Введение в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Далее - Закон о долевом строительстве) обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства. Однако, как показывает практика, в процессе применения норм возникают проблемы. Одной из них является проблема правопреемства в правах и обязанностях дольщика при наследовании.

 

В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства. Фактически речь идет о правопреемстве или переходе прав и обязанностей в существующем обязательственном правоотношении от одного лица к другому. Законодатель связывает основание правопреемства при долевом строительстве только с одним юридическим фактом - смертью гражданина-дольщика.

 

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

 

Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

Таким образом, лица, являющиеся участником наследниками участника долевого строительства (при условии, что договор  с данным участником долевого строительства был зарегистрирован в регистрирующем органе), вправе обратиться к нотариусу за вступлением в наследство на права требования объекта долевого строительства в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве, после чего нотариус выдает таким наследникам свидетельство о праве на наследство.

 

При этом стоит обратить внимание, что до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию наследникам не нужно обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

 

Статьей 16 Закона о долевом строительстве установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

 

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 

Вместе с тем, поскольку основанием возникновения права собственности на объект долевого строительства является договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в соответствии с законом, то в регистрирующий орган наследники участника долевого строительства для проведения государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства должны предоставить соответствующий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, кадастровый  паспорт на конкретный объект долевого строительства и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права.

 

Не являются единичными случаи, когда гражданин умирает после окончания строительства дома и передачи ему квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации права собственности на квартиру. В этом случае у регистрирующего органа также отсутствуют основания для регистрации права на квартиру за наследниками, поскольку не они, а умерший принимал участие в создании объекта (ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ).  Закон об участии в долевом строительстве предусматривает переход прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве к наследникам участника долевого строительства (п. 7 ст. 4). В п. 8 этой статьи говорится, что "существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Но и в данном случае речь идет об имущественных правах и обязанностях, основанных на договоре. Договор же участия в долевом строительстве считается исполненным в момент фактической передачи объекта долевого строительства (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Следовательно, все, что должно произойти после подписания акта приема-передачи объекта долевого участия, не может быть предметом правопреемства. Отсюда вытекает вывод, что, поскольку наследодатель подписав акт приема-передачи, хотя и исполнил договор, но фактически не стал собственником, то в данном случае наследственной массой также являются имущественные права требования из договора участия в долевом строительстве на объект долевого строительства.