Изменение вида разрешенного использования земельного участка

В некоторых ситуациях у собственников земельного участка возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка. Эта необходимость может быть обусловлена, например, желанием построить жилой дом на участке, либо изменить функциональное назначение уже существующих объектов.

Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:
- посредством перевода земельного участка из одной категории в другую в соответствии с ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В этом случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешенного использования. Этот процесс усложнен соблюдением множества процедур, соблюдением многих требований законодательства.
- без такого перевода, на основании ст. 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Этот способ является менее сложным и длительным по сравнению с первым.

Поскольку первый из перечисленных способов является чрезвычайно проблематичным, то остановимся на рассмотрении второго способа, а именно – на изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка местной администрацией проводятся публичные слушания на предмет изменения вида разрешенного использования земельного участка. Они проводятся с участием граждан, проживающих в пределах административной единицы, в границах которой расположен земельный участок, вид разрешенного использования которого изменяется.
В случае если вновь измененный вид использования земельного участка может создавать угрозу негативного воздействия на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного такого воздействия.
На основании решения главы муниципального района или городского округа, на территории которого расположен земельный участок, создается комиссия, которая направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, вид разрешенного использования участка которого меняется, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с «изменяемым» земельным участком и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица об изменении вида разрешенного использования.
Участники публичных слушаний вправе представить комиссии свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет".
Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и составляет не более одного месяца.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу об изменении вида разрешенного использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций об изменении вида разрешенного использования, либо об отказе в изменении с указанием причин принятого решения, и направляет их главе местной администрации (главе городского округа).
На основании указанных рекомендаций глава местной администрации (глава городского округа) в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение об изменении вида разрешенного использования или об отказе в изменении.
Принятое решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества, после чего соответствующие изменения о виде разрешенного использования земельного участка должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После принятия Правил землепользования и застройки (что по всей России должно состояться в 2012 году, а в отдельных населенных пунктах уже произошло) указанный выше порядок изменения вида разрешенного использования, загруженный сложными административными процедурами, действовать не будет.
Вопросы изменения разрешенного использования имеют немалую актуальность, которая постоянно возрастает в связи с растущим дефицитом земли под строительство жилых домов.
Зачастую у собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения возникает необходимость в изменении целевого назначения.
К примеру, земельный участок сельскохозяйственного назначения может иметь следующие виды разрешенного использования: ведение крестьянско-фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства. И лишь один из этих видов, а именно - дачное строительство, предполагает возможность построить жилой дом и зарегистрировать его в установленном законом порядке.
С точки зрения экономической привлекательности, наибольший интерес представляет собой использование земельных участков сельскохозяйственного назначения в целях осуществления дачного строительства еще и потому, что стоимость их по сравнению с землями населенных пунктом значительно ниже.

Но, следует обратить внимание на обстоятельства, которые препятствуют изменению вида разрешенного использования такого участка на дачное строительство.
1. Если данный земельный участок относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. Критерий отнесения земли к категории особо ценных угодий устанавливается каждым субъектом РФ самостоятельно.
2. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются для садоводства, огородничества и дачного строительства только гражданам либо их некоммерческим объединениям. Юридическому лицу он не может быть предоставлен.

Рассмотренный процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка занимает по времени около шести месяцев.
Свидетельство о государственной регистрации права с измененным видом разрешенного использования и кадастровый план - это документы, подтверждающие успешность проведения процедуры изменения вида разрешенного использования. После получения вышеуказанных документов процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка можно считать оконченным.

Авторы: Юрист Константин Михайлович Егоров
Юрист Юлия Николаевна Сараева