Всё о ренте: понятия, важные моменты и судебная практика (чтение захватывает лучше хорошего детектива).

Тема: Договор ренты

Положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением регулируются Главой 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Исходя из содержания данной статьи, договор ренты – это двухсторонний договор, сторонами которого являются получатель ренты, которым может быть лишь собственник передаваемого в ренту имущества, и плательщик ренты, который получает имущество в собственность, приобретая при этом обязанность периодически выплачивать получателю ренты определенную в договоре денежную сумму, либо предоставляет средства на его содержание в иной форме (например, продуты питания, одежда).



Различают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.

Общие положения о ренте, которые применяются ко всем видам договоров ренты, заключаются в следующем:

-Независимо от того, какое имущество передается по договору ренты, последний заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

-Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано в собственность плательщика ренты за плату (то есть помимо периодической уплаты ренты, плательщик ренты должен уплачивать получателю ренты определенную договором сумму) или бесплатно. Если имущество передается за плату, к договору применяются правила о купле-продаже, если бесплатно – о дарении.

-За нарушение установленных сроков выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Иной размер процентов может быть установлен договором ренты.

-Из содержания ст. 586 ГК РФ следует, что плательщик ренты обязан предупреждать третьих лиц, которым он вправе отчуждать переданное ему в собственность имущество, о наличии обременения рентой, в противном случае он несет ответственность, предусмотренную ст. 460-462 ГК РФ. Вместе с отчужденным имуществом к третьему лицу переходит и обязанность уплачивать ренту. При этом лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность. Суть субсидиарной ответственности в данном случае заключается в том, что получатель ренты должен предъявить требование в первую очередь к приобретателю недвижимости, обремененной рентой, а если последний отказался исполнить это требование либо в разумный срок не дал ответа, получатель ренты вправе предъявить требование первоначальному плательщику ренты.

-Получатель ренты, передавший в собственность плательщика земельный участок или иное недвижимое имущество, приобретает на него право залога, даже если данное условие не предусмотрено договором. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.



Постоянная рента отличается от пожизненной ренты следующим:

- Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, получателем же пожизненной ренты могут быть только граждане;

- Срок выплаты постоянной ренты законом не установлен, срок выплаты пожизненной ренты определяется продолжительностью жизни получателя ренты;

- Постоянная рента выплачивается в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течении его жизни, размер ее, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размере оплаты труда и подлежит индексации с учетом уровня инфляции.

- Право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (ч.2 ст. 589 ГК РФ). Пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты.

- Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Процедура реализации данного права закреплена в ст. 592 ГК РФ, согласно которой плательщик ренты заявляет отказ в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты. Договором может быть предусмотрен иной порядок выкупа, однако условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. Выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты, при отсутствии данного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.



Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.



Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

Таким образом, по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость, может быть передана и доля в праве общей собственности на нее.

Существенным условием данного договора является стоимость всего объема содержания с иждивением, стоимость которого в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Обязанность осуществлять пожизненное содержание может включать: обеспечение жильем, одеждой, уход, оплату ритуальных услуг.

Однако, договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности, требуется согласие получателя ренты.

Данный договор прекращается смертью получателя ренты.

Ч.2 ст. 605 ГК РФ предусмотрено, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В качестве примера, в 2007 году в производстве Железнодорожного районного суда г. Барнаула находилось гражданское дело по иску Н. к Х. о расторжении договора пожизненного содержания и признании права собственности на жилое помещение.

Истец в обоснование данных требований указывала, что ей принадлежала на праве собственности квартира. 12 февраля 2002 года истица заключила договор пожизненного содержания с ответчицей, по условиям которого безвозмездно передала в собственность своей племяннице спорную квартиру, а та должна была осуществлять пожизненное содержание Н., которое включает в себя оказание медицинской помощи, приобретение лекарств, одежды, продуктов питания, сохранение бесплатного пожизненного пользования квартирой, выплату по окончанию каждого месяца пожизненной ренты в размере двукратного размера минимальной оплаты труда.

Ответчица, указанные выше условия не выполняла, в итоге Н. самостоятельно оплачивала коммунальные услуги, покупала для себя одежду и продукты питания, а также медикаменты. Более того, ответчица ни разу не оплатила рентные платежи.

При этом Х. вселила в квартиру своих родственников и в результате чего Н. вынуждена ухаживать за престарелым человеком, тогда как сама нуждалась в посторонней помощи в силу своего состояния здоровья.

Ответчик Х., ее представитель Б. возражали против иска, указывая на то, что Х. оказывала Н. весь объем пожизненного содержания, за исключением оплаты ежемесячной ренты, так как у нотариуса устно договорились, что ответчица указанную сумму оплачивать не будет ввиду тяжелого материального состояния и Н. согласилась, в течение 5 лет никаких требований не предъявляла, поэтому по мнению стороны ответчика, срок давности для обращения за защитой своих прав и законных интересов истек.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела и оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Исходя из буквального толкования норм действующего законодательства целью заключения договора о пожизненном содержании с иждивением является возможность получения выгодоприобретателем материальной помощи от передачи своей недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанность его содержать.

Так получатель ренты заинтересован прежде всего в получении стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением. Плательщик заинтересован в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания.

Суд отнесся критически к доводам ответчицы о невозможности в связи с материальным положением оплачивать сумму ежемесячной пожизненной ренты, поскольку обязанность такой оплаты предусмотрена законом, кроме того, согласно п.2 ст.1, ст.9 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В возникших правоотношениях существенное нарушение договора Х. влечет для Н. невозможность достижения цели договора, которая в данном случае определяется экономическим критерием (получение ежемесячной пожизненной ренты), а также оказанием бытовых услуг (приобретение лекарственных средств, продуктов питания, одежды, обеспечение в жилище).

При этом суд учитывает, что договор пожизненного содержания с иждивением основывается также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении друг к другу.

Пожизненное содержание с иждивением является длящимся договором, поскольку требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязательстве по обеспечению получателя ренты.

Доказательств оказания Н. помощи медицинского характера, приобретения лекарств, продуктов питания, одежды, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При этом факт отсутствия выплаты ежемесячных рентных платежей Х. не оспаривался.

Таким образом, суд посчитал неисполнение своих обязательств по договору Х. существенным нарушением условий договора, при котором сторона Н. не получила то, на что вправе была рассчитывать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 583, 596, 602, 605 ГК РФ суд удовлетворил исковые требования Н. Расторг договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между Н. и Х.. Признал за Н. право собственности на спорную квартиру. Решение суда вступило в законную силу.

Судья Железнодорожного

районного суда г. Барнаула М.М. Бирюкова

Верховный суд изучил договоры о пожизненном содержании стариков - "Рента по приговору"

ПРИМЕР №1 "В расторжении договора ренты отказать"

Пример № 2 - о расторжении договора ренты, признании договора ренты недействительным, применении последствий недействительности сделки – ОТКАЗАТЬ

Пример № 3

Пример № 4

Пример № 5 - Договор ренты признан недействительным

Пример № 6