Споры, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества на основании предварительного договора

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Такая договорная форма дает сторонам возможность обязаться на будущее в заключении желаемого (основного) договора.
Предварительный договор может быть заключен к любому основному договору. Однако наиболее распространенными являются предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. Это товар, играющий существенную роль в жизни гражданина. Часто стороны, присмотрев нужный для приобретения объект, желали бы иметь юридические гарантии того, что, согласовав с контрагентом условия продажи, но не имея возможности купить объект сразу, они могут спокойно в течение какого-то определенного срока подготовиться (собрать деньги, оформить требуемые документы и т.п.) и по наступлении положенного времени заключить желаемый договор.
Возможность заключить для этой цели предварительный договор - весьма удобный выход из ситуации.
Особое внимание при составлении предварительного договора необходимо уделить внесению в него существенных условий основного договора. Отсутствие согласованных существенных условий основного договора в предварительном договоре влечет признание его незаключенным.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.
Договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, договор должен содержать обязательные сведения о предмете договора, к которым относится точный адрес объекта недвижимости, размер площади и т.п. Если основной договор возмездный, то в нем должна быть указана цена, за которую объект недвижимости будет продан. Данные о собственнике недвижимости также относятся к существенным условиям.
Если предварительный договор будет содержать неполные или недостоверные сведения, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требования об обязании заключить основной договор.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если же такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не будет, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Требование о соблюдении указанного срока особо строго проверяется судом. Поэтому заинтересованной стороне следует особенно внимательно следить за соблюдением срока.
В случаях, когда одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то заинтересованная сторона вправе требовать в судебном порядке заключения основного договора на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков.
Тем не менее, если в предварительном договоре предусмотрены все существенные условия, возникает немало сложностей с заключением в дальнейшем основного договора. Рассмотрим два случая из судебной практики Большеуковского районного суда Омской области.
Так, Ч.З.М. обратилась в суд с иском к Ч.А.В. о понуждении заключить договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка. Свои требования истец мотивировала тем, что обязательства по предварительному договору ею были исполнены, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора.
Принимая во внимание, что заключенный истцом и ответчиком 15.03.2011 предварительный договор соответствовал требованиям ГК РФ, а ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи, суд нашел иск Ч.З.М. о понуждении Ч.А.В. к заключению договора купли-продажи, подлежащим удовлетворению.
В суд с иском обратилась П. к Т. о понуждении заключить договор купли-продажи жилой квартиры.
Судом установлено, что 30.04.2011 сторонами заключен предварительный договор, в котором сторонами оговорены все существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи жилого помещения. Необходимость заключения предварительного договора была вызвана тем, что на момент совершения сделки у ответчика не были готовы все необходимые документы.
В день подписания договора П. передала Т. денежные средства за приобретаемое имущество. П. вселилась в приобретаемую квартиру и произвела в ней ремонт.
Позднее Т. увеличила стоимость квартиры, по этой причине П. была вынуждена обратиться в суд с иском.
Однако П. не учла того, что она не направила ответчику предложение о заключении основного договора до окончания срока, установленного для подписания. Тем самым, и та и другая сторона нарушили условия предварительного договора. Спор разрешился тем, что Т. возвратила П. уплаченные по договору денежные средства за квартиру, а истец выселилась из квартиры. Дело было прекращено.
Необходимо понимать, что предварительный договор порождает исключительно обязательства сторон заключить в будущем основной договор. Передача по предварительному договору объекта недвижимости, а также выплата денежных средств не отвечает содержанию указанного договора и не порождает у будущего собственника непосредственных прав и обязанностей, связанных с владением и пользованием недвижимым имуществом.
Причем даже если это имущество в нарушение условий предварительного договора будет продано третьему лицу, оспорить данную сделку несостоявшийся покупатель вряд ли сможет.
Таким образом, хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при недобросовестном поведении одного из контрагентов, защитить (а тем более восстановить) нарушенные права и интересы потерпевшей стороны практически невозможно.