В ПРАВO СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННОЕ СТРОЕНИЕ

30 июня 2006 г. был принят Федеральный закон N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который часто называют Законом о "дачной амнистии". Настоящий Закон не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки, внеся соответствующие изменения в п. 3 ст. 222 части первой Гражданского кодекса РФ. Ранее самовольно возведенные строения возможно было ввести в эксплуатацию только в судебном порядке.
С принятием Закона ситуация меняется, и зарегистрировать право собственности на такое строение стало проще, если нет какого-либо спора. Для государственной регистрации права собственности граждан на отдельные объекты потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства) в орган регистрации представляются только правоустанавливающие документы на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Для садовых и дачных домов, вспомогательных строений на садовых и дачных земельных участках документом, подтверждающим факт создания объекта, является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства - технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 г. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого дома либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального жилищного строительства. Поскольку во всех остальных случаях, не подпадающих под действие указанной нормы, право собственности на самовольные постройки может быть признано только в судебном порядке, закон выделяет следующие случаи признания права собственности на самовольную постройку: - за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам (ст. 263 ГК РФ). При этом он должен соблюдать строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка. Другие владельцы участка, например арендаторы, могут производить его застройку в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. В основе возникновения права собственности на недвижимую вещь лежат "конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений", именуемые юридическими фактами.
Для возникновения права на вновь созданную недвижимую вещь необходимо наличие четырех юридических фактов: - получение разрешения на строительство; - создание (строительство) объекта недвижимости; - подписание и утверждение акта приемочной комиссии; - проведение государственной регистрации права. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: - наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; - соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; - наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; - разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; - соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; - соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Субъектом, который осуществил самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, нарушившее установленные для данной постройки требования и нормативы, в частности, использовавшее не отведенный для этой цели земельный участок. В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Для приобретения права застройщику помимо самого создания объекта недвижимости необходимо будет также обратиться за совершением указанных выше административных актов в органы местного самоуправления, которые выдают разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, проверяющий наличие предусмотренных законом условий правомерности создания объекта недвижимости.
Так, орган местного самоуправления проверяет при выдаче разрешения на строительство наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, а при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - соответствие выстроенного объекта проектной документации действующим градостроительным и строительным нормам и правилам. Орган государственной регистрации обязан проверить наличие прав на земельный участок, а также соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства по форме и содержанию. Если же объект построен на не отведенном для этих целей земельном участке или без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (что как раз и соответствует указанным в ст. 222 ГК РФ признакам самовольной постройки), для возникновения права собственности на него вместо вышеуказанных административных актов необходим акт признания такого права. В соответствии с п. 5 ст. 56
Градостроительного кодекса застройщиком может быть и лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, с целью реализации проекта его застройки с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам. В соответствии с Законом о "дачной амнистии" были внесены изменения в Градостроительный кодекс. Установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство. К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного использования. Указанная норма действует и на ранее возведенные постройки.
Разрешение на строительство необходимо на данный момент только для оформления права собственности на объекты незавершенного строительства, при этом до 1 января 2010 г. получение указанного разрешения не требуется. При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде такие факты, как: - право на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию); - соблюдение целевого назначения земельного участка; - наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; - соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить: 1) документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Примеры: договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом; 2) документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Пример: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества; 3) документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Пример: выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка; 4) документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Примеры: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам; 5) документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Примеры: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка; 6) если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.
Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы. Основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки. Получение права собственности на постройку землепользователем осуществляется, исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. Наиболее ярко это можно продемонстрировать на примере государственной регистрации прав в порядке ст. 25.3 на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно статьям Градостроительного кодекса РФ для строительства индивидуальных жилых домов необходимо получить разрешение на строительство и, соответственно, - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, без получения указанных разрешений такой жилой дом будет являться самовольной постройкой. Новый Закон, не отменяя необходимость получения таких разрешений, исключает необходимость проверки их наличия органами технического учета (инвентаризации) и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.
Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судья Атяшевского районного суда
Р.С. Селькина

Признание права собственности на самовольные строения

Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ).
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут также административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Однако узаконение осуществленного самовольного строительства - это юридически крайне сложная процедура, требующая соблюдения множества законодательных требований.
Обязательной предпосылкой признания права собственности на объект самовольного строительства в судебном порядке является наличие у лица, заявляющего соответствующее требование, права собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок, на котором находится самовольный объект. Наличие иного титула на земельный участок (в частности, титула аренды) исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.
Для удовлетворения иска о признании права собственности необходимо соблюдение значительного числа формальных требований, установленных законом и сложившейся судебной практикой.
В частности, на уровне Высшего Арбитражного суда и Верховного суда Российской Федерации сформирована практика, в соответствии с которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (см. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Однако, претендуя на признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, потенциальный истец должен доказать:
1. Что им предпринимались меры, направленные на легализацию (узаконение) самовольной постройки, в том числе к получению разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию.
Анализ правоприменительной практикой показывает, что в качестве таковых действий судами могут быть оценены: разработка проектной документации, прохождение ею в установленном порядке экспертизы, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган государственной власти, получение заключений различных компетентных органов о соответствии постройки требованиям по безопасности, градостроительным регламентам и пр., переписка с органами государственной власти, демонстрирующая намерение истца узаконить самовольную постройку.
Если лицу, осуществившему самовольное строительство, было отказано в выдаче разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию), суд, рассматривая иск о признании права собственности, должен дать оценку обоснованности такого отказа.
2. Соответствует ли самовольный объект виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.
Нахождение земельного участка в собственности лица, заявляющего иск об узаконении самовольного объекта, само по себе не освобождает его от обязанности доказать соответствие объекта разрешенному использованию земельного участка (а в идеале – в целом, его градостроительному регламенту).
3. Соответствует ли постройка обязательным требованиям градостроительных и строительных норм и правил и не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
Вопрос о «качестве» самовольной постройки является вопросом, неизбежно возникающим при рассмотрении большинства подобного рода исков.
В соответствии со сформировавшейся судебной практикой истец по иску о признании права собственности на самовольную постройку обязан представить суду доказательства осуществления строительства при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с соблюдением инженерно-технических требований, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
У истца существует два способа доказывать наличие приведенных выше обстоятельств: получив соответствующие заключения в уполномоченных государственных и муниципальных органах и учреждениях, либо путем назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку (при наличии прочих условий) может быть удовлетворен только если будет доказано, что такая постройка соответствует всем обязательным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судебный акт о признании права собственности будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на объект.

Особо следует обратить внимание, что в настоящее время законодательно разрешена проблема граждан, не имеющих достаточных денежных средств для приобретения в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором осуществлено самовольное строительство.
Так, 04 июня 2010 года Законом Алтайского края N 48-ЗС были внесены существенные изменения в закон Алтайского края от 16 декабря 2002 года N 88-ЗС "О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков".
Часть 1 статьи 2 указанного закона дополнена пунктом 3.1, согласно которого земельный участок предоставляется бесплатно в собственность граждан, в случае если на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании гражданина, расположен самовольно созданный жилой дом, возведенный до октября 2001 года (до введения в действие ЗК РФ), права на который не были оформлены в надлежащем порядке, при условии, что данный участок может быть предоставлен этому лицу под возведенную постройку в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, и предоставление участка для сохранения постройки не нарушает охраняемых законом прав и интересов других лиц, а сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, в случае если на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании гражданина, расположен самовольно созданный жилой дом, возведенный до октября 2001 года, данный земельный участок предоставляется в его собственность бесплатно.
После оформления всех правоустанавливающих документов на земельный участок, гражданин вправе в порядке ст. 222 ГК РФ обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение.