Земельные участки с домами, Земля - Оформление права собственности через суд: О приобретательной давности объектов недвижимости

Судебные решения по вопросу приобретательной давности объектов недвижимости (домовладений и земельных участков).
Одним из традиционных первоначальных способов приобретения права собственности является приобретательная давность. Развитие института приобретательной давности (давности владения) в России имеет долгую историю.
Но в современном российском законодательстве данный институт появился сравнительно недавно. Впервые нормы о приобретательной давности были введены п.3 ст.7 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР». Приобретательная давность была также закреплена Основами гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик в 1991году.
Согласно ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ, часть первая которого введена в действие с 1 января 1995 года), лицо, добросовестно, открыто и непрерывно, в течение длительного времени (пять лет движимыми вещами и 15 лет недвижимыми) и как своим собственным владеющее чужим имуществом, приобретает право собственности на это имущество.
Таким образом, для приобретения права собственности закон устанавливает пять необходимых условий: длительность, непрерывность открытость, добросовестность владения и владение имуществом как своим собственным.
Первым объективным условием является длительность владения. При этом требуется установить его начало. Данное обстоятельство можно установить уплатой налога на имущество, свидетельскими показаниями или другими доказательствами. Согласно Закону лицо вправе присоединить ко времени владения все то время, в течение которого имуществом владел его правопреемник.
Непрерывность владения означает, что оно не должно быть утрачено в течение всего давностного срока. При этом оно не должно прерываться ни фактически, ни юридически. Юридическим актом, прерывающим непрерывное владение, является иск собственника или действия владельца, свидетельствующие о том, что он признает право собственности другого лица на данное имущество. Однако передача имущества владельца во временное пользование другому лицу, например, на хранение, не влияет на непрерывность владения, если это лицо, получившее вещь, признаёт передавшего ему вещь самостоятельным и законным владельцем.
Открытость владения означает, что оно должно быть явным, без попытки утаить или скрыть имущество в первую очередь от того, кто может его оспорить.
К этому признаку близок другой – владение имуществом, как своим собственным. Тот, кто владеет имуществом как своим собственным, будет не только открыто владеть им, но и представлять себя собственником перед третьими лицами. В противном случае он не может приобрести это имущество в собственность по приобретательной давности.
При владении вещью как своей собственной владелец сознает господство над ней и действительную возможность осуществлять господство над ней. Без такого сознания или с сознанием того, что вещь принадлежит другому лицу, приобретение по давности невозможно. В связи с этим невозможно приобрести право собственности в течение времени производного владения вещью по разного рода договорам, независимо от срока, на который такой договор заключен.
Вместе с тем, если, договор заключен на определенный срок, и срок такого договора истек, арендодатель прекратил свое существование, а лицо продолжает пользоваться имуществом возможно признание за ним права собственности на основании приобретательной давности, если речь идет о движимых вещах. В таком случае, имущество фактически становится бесхозяйным, и владелец такого имущества вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности. Подобная практика сложилась при рассмотрении дел в арбитражных судах.
Состояние добросовестности владения должно быть непрерывным на протяжении всего установленного законом срока давности, поскольку в ст.234 ГК РФ говорится о добросовестности владения, а не завладения. Стабильность правового положения добросовестного приобретателя и возможность его защиты свидетельствует о том, что в данном случае защищается не просто фактическое владение, но право, в состав которого входит правомочие владения, т.е. в конечном счете - право собственности.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что недобросовестные действия исключают добросовестность владельца.
Важно отметить, что обратиться в суд с иском о признании права собственности на основе приобретательной давности вправе только лицо, которое действительно владело этим имуществом. Обращение других лиц с подобными исками не допускается. При возникновении спора о праве собственности исковые требования таких лиц должны быть основаны на других нормах материального права. Например, в ст.302 ГК РФ речь идет не о добросовестности владения, а о добросовестности приобретения, т.е. добросовестность, согласно этой норме, должна иметь место только на момент получения вещи. Последующая утрата этого состояния не влечет никаких правовых последствий.
Право собственности по приобретательной давности может возникнуть, если лицо осуществляет владение как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, а движимым – в течение 5. Общий срок для установления приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 18 лет: 15 лет плюс 3 года – срок исковой давности (ст.195, 196 ГК РФ), то есть время, в течение которого лицо, считающее себя собственником спорного имущества, права которого нарушены, может оспорить права добросовестного приобретателя на это имущество.
Вступившее в законную силу решение суда, которым установлен факт владения и пользования имуществом как своим собственным, свидетельствующий о приобретательной давности, является основанием для государственной регистрации, влекущей возникновение права собственности у лица, приобретшего имущество по этому основанию. Суд, установив отсутствие любого из перечисленных в ст.234 ГК РФ обстоятельств, совокупность которых влечет приобретение права собственности на основании данной правовой нормы, отказывает в установлении требуемых обстоятельств, поскольку владение имуществом при иных обстоятельствах не является фактом, от которого зависит возникновение права собственности граждан, организаций.

Судебная практика №1:

В 2008 году в Майкопском районе федеральными и мировыми судьями рассмотрено несколько дел указанной категории.
Так, М. обратилась к мировому судье с иском к Администрации МО «Майкопский район» о признании права собственности на земельный участок размером 1476 кв. м, находящийся в с.Хамышки Майкопского района (указан адрес). Пояснила, что ей на праве собственности на основании договора дарения принадлежит домовладение по этому адресу. Постановлением главы администрации Хамышкинского сельского округа в 1994 году ей был предоставлен в собственность для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок в размере 2500 кв. м в с. Хамышки и выдано соответствующее свидетельство. При межевании земельного участка в 2007 году для получения государственного акта на право собственности на землю было установлено, что площадь земельного участка при домовладении больше и фактически составляет 3976 кв. м. Границы земельного участка при названном домовладении с момента оформления договора дарения с 1978 года ею не изменялись, в связи с чем полагала, что в силу ст. 234 ГК РФ - приобретательной давности она приобрела право собственности на земельный участок, превышающий 2500 кв. м, переданных ей в собственность в 1994 году, т.е. на земельный участок размером 1476 кв. м.
Решением мирового судьи судебного участка № 2 Майкопского района М. в удовлетворении иска отказано в связи с «не истечением срока приобретательной давности», который истечет не ранее 1 июля 2008 года.
Данное решение было обжаловано М. в апелляционную инстанцию – Майкопский районный суд.
В суде апелляционной инстанции истица М.пояснила, что у нее в собственности имеется земельный участок при названном домовладении размером 2500 кв. м. Её дом расположен близко к реке, с одной стороны участка имеется дорога (проезд в целях пожарной безопасности), а за огородом был расположен естественный водоем, который использовался пожарными при тушении пожаров. В связи с тем, что названный водоем, от которого до речки около 7 метров, жителями с. Хамышки захламлялся, она решила самовольно в конце 70-х – начале 80х годов присоединить этот водоем вместе с прилегающей к нему территорией размером около 15 соток к своему огороду и огородила его. В настоящее время водоем сохранился, землю, прилегающую к нему, использует для выпаса своего домашнего скота. На добавленном ею к огороду участке посадили дуб, березу и калину. В настоящее время именно на эту часть земли с водоемом она и претендует. Весь период времени проживания в подаренном доме платила налог за 0,25 га и не сообщала в администрацию о том, что пользуется землей в больших размерах в связи с тем, что ее об этом не спрашивали. О том, что размер земельного участка после самовольного присоединения стал 3976 метров, она узнала в 2007 году. Поскольку длительное время добросовестно, открыто и непрерывно пользуется земельным участком размером 3976 кв. м, истица считает, что в силу приобретательной давности имеет право на приобретение этого участка в собственность.
Выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о необоснованности требований истицы - об отсутствии оснований для применения приобретательной давности на земельный участок размером 1476 кв м и вынес решение об отказе в удовлетворении требований М. за необоснованностью именно по той причине, что истицей не были соблюдены все необходимые условия для признания её добросовестным приобретателем.
Другое дело рассмотрено в Майкопском районом суде по иску К. к Администрации МО «Даховское сельское поселение» о признании права собственности на домовладение в порядке приобретательной давности по указанному в иске адресу. Основанием для удовлетворения такого иска К. посчитала наличие следующих обстоятельств. Она приехала в с. Новопрохладное, где устроилась на работу. Для проживания выбрала заброшенный полуразрушенный дом, в котором сделала ремонт, с 1992 года в нем зарегистрирована по месту жительства. Чей дом, не знает, думала, он принадлежит Даховскому сельскому Совету. Налоги на недвижимость не платила. Когда в 2007 году решила оформить дом на себя, узнала, что в администрации дом на балансе не стоит.
В решении, вынесенном по данному иску, указано, что согласно нормам закона, правила приобретательной давности распространяются и на те случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года, т.е. до введения в действие части первой ГК РФ.
Однако, по делу установлено, что К. понимала, что дом, в котором она живет, чужой, до 2002 года считала, что он принадлежит Даховскому сельсовету. Кроме того, не истек срок исковой давности, в течение которого имущество могло быть истребовано у К. собственником или владельцем в соответствии со ст.304 и 305 ГК РФ. В удовлетворении иска было отказано за необоснованностью требований.
По делу по иску Е. к П. о признании права собственности в порядке приобретательной давности на жилой дом, расположенный по адресу в Майкопском районе в пос. Каменномостский также вынесено решение, которым отказано в удовлетворении требований. В обоснование своего иска истица Е. указала, что жилой дом принадлежит ее родному брату – П. на основании договора купли-продажи. В данном жилом доме истица проживает с 1979 года по настоящее время, что подтверждается домовой книгой, а также свидетельскими показаниями. Истица Е. платит за дом все необходимые платежи и налоги, следит за техническим состоянием, то есть несет бремя содержания данного дома. Эти обстоятельства подтверждаются справкой об отсутствии задолженности по налогам и платежам. Ответчик П. выехал из своего дома за пределы Краснодарского края в 1980 году и больше не возвращался. Где в настоящее время ответчик находится, истице не известно. С П. никаких соглашений о найме жилого помещения истица не заключала. Таким образом, она владеет жилым домом как своим собственным открыто, непрерывно и добросовестно на протяжении 27 лет.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истицы, представителя ответчика, свидетелей суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренном Гражданским Кодексом РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
В суде установлено, что спорный жилой дом принадлежит П. по письменному договору купли – продажи домовладения, оформленному и зарегистрированному в 1969 году в Каменномостском поссовете (что приравнивается к нотариально оформленной сделке. Имеется справка Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федерального БТИ по РА о том, что собственником домовладения числится П. Имеется оформленный на его имя технический паспорт домовладения по указанному адресу.
Из пояснений Е. и представленных в суд документов следует, что истица проживает в доме брата – ответчика по делу П., оплачивает от его имени налоги, ремонтирует и ухаживает за его домом. Указанные обстоятельства в суде подтвердили свидетели.
Изложенные истицей и свидетелями обстоятельства дают основание полагать, что Е., проживая в спорном домовладении, не считала его собственным: сначала в доме проживали родители и, несмотря на то, что оформлена недвижимость была на ответчика, считала дом родительским, а позже, зная, что дом оформлен на брата, от его имени оплачивала все налоги. Исходя из установленных обстоятельств суд пришел к выводу, что истица не представила доказательств, что она открыто владела спорным недвижимым имуществом как собственным, что у неё вообще возникло право считать домовладение брата принадлежащим ей в силу приобретательной давности.
Ст.235 ГК РФ содержит норму, согласно которой принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Не установлено законных оснований для лишения ответчика П. его собственности – домовладения, расположенного в пос.Каменномостский, приобретенного на основании оформленной в соответствии с требованиями закона сделки купли-продажи.
Отсутствие П. и непроживание его в собственном доме не является основанием для лишения ответчика права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, а проживание истицы в доме ответчика и фактическое владение спорной недвижимостью не порождает для истицы наступление обстоятельств, влекущих признание за ней права собственности на это домовладение.

Судебная практика №2:
В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Приобретение права собственности в порядке приобретальной давности возможно в отношении земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Иски о правах на недвижимое имущество предъявляются по месту нахождения этого имущества. Данное правило обусловлено необходимостью проверки в суде ряда обстоятельств непосредственно по месту нахождения объекта недвижимости.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. При этом приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. И наоборот, если самовольная постройка возведена на земельном участке, который принадлежит лицу на юридических основаниях, то такое лицо может приобрести право на самовольную постройку в силу приобретательной давности.

Основными признаками фактического владения вещью, при наличии всей совокупности которых возможно возникновение права собственности в силу приобретательной давности являются - длительность, непрерывность, открытость, добросовестность, владение имуществом как своим собственным.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом само по себе не порождает права на данное имущество, а может служить основанием для рассмотрения вопроса об этом праве теми органами, в компетенцию которых входит выдача правоустанавливающих документов.

При отсутствии документов, подтверждающих факт постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, заинтересованные в последующем оформлении права собственности на участок лица могут в порядке особого производства установить этот факт.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом может быть необходимым для получения правоустанавливающих документов на это имущество или для подтверждения ранее возникшего права собственности на объекты недвижимости, когда закон связывает с фактическим владением и пользованием недвижимостью возникновение права собственности или иного права.

При подаче искового заявления о признании права собственности в силу приобретательской давности необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой будет зависеть от стоимости имущества. Размер госпошлины при подаче заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности составляет для граждан 200 рублей.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности и решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности.

Статьями 10, 218 ГК РФ предусмотрены защита права и основания приобретения права собственности на имущество, в том числе, и на недвижимое.

В данном случае проведена проверка качества рассмотрения судами области в 2008-2009 г. требований о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности и на самовольную постройку.

Поступившие копии решений судов первой инстанции свидетельствуют о том, что дела данной категории носят массовый характер. Споры разрешаются как городскими (районными) судами, так и мировыми судьями. Поступило более 500 решений, из них 15 – постановленных мировыми судьями. По категории исков приблизительно количество дел равное.



1. Подсудность дел



В соответствии со ст. 23 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2008 г. №147-ФЗ мировым судьям были подсудны дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. Федеральным законом от 11.02.2010 г. № 6-ФЗ редакция статьи изменена, мировым судьям подсудны дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 50 тыс. руб.

Проверка решений мировых судей показала, что не представляется возможным установить, соблюдены ли правила о подсудности при рассмотрении дел, если даже исходить из стоимости имущества в 100 000 руб., поскольку в решениях отсутствуют сведения о стоимости этого имущества и, как правило, не разрешен вопрос о госпошлине, не представляется возможным установить, оплачивалась ли она истцом. В отношении госпошлины не представляется возможным сделать какой-либо вывод и по решениям городских (районных) судов.



Приобретательная давность.

В соответствии с п.1 ст. 234 ГК РФ лицо-гражданин или юридическое лицо- не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.



Из названной статьи следует, что предметом исследования являются:

а) Объект (возможно приобретение по давности как движимого, так и недвижимого имущества); при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

б) добросовестность (по аналогии со ст. 302 ГК, означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности);

в) открытость означает, что владелец должен обладать имуществом без утайки. Демонстрация своего владения третьим лицам не обязательна;

г) владение имуществом как своим собственным. Субъектом приобретения права собственности по давности является незаконный (беститульный) владелец; при этом владеть "в виде собственности" - значит владеть от своего имени, а не от имени собственника имущества; владеть, не имея к тому никакого юридического основания.

д) непрерывность. Во-первых, течение срока приобретательной давности прерывается аналогично случаям перерыва течения срока исковой давности (ст. 203 ГК) с теми же последствиями. Кроме того, перерыв имеет место в случае фактического лишения владения;

е) срок. При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Течение срока приобретательной давности в отношении имущества, которое может быть истребовано по виндикационному иску (ст. 301 ГК), не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности. В отношении имущества, не возвращенного владельцем по договору, истечение срока исковой давности по обязательственному требованию вернуть вещь роли не играет, так как такое имущество титульным (и, следовательно, недобросовестным) владельцем приобретено быть не может.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу ( п.17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Следовательно, первым вопросом, подлежащим выяснению, является: имеет ли имущество собственника. Кто его собственник ?



Если имеется собственник, то какие препятствия для проведения государственной регистрации перехода права собственности? .



Мировой судья по Благовещенскому городскому судебному участку №9 признал за Ст. право собственности на гараж, который был выстроен в 1988 г. гаражно-строительным кооперативом. Заявитель является членом этого кооператива, полностью внесла сумму, право собственности не оформлено.

Из решения судьи от 09.02.2009 г. не представляется возможным определить, что является препятствием для оформления права собственности и проведения государственной регистрации кооперативного имущества. Никаких сведений о ликвидации кооператива в решении не имеется, делается ссылка только на ст. 234 ГК РФ в то время, как согласно п.4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.



Райчихинским городским судом признано право собственности за гр. Д. в силу приобретательной давности, а из установочной и мотивировочной частей решения усматривается, что истица фактически приняла наследство на имущество своего отца, проживая в наследственном доме как до, так и после открытия наследства. Эти правоотношения регулируются наследственным правом – часть третья ГК РФ.



Следующий вопрос: не является ли постройка самовольной? Приобретательная давность и самовольная постройка – это два разных способа приобретения права собственности, закрепленные в разных специальных нормах: ст. 234 и ст. 222 ГК РФ. Следовательно, разные предметы исследования.



В практике судов области допускаются ошибки. Так, на самовольную постройку-гараж признано право собственности по приобретательной давности решением мирового судьи по Благовещенскому городскому судебному участку №3 от 05.08.2009 г. по иску К. Он приобрел гараж в деревянном виде без оформления договора купли-продажи. В 1985 г. снес его и выстроил кирпичный гараж, увеличив размеры. В регистрации права ему было отказано по двум причинам: он не является членом ГСК, как прежний собственник, и ему не отводился земельный участок под гараж.



А по делу по иску К. к администрации города Благовещенска мировым судьей того же судебного участка №3 решением от 5 августа 2009 г. признано право собственности на гараж 1988 года постройки без ссылки на основания приобретения права собственности. В мотивировочной части решения указано, что истец считает, что является собственником в силу приобретательной давности, но делается ссылка и на ст. 222, и на ст. 234 ГК РФ. Вывод суда заключается только в том, что не нарушаются права и законные интересы соседей.



Следующий вопрос: с какого времени исчисляется срок приобретательной давности?



Следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.



Правильным является вывод Райчихинского городского суда по иску Н. к муниципалитету о признании права собственности на квартиру в двухквартирном жилом доме. Данная квартира была выстроена предприятием и выделена истцам в 1989 г. акционерным обществом открытого типа «Сельхозхимия». Земельный участок имеет кадастровый номер, относится к землям поселений. В настоящее время предприятие ликвидировано, был ли передан муниципалитету жилой фонд, истцам не известно.

По делу нашло подтверждение нахождение указанного жилого помещения на балансе его фондодержателя - ОАО «Сельхозхимия, т.е. титульного владельца.

Суд учел положения ст. 305 ГК РФ, предусматривающей защиту титульного владельца, а также положения ст. 104 Федерального закона от 08.01.1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции, которая действовала на момент завершения конкурсного производства предприятия, определяющей правовой режим имущества должника, не подлежащего включению в конкурсную массу. Ст. 104 закона устанавливает, в частности, что жилищный фонд социального использования подлежит передаче в предусмотренном пунктами 1-3 данной статьи порядке соответствующему муниципальному образованию по фактическому состоянию без каких-либо дополнительных условий.

С учетом договорных отношений на момент вселения истцов и всех других установленных обстоятельств суд пришел к выводу, что отсутствуют основания для применения ст. 234 ГК РФ. То есть суд правильно определил начало исчисления времени для приобретения права собственности на имущество по приобретательной давности.



Рассмотрение дел по объектам спора.



Суды в массовом порядке признают право собственности на гаражи, на жилые помещения, в редких случаях на садовый земельный участок, земельный участок под гаражом.



Гаражи: купленные через общество автомотолюбителей (основная масса исков).



При разрешении дел данной категории в основном иски удовлетворяются, причем, способы защиты права разные:

путем признания права собственности по приобретательной давности (ст.234 ГК РФ);

о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ);

приобретения права собственности членом кооператива в связи с внесением в полном объеме паевого взноса (ст. 218 п.4 ГК РФ).



С. купил такой объект у физического лица в 1987 г., получил в обществе разрешение на право эксплуатации и пользовался им, как своим собственным, затем получил технический и кадастровый паспорт на гараж, заказал межевое дело земельного участка, которое согласовано с администрацией г. Благовещенска.

Препятствием к государственной регистрации права собственности является отсутствие правоустанавливающего документа и заявления продавца.

Решением Благовещенского городского суда от 07.12.2009 г. иск удовлетворен, суд установил все обстоятельства для квалификации возникших правоотношений, которые регулируются ст. 234 ГК РФ. Собственник был, но отсутствует возможность его найти для оформления перехода права. Данное решение нареканий не вызывает.



Кооперативный гараж.



Решений по таким гаражам постановлено судами области достаточно много, но не все их можно признать правильными.

Так, мировым судьей по Благовещенскому городскому судебному участку №4 постановлено решение 15.12.2009 г. по делу по иску Д. к администрации г. Благовещенска, за истицей признано право собственности на гараж.

Членом ГСК являлся продавец И. На основании сделки между И. и Р. областным Советов ВДОАМ было выдано в 1992 г. разрешение на право эксплуатации гаража, а в 1993 г. покупателю Р. выдано свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения землей. Сделка между Р. и истицей была заключена в 1996 г., в этом же г. истице выдано разрешение на право эксплуатации гаражом. Регистрация перехода права собственности на истицу невозможна в связи с тем, что первый покупатель Р. не являлась членом кооператива, истица тоже.

Суд удовлетворил иск на основании п.4 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой член кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос, приобретают право собственности.

Однако, такое решение не является правильным, поскольку обстоятельства, имеющие значение для применения данной нормы ГК, не исследовались и не оценивались.

В описательной части решения не указано, на каком основании истица просила признать за ней право собственности, а из обстоятельств усматривается, что имеются основания для применения ст. 234 ГК РФ, причем с учетом присоединения сроков владения.



Как правило, ответчиком по делу является администрация города (района), что не всегда является правильным. Судом не выясняется наличие титульного собственника недвижимого имущества, либо при наличии данных о таком лице к участию в деле он не привлекается, что не является правильным.



Так, мировым судьей по Благовещенскому городскому судебному участку №2 были рассмотрены несколько дел по искам граждан –жителей дома № 97 по ул. Ленина в г. Благовещенске. Из представленных судебных решений усматривается, что при строительстве жилого дома в 1987 году были выстроены и гаражи, которые включены в технический паспорт многоквартирного жилого дома. Распределенные гаражи продавались пользователями, но документация на них покупателям не передавалась.

Решениями мирового судьи иски удовлетворены.

По описательной и мотивировочной частям решений не представляется возможным определить, была ли на гаражи какая-то документация вообще, имеются ли у них титульные собственники, является ли в такой ситуации администрация города и министерство имущественных отношений надлежащими ответчиками, возможно ли оформление права собственности иным способом без обращения в суд вообще и с иском о признании права собственности по приобретательной давности в частности.



Вместе с тем, тем же судьей совершенно правильно процессуально рассмотрен иск С. к К., КУМИ и администрации г. Благовещенска. Ответчица К. является наследницей бывшего владельца и привлечена она к участию в деле по инициативе истца, который указал её в качестве ответчика, и которая не возражала против заявленного иска, подтвердив обстоятельства, приведенные истцом.



Интерес представляет дело, рассмотренное мировым судьей Райчихинского городского судебного участка №2 по иску П. Истец обратилась с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности на гараж, принадлежавший её деду, который в 2007 г. умер. Она является наследником по завещанию.

При оформлении наследства было установлено, что у деда отсутствовали какие-либо документы, подтверждающие его право собственности на указанный гараж. Но имеется справка, согласно которой деду выдавалось разрешение на строительство капитального гаража в районе жилого дома с указанием конкретного адреса, о чем имеется запись в книге регистрации разрешений. Однако выдать дубликат данного разрешения не представляется возможным, так как в архиве указанного отдела не сохранилось оригинала разрешения на строительство.

Ссылаясь на положения ст. 234 ГК РФ, истица указала на возможность присоединения ко времени своего владения гаражом всего времени, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником она является. Её дед с 1988 г. и по день своей смерти, т. е. по 12 июля 2006 года, непрерывно, добросовестно и открыто владел и пользовался указанным гаражом, как своим собственным, затем, т.е. с 2006 года по настоящее время, данным гаражом непрерывно, добросовестно и открыто владела и пользовалась истица.

Мировой судья 2 документы, правильно применил материальный закон, в соответствии с которым соединил сроки владения и удовлетворил иск.

Причем резолютивная часть решения является полной и исполнимой, не вызывающей никаких вопросов при исполнении.



Жилые помещения.



Приобретение жилья по договору купли-продажи.



В Райчихинском городском суде такие дела не являются редкостью.

П. обратилась с иском к КУМИ г. Райчихинска о признании права собственности по приобретательной давности на жилой дом, который был приобретен в 1993 г. по устному договору, т.к. у продавца не имелось правоустанавливающих документов. В последствии выяснилось, что дом принадлежал третьему лицу, которого не было в живых, он умер в 1988 г. и у него не было наследников.

В 2008 г. продавец также умер.

Свидетельскими показаниями были подтверждены обстоятельства, на которые ссылалась истица, факт её проживания в доме с 1993 г., отсутствия притязаний на дом со стороны других лиц. Суд пришел к выводу, что в соответствии со ст. 234 ГК РФ иск подлежит удовлетворению.

Данное решение можно признать правильным, если исходить из того, что имущество осталось бесхозяйным.



Судьи, направляя решения по нашему запросу, поставили и ряд вопросов, такие, как: Предусмотрен ли досудебный порядок разрешения спора? Ответ: нет.



Включать ли в число собственников в силу приобретательной давности несовершеннолетних детей и других лиц, проживающих в жилом помещении?

Ответ: это зависит от того, сколько истцов предъявили иск на конкретное имущество, не подлежит ли применению в совокупности со ст. 234 ГК РФ и закон о приватизации. Практика судов разнообразная. Дать четкий ответ на поставленные вопросы не представляется возможным, поскольку обстоятельства дела разные.

В Тамбовском районном суде в массовом порядке рассмотрены дела по искам граждан к предприятиям.

-Так, Е. обратился с иском к ООО «Приамурье» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме с. Козъмодемьяновка. В данной квартире он проживает с 1987 г., предоставлена она была его семье колхозом «Приамурье», ордер не выдавался.

Суд установил, что с истцом проживают жена и трое детей, двое несовершеннолетние. Квартира не стоит на балансе администрации сельсовета, не является муниципальной собственностью. От жены и совершеннолетнего сына поступили заявления о том, что они не возражают против признания права собственности за истцом. Суд решением от 18.12.2009 г. иск удовлетворил. Несовершеннолетних детей не включил.

Никто не обжалует решение, все довольны.



Но с юридической точки зрения его нельзя признать законным и обоснованным, отвечающим требованиям ст. 198 ГПК РФ, в связи со следующим.

Сведения из ЕГРС о наличии либо отсутствии государственной регистрации права собственности в деле отсутствуют.

Исчисление срока приобретательной давности суд связывает только с моментом вселения в жилое помещение, который подтверждается справкой сельского совета.

Однако для вывода о сроке суду необходимо было исследовать вопрос о том, имелись ли какие-либо договорные отношения по проживанию в данном жилом помещении, если да, то когда и в связи с чем они закончились.

Кроме того, из решения усматривается, что у колхоза были и имеется правопреемник, которые не имеют финансовой возможности содержать данное жилое помещение, а поэтому согласны с иском.

Поэтому необходимо было исследовать вопрос о том, состоит ли оно у юрлица на балансе, с какого времени и по какой причине юридическое лицо – собственник или владелец фактически отказался от прав на данное жилье. Оценив обстоятельства, можно сделать вывод о наличии либо отсутствии необходимого срока для признания права собственности по приобретательной давности. Течение срока приобретательной давности в соответствии с п.4 ст. 234 ГК РФ в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.



Далее, напрашивается вопрос о том, имеется ли у истца право на приватизацию, если да, то кто имеет право на приватизацию. Если подлежит применению закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации», то подлежит разрешению вопрос о правах членов семьи на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения. Возможно ли решение этого вопроса без решения суда.



При выделении жилья предприятием, которое ликвидировано.



Судьи затрудняются с вопросом, как быть в такой ситуации, если жилье предоставлялось по договору социального найма. В муниципальную собственность оно не предоставлялось.



Дел данной категории рассмотрено судами области много.

В качестве ответчика в делах принимает участие орган местного самоуправления, который, как правило, не считает себя надлежащим ответчиком, поскольку жилье не является муниципальной собственностью. На самом деле Администрация поселения является надлежащим ответчиком.

В случае, если установлен фондодержатель помещения, он также является ответчиком по делу.



Райчихинским судом рассмотрено достаточно много таких исков, а также исков в отношении жилых помещений, предоставленных на основании ордера.



Так, Б. в марте 1992 г. вселилась на основании ордера, выданного мужу, в трехкомнатную квартиру двухквартирного дома, строительство которого осуществляло Бурейское РСУ треста «Амурсельстрой». Данную квартиру истцы достраивали сами.

Правопреемником собственника квартиры является ОАО «Агропромстрой». Право собственности за предприятием, либо за органами местного самоуправления не зарегистрировано, и истице отказано в приватизации.

Суд установил, что доводы о приобретательной давности нашли свое подтверждение, к участию в деле привлечены все заинтересованные лица, установлено, что с истицей заключены договоры социального найма, в силу ст. 234 ГК РФ истица приобрела право собственности на занимаемое жилое помещение. Иск удовлетворил.

Но, представляется, что решение не является правильным.

Как уже сказано в самом начале справки, согласно п.18 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.



Связь с наследственным правом.



П. обратился также к администрации г. Райчихинска с иском о признании права собственности на жилой дом, принадлежащий его деду, который умер в 1980 году и который строил дом на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 21.04.1959 г.

У деда была семья, члены этой семьи в разное время умерли, в том числе отец истца умер в 1994 г. Последним умер Н. Г. – дядя истца - в 2005 году. Наследственные права никто не оформлял.

С согласия этого дяди истец зарегистрирован в доме с 2000 года, считает, что членами его семьи дом используется более 15 лет, а поэтому он вправе с учетом своего пользования домом с 2000 года просить суд признать за ним право собственности по приобретательной давности.

Суд иск удовлетворил, с чем согласиться нельзя, поскольку в данной ситуации истцу была прямая дорога к нотариусу для оформления наследства.

Усматриваются и процессуальные нарушения, поскольку потенциальными ответчиками должны являться наследники, как минимум, последнего наследодателя, после которого наследство открылось в 2005 году, а не администрация города. Её участие в качестве ответчика возможно при отсутствии других наследников на имущество деда.



Также в связи со смертью в 1994 г. сособственника квартиры в суд обратилась С. о признании за ней права собственности на 12 долю по приобретательной давности.

Ответчик- администрация г. Райчихинска.

Иск удовлетворен.

Из решения суда усматривается, что суд не проверял, принималось ли наследство наследниками умершего сособственника. А если оно принималось ?

Не проверялось, имеется ли государственная регистрация права на данное имущество. А если имеется, и зарегистрирован переход права собственности на наследника, а истица не входит в круг наследников по закону?



По делу по иску Д., усматривается, что истица фактически приняла наследство, в соответствии со ст. 1153 ГК РФ и ст. 546 ГК РСФСР.

Суд принял во внимание, что наследственное дело не заводилось, и пришел к ошибочному выводу, что в соответствии со ст. 234 ГК РФ её требования о признании права собственности в силу приобретательной давности подлежат удовлетворению.



И такое дело, рассмотренное Райчихинским городским судом неправильно, не является единственным.



Правильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, а также привлечение к участию в деле заинтересованных лиц, позволяет принять законное и обоснованное решение.



Примером является решение Ивановского районного суда от 30.04.2009 г. по иску К. в интересах несовершеннолетней Кр. к администрации района. 25.08.2007 г. умер дедушка несовершеннолетней Кристины, в состав наследственного имущества входит жилой дом, который был передан в личную собственность деда колхозом «Луч», и земельный участок, на котором расположен дом.

Как указала истица, отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, в ином порядке, кроме судебного, невозможно установить факт предоставления в мае 1992 г. местным органом самоуправления наследодателю этого земельного участка.

Истица просила суд признать за наследодателем право собственности на земельный участок и включить его в наследственную массу.

К участию в деле была привлечена в качестве третьего лица К., проживавшая в доме и не являющаяся наследником, которая пояснила, что все документы были у наследодателя и находятся у неё, данные документы представила суду. Суд пришел к обоснованному выводу, что спора нет, в иске отказал.



Зейским районным судом 30 мая 2008 г. неправильно разрешен иск П. к МИ ФНС №4 о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.

1-я ошибка – Налоговая служба не может являться ответчиком по делу исходя из положений ст. 1151. «Наследование выморочного имущества» (в ред. Федерального закона от 29.11.2007 N 281-ФЗ). Согласно данной нормы, если имущество выморочное, то оно переходит в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение находится, в порядке наследования по закону.

2-я ошибка суда. Суд признал право собственности на недвижимое имущество сразу за истцом, присоединив время владения домом истцом (1 год 4 месяца) и наследодателем ( с 1964 года). Такой вариант вынесения решения законом не запрещен.

Однако суд не учел, что наследство открылось в 2007 г., и не мотивировал свой вывод о том, не нарушаются ли права других наследников.

Кроме того, судом установлено, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит наследодателю на праве собственности на основании свидетельства, выданного в установленном законом порядке. На жилой дом имеется регистрационное удостоверение №69 от 15.04.1997 г., выданное Бюро технической инвентаризацией Зейского района, дом зарегистрирован за наследодателем. А это значит, что наследодатель являлся собственником недвижимого имущества, имеются правоустанавливающие документы для предъявления нотариусу.

Из решения следует, что оснований для удовлетворения иска не имелось. Отсутствие государственной регистрации прав наследодателя на недвижимое имущество (к такому выводу пришел суд) не является основанием для отказа нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Из сказанного следует, что правильным способом может являться обжалование действий нотариуса.



Белогорский городской также неправильно решением от 13.11.2008 г. признал в силу приобретательной давности право собственности не за наследодателем, а за наследником Беловой, предъявившей иск к КУМИ г. Белогорска. А иск был обоснован тем, что у дома, собственником которого является наследодатель П., изменена нумерация и возникли разночтения в правоустанавливающих документах. Здесь должен быть другой путь подтверждения изменения номера дома, принадлежащего наследодателю, а итоговым документом при такой ситуации для государственной регистрации перехода права собственности на наследника должно являться свидетельство о праве на наследство.



Право собственности на земельный участок.



Ст. 130 ГК РФ включает землю в число недвижимых вещей, ст. 25 ЗК РФ устанавливает основания возникновения прав на землю, в том числе и по основаниям, установленным ГК РФ, Федеральным Законом от 25.10.2001 г. №137-ФЗ (редакция от 27.12.2009 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», другими федеральными законами. Следовательно, ст. 234 ГК РФ подлежит применению.



Практика судов Амурской области показывает, что суды не выясняют, имеется ли другой способ оформления права собственности на землю.



Мировой судья Свободненского городского судебного участка №3 решением от 24.09.2009 г. признал за Т. право собственности в силу приобретательной давности на земельный участок под гаражом, выстроенным с разрешения администрации города в 1994 г. её супругом, которого уже нет в живых. Администрация города отказала передать ей землю в собственность.

Истица могла обжаловать отказ, но она выбрала способ защиты своих прав на земельный участок путем признания права собственности в соответствии со ст. 234 ГК РФ. Такое право ей предоставлено ст. 12 ГК РФ.



О составе собственников.



Практика судов области рознится. Решения принимаются в зависимости от того, кто предъявил иск. В основном право собственности устанавливается за одним лицом, но имеют место случаи, когда такое право устанавливается за супругами, очень редко и за несовершеннолетними членами семьи.

Г. и еще трое истцов обратились в Благовещенский городской суд с иском к администрации г. Благовещенска о признании права собственности на квартиру в г. Благовещенске в силу приобретательной давности. Данная квартира была предоставлена матери Г. по месту её работы, после смерти матери в 1986 г. квартира перешла в пользование истцов.

Решением мирового судьи по Благовещенскому городскому судебному участку №5 от 08.10.2008 г. в удовлетворении иска отказано. Апелляционным решением оно оставлено без изменения.

Президиум Амурского областного суда постановлением от 23.03.2009 г. постановленные решения отменил и принял новое решение об удовлетворении иска. За всеми 4-мя истцами он признал право общей долевой собственности на квартиру в силу приобретательной давности в равных долях по 14 доли каждому.



По существу заявленного требования президиум признал неправильным толкование судом материального закона – ч.1 ст. 234 ГК РФ. Отказывая в иске, суды исходили из того, что истцы в спорной квартире не проживают. Тот факт, что они поддерживали квартиру в надлежащем состоянии, отапливали её, пользовались земельным участком, согласно выводам судов, не может свидетельствовать о непрерывности владения спорным имуществом. Таким образом, судами признано, что владение жилым помещением возможно только в случае постоянного проживания в нем. Однако данный вывод не основан на положениях действующего законодательства. Исходя из смысла ч.2 ст. 288 ГК РФ владение жилым помещением не сводится к постоянному проживанию в нем и может осуществляться различными способами, при которых обеспечивается нахождение вещи в хозяйственной обстановке лица и возможность её использования.



Дела данной категории практически в кассационном порядке не обжаловались. Было обжаловано решение Свободненского районного суда от 15.10.2009 г. в части взыскания судебных расходов. Определением судебной коллегии по гражданским делам оно в указанной части отменено и дело направлено на новое рассмотрение.



В качестве положительного примера, отвечающего на поставленные вопросы, можно привести решение Завитинского районного суда от 30.12.2009 г. по иску С. к колхозу «Надежда», администрации Антоновского сельсовета, КУМИ Завитинского района о признании права собственности в силу приобретательной давности на квартиру в доме, которая предоставлена в 1977 г., в приватизации отказано. Все ответчики иск не признали, т.к. не считают себя надлежащими, на балансе жилое помещение ни у кого не значится.

Суд нашел иск подлежащим удовлетворению. Ситуация по делу изложена в приложении к справке.


2. Самовольная постройка.





Понятие самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ, которая претерпела изменения.





Согласно Федерального Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. №93-ФЗ измененная редакция ч.3 ст. 222 ГК РФ вступила в силу с 01.09.2006 г.

До 01.09.2006 г. содержание пункта 3 было следующее: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.



С 01.09.2006 г. абзац первый пункта 3 утратил силу, а абзац второй изменен:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, … (далее текст тот же)



В связи с данными изменениями, необходимо установить момент возведения самовольной постройки, а также момент возникновения других правоотношений, связанных с её возведением, что позволит определить закон, который подлежит применению.

Если постройка возведена до 01.09.2006 г., то необходимым условием для признания на неё права собственности является возможность предоставления в установленном порядке земельного участка, на котором она возведена. Этот участок застройщику не принадлежит.

Если же после 01.09.2006 г. – то право собственности может быть признано только в том случае, если участок принадлежит истцу на каком-либо праве, указанном в п.3 ст. 222 ГК РФ.



Таким образом, главный признак самовольной постройки следующий:

земельный участок, на котором она создана, не принадлежит застройщику и не был отведен для строительства в установленном законодательством порядке;

Далее необходимо разобраться требуется ли разрешение на строительство,



В каких случаях не требуется разрешение на строительство?



Ст. 51 п.17. Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Положения части 17 статьи 51 применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, а он введен в действие поэтапно статьей 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).



Если требуется разрешение на строительство, то следующий признак самовольной постройки:

- на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;

Кроме этого признаки самовольной постройки:

- самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

- в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.

Итого 4 признака. При этом достаточно наличия одного из них, чтобы строение приобрело статус самовольного.



Объекты самовольного строительства?

Какой именно объект может быть признан самовольной постройкой ?

Исходя из п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки, за исключением основного здания (например, жилого дома на земельном участке, принадлежащем гражданину), которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер, например сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.



Исходя из этого, а также ч.2 названной ст. 51 объектом самовольной постройки является основное здание-объект капитального строительства, а также постройки, не относящиеся к вспомогательным.

При этом нужно учесть, что Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности" предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил (подп. "б" п. 2 ст. 1). Однако данная норма применяется только до 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки. В случае принятия правил землепользования и застройки необходимо руководствоваться п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, который допускает такие изменения объекта капитального строительства, если они не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.



Судами области устанавливается право собственности на недвижимое имущество по разным основаниям, в том числе и на самовольно возведенные постройки: на гаражи, в том числе находящиеся на производственной территории предприятий; на кирпичные гаражи, возведенные во дворе многоквартирного жилого дома на месте деревянных кладовых; на пекарню; на магазин; на пристройку к магазину; на жилой дом и пристройку к нему; на квартиры в том числе и на кооперативные; на ангар; на шашлычную; насосную станцию и т.д.



Зейским районным судом 27.08.2008 г. разрешен иск Д. к администрации города о признании права собственности на самовольную пристройку к жилому дому.

В 1998 г. истица получила разрешение на капитальный ремонт жилого дома, постройку подсобных помещений. Вместо дощатой пристройки она выстроила пристройку из бруса без изменения размера площади, пристроила дощатую веранду, перепланировала перегородки в доме. При оформлении технического паспорта ей было указано, что пристройки незаконные. Поэтому она обратилась в суд с иском о признании права собственности на пристройки к дому.

Суд пришел к выводу, что истица без разрешения на строительство, самовольно осуществила пристройки к дому, которые не нарушают чьих-либо прав и удовлетворил иск.



Напрашивается вопрос: правильно ли это? Ведь она осталась собственником жилого дома, а пристройки являются его частью.

С учетом указанного выше, а также Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской федерации», утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. №37, приложения №3 «О ПОРЯДКЕ УЧЕТА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫХ ИЛИ ПЕРЕОБОРУДОВАННЫХ ЗДАНИЙ», в котором как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:

реконструкция жилых домов (частей домов);

переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

возведение дополнительных зданий,

то при наличии разрешения на капитальный ремонт, а не на реконструкцию дома, данную пристройку к дому можно отнести к самовольной постройке.

Как видно из имеющейся судебной практики, вопрос о приобретательской давности является сложным, а его решение - неоднозначным. В каждом конкретном случае вопросы приобретения права собственности следует решать в соответствии с требованиями закона, имеющимися правовыми нормами.

Образец
В _____________ районный (городской)
суд ________________________ области (края, республики)
Истец: _______________________________
(Ф.И.О., адрес заявителя)
Ответчик: ____________________________
(Ф.И.О., адрес )
Цена иска: ____________________________
Государственная пошлина уплачена в размере
________



Исковое заявление
о признании права собственности на недвижимое имущество - жилой дом и пристройки, в силу приобретательной давности


Истец -______________________, является единственным наследником по закону первой очереди после своей матери
____________________________, умершей «____» _________ _____________ года. Факт смерти ________________________
подтверждается Свидетельством о смерти, выданным ___________________ №_____________ «____» ______________ года.
С целью принятия наследства, открывшегося после смерти ее матери, __________________ своевременно
(«_____» ______________ года) обратилась в нотариальную контору по месту последнего жительства умершей, а именно к
нотариусу ______________________________, с заявлением о принятии наследства. Нотариусом _______________________
было заведено наследственное дело № ______ за __________ год, что подтверждается справкой № _____, выданной
нотариусом ____________________________ «____» ______________ года.
Наследователю _______________________________ принадлежал на праве собственности земельный участок площадью
_______ (____________________) кв. м, кадастровый номер ___________________, относящийся к землям поселений,
предоставленный ей решением __________________________ № _________ от «____» _______________ года для ведения
личного подсобного хозяйства и строительства индивидуального жилого дома. Право собственности ______________________
на указанный участок подтверждается Свидетельством на право собственности на землю от «____» __________ года. На
вышеуказанном земельном участке расположен жилой дом с пристройками, кадастровый номер __________________________,
общей площадью __________________ (________________________) кв. м, жилой площадью______ (________________),
согласно техническому паспорту инв. № _____, изготовленному ____________________________________________________
по состоянию на «____» ______________ года. Официальные сведения о годе постройки указанного жилого дома отсутствуют,
что указано в техническом паспорте на индивидуальный жилой дом с хозпостройками, изготовленном ___________________
по состоянию на «_____» ________________ года. Ввиду того, что у ____________________________________ отсутствовали
правоустанавливающие документы на вышеуказанный дом, свидетельство о праве на наследство ее наследнику ____________
выдано быть не может.
Как указывают родственники и соседи наследодателя, указанный дом был построен _________________________________.
Изначально в нем проживал (а)_______________________________________ ________________________. «_____»___________
года им (ею) было составлено завещание на имя _____________________________________. После смерти___________________
«_____» _________________ года ее наследник позавещанию _________________________ к нотариусу не обращался (лась),
однако фактически принял (а) наследство, что подтверждается ______________________, составленным «____» _________ года
жителями _____________________________________________________________, ______________________________________
заверенным печатью _____________________________ района ___________________ области. ____________________________ .
«_____» __________________ года, в свою очередь, составил (а) завещание, в котором завещал (а) принадлежащее ему
(ей) домовладение с надворными постройками ______________________________________________________________________
после смерти _______________________________ также к нотариусу не обращалась, однако продолжала проживать в указанном
доме, осуществляла его ремонт, несла все расходы по его содержанию, вела приусадебное хозяйство на земельном участке.
Дочь наследодателя и ее единственный наследник по закону истец ___________________________ родилась в вышеуказанном
доме и проживала в нем вместе с матерью до достижения совершеннолетия. _______________________ постоянно и непрерывно
проживала в указанном доме до _________ года, что подтверждается ________________________________________________.
В связи с болезнью в __________ году она была перевезена дочерью ____________________________ по месту жительства
последней в город_______________________________________________________________________ области для осуществления
за ней ухода. В течение _____ лет __________________ вместе с матерью и своей семьей регулярно приезжала и в настоящее
время продолжает приезжать в дом в летний период, вела и продолжает вести на земельном участке приусадебное хозяйство.
Согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но
добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати
лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.____________________
в течение всей своей жизни осуществляла владение данным имуществом добросовестно, так как она не знала и не могла знать о
том, что не является собственником дома. Домом _______________________________ владела на том основании, что ранее в не
проживал (а) ее ________________________________________________, а затем_________________________________________.
______________________никогда не предпринимала никаких мер, направленных на сокрытие факта владения имуществом от
третьих лиц, в том числе добросовестно исполняла обязанности, лежащие на ней, как на владельце жилого дома, в частности по
уплате установленных законом обязательных налогов и сборов, а также других платежей. В течение всего периода владения
домом никто не оспаривал ее право владения и пользования этим имуществом. При этом в течение вышеуказанного периода______
владела домом непрерывно как своим собственным имуществом. Этот факт может быть подтвержден свидетельскими показаниями.
После смерти своей матери истец _______________фактически владеет домом в течение ____ лет. Однако согласно пункту
3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени владения все
время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. _________________________,
являясь наследником по закону первой очереди после своей матери _________________, вправе присоединить к указанному сроку
продолжительностью в___лет, весь период времени, в течение которого вышеуказанным домом владела ее мать_______________,
а до этого ________________________________________ наследодателя ______________________________________________.
Таким образом, срок приобретательной давности составляет более ____ лет.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ "право собственности...на недвижимые вещи, ... подлежит государственной регистрации в
едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней".
В ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного
округа по месту нахождения недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 234 Гражданского кодекса РФ право собственности
на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу
приобретательной давности, с момента такой регистрации. Согласно п.3ст.6ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности,
подлежит государственной регистрации после признания права собственности на жилой дом в предусмотренном законом порядке.
Какой-либо специальный порядок признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности
законом не предусмотрен, поэтому в данном случае подлежат применению правила искового производства, предусмотренные
подразделом II ГПК РФ.
В данном случае единственным из предусмотренных ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ оснований,
способным установить право собственности истца на жилой дом и постройки является вступившее в законную силу решение суда,
поскольку _____________________не может получить свидетельство о праве на наследство, так как у наследодателя отсутствовали
правоустанавливающие документы на указанный дом.
Таким образом, получить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество______________________представляется
возможным лишь наосновании решения суда о признании права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
После того как решением суда будет признано право собственности _______________________________ на жилой дом в силу
приобретательной давности и после вступления этого решения в законную силу истец обратится для регистрации своего права
собственности на данный объект недвижимости в _________________________________________________________.
В случае необходимости для подтверждения факта владения _________________________ указанным недвижимым имуществом
добросовестно, открыто, непрерывно, как своим собственным на протяжении более чем 15 лет на судебное заседание прибудут
свидетели________________________________________________________________________.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, а также руководствуясь ст.ст. 131, 225, 234 ГК РФ, п. 3 ст. 6, ст.ст. 9, 17
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст. 131 и 132 ГПК РФ,

Прошу:

Признать право собственности__________________________на жилойдом и пристройки, расположенные на земельном участке по
адресу: _______________________________________, в силу приобретательной давности.


Приложение:
1. Квитанция об уплате госпошлины - оригинал.
2. Копии искового заявления для ответчика - 3 экз.
3. Копии доверенности от "____"____________ - 2 экз.
4. Копии свидетельства о заключении брака представителя истца от "____" ____________ - 2 экз.
5. Копии свидетельства о праве собственности на землю от "____" ______________ года - 2 экз.
6. Копии кадастрового плана земельного участка от "_____" _______________ года - 2 экз.
7. Копии плана земельного участка дома от "_____" _________________ года - 2 экз.
8. Копии акта о нормативной цене земельного участка от "_____" _______________ года - 2 экз.
9. Копии технического паспорта инв. № ___________ по состоянию на "____" ___________ года - 2 экз.
10. Копии справки № ____ _____________________ от "____" _____________ года - 2 экз.
11. Копии справки от "_____" ________ года, выданной нотариусом _____________________ - 2 экз.
12. Копии справки _________________________ - 2 экз.
13. Копии свидетельства о смерти __________________ от "____" _____________ года - 2 экз.
14. Копия сообщения об отказе в предоставлении сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним от "____" ____________ года.
15. Копии завещания ____________________ - 2 экз.
16. Копии завещания ______________________ - 2 экз.
17. Копии _______________________ - 2 экз.
18. Копии свидетельства о рождении __________________ - 2 экз.
19. Копии свидетельства о заключении брака _____________ - 2 экз.



Дата Подпись /Фамилия/