Ярославль: Cтали чаще отказывать в переводе в нежилой фонд

Практика ЗФО,ЦФО:
По срокам и порядку реализации своего законного права (жилищное законодательство позволяет всем заинтересованным лицам осуществлять перевод принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в нежилые, при соблюдении определенных условий) каждый раз рассматриваем индивидуально.
В 2012, начале 2013 года наблюдались массовые отказы и охватившие все районы города. Подобная "компания" охватила и другие города России.
В большинстве отказов успешно обжаловали их через суд.
В конце 2013 года, наметилась общая тенденция смягчения судебной практики по данному вопросу. Так, если ранее суды первой инстанции в большинстве случаев отказывали практически автоматом, и обоснованность заявленных доводов необходимо было подтверждать в вышестоящем суде.

Но, к сожалению, по судебной практике других городов, она не стала развиваться в данном положительном направлении. В частности, в настоящее время при рассмотрении споров по обжалованию отказов администраций в переводе квартир в нежилой фонд приняты за аксиому ряд спорных моментов, которые ранее чаще получали положительные судебные одобрения, нежели отказы.

Таким образом, остается констатировать резкое ужесточение судебной практики по рассматриваемому вопросу, вызванное по сути, политической волей определенных высших должностных лиц. Конечно, справедливости ради, нельзя не заметить, что с другой стороны теперь учтены единообразной практикой интересы жильцов многоквартирных домов, которые априори всегда были против подобного рода переводов жилья с устройством новых проемов в стене.

Однако, в тех случаях, когда такой перевод был возможен без каких-либо угроз для несущих способностей конструкций дома, теперь, с учетом позиции суда, граждане останутся без своей законной возможности перевести свое жилье в нежилой фонд. А поскольку в основе новой практики лежит политическая воля, но не нормы права, справедливым такое разрешение вопроса назвать никак нельзя.

К сожалению, сделать перевод стало крайне сложно, при строгом соблюдении ряда правовых и технических нюансов.
Практика Урала перевода в нежилое в 2012 году. Что делать, если отказали?

Многим известно, что в 2012 году переводы в нежилое сильно усложнились. Нам не редко задают вопрос, с чем это связано, и как с этим бороться. Очень частой причиной отказов является отсутствие парковочных мест, но основная проблема все же не в этом, а в отсутствии согласия собственников жилья в многоквартирном доме.

Итак, сначала, немножко теории.

Позиция №1:

В основе проблемы лежит пункт 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым, к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся, в частности, наружные стены жилого дома и придомовой земельный участок.

При переводе квартиры в нежилой фонд практически всегда возникает необходимость устройства входной группы (отдельного крылечка), без этого в силу п. 2 ст. 22 ЖК РФ, перевод не возможен. Возведение входной группы обычно требует демонтажа части наружной стены и использования части придомового земельного участка для установки крыльца. Таким образом, очевидно, что при переводе в нежилое практически всегда так или иначе затрагивается общее имущество дома.

В силу положений ст. 36, 44 Жилищного Кодекса РФ, распоряжение общим имуществом возможно только путем принятия общим собранием собственников жилья соответствующего решения.

На основании этих норм права наши суды зачастую приходят к выводу, что для перевода квартиры в нежилой фонд необходимо получение положительного решения общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом.

Провести такое общее собрание, да еще и добиться положительного решения для большинства заинтересованных лиц, как правило, не возможно. И это не удивительно. В многоквартирном доме жильцам пятого подъезда обычно все равно, будет ли в первом подъезде организован магазин промтоваров или нет. Они просто не желают принимать участие ни в каких собраниях. А некоторые, особо «продвинутые», начинают шантажировать заявителя, мол, поставьте мне в квартире пластиковые окна, а я вам тогда подпишу согласие. А потом, от этого согласия могут еще и отказаться.

Сама процедура проведения общего собрания собственников жилья прописана в законе таким образом, что провести собрание в полном соответствии с законом весьма не дешево и зачастую не реально (о порядке проведения общего собрания см. ЗДЕСЬ).

Многие спросят, почему же эта проблема возникла только сейчас? Ведь Жилищный Кодекс существует с 2005 года. Дело в том, что раньше трактовка вышеназванных норм была несколько иной (см. Позицию №2)

Позиция №2.

Пунктом 2 статьи 23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилой фонд. В данном перечне отсутствует протокол общего собрания собственников жилья. Пунктом 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что требовать дополнительные документы, не входящие в перечень, запрещено.

Статьей 24 ЖК РФ определен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе в нежилое. Отказ по иным основаниям (в том числе в связи с отсутствием положительного решения общего собрания собственников жилья) прямо запрещен законом (п. 2 ст. 24 ЖК РФ)

Таким образом очевидно, что статьи 23-24 ЖК РФ, специально регулирующие перевод в нежилое, не только не обязывают проводить общее собрание по данному вопросу, но и запрещают требовать доказательства его проведения, несмотря на то, что перевод жилого помещения в нежилой фонд почти всегда сопровождается устройством входной группы.

Поскольку существуют специальные нормы права, узко регламентирующие процедуру перевода в нежилое, и не требующие проведения общего собрания (п.2 ст. 23, ст. 24 ЖК РФ), то общие нормы права (статьи 36, 44 ЖК РФ), на основании которых в этой ситуации администрации и суды настаивают на предоставлении протокола общего собрания собственников жилья, применяться не должны в силу преимущества специальной нормы над общей.

На мой взгляд, вторая позиция значительно более обоснованна, т. к. в отличие от первой, соответствует и закону и требованиям жизни.

Нельзя не отметить, что применение статей 36, 44 Жилищного Кодекса в спорной ситуации вместо прямых норм п. 2 ст. 23, 24 ЖК РФ фактически лишает смысла всю главу Жилищного Кодекса о переводе в нежилое, и приводит к появлению откровенно нездоровых отношений. Страдает при этом не только малый бизнес, но и жильцы квартир на первых этажах, которые теряют возможность, продав квартиру под коммерческое использование, переехать с первого этажа, крайне неудобного для проживания, в более комфортное жилье.

При таких обстоятельствах совершенно естественно, что законодатель, приняв статьи 23-24 ЖК РФ, фактически исключил перевод в нежилое из тех ситуаций, когда существует необходимость в получении решения общего собрания собственников жилья. Иное толкование вышеназванных норм грозит полной остановкой переводов в нежилой фонд, особенно в многоподъездных домах, где проживает несколько сотен собственников, и собрать общее собрание, с учетом отсутствия заинтересованности граждан в данном вопросе, совершенно не возможно.

Однако наши суды, при рассмотрении споров по вопросам перевода в нежилой фонд, с упорством, достойным лучшего применения, продолжают требовать предоставления протокола общего собрания собственников жилья, мотивируя свою позицию статьями 36, 44 Жилищного Кодекса.

При таких обстоятельствах, предприниматели оказываются в совершенно безвыходной ситуации. Администрации отказывают в переводе в нежилое по любым, каким угодно незаконным основаниям, а обжаловать отказ весьма проблематично, т. к., рассматривая дело, суд все равно потребует протокол общего собрания собственников жилья, даже если отказали по другой причине. Таким образом, перевод становится возможным лишь для тех, кто может обеспечить себе «повышенную лояльность» администрации и перевести в нежилое «по-тихому», без конфликтов и обращений в суд. Все остальные вынуждены либо поставить крест на планах по развития бизнеса, либо работать без документов, постоянно ожидая сноса самовольной входной группы. Все это, конечно, не может не стимулировать коррупцию.

Возникает вопрос, кому и зачем это надо? Какой «умный» человек решил таким извращенным образом защищать права собственников жилья, тем более, что его об этом не просили? Можно было бы понять необходимость спрашивать согласие жильцов смежных квартир, права которых действительно могут пострадать в результате перевода в нежилое. Логичным было бы предоставить жильцам право оспаривать перевод в нежилое, если такой перевод им действительно вредит. Именно такая практика существовала раньше. Зачем было ломать худо-бедно работающую систему? Очень хочется задать этот вопрос судьям и чиновникам, весьма далеким от реальной жизни.

Однако, во всей этой бочке дегтя есть все-таки ложка меда. Несмотря на всеобщее стремление в абсурду, радующие судебные решения по таким делам все-таки есть. В следующих материалах мы постараемся подготовить обзор положительной судебной практики по этой крайне проблемной категории дел. Всем желающим, в особенности юристам, имеющим положительный судебный опыт, предлагаем принять в этом участие и направить нам для опубликования «хорошие» решения на электронный адрес practica74@bk.ru, что бы «всем миром» сформировать более лояльную позицию. Мы в свою очередь гарантируем, что в аннотации к решению будет указана Ваша фамилия (Т. Скворцова).


В Ярославле «начали проявлять благоразумие» (или понимание о том что развивающийся мелкий/средний бизнес повысит привлекательность городу) и появилось «послабление»,т.к. в плане «коррупционности» наш город и так прогремел на всю РФ.