Судебное решение: Аванс, уплаченный истцом П. за покупку квартиры и не переданный продавцам, взыскан только с представителя по доверенности продавцов

Дело № 2-1028/2009 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации



22 сентября 2009 года



Московский районный суд г. Калининграда в составе председательствующего судьи Алферовой Г.П., при секретаре Солдатовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пр. А.Ф. к М. С.В., О. М.М., О. Ю.М. о взыскании суммы аванса,

установил:

Пр. А.Ф. обратился в суд с иском к М. С.В., О. М.М., О. Ю.М. о взыскании суммы аванса, указав, что 20 декабря 2008 года он (Пр. А.Ф.) передал М. С.В., действовавшему на основании доверенностей, выданных О. М.М. и О. Ю.М., денежные средства в размере 100000 руб. в качестве задатка за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: г. Калининград, ул. Уральская д. * кв. **, а М. С.В. обязался в срок до 31 декабря 2008 года подготовить документы для оформления договора купли-продажи указанной квартиры по цене 1650000 руб., что подтверждается распиской.

Впоследующем 25 декабря 2008 года, 30 декабря 2008 года и 28 января 2009 года он (Пр. А.Ф.) передал М-ву С.В. дополнительно к вышеуказанному авансу 50000 руб., 18000 руб., и 3000 руб., соответственно, что также подтверждается расписками М-ва С.В.

Таким образом, всего в качестве аванса М-ву С.В. было передано 171000 руб.

19 февраля 2009 года М. С.В. написал итоговую расписку, в которой указал, что получил от него (Пр. А.Ф.) 20 декабря 2008 года, 25 декабря 2008 года, 30 декабря 2008 года, 28 января 2009 года деньги в сумме 171000 руб. в качестве аванса за квартиру по ул. Уральской д. * кв. **, однако в связи с тем, что продавцы квартиры (О-вы) отказываются продавать квартиру за ранее оговоренную стоимость 1650000 руб., М. С.В. обязался вернуть полученную им денежную сумму 171000 руб. в срок до 28 февраля 2009 года. До настоящего времени ответчик денежные средства не вернул.

На основании ст.ст. 380, 381, 322 ГК РФ просит взыскать солидарно с ответчиков М-ва С.В., О. М.М., О. Ю.М. уплаченные в качестве аванса денежные средства в размере 171000 руб.

В судебном заседании истец Пр. А.В. исковые требования поддержал в полном объеме, дополнив, что с М-вым С.В. его познакомил приятель. В ходе беседы выяснилось, что М. С.В. занимается продажей квартиры по ул. Уральской стоимостью 1650000 руб., а он (Пр. А.Ф.) как раз занимался поисками квартиры с целью покупки для себя. В этот же день М. С.В. пригласил его посмотреть квартиру по адресу: г. Калининград, ул. Уральская *-**. При этом М. С.В. показал правоустанавливающие документы на квартиру и доверенности, выданные на его имя, собственниками О-выми. В последующем по расписке передал М-ву С.В. денежные средства в размере 100000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры, однако М. С.В., ссылаясь то на требования собственников, то на необходимость оплаты документов, необходимых для заключения договора, несколько раз просил передать дополнительно еще денежные средства, что он и сделал. При этом срок заключения сделки М. С.В. переносил до 30 января 2009 года, затем до 04 февраля 2009 года. В начале февраля ему (Пр. А.Ф.) стал известен номер телефона О. Ю.М., из разговора с которым выяснил, что продажей квартиры занимается другой риэлтер, на квартиру имеется покупатель, и фактически квартира уже продана другому лицу, так как готовы все документы для сделки. После данного разговора М. С.В. написал расписку с обязательством вернуть деньги в срок до 28 февраля 2009 года. По истечении указанного срока М. С.В. стал ссылаться на отсутствие денег. В этой связи он (Пр. А.Ф.) в марте 2009 года обращался в ОВД Октябрьского района г. Калининграда с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении М. С.В. по факту мошенничества. До настоящего времени денежные средства не возвращены. Просит иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик О. Ю.М. в судебном заседании иск не признал, указав, что М-ва С.В. знает как знакомого сына. Узнав, что они с братом решили продать квартиру, М. С.В. предложил им свои услуги. В этой связи они оформили у нотариуса доверенности на сбор документов, однако никаких полномочий на заключение договора купли-продажи квартиры, данные доверенности не содержат. Предполагалось, что М. С.В. будет подыскивать покупателей и заниматься сбором документов, а все условия сделки, в том числе окончательной стоимости квартиры, будут обсуждать они непосредственно с покупателями. В конце 2008 года М. С.В. позвонил и сказал, что есть покупатель на квартиру, однако ему требуется один месяц для получения кредита на приобретение квартиры. После того, как прошло еще какое-то время, М. С.В. на связь не выходил, в связи с чем, они решили обратиться к другому риэлтеру. В феврале 2009 года ему (О. Ю.М.) на мобильный телефон позвонил П. А.Ф. и поинтересовался, по какой причине не заключается договор купли-продажи. Так он впервые узнал, что М. С.В. взял деньги у Пр. А.Ф., якобы в счет оплаты квартиры. Впоследующем его вызывали в ОВД Октябрьского района г. Калининграда. Дополнил, что никаких денежных средств ни ему (О. Ю.М.), ни его брату (О. М.М.) М-ов С.В. не передавал, в связи с чем они не должны нести ответственность перед истцом. Просит в удовлетворении исковых требований, предъявленных к нему и брату, отказать.

Ответчик О. М.М. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 40).

Ответчик М. С.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался по месту регистрации: г. Калининград, ул. Дзержинского д. ** кв. **, а также по адресу: г. Калининград, ул. Ростовская д. ** кв. **, однако судебная корреспонденция возвращена с отметкой «за истечением срока хранения» (л.д. 21, 41). Номер мобильного телефона 8911*, указанный самим М-вым С.В. в письменном объяснении в ОВД Октябрьского района г. Калининграда (л.д. 36), заблокирован.

Неполучение ответчиком М-вым С.В. судебной корреспонденции суд расценивает как уклонение от участия в судебном разбирательстве, в связи с чем признает извещение ответчика надлежащим.

На основании п. 4 ст. 167 ГПК РФ судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчиков О. М.М., М. С.В.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, обозрев материал КУСП № 21** от 10 апреля 2009 года ОВД Октябрьского района г. Калининграда об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении М. С.В., суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 27 ноября 2008 года О. М.М. и О. Ю.М. выдали доверенности, которыми уполномочили М-ва С.В. быть их представителями во всех учреждениях и организациях г. Калининграда, в том числе УФРС по Калининградской области, в Калининградском отделении Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» и т.д. по вопросу подготовки документов для продажи принадлежащей им по 1/2 доле каждому в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Калининград, ул. Уральская д. * кв. **. Для этих целей М. С.В. было предоставлено право расписываться, подавать и получать справки и документы, выписки, технический паспорт, вносить необходимые платежи, с правом получения задатка, выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением (л.д. 6, 27). Данные доверенности удостоверены нотариусом Б. О.В.

20 декабря 2008 года Пр. А.Ф. передал М-ву С.В., действовавшему на основании вышеуказанных доверенностей, денежные средства в размере 100000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Калининград, ул. Уральская д. * кв. **, а М-в С.В. обязался подготовить необходимые документы для заключения договора купли-продажи указанной квартиры по цене 1650000 руб. в срок до 31 декабря 2008 года, что подтверждается распиской (л.д. 7).

25 декабря 2008 года Пр. А.Ф. передал М-ву С.В. дополнительно к авансу 50000 руб., что подтверждается распиской, из буквального содержания которой следует, что общая сумма аванса составляет 150000 руб., и включается в общую стоимость квартиры (л.д. 7 об.).

30 декабря 2008 года Пр. А.Ф. передал М-ву С.В. дополнительно 18000 руб., что подтверждается распиской, из текста которой видно, что общая сумма аванса 168000 руб., входит в общую стоимость квартиры. Срок подачи документов по сделке купли-продажи продлен до 30 января 2009 года (л.д. 7 об.).

28 января 2009 года Пр. А.Ф. передал М-ву С.В. дополнительно 3000 руб., что подтверждается распиской, согласно которой срок подачи документов на сделку купли-продажи квартиры переносится до 04 февраля 2009 года (л.д. 8).

Согласно расписке от 19 февраля 2009 года, М. С.В. подтвердил факт получения им от Пр. А.Ф. денежных средств по вышеуказанным четырем распискам на общую сумму 171000 руб. в качестве аванса за квартиру по ул. Уральской д. * кв. **. При этом указал, что в связи с отказом продавцов от продажи квартиры по цене 1650000 руб. сделка не состоится, в связи с чем обязался в срок до 28 февраля 2009 года вернуть денежные средства в размере 171000 руб. (л.д. 9).

19 марта 2009 года П. А.Ф. обратился в ОВД Октябрьского района г. Калининграда с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении М. С.В. (л.д. 33).

Из письменных объяснений М. С.В. следует, что О-вы первоначально собирались продать квартиру за 1900000 руб., затем снизили цену до 1700000 руб., а он (М. С.В.) договорился с Пр. А.Ф. о приобретении последним квартиры по цене 16500000 руб. Не отрицал, что получил по распискам от Пр. А.Ф. в счет оплаты квартиры 171000 руб., однако данные денежные средства О-вым не передавал, так как ожидал, что они согласятся продать квартиру по цене 1650000 руб. В начале марта 2009 года узнал, что квартира уже продана. Денежные средства в размере 171000 руб., взятые им (М-вым С.В.) у Пр. А.Ф., намерен вернуть в ближайшее время (л.д. 36).

Постановлением дознавателя ОВД Октябрьского района г. Калининграда от 29 марта 2009 года в возбуждении уголовного дела в отношении М. С.В. по ст. 159 УК РФ отказано за отсутствием состава преступления (л.д. 29-31).

До настоящего времени денежные средства не возвращены.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить приобретенное имущество (неосновательное обогащение).

На основании ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возврате исполненного по недействительной сделке.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в его обеспечение. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу указанной нормы закона задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникшие из договора, то есть задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

Для соглашений о задатке в сделках с жильем особое значение имеет момент заключения сделки купли-продажи и возникновения соответствующих обязательств, поскольку только с момента возникновения обязательства появляется предмет какого-либо обеспечения.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, следовательно, только после совершения государственной регистрации договор купли-продажи вступает в силу, порождает права и обязанности для сторон сделки. До этого момента каких-либо обязательств, связанных с исполнением договора, у сторон не существует. По этой причине соглашение о задатке в обеспечение исполнения денежных обязательств, вытекающих из договора купли-продажи жилья, может вступить в силу и быть практически реализовано не ранее момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Денежные средства, переданные покупателем жилья в качестве задатка по договору купли-продажи, который не был зарегистрирован в установленном порядке, не могут быть признаны задатком, поскольку такой договор не считается заключенным. В случае неисполнения соглашения сторон о продаже жилья указанные денежные средства подлежат возврату выдавшему их лицу независимо от причин неисполнения. Правила п. 2 ст. 381 ГК РФ о судьбе задатка, в этом случае применяться не могут.

При таких обстоятельствах, с ответчика М-ва С.В. в пользу Пр. А.Ф. подлежит взысканию сумма аванса в размере 171000 руб.

Вместе с тем, законных оснований для возложения солидарной ответственности по выплате вышеуказанных денежных средств на ответчиков О. Ю.М., О. М.М., не имеется.

Так, согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.

Принимая во внимание, что в договорные отношения Пр. А.Ф. с ответчиками О-ми не вступал; денежные средства в размере 171000 руб., полученные от Пр. А.Ф., ответчик М. С.В. продавцам квартиры О-ым не передавал; а также учитывая, что законом не предусмотрена солидарная ответственность собственников квартиры наряду с лицами, действующими от их имени на основании доверенностей, правовые основания для взыскания суммы аванса в солидарном порядке с ответчиков О-ых наряду с М-вым С.В., отсутствуют.

Ссылка истца на то, что в тексте доверенностей, выданных М-ву С.Ф., содержится указание на его право получать задаток, не может быть принята судом во внимание, поскольку само по себе предоставление такого права не является основанием для возложения солидарной ответственности на представляемого и представителя (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 182 и п. 1 ст. 183 ГК РФ сделка, совершенная представителем от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает права и обязанности представляемого. В случае отсутствия полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Исходя из вышеуказанных норм закона, правоотношения, вытекающие из представительства, не предусматривают солидарной ответственности представляемого лица и представителя.

В этой связи суд отмечает, что М. С.В. был наделен полномочиями представлять интересы собственников квартиры О-ых в учреждениях и организациях города Калининграда (БТИ, ЖЭУ, МИФНС № 8 и т.д.) по вопросу подготовки документов для продажи квартиры, однако полномочий представлять интересы О-ых при заключении договора купли-продажи с непосредственными покупателями квартиры, данные доверенности не содержат.

Таким образом, в правоотношения с Пр. А.Ф. относительно заключения договора купли-продажи квартиры продавцы О-вы не вступали, следовательно, не могут нести ответственность за действия М. С.В.

С учетом изложенного, исковые требования Пр. А.Ф. к О. М.М., О. Ю.М. о взыскании суммы аванса в солидарном порядке подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика М. С.В. в пользу Пр. С.Ф. подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 3310 руб., понесенные им при подаче иска (л.д. 3).



Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Иск Пр. А.Ф. к М. С.В. о взыскании суммы аванса удовлетворить.

Взыскать с М. С.В. в пользу Пр. А.Ф. сумму уплаченного аванса в размере 171000 руб., расходы по госпошлине в размере 3310 руб., а всего – 174310 руб.

В удовлетворении исковых требований П. А.Ф. к О. М.М., О. Ю.М. о взыскании суммы аванса – отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Калининградский областной суд в течение 10 дней через Московский районный суд г. Калининграда.

Мотивированное решение вынесено 28 сентября 2009 года.



Судья подпись







Решение вступило в законную силу 09.10.2009 года, в кассационном порядке не обжаловалось.



23.10.2009 года