Регистрация и Расторжение сделки: Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений

В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли – продажи недвижимости. Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства и п.п. 1,2 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений); дата рождения; место проживания. Для юридического лица указываются: полное наименование, включая организационно – правовую форму; место нахождения; реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации).

В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, данные законных представителей несовершеннолетних до 14 лет, лишенных дееспособности). Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли – продажи жилых помещений. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли – продажи должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору. Если предметом договора является жилой дом, то в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли - продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости

Договор купли – продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон, а при ее отсутствии договор считается незаключенным. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости или данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже данных оценок. По договору купли – продажи сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится после передачи недвижимости, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Договором о купли - продаже недвижимого имущества в кредит может быть предусмотрена также оплата имущества в рассрочку.

Если иное не предусмотрено договором купли – продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 ГК РФ), т.е. возникает ипотека в силу закона.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона следует руководствоваться Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Существенное условие – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Едином государственном реестре прав: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли – продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст.292 ГК РФ).

Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

Следует отметить, что согласно п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.