Суд: Взыскание аванса по предварительному договору купли-продажи

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

23 июня 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе:
председательствующего Черкуновой Л.В.
при секретаре Хасановой Л.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кочетковой Т.И. к Михайловой В.Т. о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Истица обратилась в суд с иском о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Тольятти, ул.Калмыцкая ***, заключенного между Кочетковой Т.И. к Михайловой В.Т. 02.03.2010 г., взыскании с ответчицы денежной суммы в размере 30 000 рублей, полученных ответчицей во исполнение условий предварительного договора, судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины в размере 200 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей и расходов по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей. В обоснование иска указав, что 02.03.2010 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Во исполнение данного договора истицей был передан ответчице задаток в размере 30 000 рублей. Однако позднее истице стало известно, что в квартире зарегистрирован Х*., бывший собственник квартиры, в связи с чем истица 31.03.2010 года обратилась с требованием к ответчице о возврате денежной суммы, полученной по предварительному договору. Истица полагает, что данный предварительный договор не может считаться заключенным в силу ст.429 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства представителем истца исковые требования уточнялись.
В судебном заседании истица и представитель истца, с учетом уточненных исковых требований просили признать денежную сумму, переданную по договору задатка и полученную ответчиком по предварительному договору купли-продажи квартиры, авансом; взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, полученную во исполнение условий предварительного договора, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей и расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей. Представитель истца суду пояснил, что предварительный договор, заключенный между сторонами, носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована. Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, применение задатка к предварительному договору представляется недопустимым. Поскольку договор купли-продажи заключен не был, договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы, то являющиеся предметом спора деньги в сумме 30 000 рублей являются не задатком, а авансом. Истица также дополнила, что она отказалась приобретать у ответчицы квартиру, поскольку в ней постоянно менялись жильцы. В мае 2010 года она приобрела другую квартиру.
Представитель ответчицы иск не признал, суду пояснил, что в квартире по адресу: г.Тольятти, ул.Калмыцкая, *** проживает дочь истицы с ребенком. Жильцы в квартире не менялись. Однако истица не уведомила ответчицу о намерении расторгнуть договор, в связи с чем ответчицей были понесены убытки в связи с авансированием другой квартиры, сделка по приобретению которой не состоялась.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Судом установлено, что 02.03.2010 года между сторонами заключен предварительный договор, по условиям которого ответчица обязуется передать в собственность Кочетковой Т.И., а Кочеткова Т.И. принять и оплатить квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.Калмыцкая, ***. Основной договор стороны обязались заключить до 02.04.2010 года. По взаимной договоренности сторон, истица передала ответчице в качестве задатка 30000 рублей, что подтверждается соответствующим предварительным договором и договором задатка от 02.03.2010 года. Право собственности ответчицы на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.11.2005 года, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договором купли-продажи квартиры от 31.10.2005 года.
Из выписки из поквартирной карточки видно, что в указанном жилом помещении кроме ответчицы зарегистрированы: ее дочь З*, внуки П*, А*. Также в квартире по состоянию на 02.03.2010 года был зарегистрирован Х*., который решением Центрального райсуда г.Тольятти от 27.01.2010 года с регистрационного учета из указанной квартиры снят.
Истица от заключения основного договора отказалась. В материалах дела имеется требование истицы к ответчице о возврате 30000 рублей, переданных по договору от 02.03.2010 года, с указанием, что ответчица скрыла от истицы информацию о регистрации Х* в квартире, являющейся предметом предварительного договора. В свою очередь ответчица направила в адрес истицы телеграмму с подтверждением намерения заключить сделку купли-продажи.
Истицей представлены суду договор купли-продажи квартир от 06.04.2010 года, 05.05.2010 года, свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2010 года, из которых видно, что истица 06.04.2009 года продала принадлежащую ей квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.Л.Толстого, ***, и приобрела в собственность квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.А.Кудашева, ***.
Ответчицей не оспаривается, что данная денежная сумма истице не возвращена.
В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п.3ст.329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из изложенного следует, что соглашение о задатке как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, может быть признано действительным, если будет действительным основное обязательство, которое возникнет только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Между истцом и ответчиком был заключен только предварительный договор купли-продажи. Деньги в сумме 30 000 рублей были переданы при отсутствии договора купли-продажи квартиры, поэтому указанная сумма не может рассматриваться как задаток и является авансом.
В соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота,. к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)
К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.
Поскольку переданная истицей ответчице денежная сумма 30000 рублей определена судом как авансовый платеж, данная сумма подлежит возврату истцу, поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу. Ответчице разъяснялось право предъявления в суд иска о понуждении истца к заключению основного договора купли-продажи, но ответчица не пожелала воспользоваться своим правом. Истица приобрела иное жилое помещение в собственность. Указанные действия сторон свидетельствуют об утрате интереса к планируемой сделке.
В связи с чем, в соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекратились, оснований для удержания ответчицей денежных средств в размере 30 000 не имеется.
На основании ст. ст. 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. То обстоятельство, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по инициативе истицы, правового значения не имеет и не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расход на оплату представителя в разумных пределах.
Истицей при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 200 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей, что подтверждается приложенными к делу квитанцией, доверенностью. Суд считает указанные суммы подлежащими взысканию с ответчицы в пользу истицы.
Согласно квитанции, истицей оплачены услуги представителя в размере 10000 рублей. Суд, с учетом требования разумности, сложности дела, считает возможным взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы по оплате помощи представителя в размере 3000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56, 98, 100, 192-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Иск Кочетковой Т.И. удовлетворить.
Взыскать с Михайловой В.Т. в пользу Кочетковой Т.И. аванс по предварительному договору от 02.03.2010 года 30 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 3000 рублей и расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей, а всего 33 720 (тридцать три тысячи семьсот двадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский облсуд через Центральный райсуд г. Тольятти в течение 10 дней.