Цивилист № 4 2009 (октябрь-декабрь)

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ

ПОВАРОВ Юрий Сергеевич,

кандидат юридических наук,

доцент кафедры гражданского и предпринимательского права

Самарского государственного университета

Рост деловой активности в условиях огра­ниченности предложения на рынке не­жилых помещений, объективное обветша­ние части жилищного фонда, поиск новых способов удовлетворения жилищных по­требностей граждан (в том числе за счет име­ющихся нежилых помещений, потенциаль­но пригодных для постоянного проживания) стали ключевыми факторами актуализации вопросов, связанных с изменением функци­онально-целевого режима жилых и нежилых помещений. Отвечая на данный «вызов», за­конодатель на уровне кодификационного акта — ЖК РФ — впервые дал довольно раз­вернутую и полновесную регламентацию от­ношений, связанных с переводом жилых по­мещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (гл. 3). Тем не менее, практика при­менения предписаний ЖК РФ в этой сфере вскрыла определенные изъяны законотвор­ческих решений (как содержательно-смыс­лового, так и сугубо редакционного поряд­ка) и обнаружила пробельность по некото­рым важным моментам.

Вполне очевидно, что с учетом «скован­ности» собственника жилого помещения при осуществлении своих правомочий спе­циальным назначением объекта (ст. 288 ГК РФ) перевод жилого помещения в разряд не­жилого и наоборот имеют серьезные юриди­ческие последствия. В частности, размеще­ние предприятий, учреждений, организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое; сделки же, нарушающие это положение, являются нич­тожными (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопро-

сах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федера­ции). Так, по одному из дел суд, удовлет­воряя требование о признании недействи­тельным договора аренды расположенных в здании общежития помещений под мага­зин, указал, что путем заключения оспари­ваемого соглашения фактически осуществ­лен перевод жилых помещений специали­зированного жилищного фонда в нежилые в обход правил ЖК РФ (см. постановление ФАС Центрального округа от 15 мая 2007 г. № А08-3046/06-12).

Отмеченные обстоятельства, а равно из­вестная социальная «отягощенность» регу­лирования жилищной сферы обусловлива­ют высокую значимость вопроса об услови­ях перевода, нормируя который (ст. 22 ЖК РФ), законодатель фокусирует внимание на необходимости соблюдения требований, закрепленных, во-первых, непосредственно в ЖК РФ и, во-вторых, в законодательстве о градостроительной деятельности.

Охраняя, прежде всего, жилищные пра­ва и «сопутствующие» им интересы граждан, ЖК РФ вводится целый ряд разноплановых условий перевода (причем необходимо их одновременное выполнение). Перевод жи­лого помещения в нежилое не допускается:

1) применительно к любым жилым поме­щениям:

а) если доступ к переводимому помеще­нию невозможен без использования поме­щений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т.е. переводимое помещение должно иметь отдельный (изолированный) вход — см., например, определение ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. № 7241/08), или отсут-

ствует техническая возможность оборудо­вать такой доступ;

б)  когда переводимое помещение явля­ется частью жилого помещения.

Традиционной иллюстрацией данного запрета является невозможность перевода жилых комнат в квартире (занятой одной семьей): «в данном случае был бы непоня­тен режим помещения, в котором одновре­менно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан»¹. Ин­терпретационные сложности, однако, воз­никают, когда речь идет о переводе отдель­ной комнаты (принадлежащей одной семье) в коммунальной квартире. В литературе обыч­но заявляется о недопустимости такого пе­ревода², что видится логичным и обоснован­ным. Вместе с тем, формально данный под­ход, как это ни парадоксально, оказывается небезукоризненным, ибо комната трактует­ся законодателем в качестве самостоятель­ного вида жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ);

в)  если переводимое помещение ис­пользуется собственником данного поме­щения или иным гражданином (нанимате­лем по договору социального найма, членом семьи собственника³, легатарием в силу за­вещательного отказа, получателем ренты по договору пожизненного содержания с иж­дивением и пр.) в качестве места постоян­ного проживания.

По мнению некоторых ученых, «из смысла этой нормы следует, что также не до­пускается перевод пригодных для прожива­ния жилых помещений в нежилые, если в ре­зультате собственник жилого помещения и

(или) члены его семьи становятся нуждаю­щимися в получении жилья или улучшении жилищных условий»⁴. Признавая практи­ческую приемлемость обозначенного взгля­да, все же представляется, что он не вытека- _

Я ет из действующего жилищного законода­тельства, установившего не только закрытый перечень оснований для отказа в переводе (ст. 24 ЖК РФ), но и специальные послед­ствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ);

г) в ситуации обременения права соб- т ственности на переводимое помещение пра­вами каких-либо лиц (залогодержателей, доверительных управляющих и т.п.)⁵.

Заметим, что безусловность (универсаль­ность) последнего запрета вызывает некото­рые возражения: в частности, вряд ли он оп­равдан при наличии согласия третьего лица (обладателя права, обременяющего право собственности на помещение) на перевод;

2) относительно квартир в многоквар­тирных домах: если не выполняется требо­вание о структурном местоположении пере­водимого помещения, в соответствии с ко­торым оно должно располагаться на первом этаже дома или хотя и выше первого этажа, но помещения, непосредственно располо­женные под переводимой квартирой, не яв­ляются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается:

а)  когда оно не отвечает установленным (по смыслу ЖК РФ - для жилого помеще­ния) требованиям или отсутствует возмож­ность обеспечить соответствие переводимо­го помещения установленным требованиям;

б)  как и при переводе жилых помеще­ний в нежилые, если право собственности

■ постатейный комментарии к жилищному кодексу госсиискои Федерации / под ред. и.в. Крашенинни­кова. М.: Статут,¹2006. С. 145 (автор — В.Н. Симонов).

²  См., напр.: Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во Экс­по, 2005. С. 158; Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2007. С. 141.

³  Включению в данный круг членов семьи собственника не препятствуют правила п. 2 ст. 292 ГК РФ, по­скольку «перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собствен­ности на помещение к другому лицу» (см.: Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые •опросы // Закон. 2006. № 8).

⁴  Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое по­мещение // Жилищное право. 2008. № 9.                                                                                                                      ,

Сходная позиция — у Л.Ю. Грудцыной (см.: Грудцына Л.Ю. Указ. соч. С. 164).                                                 *

⁵ Данное условие частично «пересекается» с предыдущим, поскольку, к примеру, право отказополучателя пользоваться жилым помещением (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ) выступает обременением права собственности.

на объект перевода обременено правами ка­ких-либо лиц.

Соблюдение рассмотренных условий перевода довольно часто является невоз­можным без проведения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных ра­бот. Понятия переустройства и переплани­ровки жилого помещения раскрываются в ст. 25 ЖК РФ; под «иными работами» по­нимаются работы по ремонту, реконструк­ции, реставрации помещения (см. поста­новление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502). Порядок перевода, сопро­вождающегося выполнением обозначенных работ, существенно усложняется.

Вообще, «плюсом» ЖК РФ является достаточно четкая алгоритмизация поряд­ка перевода (ст. 23). Перевод осуществля­ется органом местного самоуправления (причем независимо от вида жилищного фонда!) с соблюдением следующих проце­дурных правил.

Процесс перевода инициируется зая­вителем, в роли которого может высту­пить лишь сам собственник помещения или уполномоченное им лицо (что, исхо­дя из последствий перевода и содержания различного рода прав пользования, абсо­лютно разумно). Своеобразие при этом наблюдается в случае, когда помещение находится в муниципальной собственно­сти: распространение на перевод такого помещения некоторых стандартизирован­ных правил ст. 23 ЖК РФ выглядит не вполне адекватным. К примеру, мало при­годными здесь являются положения о вы­даче расписки в получении документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Кроме того, по одному из дел судебная инстанция подчеркнула не­применимость правил ч. 5 ст. 23 ЖК РФ

(о выдаче заявителю документа, подтвер­ждающего принятие решения о переводе), «поскольку перевод осуществлен органом местного самоуправления по собственной инициативе» (см. постановление ФАС Поволжского округа от 13 ноября 2008 г. № А72-1320/08-10/94) (хотя приведенный вывод не полностью согласуется с предпи­саниями ч. 7 ст. 23 ЖК РФ, которыми юридическое значение придается именно документу, подтверждающему принятие решения о переводе, а не собственно ад­министративному акту, что, правда, не со­всем «канонично» с позиции теории юри­дических фактов⁶).

Заявитель должен представить в орган местного самоуправления (по месту нахож­дения переводимого помещения) комплект документов, включающий:

1)  заявление о переводе помещения, в котором, по смыслу постановления Прави­тельства РФ от 10 августа 2005 г. № 502, над­лежит указать, в том числе, вид использова­ния помещения после перевода.

В отличие от заявления о переустрой­стве и (или) перепланировке, ЖК РФ не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч. 2 ст. 23 и ч. 2 ст. 26), из чего может быть выведено зак­лючение о правомерности составления за­явления в произвольной форме. Вместе с тем, органы местного самоуправления не­редко утверждают специальную форму за­явления⁷ (что не совсем корреспондирует изученным нормам ЖК РФ, а также поло­жениям п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ);

2)  правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);

⁶ При буквальном применении ч. 7 ст. 23 ЖК РФ получается, что в ситуации наличия решения о переводе, но неоформления документа, подтверждающего его принятие, использование помещения в новом качестве но­сит противозаконный характер (что достаточно странно). Помимо прочего, отсутствует однозначность при оп­ределении даты начала правомерного использования переведенного помещения (дата принятия решения о пе­реводе, дата составления изучаемого документа, дата его выдачи (направления) заявителю). Примечательно, что в ч. 3 ст. 24 ЖК РФ говорится о выдаче (направлении) заявителю не документа, подтверждающего принятие решения об отказе в переводе, а непосредственно решения.

⁷ См., напр.: п. 3.1 Порядка принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и не­жилых помещений в жилые помещения на территории городского округа Жигулевск, утв. постановлением мэра от 2 ноября 2007 г. № 1985; п. 2.2 Порядка рассмотрения заявлений и принятия решений о переводе жилых поме­щений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории городского округа Сызрань Самарской области, утв. постановлением главы администрации от 19 декабря 2006 г. № 1590.

3)  план переводимого помещения с его техническим описанием (а в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);

4)  поэтажный план дома, в котором на­ходится переводимое помещение;

5)  подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустрой­ства и (или) перепланировки переводимого помещения (если, конечно, использование помещения в качестве жилого или нежило­го предполагает проведение переустройства и (или) перепланировки).

О получении документов органом мест­ного самоуправления составляется распис­ка (с указанием их перечня и даты получе­ния), которая выдается заявителю.

Приведенный список документов сфор­мулирован законодателем исчерпывающим образом: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представ­ление других документов, помимо назван­ных, а также, что самое главное, отказывать в переводе при непредставлении дополни­тельных документов (ч. 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; по данному аспекту также см. по­становления ФАС Уральского округа от 23 мая 2006 г. № Ф09-4051/06-СЗ, от 5 апре­ля 2006 г. № Ф04-2161/2006 (21143-А02-22). Не предусмотрена, кстати сказать, передача дополнительных документов и при приемке результата работ по переустройству (пере­планировке). Так, суд, признавая незакон­ными действия исполнительного органа му­ниципального образования, выразившиеся в обязании организации представить допол­нительные документы, отметил, что органи­зацией были представлены все необходимые документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, вследствие чего у органа местного само­управления не было оснований для истребо­вания дополнительных документов и отказа в оформлении акта, подтверждающего окон­чание перевода помещения (см. постановле­ние ФАС Уральского округа от 18 апреля 2007 г. № Ф09-2184/07-С1).

Весьма прогрессивное (с точки зрения защиты прав заявителей от бюрократическо-

го произвола) законодательное положение о законченности перечня представляемых для перевода документов, вместе с тем, «натал­кивается» на определенные барьеры, сопря­женные с действием «смежных» законопо­ложений (к сожалению, не согласованных с нормами о переводе).

Во-первых, для переустройства и пере­планировки жилого помещения, которые, как указывалось, могут сопровождать пе­ревод, набор документов является несколь­ко отличным: например, при принадлеж-j ности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заклю­чение органа по охране памятников архи­тектуры, истории и культуры. В свете ска­занного в специальной литературе не без оснований отмечается, что «в таких случа- j ях собственник помещения при подаче за­явления [о переводе] представляет также документы, необходимые для согласова­ния переустройства и перепланировки»⁸; к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2006 г. № Ф08-3149/2006).

Во-вторых, перевод (главным образом, при устройстве изолированного входа в пе­реводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, при- ' надлежащим на праве общей долевой соб­ственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). По­этому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:

а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного само­управления потребовать от заявителя пред­ставления согласия всех собственников мно­гоквартирного дома на стадии решения воп­роса о переводе жилого помещения в нежи­лое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспек­тивное информирование органом местного самоуправления о принятии решения соб­ственников помещений, причем не всех, а-

⁸ Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинни­кова. М.: Статут, 2006. С. 149—150 (автор — В.Н. Симонов).