Особенности расторжения договора социального найма жилого помещения

В настоящее время растет количество споров, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения.

Как правило, основанием для подобных споров является отказ нанимателей освободить жилое помещение.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам статей 84-91 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заметим, что выселение производится только по решению суда, причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилых помещений.

В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает:

1. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст.85- 88 ЖК РФ).

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возможно в следующих случаях:

- если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст.86 ЖК РФ);

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (ст.87 ЖК РФ);

- жилое помещение признано непригодным для проживания (ст.87 ЖК РФ);

- если при реконструкции дома жилое помещение нанимателя не сохранилось полностью либо существенно изменилось (ст.88 ЖК РФ).

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора социального найма и выселением граждан по основаниям связанным с признанием дома аварийным суд учитывает следующие особенности.

Согласно ч.3 ст.89 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Полагается, что суд должен определить конкретное жилое помещение, указав его адрес. Однако гражданам должно быть предоставлено не любое жилое помещение.

Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст.86-88 ЖК РФ, должно быть: благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта; равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению; отвечать установленным требованиям; находится в черте данного населенного пункта.

В судебной практике Железноводского городского суда гражданские дела, связанные с расторжением договоров социального найма встречаются достаточно часто.

Так в июле 2013 года суд рассмотрел гражданское дело по иску администрации города Железноводска к семье, состоящей из двух человек о расторжении договора социального найма и выселении в связи с признанием жилого помещения аварийным.

Так как администрация выполнила все требования жилищного законодательства: предоставила благоустроенное жилое помещение, равнозначное по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, соответствующие требованиям и находящиеся в черте города Железноводска, суд удовлетворил исковые требования администрации.

Кроме того в судебной практики часто возникают споры, связанные с неправильным истолкованием гражданами ст.50 ЖК РФ, которая закрепляет размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

В городе Железноводске размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, составляет 12 кв.м.

Однако граждане ошибочно считают, что в случаи расторжения договора социального найма им должно быть предоставлено жилое помещение с учетной нормой 12 кв. м на каждого человека, проживающего в жилом помещении.

Данный спор решается в соответствии со ст.89 ЖК РФ, которая гласит, что предоставляемое гражданам в связи с выселением жилое помещение должно быть не только благоустроенным, но и равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, учетная норма в данном случае не применяется.

Далее рассмотрим особенности выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения по договору социального найма в случае не внесения ими платы за жилое помещение.

Обязанности нанимателя как стороны по договору социального найма в основном сводятся к тому, чтобы использовать предоставленное жилое помещение по его прямому назначению, обеспечить сохранность жилого помещения, своевременно вносить плату и своим поведением не нарушать права других лиц. Ненадлежащее исполнение им своих обязанностей либо прямое их нарушение в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения. Такие последствия возможны в случаях невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги более шести месяцев, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, систематического нарушения прав соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использования жилого помещения не по назначению.

Невнесение без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шестимесячного срока является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ).

Предлагаемое для переселения другое жилое помещение должно быть указано в исковом заявлении. При этом не требуется, чтобы жилое помещение являлось благоустроенным и равноценным. Достаточно, если оно будет соответствовать размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие, - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека ( ч. 1 ст. 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это означает, что наниматель и проживающие с ним лица не могут быть переселены по основаниям, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, в жилые помещения специализированного жилищного фонда, в частности расположенные в общежитиях.

Основания для выселения без предоставления другого жилого помещения установлены ст. 91 ЖК РФ, ч. 1 которой касается неправомерных действий нанимателя и членов его семьи, допускаемых при пользовании жилым помещением. По существу, выселение по этим основаниям выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем или членами его семьи нарушения, применение которой возможно лишь за противоправные и виновные действия.

Назначение жилого помещения и пределы его использования регламентированы ст.17 ЖК РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г.

Закон допускает использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности (научной, педагогической, творческой и т.п.) и индивидуального предпринимательства, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Недопустимо размещать в жилых помещениях предприятия, учреждения, офисы и другие организации. Превращение в многоквартирном доме жилого помещения в нежилое для организации производства либо хранения и переработки той или иной продукции, как правило, ведет к его переустройству и нарушению требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, непосредственно затрагивая интересы жильцов этого дома.

Сами по себе все эти нарушения влекут за собой выселение нанимателя и членов его семьи при условии, что в установленный наймодателем срок виновными лицами не будут устранены нарушения, и жилое помещение не будет приведено в надлежащее состояние.

Судебная практика исходит из того, что выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных и виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждения наймодателя, эти нарушения не прекратили и не устранили их последствия. Сложный фактический состав, предусмотренный ст. 91 ЖК РФ, определяет и особенности содержания искового заявления по этим спорам. Прежде всего, в нем должны найти отражение все юридически значимые факты, подлежащие доказыванию, включая: конкретные факты противоправных действий ответчика как до, так и после вынесенного ему наймодателем предупреждения о необходимости устранения допущенных нарушений; неоднократность, систематичность и злостность таких нарушений; наличие вины ответчика либо членов его семьи в форме умысла либо грубой неосторожности.

С требованием о выселении нанимателя и проживающих с ним членов его семьи либо некоторых из них вправе обратиться в суд наймодатель, а также другие заинтересованные лица. К заинтересованным лицам, как это следует из ст. 91 ЖК РФ, относятся любые лица, включая соседей по дому или квартире, чьи права нарушаются неправомерными действиями.

При выселении нанимателя или одного из членов его семьи в связи с невозможностью совместного с ним проживания договор социального найма жилого помещения не расторгается - в него вносятся соответствующие изменения, исключающие из договора выселенное лицо.

Без предоставления другого жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Таким образом, выше изложенное позволяет сделать вывод о том, что вопросы, связанные с расторжением договора социального найма и выселением граждан из жилых помещений Жилищным Кодексом Российской Федерации урегулированы.