Продолжая разговор о профессиональных стандартах питерских риэлтеров, нельзя обойти вниманием раздел, отражающий уникальную особенность жилищного фонда Северной столицы. Речь в нем идет о расселениях - операциях для мировой практики нехарактерных, но для нашего города весьма актуальных...

Сегодня мы уделим особое внимание местному колориту рынка недвижимости. Раздел 3.5 профессиональных стандартов Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области посвящен специфике сделок с коммунальными квартирами, которых все еще насчитывается в нашем городе более сотни тысяч. Правила, квалифицирующие расселение как `сделку, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемой квартиры`, – распространяются в том числе и на размен площади, принадлежащей членам одной «сложносочиненной» семьи. Но коммуналки в данном процессе все же превалируют.

История и современность

С начала 1990-х расселения являлись одним из наиболее интересных и плодотворных видов сделок. Труд профессионалов на благо всех сторон-участников был весьма востребован. Ведь покупатели в результате обретали то, чего рынок не мог предложить в готовом виде, - просторную основу для создания элитных многокомнатных квартир в очаровательных уголках исторического Петербурга. А продавцы, истомившиеся в коммунальном раю, как правило, существенно улучшали свои жилищные условия.

Но не всегда подобные сделки заканчивались идиллией – слишком много подводных камней в таком многоэтапном процессе. Необходимость защитить интересы клиентов и уберечь коллег от действий, заводящих в тупик, подтолкнула профессионалов к созданию особого раздела стандартов.

Сегодня рыночная ситуация не особенно благоприятна для сделок с расселением: дорого и неудобно для покупателя. Удовлетворять потребности обитателей коммуналки в отдельном жилье, а затем еще и ремонтировать (а точнее – реставрировать) апартаменты в старом фонде стало крайне невыгодно. Проще приобрести ранее расселенную и уже приведенную в порядок квартиру - предложение в этом секторе рынка заметно расширилось. Также кредитоспособные любители исторического центра могут подобрать и многокомнатный вариант с иголочки в домах после реконструкции. Так что спрос на квартиры в `коммунальном статусе` снизился в связи с наличием альтернативных предложений. К тому же наиболее лакомые из бывших `вороньих слободок` давно превращены в элитные видовые апартаменты. Остались по большей части такие, при расселении которых мало кто может рассчитывать на отдельное жилье без существенной доплаты со своей стороны. Другое дело, что за комнату, реализуемую в процессе размена, все равно, как правило, выручают существенно больше, чем если бы она продавалась отдельно. Покупатели же, решающиеся на `рассел`, возлагают на фирму не только материальную, но и моральную ответственность за успех сделки. И, более того, становятся участниками серьезной социальной программы, помогающей улучшить условия людям, на интересы которых у государства денег не хватит еще долгие годы.

В таких непростых условиях профессионалам особенно важно соблюдать зарекомендовавшие себя правила игры, не пытаясь изобретать велосипед и умело обходя коварные грабли.

Анатомия «рассела»

Что же предлагает в этой связи `народная мудрость` поколений риэлтеров, воплощенная в стандартах? Пункт 3.5.1 стандартов гласит: `Договор на расселение обязательно должен содержать характеристики требуемого альтернативного жилья: тип объекта, районы, метраж и т. д. На основании данных требований составляется предварительная смета расселения`.

Такой подход однозначно защищает интересы сторон сделки от взаимного прессинга при подборе. Ведь неконкретность формулировки `любая отдельная однокомнатная квартира в центре со всеми удобствами` позволяет предложить продавцу в качестве последней ободранную дворницкую с жилой площадью 11 кв. м, кухней-прихожей и нелегально установленным душем. И при этом сослаться на полное соответствие условиям заключенного договора. Это с одной стороны. С другой - конкретика защищает и покупателя, и добросовестных риэлтеров от катастрофически растущих по ходу сделки аппетитов `коммунальщиков`, склонных оборачивать любую неточность в договоре в свою пользу, `не выходя за его рамки`.

Пункт 3.5.2 декларирует: `Под договором на расселение подразумевается совокупность договоров с собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры, включающая:

* общий договор на расселение со всеми собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры, а также лицами, зарегистрированными в квартире;

* отдельный договор (протокол согласования, соглашение) с каждым собственником (нанимателем), в котором отражены требования по альтернативному жилью;

* отдельный договор с каждым собственником (нанимателем), заключаемый после нахождения альтернативного жилья, о выборе этого конкретного варианта и покупке его с условием отчуждения соответствующей доли в расселяемой квартире`.

Расселение предполагает коллективную переуступку прав на коммунальную квартиру в обмен на ряд альтернативных площадей. Почему же речь в п. 3.5.2 идет об общем договоре о расселении и отдельных соглашениях - о подборе альтернативного жилья? На самом деле сегодня такой подход уже неактуален, но процедурно удобен. Договор с каждым владельцем ордера по отдельности - более конкретен. В нем проще определить обязанности сторон по отношению друг к другу, не приплетая сюда `интересы третьих лиц`.

Прозрачная арифметика

Так что дело отнюдь не в том, что риэлтеры любят темнить, надеясь побольше заработать, и должны скрывать от жильцов условия расселения соседей. Раньше склоки вокруг бюджета сделки, если он вдруг становился известен, частенько приводили к ее развалу. Теперь же, в условиях дефицита покупателей коммуналок, действовать жильцам приходится сообща, заранее расставив точки над i. Риэлтеры все чаще работают с открытым бюджетом. Оценив квартиру при заключении договора, они предлагают гражданам поделить общую сумму, выделяемую на приобретение альтернатив, на количество квадратных метров жилой площади. Определяют стоимость одного `жилого` метра и, следовательно - каждой комнаты. Это логично - ведь в процессе приватизации семья получает долю квартиры (а значит, и право на долю от общей суммы бюджета расселения) пропорциональную занимаемой ими жилой площади, независимо от количества проживающих `на одном ордере`.

Заключение еще одного договора с гражданами - по факту подбора альтернативного жилья – дополнительная процедурная страховка. Причем порой уместно не ограничиваться договором между фирмой и `коммунальщиком`, а заключить предварительный нотариальный договор между продавцом доли в расселяемой квартире и покупателем - с обязательством продать долю в обмен на предоставление иной жилплощади согласованных параметров и компенсировать расходы в случае отказа от выполнения договора. Эта мера страхует обе стороны: к выполнению такого договора можно принудить по суду.

Соблюдение условий, оговоренных в пункте 3.5.3: `Начинать расселение, т. е. начинать финансирование сделки покупателем, можно только в случае подписанного и действующего договора на расселение со всеми собственниками (нанимателями) расселяемой квартиры и всеми зарегистрированными в квартире жильцами`, - классика жанра, основы правовой грамотности. Ведь отсутствие согласия одного из правообладателей на размен, подтверждаемого подписью в договоре, ставит под угрозу срыва всю сделку. В таком случае фирма-исполнитель, заключившая неполноценный контракт, будет прямо виновна в убытках покупателя. Особенно `дисциплинирует` стороны пункт общего соглашения, в соответствии с которым виновное в срыве сделки лицо обязано компенсировать ущерб, нанесенный остальным ее участникам (сособственникам по квартире, покупателю, фирме). У грамотно составленного договора есть позитивная судебная перспектива на случай немотивированного отказа кого-то из жильцов от сделки, создающего препятствия улучшению жилищных условий соседей.

Коготок увяз - всей сделке пропасть...

Технология переоформления прав на жилплощадь, описанная в пункте 3.5.4, по-прежнему актуальна: `В договоре с покупателем должны быть оговорены условия его расторжения в случае отказа какой-либо из сторон, в том числе - условия возврата средств, направленных на приобретение альтернативного жилья`.

При расселении возникают специфические риски, связанные с неодновременным подбором альтернативного жилья для `коммунальщиков`. В соответствии со сложившейся практикой делового оборота, распространенной является схема поэтапной оплаты покупателем объекта расселения (а точнее, альтернативного жилья), с временным оформлением его на покупателя и дальнейшим, после подготовки всего расселения, одновременным переоформлением всех объектов. Следует избегать схемы с поэтапным оформлением долей на покупателя по мере нахождения встречных вариантов.

В случае отсутствия письменного согласия покупателя на такое оформление с подробным объяснением возникающих рисков, ответственность при срыве сделки ложится на агентство. Действительно, далеко не всегда удается удержать все альтернативы залогами до момента общего нотариата. Проще выкупить все «встречки» на покупателя коммуналки и затем обменять их на доли жильцов `коммуны` одним махом. Главное при этом – `поспешать, не торопясь`. Покупателям свойственно проявлять нетерпение. Им кажется, что, став собственником части квартиры, они быстрее смогут начать там ремонт, тем самым сделав остальных жильцов более сговорчивыми. Но чаще достигают обратного эффекта! Жильцы видят, что покупатель `влип`, став их соседом, и начинают диктовать новые условия – а куда он теперь денется? В итоге стороны застывают в противостоянии надолго. Время идет, срок договора заканчивается, цель не достигнута, услуга не оказана - и нет ни вознаграждения за потраченные силы, ни надежды на успешное завершение начатой сделки.

Как видим, некогда установленные правила не утратили своей актуальности. Только планирование бюджета, грамотное оформление договорных отношений, ответственность сторон и соблюдение рекомендованной последовательности действий способны обеспечить расселению успех.