В печатных средствах массовой информации, в том числе и в газете «Полезная площадь», иногда печатаются статьи, в которых упоминаются эксклюзивные договоры, и многие агентства по недвижимости нашего города, используют такое понятие как «эксклюзивный договор» в своей работе и при оказании услуг клиентам предлагают заключить такой договор или соглашение.

Я хотел бы донести до читателей газеты, что собой представляют «эксклюзивные договоры» и в чем конкретно разница между эксклюзивным и простым договором (соглашением).

Сразу хочу отметить, что в гражданском законодательстве Российской Федерации нет такого понятия как «эксклюзивный договор».

В международном праве встречается понятие «эксклюзивные организации», «эксклюзивные услугодатели», которые в контексте ГАТС (Генеральное соглашение по торговле услугами, заключенное в г. Марракеш 15 апреля 1994 года) обозначаются как услугодатели, имеющие исключительные права. Речь идет о небольшом круге предприятий, наделенных правительствами стран-участниц монопольными правами. Правила ГАТС устанавливают, что такого рода поставщики не должны злоупотреблять своим положением и предпринимать действия, несовместимые с общими и конкретными принципами и обязательствами, принимаемыми в рамках ГАТС.

Но слова и понятия «эксклюзивный», «эксклюзивный договор», «эксклюзивное право» встречается в нашем обществе, в обиходе, и мы должны разобраться, что обозначает это понятие при оказании агентствами по недвижимости риэлторских услуг. В словаре иностранных слов слово «эксклюзивный» (с английского «exclusive») обозначает «исключительный». А «эксклюзивное право» - это исключительное право, предоставленное отдельным организациям оказывать определенные услуги.

Значит, предлагая заключить «эксклюзивный договор», риэлторы предлагают заключить исключительный, единственный договор на оказание услуг и т.п., только с одним агентством по недвижимости. Конечно, продавец, покупатель недвижимого имущества, другой клиент, которому фирма оказывает риэлторские услуги, может заключить договор только с одной фирмой, агентством по недвижимости. Но никто из агентов, брокеров по недвижимости, других специалистов не имеет право запретить клиенту заключать аналогичный договор с другой компанией, оказывающей услуги по операциям с недвижимым имуществом и обязать сотрудничать только с фирмой, которую они представляют.

Как правило, большинство фирм по недвижимости нашего города в предложение клиентам заключить эксклюзивный договор, просят передать в агентство все документы на квартиру или другое помещение. При этом, они заверяют клиентов, что работа по оказанию услуг будет выполнена быстрее, оперативнее, чем при заключении обычного договора на оказание услуг. Из чего они исходят, и почему при заключении «эксклюзивного договора» работа сразу закрутится? А все объясняется очень просто. Любой фирме оказывающей определенные услуги необходима гарантия того, что их работа со стороны клиентов будет оплачена. Хорошо, если клиент, обратившийся в фирму, может заплатить определенную сумму денег в качестве предоплаты за оказанные услуги, задатка или аванса. Но часто в фирмы обращаются люди, не имеющие (или не желающие выложить) определенную сумму денег до оказания им определенных услуг. И чтобы себя как-то обезопасить, подстраховать агентства по недвижимости просят своих клиентов под различным предлогом (или на хранение, или для сбора необходимых справок, справок, выписок и т.п.) передать им правоустанавливающие документы на жилье, свидетельства о регистрации права собственности, а в некоторых случаях и документы, удостоверяющие личность.

В случае, если сделка сорвется по вине клиента, у фирмы путем удержания (хотя и незаконного) вышеперечисленных документов, существует определенный «рычаг» воздействия на клиентов, чтобы те в свою очередь оплатили произведенную работу или оказанные фирмой услуги. Конечно, за взысканием денег с непорядочного клиента можно обратиться в судебные органы. Но все прекрасно понимают, что из-за нескольких тысяч рублей, определяющих стоимость оказанной фирмой услуг, больше намучаешься или израсходуешь денег. При этом нет стопроцентной уверенности в том, что присужденные денежные средства по исполнительному листу будут взысканы.

Нужно также отметить, что ни одна фирма, оказывающая риэлторские услуги, не работает безвозмездно. Все договора, заключаемые с клиентами, в основном носят возмездный характер. И все граждане, обращающиеся за оказанием услуг в любую фирму должны помнить: за любую работу или оказанную работу нужно платить, и сыр бесплатным не бывает даже в мышеловке.

Прежде чем заключать с каким либо агентством по недвижимости договор или соглашение советую ознакомиться с договорной базой этой фирмы. Везде она должна носить открытый для ознакомления характер. При этом также обратите внимание на то: готова ли фирма внести предложенные вами разумные изменения и дополнения в типовую форму, разработанного ею договора или соглашения; объясняют ли вам отдельные положений этого договора и т.п. Со стороны фирмы участвовать в заключении договора должен юрисконсульт или специально подготовленный для этого, обладающий определенными юридическими знаниями, сотрудник.

В этой статье я не выделяю оказание услуг при операциях с жилой или коммерческой недвижимостью, на рынке новостроек или аренды. Но при заключении любых договоров встречается понятие «эксклюзивный договор», хотя разницы в простом и в «эксклюзивном» договоре никакой нет.

От редакции: В следующих номерах газеты мы поговорим об особенностях или нюансах различных договоров на оказание услуг