Решение суда: отказ в переводе квартиры в нежилое помещение, путем установления обременения земельного участка под многоквартирным домом

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 марта 2010 года

Ленинский районный суд города Курска в составе:
председательствующего - судьи Митюшкина В.В.,
при секретаре – М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к И., Б., П, О., К., Я., С., П., Т., Н., Г., С., М., М., Ш., С., Ч., Д, С, Б, Б, Ф, М., П.., Т., Т., Т., Т., Т., Т., Ш., О., О., С., К., М., А., А., К., К., Д., М., Ч., К., С., П., П., П. об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем установления обременения земельного участка под многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился к ответчикам с иском об устранении препятствий в переводе квартиры истца в нежилое помещение путем установления обременения земельного участка площадью 6 182 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102309:28 под многоквартирным домом по адресу: город Курск, ул., правом пользования Ш. частью земельного участка площадью 11,1 кв.м., в том числе: 5,1 кв.м. с целью обустройства отдельного входа в квартиру №3 (размещения крыльца) и 6 кв.м. – для организации прохода к указанной квартире. В обоснование своих требований указал, что он является собственником трехкомнатной квартиры площадью 85 кв.м., расположенной по адресу: город Курск, ул., кв. №. Реализуя свое право на распоряжение имуществом, истец обратился в органы местного самоуправления с заявлением о переводе помещения из жилого в нежилое для использования в качестве магазина непродовольственных товаров. В переводе ему было отказано со ссылкой на несоблюдение заявителем положений части 1 ст. 22 ЖК РФ: отсутствие согласия жилого дома на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. С целью получения указанного согласия он обратился к жильцам дома № по ул., однако получил отказ. Полагает, что со стороны ответчиков допущено злоупотребление своими правам, в результате которого создаются непреодолимые препятствия в пользовании Ш. правами собственника, поскольку реконструкция квартиры истца не нарушает права и законные интересы ответчиков и третьих лиц, кроме того, отказ ничем не мотивирован. Так, согласно проекту перепланировки квартиры, изготовленному ООО фирма «Ф» и прошедшему государственную экспертизу, устройство крыльца предполагается на месте существующего балкона истца, т.е. реальной возможности распоряжаться и пользоваться данной частью общего имущества у других собственников в доме, кроме собственника переводимой в нежилой фонд квартиры, нет. Обустройство крыльца не нарушает благоустройство двора и не создает препятствий в подходах и подъездах иных собственников к своим помещениям, поскольку вход в помещение истца будет находиться с фасада здания, выходящего на ул.. Перепланировка и переустройство переводимого помещения не затрагивает несущих строительных конструкций либо иного общего имущества многоквартирного дома.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Б. заявленные требования уточнила в части размера обременяемого земельного участка (с 5,1 кв.м.до 5,85 кв.м.), а также просила считать согласованными с ответчиками уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
В судебном заседании ответчики Б., С., П.. действующие за себя и как представители И., Б., П., О., К., Я., Т., Н., Г., С., М., Ш., С., Ч., Д., С, Б., Ф., действующей как законный представитель несовершеннолетнего Ф., М., П., Т., Т., Т., Т., Т., Ш., О., О., С., К., М., А., А., К., К., Д., М., Ч., К., С., по доверенности, а также адвокат Петров Д.Н., представляющий интересы собственника Б., исковые требования не признали и пояснили, что ответчики – собственники жилых помещений не допустили никакого злоупотребления и своим отказом в пользовании истцу частью общего имущества (земельного участка) воспользовались лишь правами, предоставленными им ст.ст. 36 и 44 ЖК РФ. Дополнительно также указали, что Ш. планирует открыть магазин элитной обуви. Однако это не исключает возможности его переоборудование в кафе, пиццерию, Интернет-салон, что создаст неудобства проживающим в доме лицам. При использовании магазина количество транспортных средств во дворе дома и вблизи него резко возрастет, появятся шум и выхлопные газы. Для обустройства магазина необходимо будет оборудовать мусорные контейнеры для бытового и пищевого мусора. Необходимо будет также оборудовать отдельный вход, что нарушит целостность внешнего вида многоквартирного жилого дома, изменит его фасад. Кроме того, для строительства дома будет необходимо вырубить 8 кустов черноплодной рябины и уменьшить кроны 4-х деревьев, растущих вдоль тротуара. В доме проживает 50% пенсионеров, которым необходим покой. В случае перевода спорного жилого помещения в нежилое возникает необходимость в обустройстве с тамбуром вместо балкона, установлении новой двери и перил – ограждение крыльца и ступеней. В данном случае переоборудование жилого помещения связано с устройством отдельного входа и разрушением части несущей стены, что приводит к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Кроме того, истец собирается заниматься в переводимой квартире предпринимательской деятельностью (использование под магазин непродовольственных товаров), т.е. использовать помещение не по назначению.
В судебное заседание ответчики М., Т., действующий как законный представитель малолетней Т., П., П., П., будучи надлежаще извещенными, не явились. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – Администрации города Курска по доверенности Г. указала, что истцом для осуществления перевода жилого помещения в нежилое необходимо представить согласия всех сособственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества. Если даже будет установлено обременение на часть земельного участка, как того требует истец, перевод не может быть осуществлен, т.к. отсутствует согласие собственников на уменьшение общего имущества. По существу иска пояснила, что он подлежит удовлетворению, поскольку отказ сособственников в даче согласия на уменьшение общего имущества ничем не мотивирован.
В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - ООО «К», будучи надлежаще уведомленным, не явился.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, истец и ответчики являются сособственниками помещений в многоквартирном доме № по ул. города Курска, а именно: № – Ш., № – И., № – Б., № – П., № – О., № – К., № – Я., № – С., № – П., № –Т., № – Н., № – Г., № – С., № – М и М. (2/3 и 1/3 доли соответственно), №№, , , , – Администрация города Курска, № – Ш., № – Б. (С.) № – Ч., № – Ш., № – ООО «К», № – Д., № – С, № – Ф., Б. и Б. (по 1/3 доли каждый), № - М., № – П., № – Т.., № – Т., № – Т., Т, Т., Т. (по ¼ доли каждый), № – О. и О. (по ½ доли), № – С., № – К., № – А. и А. (по ½ доли), № – М., № – К.. и К. (по ½ доли), № – Д, № – М., № – Ч., № – К.., № - П., П., П., № – С.. Многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке площадью 6 182 кв.м., который поставлен 16 января 2006 года на кадастровый учет под №46:29:102309:28.
Истец Ш. обратился в Администрацию города Курска с заявлением о разрешении перевода квартиры №, расположенной в доме № по ул., в нежилое помещение (магазин непродовольственных товаров). Распоряжением Администрации города Курска от 25 декабря 2008 года №3509-ра Ш. отказано в осуществлении такого перевода по основаниям, предусмотренным часть 1 ст. 22 ЖК РФ (отсутствие согласия собственников жилого помещения на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме). Такого согласия от собственников помещений в многоквартирном доме истцом получено не было (решение общего собрания собственников жилых помещений и жильцов, занимающих квартиры по найму, от 18 октября 2009 года), что послужило основанием к обращению с настоящим иском.
В соответствии с п.1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующее такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
На основании п.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подп. 2, 3 пункта 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
По смыслу указанных законоположений любое использование, обременение, уменьшение размера общего имущества является исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Удовлетворение заявленных требований может иметь место лишь в том случае, если будет доказано злоупотребление правом, допущенное со стороны собственников помещений многоквартирного дома при принятии ими решения об отказе в даче согласия на использование (уменьшение, установление обременения и другое) общим имуществом.
В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Вместе с тем доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики при отказе в даче согласия на использование части общего земельного участка действовали исключительно с целью причинить вред истцу, последним в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, не добыто таковых и в судебном заседании.
Более того, исследованные материалы дела свидетельствуют об обратном.
Из содержания решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 18 октября 2008 года следует, что организация магазина повлечет за собой появление мусора возле дома, увеличение количества мусорных контейнеров, увеличение шумового фона от посетителей и обслуживающих автомобилей магазина, затруднение выезда автомобиля жильцов дома из дворовой территории.
Из правоустанавливающих документов на квартиру №, выкопировки технического плана квартиры, заключения ОГУ «Государственная экспертиза проектов Курской области» от 17 октября 2008 года №46-1-2-0919-08, проекта ООО фирма «Ф», согласованного с главным архитектором и главным художником города Курска 16 октября 2008 года, следует, что реконструируемая квартира № площадью 85 кв.м. расположена на первом этаже существующего жилого дома № по ул. города Курска. Проектом реконструкции предусмотрено, что на существующей площади квартиры размещается магазин непродовольственных товаров со следующим набором помещений: торговый зал площадью 57,2 кв.м., помещение персонала, коридор, кладовая, санузлы. Проектом реконструкции предусмотрено выполнение следующих строительных работ: разбираются ненужные перегородки и устраиваются новые из керамического кирпича, закладывается кирпичом существующий вход в квартиру со стороны лестничной клетки жилого дома, вместо балконной двери устанавливается металлопластиковая дверь наружного входа в магазин, перед наружной дверью входа устраивается крыльцо с тамбуром вместо балкона, устанавливается дверь тамбура, устраивается кровля крыльца, производится наружная и внутренняя отделка, устройство подвесного потолка в торговом зале для увеличения звукоизоляции перекрытия. Водоснабжение и водоотведение оборудуемого магазина осуществляется от существующего наружного водопроводного ввода в подвале жилого дома. Для сброса хозяйственно-бытовых стоков необходимо выполнить подключение в дворовую сеть канализации жилого дома. Проектом перепланировки квартиры предусмотрена организация на прилегающем к дому земельном участке со стороны квартиры № (истца) организация участка благоустройства общей площадью 150 кв.м., в том числе: гостевой автопарковки площадью 96 кв.м., площадь крыльца – 7,00 кв.м., площадь плиточного покрытия – 25,50 кв.м., площадь клумбы-цветника – 14 кв.м., площадь газона обычного – 7,50 кв.м.. Товар в магазин доставляется автотранспортом, разгружается с автомашин в кладовую магазина вручную.
В результате происходит уменьшение общего имущества сособственников помещений многоквартирного жилого дома (земельный участок – уменьшение путем обременения части земельного участка под крыльцо; использование несущей стены дома - путем установления двойной двери (входа в магазин и входа тамбур), крепящейся к несущей стене, устройство кровли крыльца, соединенной с несущей стеной многоквартирного дома).
Из анализа представленных фотографических снимков многоквартирного дома со стороны квартиры № видно, что перепланировка спорного жилого помещения в магазин непродовольственных товаров согласно представленному проекту неизбежно повлечет за собой: использование части общего земельного участка, значительно превышающей по площади ту, установить обременение на которую просит истец; а также вырубку зеленых насаждений близ жилого дома, использование транспортных средств, как для доставки грузов, так и посетителей магазина.
Таким образом, отказ собственников помещений в многоквартирном доме в даче согласия на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме подробно мотивирован в соответствующем решении, его выводы нашли свое объективное подтверждение исследованными материалами дела.
Кроме того, сторонами не оспаривалось, что отказ в согласии на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме ограничивает право истца заниматься предпринимательской деятельностью. Вместе с тем оспариваемый отказ не может быть признан злоупотреблением правом, поскольку не лишает ответчика возможности заниматься предпринимательской деятельностью, в том числе путем организации торгового места в ином месте. Право на распоряжение принадлежащей ему квартирой по ее функциональному назначению ответчиками не нарушается.
Учитывая, что обременение общего земельного участка площадью 6 182 кв.м. под многоквартирным домом правом пользования Ш. частью этого участка площадью 11,85 кв.м., использование несущей конструкции дома, свидетельствует об уменьшении размера общего имущества собственников многоквартирного дома при отсутствии их согласия на такое уменьшение, при этом злоупотребление правом со стороны ответчиков судом не установлено, в иске надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ш. о признании злоупотребления правом, об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем установления обременения земельного участка под многоквартирным домом, о согласовании уменьшения общего имущества многоквартирного дома отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.
Полное и мотивированное решение стороны могут получить 9 марта 2010 года в 17 часов.

Судья