Обобщение судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием в долевом строительстве жилья, рассмотренным судами Самарской области в 2010 – 2012 годах

По заданию Верховного Суда РФ Самарским областным судом проведено изучение судебной практики по спорам, связанным с участием в долевом строительстве жилья, рассмотренным судами области в 2010-2012 годах.
В ходе изучения установлено, что судами области рассматривается большое количество дел данной категории. Так, в 2010 г. рассмотрено с вынесением решения 3829 таких дел, всего окончено – 4040 дел. В 2011 г. рассмотрено с вынесением решения 3514 дел, всего окончено 3970 дел. В 1-ом полугодии 2012 г. рассмотрено с вынесением решения 1436 дел, всего окончено 1573 дела.
Заявленные исковые требования большей частью удовлетворяются: в 2010 г. удовлетворены исковые требования по 3721 делу, в 2011 г. удовлетворено 3457 исков; в 1-ом полугодии 2012 г. с удовлетворением требований рассмотрено 1426 исков.
Из числа рассмотренных дел данной категории основную часть составляют иски о признании права собственности: в 2010 г. рассмотрено 2916 таких споров, в 2011 г. -1591, в 1-ом полугодии 2012 г. – 1057.
Более подробная характеристика споров и результаты их рассмотрения представлены в прилагаемой таблице.
Изучение показывает, что большое количество споров данной категории вызвано ненадлежащим исполнением Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» со стороны юридических лиц, привлекающих денежные средства для строительства жилья.

1. Подведомственность дел.

За период до 15.08.2011 г. практически все дела данной категории с участием граждан рассматривались судами общей юрисдикции. Исключение составляли только иски о взыскании сумм, предъявляемые к застройщику, рассматриваемые в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". При этом и в случае банкротства застройщика иски о признании права собственности на объекты строительства с участием граждан, заключивших договоры для удовлетворения личных бытовых нужд, рассматривались судами общей юрисдикции.
С 15.08.2011 г., после вступления в силу Федерального закона от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ) требования участников строительства при банкротстве застройщика могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Положения о банкротстве застройщиков содержатся в параграфе 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. Закона N 210-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
После вступления в силу Федерального закона от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ возникали ошибки при применении названного закона.
Так, определением Ленинского районного суда г. Самары от 24.10.2011 года постановлено производство по гражданскому делу по иску П.Л. к ООО «<наименование обезличено>», Администрации Ленинского района г. Самары, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности прекратить. Произвести поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Самары от 05.03.2009 г. путем возврата сторон в первоначальное положение. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24.11.2011 г. это определение отменено. При этом судебная коллегия указала в определении следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ судья отказывает в принятии искового заявления, если заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается в ином судебном порядке.
Прекращая производство по делу, суд в определении указал, что в отношении ООО «<наименование обезличено>» введена процедура наблюдения, поэтому на основании ст. 201.8 ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в редакции Федерального закона от 12.07.2011 г. «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования к застройщику, в том числе, о признании права собственности в отношении недвижимого имущества.
Между тем суд не учел, что исковые требования истцом предъявлены в суд еще 01.12.2008 г., т.е. до внесения и вступления в силу вышеуказанных изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Ранее судом по данному делу выносилось решение от 05.03.2009 г., которое было отменено.
Кроме того, суд не учел, что статья 201.8 ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 г. «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» расположена в параграфе 7 главы 9 данного Федерального закона. Согласно ст. 201.1 «Общие положения» по правилам норм указанного параграфа рассматриваются требования к застройщику о передаче жилых помещений или денежные требования в том случае, если объектом строительства является многоквартирный дом, либо многоквартирный дом, строительство которого не завершено. П.Л. предъявлены в суд требования о признании права собственности на нежилое помещение.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что заявленные П.Л. требования должны рассматриваться арбитражным судом, нельзя признать правильным.
По аналогичным основаниям было отменено определение Октябрьского районного суда г. Самары от 27.09.2011 г. о прекращении производства по делу по иску П.Ж. к ЗАО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, определение Ленинского районного суда г. Самары от 20.09.2011 г. о прекращении производства по делу по иску Г.Л. к ООО «<наименование обезличено>», ООО «<наименование обезличено>» о признании права на долевое участие (инвестирование) в строительстве и некоторые другие.

2.Подсудность дел.

Изучение вопроса о подсудности споров показывает, что иски, связанные с долевым участием в строительстве жилья, судами, как правило, обоснованно принимаются и рассматриваются с учетом специальных норм, установленных ст. 17 Закона "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ.
Между тем, при определении подсудности споров имеются и ошибки. Так, Ч.Н. обратилась в суд с иском к ООО «<наименование обезличено>» о признании права требования доли в квартире <адрес скрыт> на основании договора долевого участия в строительстве от <дата скрыта>, заключенного ею с ООО «<наименование обезличено>», признании недействительными сделок от <дата скрыта> и от <дата скрыта> в отношении той же квартиры, взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ и компенсации морального вреда. Определением Железнодорожного районного суда г. Самары от 03.10.2010 г. исковое заявление Ч.Н. возвращено, заявителю разъяснено право обратиться в суд по месту нахождения ООО «<наименование обезличено>». Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 12.01.2011 г. это определение отменено. Судебная коллегия в определении указала, что в соответствии с п.7 ст. 29 ГПК РФ Ч.Н., проживающая в Железнодорожном районе г. Самары, вправе обратиться в суд по месту своего жительства.
Поскольку иски граждан, вытекающие из инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве, в большинстве случаев заключаются для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, на данные иски должны распространяться нормы о специальной альтернативной подсудности.
Изучение показывает, что у судов возникают сложности при определении подсудности споров, напрямую не вытекающих из неисполнения ответчиком обязанностей по срокам выполнения работ или качества оказанных услуг. В частности, по искам о признании права собственности на объекты строительства суды часто исходят из исключительной подсудности споров, по искам о признании права требования доли в объекте строительстве - из общих правил подсудности. Большинство поступивших на изучение дел о признании права собственности рассмотрено судами по правилам исключительной подсудности.

3.Лица, участвующие в деле.

Как правило, ответчиками по делу являются застройщик (застройщики). В случае ликвидации застройщика к участию в деле привлекается организация, которая занимается завершением строительства дома или эксплуатирующая организация, если строительство дома фактически завершено, а также собственник (владелец) земельного участка. Поскольку спор касается созданного (создаваемого) объекта капитального строительства, по делам о признании права собственности в качестве третьих лиц привлекается регистрирующий орган, а также Департамент строительства и архитектуры городского округа либо иной соответствующий орган. Если объект недвижимости находится в залоге (ипотеке), к участию в деле в качестве третьего лица привлекается залогодержатель.
Имеет место неправильное или неполное определение состава лиц, участвующих в деле. Так, по делу по иску Н.Н. к ТСЖ «<наименование обезличено>» о признании права собственности на жилое помещение (решение от 29.09.2011 г., Куйбышевский районный суд г. Самары) в качестве ответчика выступает только ТСЖ «<наименование обезличено>», которое является эксплуатирующей организацией, собственника земельного участка суд к участию в деле не привлекал (застройщик – ООО «<наименование обезличено>» <дата скрыта> ликвидировано вследствие банкротства).
Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 29.06.2011 г. удовлетворены исковые требования Ш.О. к ОАО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес скрыт>, хотя еще <дата скрыта> дом передан ОАО «<наименование обезличено>» в муниципальную собственность. Собственник дома и земельного участка к участию в деле в качестве ответчика не привлекался.

4.Льготы по уплате госпошлины.

На основании ст. 333.36 НК РФ истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины с суммы, не превышающей 1000000 рублей.
Изучение показывает, что судами по спорам о долевом участии в строительстве жилья данная норма закона применяется. Вместе с тем, по требованиям о признании права собственности на объект строительства в большинстве случаев суды при принятии исков исходят из необходимости уплаты госпошлины. В ряде случаев госпошлина определяется применительно к имущественным спорам, не подлежащим оценке.

5. Взыскание издержек и государственной пошлины.

Имеют место случаи, когда судом с ответчика не была взыскана государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец (решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 08.02.2010 года и ряд других.).

6.Обеспечительные меры.

Обеспечительные меры по данной категории дел применялись судами редко, что связано, как правило, с тем, что в случае принятия мер обеспечения иска могут быть нарушены права других дольщиков либо возникнут сложности при сдаче дома в эксплуатацию.
Из числа изученных, лишь по 6 делам судом применялись меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению регистрационной службы производить регистрационные действия в отношении квартир, являющихся предметом спора.

7. Наиболее типичные исковые требования, предъявляемые дольщиками.

Как указывалось выше, основную часть рассматриваемых споров составляют иски о признании права собственности. Из 2916 дел о признании права собственности, рассмотренных в 2010 г., 1884 составляют дела по требованиям о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Из числа 1591 дел о признании права собственности, рассмотренных в 2011 г., 855 составляют споры о признании права собственности на объект незавершенного строительства, в 1-ом полугодии 2012 г. соответственно из 1057 дел – 312.
Около 40 % рассматриваемых споров касаются признания права собственности на завершенный строительством объект, когда имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но не имеется всех необходимых для регистрации документов, в том числе в связи с банкротством застройщика.
По существующей в области практике, при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в судебном порядке, как правило, признается право собственности только на незавершенный строительством объект.
Большая часть споров о долевом участии в строительстве жилья основана на правоотношениях, вытекающих из договора долевого участия в строительстве. Однако данные договоры в большинстве случаев не зарегистрированы, что и является основной причиной обращения граждан в суд, в том числе с исками о признании права собственности.
Часть споров возникает из правоотношений, основанных на иных сделках, связанных с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей ему жилого помещения в собственность: предварительного договора участия в долевом строительстве, договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома, иных сделках (таблицы №№ 1-3). Иногда с гражданином заключаются одновременно предварительный договор долевого участия или договор купли-продажи и договор займа.
Рассматривается большое количество споров о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства.
Судами рассматриваются также дела по требованиям о расторжении договора долевого участия в строительстве, однако, по сравнению с другими спорами, таких дел немного (в 2010 г. – 19, в 2011 г. – 6, в 1-ом полугодии 2012 г. – 3).
Имеются споры, связанные с предъявлением требований по качеству объекта долевого строительства (в 2010 г.- 13, в 2011 г. – 2, в 1-ом полугодии 2012 г. – 3).

8. Обращения с требованиями, основанными на иных договорах (помимо договора участия в долевом строительстве).

После введения в действие Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. с гражданами часто заключаются иные договоры, а не договоры долевого участия в строительстве: предварительный договор купли-продажи квартиры, договор займа, соглашение о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве и т.д.
Так, из числа рассмотренных в 2010 г. - 70 дел рассмотрено по спорам, вытекающим из договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, 261 – из предварительного договора долевого участия в строительстве и предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства (наряду с которыми, как правило, одновременно заключался договор займа), 42 – из договора займа, 4 – из договора простого товарищества в целях осуществления строительства, 1 – внесение денежных средств в ЖСК, 3 – иных сделках.
Из числа рассмотренных в 2011 г.: 43 дела рассмотрено по спорам, вытекающим из договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, 419 – из предварительного договора долевого участия в строительстве и предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства (с которыми, как правило, одновременно заключался договор займа), 5 – из договора займа, 32 – из договора простого товарищества в целях осуществления строительства, 17 – внесение денежных средств в ЖСК, 2 – выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения, 6 – иных сделках.
Из числа рассмотренных в 1-ом полугодии 2012 г.: 10 дел рассмотрено по спорам, вытекающим из договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, 94 – из предварительного договора долевого участия в строительстве и предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства (наряду с которыми, как правило, одновременно заключался договор займа), 2 – из договора займа, 7 – из договора простого товарищества в целях осуществления строительства, 3 – внесение денежных средств в ЖСК.
Иные договоры, заключаемые участниками строительства, - это, в основном, договоры об инвестировании строительства.
При разрешении споров суды исходят, как правило, не из наименования заключенных договоров, а из фактического содержания закрепленных в нем прав и обязанностей.
Д.Ф. обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ООО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на однокомнатную квартиру по адресу: <адрес скрыт>, расположенную на 12-ом этаже, строительный номер 197. Свои требования истец мотивировал тем, что <дата скрыта> между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого застройщик обязался продать ему вышеуказанную квартиру за 1474330 рублей не позднее четвертого квартала 2008 г. Одновременно между теми же сторонами заключен договор займа на эту сумму. Дом в настоящее время построен и сдан в эксплуатацию в установленном порядке, однако зарегистрировать право собственности на квартиру истец не может ввиду того, договор долевого участия в строительстве им не заключался и не прошел государственную регистрацию. Решением суда от 17.06.2010 г. заявленные исковые требования удовлетворены. Суд в решении указал, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и заем нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций в строительство жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а также специальным законом – Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Изучив представленные в материалы гражданского дела документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения средств дольщиков для строительства. Договоры долевого участия в строительстве заказчиками строительных работ (дольщиками) не заключались, их государственная регистрация не проводилась.
Вместе с тем, суд учел, что нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, обязывающие сторону подрядчика обеспечивать государственную регистрацию договоров подряда на строительство жилых помещений, направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны подрядных отношений в капитальном строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им подрядных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Учитывая также, что сторона ответчика признает факт уклонения от надлежащего оформления договорных отношений с дольщиком, мотивируя организационными сложностями, то, что сторона истца настаивает на наличии подрядных отношений по строительству спорного объекта, учитывая надлежащее исполнение своих обязательств стороной истца, фактическое создание спорного объекта (ввод в эксплуатацию) за счет средств, инвестированных истцом, оснований считать правоотношение по строительству спорного объекта, а также для применения последствий недействительности ничтожной сделки, не имеется. Суд учел также то обстоятельство, что квартира передана истцу, он проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги, жилой дом в комплексе с объектами социально-культурного, административно-бытового назначения с инженерно-техническим обеспечением на <адрес скрыт> на ввод объекта в эксплуатацию № <номер скрыт> от <дата скрыта> Департамента градостроительной деятельности и землепользования мэрии г.о. Тольятти, завершенному строительством объекту присвоен почтовый адрес, сведения об объекте внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, что подтверждается представленным кадастровым паспортом квартир. Законодатель прямо предусматривает такую форму защиты своих прав как регистрация права собственности на завершенный строительством объект. Учитывая, что признание права собственности на объект, завершенный строительством, является одним из эффективных способов защиты права, суд удовлетворил исковые требования Д.Ф. и признал за ним право собственности на квартиру <адрес скрыт>.
Подобная судебная практика представляется правильной.
Вместе с тем, при разрешении споров следует проверять, имел ли право ответчик заключать какие-либо договоры (в том числе предварительные договоры купли- продажи, договоры займа) в отношении помещений в строящемся доме. Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 16.11.2010 г. правильно отказано в удовлетворении иска С.А., C.Е. к ООО «<наименование обезличено>», ТСЖ «<наименование обезличено>» о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством объекте, поскольку судом установлено, что ООО «<наименование обезличено>», заключившему с истцами предварительный договор купли-продажи и договор займа денежных средств, право использования земельного участка под строительство не предоставлялось, разрешение на строительство не выдавалось. Доказательств того, что ООО «<наименование обезличено>» являлось застройщиком дома, имело право заключать какие-либо договоры в отношении строящегося объекта, распоряжаться данным объектом, не представлено. Земельный участок для строительства предоставлялся другому юридическому лицу – ООО «<наименование обезличено>», ему же выдавалось разрешение на строительство, с данным юридическим лицом истцы в правоотношениях не состоят. ТСЖ «<наименование обезличено>» создано как самостоятельное юридическое лицо и не является правопреемником застройщика либо ООО «Горстрой». Договоров на участие в долевом строительстве, соглашений об уступке прав и переводе долга по договору займа истцы ни с одной из указанных выше фирм не заключали.

9. Действие во времени Федерального закона «Об участии в долевом строительстве …».

При рассмотрении дел суды правильно учитывали, что Федеральный закон N 214-ФЗ не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. (ст. 27 Федерального закона).
Между тем, значительная часть споров между застройщиками и участниками долевого строительства, рассматриваемых в настоящее время судами общей юрисдикции, связана с неисполнением договоров в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 апреля 2005 г.
При разрешении требований о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве суды также исходили из ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ. Так, учитывая то, что договор <номер скрыт> от <дата скрыта>, заключенный между ЖСК «Жасмин-Дом» и Т.С., и договор <номер скрыт> от <дата скрыта>, заключенный между ЖСК «Жасмин-Дом» и Т.С., совершены в надлежащей форме, что разрешение на строительство дома выдано после введения в действие Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…», а ЖСК «Жасмин-Дом» уклоняется от регистрации договоров, Автозаводский районный суд г. Тольятти 08.02.2010 года постановил решение произвести государственную регистрацию договоров.
Федеральным законом № 147-ФЗ от 17.07.2009 г. внесены изменения в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», предусматривающую государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Согласно Федеральному закону № 147-ФЗ положения части 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г. Кроме того, положение ч. 3 ст. 4 не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
С учетом того, что в ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующую вступление в силу настоящего Федерального закона, изменения не были внесены, а также то, что до внесения изменений Федеральным законом № 147-ФЗ суды исходили из необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 3 ст. 4 Федерального закона РФ № 214-ФЗ, возникла правовая неопределенность в применении ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
По большинству рассматриваемых дел суды исходили из необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, начиная с 1 апреля 2005 г. (если разрешение на строительство было получено после этого времени), по некоторым делам считали обязательной государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве со 2 декабря 2008 г.

10. Рассмотрение требований о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

За период 2010-2012 г.г. судами области рассмотрено 14 гражданских дел о регистрации договоров долевого участия в строительстве.
В соответствии со ст. 4 п. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Изучение судебной практики показывает, что, несмотря на введение в действие вышеуказанного Федерального закона с 1 апреля 2005 г., в установленном законом порядке регистрируется крайне мало договоров, касающихся строительства жилых помещений в многоквартирных домах. Причинами этого являются несоответствие содержания данных договоров закону, отсутствие у застройщика всей необходимой документации и т.д.
При рассмотрении данной категории споров суды проверяют наличие существенных условий договора: определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику после завершения строительства; срок передачи объекта долевого строительства дольщику; цену договора и порядок ее уплаты и других.
Так, при разрешении требований П.Л. к ООО «<наименование обезличено>» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве Автозаводский районный суд г. Тольятти в решении от 11.11.2010 г. указал, что 15.06.2010 г. П.Л. заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве, существенные условия в договоре определены, разрешение на строительство объекта выдано ответчику <дата скрыта>, т.е. после введения в действие Федерального закона № 214 ФЗ, ответчик в нарушение прав истца уклоняется от государственной регистрации договора, поэтому суд принял решение об удовлетворении заявленных требований, обязал произвести государственную регистрацию заключенного договора. Управление Росреестра по Самарской области привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица. В резолютивной части решения указано, что данное решение суда является основанием для государственной регистрации договора.
В решении Автозаводского районного суда г. Тольятти от 13.07.2010 г. по делу по иску В.Н., А.Т. к ООО «<наименование обезличено>» суд указал, что с истцами заключен предварительный договор, действующим законодательством не предусматривается государственная регистрация предварительного договора, однако поскольку предварительным договором полностью оговорены условия основного договора о долевом участии в строительстве, а от заключения договора от долевом участии в строительстве ответчик уклоняется, требования истцов о понуждении ответчика к заключению основного договора о долевом участии в строительстве на условиях предварительного договора подлежат удовлетворению, а исковые требования об обязании ответчика совершить юридические действия по государственной регистрации предварительного договора удовлетворению не подлежат.
Представляется, что при рассмотрении споров о государственной регистрации договора юридически значимым обстоятельством является также наличие у ответчика разрешения на строительство. Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 15.03.2011 г. удовлетворены исковые требования А.В. к ООО «<наименование обезличено>» (третьи лица - Управление ФРС по Самарской области и ООО «<наименование обезличено>») о государственной регистрации договора инвестирования (долевого участия в строительстве) <номер скрыт> от <дата скрыта> Между тем, из материалов дела усматривается, что у застройщика ООО «<наименование обезличено>» как на момент заключения договора, и на момент разрешения спора отсутствовало разрешение на строительство дома по <адрес скрыт>. По делу по иску И.А. к ООО «<наименование обезличено>» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от <дата скрыта> в отношении квартиры в том же доме Железнодорожный районный суд в решении от 20.04.2011 г. указал, что государственная регистрация данного договора не может быть произведена, поскольку ответчик не имеет всех необходимых документов для регистрации, в том числе разрешения на строительство,поэтому в иске судом отказано. Такая позиция представляется более правильной.
Гражданских дел о понуждении к представлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве судами за период 2010-2012 г.г. не рассматривалось.

11.Взыскание неустойки.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве …», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В этом случае пункт 5 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" не применяется, поскольку указанная выше норма имеет юридический приоритет в применении.
Изучение судебной практики показывает, что неустойка за нарушение сроков судами, как правило, обоснованно взыскивается. В отношении тех объектов, разрешение на строительство которых дано до 01.04.2005 г., судами применяется неустойка, предусмотренная ст.ст. 27, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Вместе с тем, имеются случаи необоснованного отказа во взыскании неустойки.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 07.06.2010 г. отказано в удовлетворении требований Т.А. к ООО «<наименование обезличено>» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства. Вынесенное решение суд мотивировал тем, что сторонами <дата скрыта> заключен лишь предварительный договор купли-продажи квартиры, а основной договор должен быть заключен только после ввода дома в эксплуатацию. Не согласившись с таким решением суда, судебная коллегия в определении от <дата скрыта> указала, что в данном случае имеет место привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома, договор заключен для удовлетворения личных бытовых нужд истца, поэтому неустойка (пени) подлежит взысканию. Подлежит взысканию также компенсация морального вреда, предусмотренная Законом РФ «О защите прав потребителей».
Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 03.02.2010 г. отменено в части решение Автозаводского районного суда г. Тольятти по делу по иску Е.М., Е.П. к ЗАО <наименование обезличено> об исполнении обязательств по договору долевого участия <номер скрыт> от <дата скрыта> и предоставлении квартиры, которым отказано во взыскании в пользу истцов неустойки и компенсации морального вреда по мотивам, что ответчик, заключивший с истцами договор долевого участия в строительстве, не имел разрешения на строительство. Отменяя решение суда в указанной части и удовлетворяя частично исковые требования, судебная коллегия указала на незаконность отказа в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда по этим основаниям. Поскольку ответчиком с истцами заключен договор на выполнение работ по строительству квартиры в многоквартирном доме, определен срок договора, который существенно нарушен, ссылка ответчика на то, что разрешение на строительство им до настоящего времени не получено, поэтому обязательств о предоставлении квартиры не возникло, является необоснованной.
Изучение судебной практики показывает, что практически по всем рассматриваемым спорам размер взыскиваемой неустойки снижается с применением ст. 333 ГК РФ, неустойка взыскивается, как правило, в размере 30000 – 50000 рублей. При этом снижение размера взыскиваемой неустойки суды мотивируют тем, что ответчик связан договорными отношениями с другими дольщиками, и при взыскании неустойки в большем размере права других дольщиков будут нарушены, поскольку строительство еще более затянется.

12 – 14. Применение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» (штрафы, компенсация морального вреда).

Целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома является приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд. Приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), гражданин является потребителем оказываемых застройщиком.
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
Поэтому при невыполнении ответчиком обязательств по договору, в том числе при нарушении сроков строительства, потребитель имеет право на взыскание в его пользу компенсации морального вреда.
В силу статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Изучение показывает, что нормы закона о взыскании компенсации морального вреда по спорам, связанным с участием в долевом строительстве жилья, применяются судами в основном правильно. При этом суды обоснованно исходят из самого факта нарушения ответчиком прав потребителя.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
Хотя ведение строительной деятельности и отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", штрафы за нарушение прав потребителей взыскиваются судами не всегда. Так, за период 2010 г. штрафы были взысканы судами только по 112 делам, в 2011 г. – по 113 делам, в 1-ом полугодии 2012 г. – по 76 делам. Не взыскание штрафов, в решениях, как правило, ничем не мотивируется.
Изучение показывает, что штрафы, в основном, взысканы по спорам о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, где размер взыскиваемых сумм незначительный.
Так, решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 17.02.2011 г. в пользу И.И. с ООО «<наименование обезличено>» взыскана неустойка в сумме 50000 руб. за просрочку окончания строительства, взыскана излишне оплаченная по договору сумма в размере 12423 руб., также с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя взыскан штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в пользу потребителя.
Решением Красноглинского районного суда г. Самары от 03.02.2012 г. в пользу С.О. с ООО «<наименование обезличено>» взыскана неустойка (пени) за просрочку исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве в размере 35000 рублей, моральный вред в размере 5000 рублей. Взыскан с ООО «Спектр» штраф в бюджет в размере 20000 рублей.
Следует учитывать, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 46, 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», за оставление без удовлетворения обоснованных требований потребителя штраф с ответчика взыскивается в пользу потребителя и независимо от того, заявлялось ли такое требование.
Штраф не взыскивается только в том случае, если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу.

15. Рассмотрение требований, связанных с переуступкой права требования к застройщику…

Имели место случаи, когда требования о применении норм законодательства о защите прав потребителей предъявлялись гражданами – участниками долевого строительства при переходе к ним права требования к застройщику от первоначального кредитора, заключившего договор участия в долевом строительстве не для нужд, указанных в пункте 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Учитывая, что данные договоры согласовывались с застройщиком, который этим был уведомлен о переходе прав и обязанностей по договору к гражданину, заключающему договор для личных нужд, судами в полном объеме применялись меры защиты, предусмотренные законодательством для граждан, участвующих в строительстве жилья, в том числе Законом «О защите прав потребителей».
По делу по иску П.М. к ООО <наименование обезличено> о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и компенсации морального вреда Центральный районный суд г. Тольятти в решении от 15.02.2011 г. правильно не согласился с доводами ответчика о том, что на правоотношения между истцом и ответчиком не распространяется законодательство о защите прав потребителей, поскольку права истца вытекают из договора уступки прав требования, по которому истцу перешло право требования передачи квартиры от коммерческой организации, приобретшей данное право по договору подряда. Из материалов дела видно, что ранее между ООО «<наименование обезличено>» и ООО <наименование обезличено> был заключен договор подряда, согласно которому ООО «<наименование обезличено>» обязалось выполнить сантехнические работы на объекте, а ООО <наименование обезличено>» обязалось эти работы оплатить. Впоследствии между ООО <наименование обезличено> и ООО «<наименование обезличено>» было заключено соглашение о передаче ООО «<наименование обезличено>» в счет оплаты работ квартир в строящемся доме. Договор подряда между юридическими лицами и договор инвестирования (на последний не распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» в силу ч. 3 ст. 1 данного Федерального закона) имеют различные признаки. В решении суд правильно указал, что заключая договор уступки права требования, истец на возмездной основе приобретал квартиру для личных нужд, ответчик является организацией, выполняющей работы на основании возмездного договора. Таким образом, к правоотношениям между истцом и ответчиком подлежит применению законодательство о защите прав потребителей.

16. Применение закона к отношениям из иных сделок…

Представляется обоснованной практика судов, при которой они исходили не из наименования заключенных договоров, а из существа закрепленных в них прав и обязанностей. Поэтому, к примеру, и в случае, если с гражданином заключен предварительный договор купли-продажи и договор займа, но правоотношения фактически связаны с привлечением денежных средств для строительства жилья, с предоставлением участнику по окончании строительства квартиры для личных нужд, к данным правоотношениям в полной мере должны применяться нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».
При этом по смыслу ч. 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», только участник строительства, а не организация, привлекающая денежные средства для строительства, вправе ссылаться на незаконность привлечения денежных средств, несоответствие закону оформленных договоров с применением указанных в ч.3 ст. 3 Федерального закона последствий (немедленного возврата денежных средств и уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков). Организация же, привлекающая денежные средства, не вправе ссылаться на несоответствие закону заключенных договоров и применение лишь тех последствий, которые предусмотрены данными договорами исходя из их буквального толкования (к примеру, договора займа).

17. Рассмотрение дел о признании права собственности.

Признание имущества недвижимым производится путем ввода его в эксплуатацию в предусмотренном законодательством порядке. Действующий Градостроительный кодекс РФ (ст. 55) предусматривает единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. Согласно п. 12 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Вводу в эксплуатацию подлежат объекты построенные, реконструированные, отремонтированные.
Поэтому в том случае, когда строительство осуществлялось в предусмотренном законодательством порядке, но разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имеется, судами может быть признано право собственности на помещение только в незавершенном строительством объекте.
Так, решением Ленинского районного суда г. Самары от 12.03.2012 г. удовлетворены исковые требования П.О. к ООО «<наименование обезличено>» и признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте, поскольку строительство хотя и проводилось в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ и дом фактически создан, имеется технический паспорт на жилой дом, дому присвоен почтовый адрес, но разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не имеется. Учитывая, что истец свои обязательства полностью исполнила, доля истца конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ГУП «Центр технической инвентаризации», что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его, суд пришел к обоснованному выводу о том, что за истцом может быть признано право собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от 16.03.2012 г. удовлетворены исковые требования С.В. к ООО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на квартиру, поскольку дом, построенный по <адрес скрыт>, возведен с соблюдением действующего законодательства, без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию <номер скрыт>, выданным администрацией г.о. Самара. Из материалов дела видно, что основанием для обращения истца в суд послужило то обстоятельство, что в государственной регистрации права истцу отказано по причине отсутствия у застройщика документации, необходимой для регистрации прав в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В ряде случаев суды признают право собственности истцов на жилые и нежилые помещения без указания на то, что строительство дома не завершено.
Так, решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 20.11.2011 г. удовлетворены исковые требования Т.Н. и А.В. о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес скрыт>, хотя разрешения на ввод дома в эксплуатацию не имеется. Суд свое решение мотивировал тем, что дом возведен на отведенном для этих целей земельном участке, не имеет отклонений от проектной документации, соответствует строительным, санитарным и противопожарным правилам и нормам, что подтверждено заключениями пожарно-технической и строительной экспертиз, заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Самарской области».
Между тем, как усматривается из материалов дела, заключения специалистов представлены истцами, суд по делу какой-либо экспертизы не назначал. Кроме того, пожарно-техническое заключение дано при условии выполнения целого ряда мероприятий, кто и как будет выполнять эти мероприятия, суд не выяснял.
Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 29.06.2011 г. удовлетворены исковые требования Ш.О. к ОАО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес скрыт>, хотя акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию не был утвержден Постановлением Главы г.о. Самара, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также не имеется.
Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 17.02.2011 г. удовлетворены исковые требования Я.М. и В.В. к ОАО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес скрыт>. Суд в мотивировочной части решении указал, что дом фактически построен, но в эксплуатацию не сдан, поскольку отсутствует полный пакет разрешительной документации, дом является объектом незавершенного строительства. Однако на то, что за истцами признается право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства, в резолютивной части решения не указал. При этом в материалах дела не имеется ни одного заключения о соответствии отдельно взятой квартиры или дома в целом строительным, санитарным и противопожарным правилам и нормам.
Обращение в суд с исками о признании права собственности на жилые и нежилые помещения, как правило, связано с имеющими место нарушениями законодательства при оформлении договоров с дольщиками (заключены не договоры долевого участия, а иные договоры либо договоры не зарегистрированы и т.д.), имеются нарушения при получении разрешительной документации (имеются соответствующие постановления о предоставлении земельных участков под строительство, но не заключены договоры аренды земельного участка и т.д.), имеются другие препятствия для регистрации права собственности.
Так по ряду дел, рассмотренных Сызранским городским судом Самарской области, по искам дольщиков к ООО «<наименование обезличено>» установлено, что регистрации права собственности за гражданами препятствует то обстоятельство, что с гражданами заключены договоры инвестирования, а не договоры долевого участия в строительстве, данные договоры не зарегистрированы, за застройщиком до ввода дома в эксплуатацию было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, по данному дому имеются определения суда о наложении запрета на отчуждение ряда квартир. По делу по иску П.А. к ООО «<наименование обезличено>» о признании права собственности установлено, что дом по адресу: <адрес скрыт> принят в эксплуатацию в установленном порядке, однако регистрационная служба не проводит регистрацию названного объекта недвижимого имущества, поскольку имеются разногласия в указании строительного адреса и адреса при вводе дома в эксплуатацию.
При разрешении данной категории споров в решении не всегда указываются обстоятельства, имеющие правовое значение по делу. Так, Жигулевским городским судом Самарской области разрешен целый ряд исков граждан к ООО «<наименование обезличено>» о признании права собственности на квартиры в доме по адресу: <адрес скрыт>. Решения суда по этим спорам краткие, недостаточно мотивированы, в них имеется лишь ссылка на нарушение ответчиком прав истца по сдаче дома в эксплуатацию. Между тем, из искового заявления и приложенных к нему документов видно, что имеется разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию, препятствием для регистрации прав истцов на объекты недвижимости явилось то, что с гражданами в 2006 г. заключены договоры инвестирования, а не договоры долевого участия в строительстве, и данные договоры не прошли государственную регистрацию. Между тем, на эти обстоятельства, в том числе и на то, что дом введен в эксплуатацию, на обстоятельства, являющиеся препятствием для регистрации права собственности граждан без обращения в суд, суд в решении не указал.
В большинстве случаев гражданами предъявляются требования о признании права собственности на объект незавершенный строительством. Так, при удовлетворении требований З.Н. и З.А. о признании права собственности на незавершенный объект недвижимости, Автозаводский районный суд г. Тольятти исходил из того, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся и объекты незавершенного строительства. Ссылаясь на ст. 218, 219 ГК РФ, согласно которым право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актом, приобретается этим лицом и возникает с момента регистрации права собственности, ст. 25 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, предусматривающего, в том числе, и регистрацию прав на объект незавершенного строительства, суд указал, что законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты прав как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект. Строительство дома осуществлено на земельном участке, предоставленным на эти цели на основании договора аренды от <дата скрыта>, на основании разрешения на строительство <номер скрыт>. от <дата скрыта>, свои обязанности по финансированию строительства выполнены дольщиками полностью. Учитывая, что признание права собственности на объект незавершенный строительством является одним из эффективных способов защиты права, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению (решение от 18.01.2010 г.).
Вместе с тем, при разрешении споров о признании права собственности на незавершенный строительством объект суды обоснованно учитывают, что по смыслу ст. 25 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект капитального строительства, в том числе и на незавершенный строительством объект, регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект строительства являются документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство, либо право пользования земельным участком, если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит на ином праве, чем право собственности, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта капитального строительства. Тем самым, при разрешении данной категории споров следует проверять законность строительства, проверять, предоставлялся ли для строительства земельный участок, имеется ли разрешение на строительство.
При разрешении требований К.А. и Х.И. к ЖСК «<наименование обезличено>» суд обоснованно учел, что оформленного в установленном порядке разрешения на строительство жилого дома-вставки, расположенного между домами <адрес скрыт> не имеется, проектная документация на строительство дома не утверждена, поэтому признание за истцами права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте является преждевременным (решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 05.04.2010 г.). Кроме того, согласно ч.1 и ч. 2 ст. 222 ГК РФ имущество, созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, приравнивается к самовольному строительству, и право собственности на него не может быть признано, в том числе и на стадии незавершенного строительства.
Поскольку регистрация права собственности и на незавершенный строительством объект возможна лишь при наличии документов, содержащих описание объекта капитального строительства, удовлетворение исков может иметь место только при наличии таких документов.
При этом сложившаяся в области судебная практика исходит из того, что должны иметь место документы, содержащие описание не только отдельной квартиры, а всего объекта капитального строительства, т.е. он фактически должен быть возведен («под крышу»).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Т.С. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес скрыт>, суд указал, что квартира истца в настоящее время фактически возведена. Всего возведено 9 этажей 16-ти этажного дома. Между тем, объектом капитального строительства является жилой дом, а не его отдельные части (квартиры). Главными конструктивными элементами дома являются стены, перекрытия, крыша, которые в данном случае не возведены. Использовать квартиру для проживания граждан можно только после завершения строительства дома, в котором расположена квартира, дальнейший прием в эксплуатацию одной квартиры не может быть осуществлен. Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда данное решение суда оставлено без изменения.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от 02.04.2010 года отказано в удовлетворении требования М.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес скрыт>. В решении суд правильно указал, что <дата скрыта> ЗАО «<наименование обезличено>» выдано разрешение на завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Срок действия разрешения - до 2008 г. Согласно данному разрешению, оно выдано на основании представленной проектной документации, согласованной и утвержденной на основании положительного заключения вневедомственной государственной экспертизы проектной документации от <дата скрыта>, заключения экологической экспертизы от <дата скрыта> <дата скрыта> и <дата скрыта> ЗАО «<наименование обезличено>» были заключены договоры аренды земельного участка. Срок аренды истек <дата скрыта>, в настоящее время срок аренды не продлен и вновь договор аренды не заключался. <дата скрыта> ЗАО «<наименование обезличено>» по договору <номер скрыт> передало функции заказчика по строительству дома ЗАО <наименование обезличено>. Согласно архитектурному проекту, предусматривалось размещение на земельном участке 4-х секционного жилого дома переменной этажности 8-10 этажей со встроенными офисными помещениями и подземной гаражной стоянкой. Секция № 3 предполагалась 10-этажной. Сводной экспертное заключение <номер скрыт> Главгосэкспертизой России выполнено по 4-секционному жилому дому этажностью в 11 этажей. При этом установлены замечания по дополнительной нагрузке на инженерные сети, указано, что не выполнены требования по пожарной безопасности, отсутствует ТУ на электроснабжение. Впоследствии застройщиком неоднократно изменялась этажность жилого дома в сторону увеличения, в том числе и по 3-ей секции. <дата скрыта> ответчиком в ФГУ «Главгосэкспертиза России» направлен проект здания этажностью в 25 этажей. Сводного заключения по данному проекту не имеется, экспертиза по нему не проводилась. Фактически в настоящее время построено 19 этажей. Кроме того, в настоящее время истек срок разрешения на строительство.
Как установлено судом, новым застройщиком возводится не тот объект строительства, который был предусмотрен первоначально проектной и разрешительной документацией, а фактически другой объект, дом значительно большей этажности.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время не имеется доказательств ведения строительства жилого дома с соблюдением закона и иных правовых актов, отсутствует утвержденная проектная и разрешительная документация на строительство, документально не подтверждены права застройщика на земельный участок под строительство.
С учетом этого, суд законно и обоснованно отказал в удовлетворении требований М.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 01.08. 2011 г. оставлены без удовлетворения исковые требования Л.Л. о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством доме. Из материалов дела следует, что разрешения на строительство не имеется, крыша в доме не возведена, также отсутствует положительное сводное экспертное заключение проекта объекта строительства. Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения требований истца не имелось.
Такая судебная практика представляется правильной. Кроме того, такая практика защищает права и законные интересы других дольщиков, также вложивших в строительство дома свои денежные средства, квартиры которых не построены, поскольку расположены на более высоких этажах.
Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 08.09.2011 года удовлетворены исковые требования Л.Е. и за ним признано право на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения № н2 на техническом этаже, Литер Б, общей площадью 98,4 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес скрыт> (строительный).
Поскольку строительство объекта недвижимого имущества не завершено, и нежилое помещение, право собственности на которое просит признать истец, находится на техническом этаже жилого дома, суду следовало проверить, не входит ли данное помещение в состав имущества общего пользования жилого дома. Суд не обсудил вопрос о привлечении к участию в деле ТСЖ, фактически обслуживающего данный дом.
Из кассационной жалобы ТСЖ «<наименование обезличено>» следовало, что согласно техническому паспорту через указанные помещения проходят коммуникации, водосточные и тепловые трубы, содержащие заглушки, подлежащие постоянному обслуживанию техническим персоналом ТСЖ «<наименование обезличено>» для поддержания жизнедеятельности и функционального состояния жилого дома. В кассационной жалобе ТСЖ «<наименование обезличено>» ссылалось на то, что в качестве технического спорное помещение поставлено и на инвентарный учет в Самарском филиале ФГУ «Ростехинвентаризация» в 2006 году. В подтверждение доводов ТСЖ «Съездовская» представлено техническое заключение Самарского филиала ФГУ «Ростехинвентаризация» от <дата скрыта>
Поскольку эти обстоятельства судом не проверены, определением судебной коллегии это решение было отменено.
В соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
При рассмотрении требований о признании права собственности на нежилые помещения, находящиеся на технических этажах, судам следует обсуждать вопрос о привлечении к участию в деле ТСЖ и выяснять указанные обстоятельства.

18. Рассмотрение требований о признании права собственности в случае неисполнения обязанности по уплате.

По смыслу закона удовлетворение требований о признании права собственности на объект строительства за дольщиком возможно только после исполнения им своих обязанностей по договору.
Изучение судебной практики показывает, что суды выясняют при рассмотрении споров вопрос об исполнении дольщиком своих обязанностей по оплате строительства и указывают на это в решении.
Удовлетворение требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект возможно и в случае неполной оплаты стоимости строительства, если срок оплаты не наступил по условиям заключенного сторонами договора, либо оплата части стоимости условиями договора предусмотрена после ввода дома в эксплуатацию.
В практике возникают споры о признании обязательств исполненными и возникновении или не возникновении в связи с эти права собственности на объект строительства. Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 17.12.2010 г. удовлетворены исковые требования Ш.Г. о признании исполненными обязательств по оплате строительства, признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства. Судебная коллегия по гражданским делам это решение отменила и указала, что договором инвестирования предусмотрена оплата в рассрочку, дом фактически создан (готовность более 90 %), истец оплатила из 165,36 кв.м. фактической суммарной площади подлежащей оплате только 156,7 кв.м., поэтому оснований считать обязательства исполненными не имеется. И хотя истец просила признать право собственности на объект, не завершенный строительством, поскольку обязательства по оплате истцом не исполнены, а срок оплаты наступил, требования о признании права собственности на объект недвижимости не подлежат удовлетворению. 17.02.2011 г. судебной коллегией вынесено новое решение об отказе в иске.

19. Рассмотрение требований к застройщику об исполнении обязанностей по договору, в том числе о передаче квартиры.

Представляется, что для удовлетворения требования участника долевого строительства многоквартирного дома об обязании ответчика передать квартиру после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию юридически значимыми обстоятельствами являются ведение строительства в соответствии с действующим законодательством, т.е. при наличии разрешительной документации, а также фактическое создание объекта строительства.
В противном случае решение суда будет противоречить нормам градостроительного законодательства, и являться неисполнимым.
Такой же практики придерживаются и арбитражные суды. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 54 от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», для удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности по передаче имущества необходимо, чтобы спорное имущество имелось в натуре. При отсутствии недвижимого имущества, которое должно быть передано (например, когда спорное имущество не создано, или создано, но передано другому лицу), истец вправе предъявить иные требования, предусмотренные законом, в том числе требование о возврате уплаченной суммы с процентами и возмещения убытков (п.п. 5,6 постановления).
Решением Кировского районного суда г. Самары от 23.06.2011 г. были удовлетворены исковые требования Ш.О., З.Т., К.О,, Р.В., Ф.С., З.С., Я.О, о признании права на долевое участие (инвестирование) в строительстве многоквартирного жилого дома <адрес скрыт> в виде конкретных квартир с указанием площади и местоположения. При этом суд исходил из того, что ответчик должен исполнить обязанность по исполнению заключенных договоров долевого участия в строительстве. Между тем, суд не учел в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ основанием для осуществления строительства является наличие разрешения, которое выдается при наличии проектно-сметной документации на данный объект. У застройщика – ООО «<наименование обезличено>» разрешение на строительство отсутствует, строительство дома не осуществлено, выполнены только определенные подготовительные работы, застройщик в настоящее время признан банкротом. Судом указанные обстоятельства учтены не были, что нельзя признать правильным. На это указала в определении от 02.08.2011 г. судебная коллегия, отменившая решение суда.

20. Рассмотрение требований к качеству объекта долевого строительства.

За период 2010 г.-2012 г. судами области рассмотрено 18 споров по требованиям, связанным с качеством объекта долевого участия в строительстве. Все требования возникли при обнаружении недостатков после передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
Д.С., А.Д., М.С, обратились в суд с иском к ООО «<наименование обезличено>», ТСЖ<наименование обезличено> об устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда. В обоснование своих требований истцы указали, что каждый из них приобрел у ответчика ООО «<наименование обезличено>» квартиру по договору долевого участия в строительстве жилого дома по адресу <адрес скрыт>. Свои обязательства по договору каждый из истцов выполнил в полном объёме. Однако после сдачи дома в эксплуатацию в 2009 году выяснилось, что от работы котельной и инженерного оборудования, расположенных на крыше дома и техническом этаже, от работы лифтов исходит сильный шум и вибрация. Шум и вибрация передаются по всем перекрытиям, стенам в принадлежащие истцам квартиры номер 84, 88, расположенные на 16 этаже дома, и квартиру номер 72, расположенную на 14 этаже. Указанные недостатки квартир не были оговорены застройщиком ООО «<наименование обезличено>» при передаче истцам объекта долевого строительства. В настоящее время эксплуатацию указанного оборудования осуществляет ТСЖ-<наименование обезличено>. По результатам проведенной Управлением Роспотребнадзора по Самарской области проверки было выявлено, что уровень шума, проникающий в жилые помещения, от работы котельной и лифтов в значительной степени превышает допустимые нормы, за что ТСЖ-<наименование обезличено> было привлечено к административной ответственности, директору ТСЖ предписано устранить имеющиеся нарушения. Истцы неоднократно обращались к ответчикам с претензиями, в которых просили незамедлительно устранить указанные недостатки, однако до настоящего времени нарушения не устранены.
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 21.12.2011 г. заявленные исковые требования удовлетворены. При этом суд обоснованно исходил из следующего.
Судом установлено, что истцами по договорам долевого участия в строительстве, заключенным с ООО «<наименование обезличено>», были приобретены квартиры в шестой секции дома <адрес скрыт>. Истцами условия договора исполнены, построенные квартиры им переданы.
В соответствии с ч. 2 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Из искового заявления следует, что после сдачи дома в эксплуатацию в 2009 году выяснилось, что от работы крышной котельной, лифтов, инженерного оборудования, расположенных на крыше дома и техническом этаже, исходит сильный шум и вибрация. Шум и вибрация передается по всем перекрытиям, стенам в квартиры 84, 88, расположенные на 16 этаже, и квартиру 72, расположенную на 14 этаже. Шум от котельной слышен даже на расстоянии 200 метров от дома. Указанные недостатки квартир не были оговорены застройщиком ООО «<наименование обезличено>» при передаче истцам объекта долевого строительства.
Из материалов дела видно, что <дата скрыта> ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес скрыт>» были проведены шумовые и вибрационные замеры работающего оборудования. Измерения показали, что уровень шума, проникающий в жилые помещения, от работы крышной котельной и лифтов превышали нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территорий жилой застройки» на 14 дба. При проведении шумовых замеров сотрудниками лабораторий Роспотребнадзора <дата скрыта> также был установлен повышенный шум в квартирах истцов, идущий от работающих механизмов крышной котельной, лифта, инженерного оборудования, на 9 Дба превышающий допустимые нормы, что не соответствует требованиям, предъявляемым санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территорий жилой застройки», санитарно-эпидемиологическими нормам и правилам СанПин2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Из материалов дела также следует, что «ТСЖ-<наименование обезличено>» был заключен договор с аккредитованной лабораторией «Института акустики машин» на проведение измерений уровня звукового давления и вибрации в котельной, на техническом этаже и в квартирах истцов. По результатам исследования Институтом акустики машин предложено поэтапное внедрение мероприятий по снижению шума и вибрации от котлового оборудования: виброизоляция котлов от фундамента (установка котлов на виброизоляторы); вибрационная «развязка» выхлопной трубы (свечки) от пола котельной. Также необходимо проведение проверки правильности выбора и установки циркуляционного насоса, исключение путей передачи вибрации в местах жесткого крепления труб отопления. Согласно технической справки «Института акустики машин» от <дата скрыта> при строительстве дома допущены явные нарушения, в частности, не выполнены требования норм СНиП 23-03-2003 «Защита от шума», СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территорий жилой застройки».
Судом верно указано, что согласно ч. 5 ст. 7 Федерального законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Гарантийный срок в данном случае не пропущен. В пределах указанного срока застройщик обязан нести ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Квартиры переданы А.Д., М.С,, Д.С. с отступлениями от условий договора, указанные недостатки договором не предусмотрены, застройщиком при передаче не оговаривались, в актах приема-передачи отражения не нашли. При указанных обстоятельствах, учитывая, что обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, возложена законом на застройщика, суд пришел к верному выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является застройщик ООО «Садко-М», обоснованно исключив из числа ответчиков «ТСЖ-271».
При указанных обстоятельствах суд правильно удовлетворил исковые требования о возложении обязанности на ООО «<наименование обезличено>» устранить в квартирах <адрес скрыт> посторонние шумы, превышающих предельно-допустимые нормы и возникающие вследствие работы котельной, путем установки котлов на виброизоляторы, осуществления вибрационной «развязки» выхлопной трубы (свечки) от пола котельной, проведения проверки правильности выбора и установки циркуляционного насоса, проведения виброизоляции в местах жесткого крепления труб отопления.
Решением Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 24.08.2010 г. обоснованно удовлетворены исковые требования З.М. к НМУП «<наименование обезличено>», ООО «<наименование обезличено>» об устранении недостатков выполненных работ по строительству многоквартирного жилого дома в части приведения наружной и внутренней ливневой канализации д. <адрес скрыт> в соответствие с проектной документацией, действующими нормами и правилами с указанием в решении конкретных работ. Согласно техническому заключению, подготовленному ООО «<наименование обезличено>», в процессе эксплуатации жилого дома были выявлены скрытые недостатки. Суд пришел к выводу о том, что ответственность в данном случае должна быть возложена на НМУП «<наименование обезличено>» как главного застройщика, осуществляющего проектирование и строительство жилого дома, в том числе технический надзор за строительством, а также на ООО «<наименование обезличено>», которое взяло на себя обязанность по строительству жилого дома в соответствии с условиями договора, заданием заказчика и проектной документацией.
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 28.01.2010 г. на застройщика – ООО «<наименование обезличено>» возложены обязанности по устранению недостатков работ по строительству, препятствующих сдаче дома в эксплуатацию, в том числе пожарно-технические и санитарно-технические мероприятия.
Практически все иски об устранении недостатков работ судами удовлетворяются, по 4 делам производство по делу прекращено.
Под существенными нарушениями требований к качеству объекта строительства, о которых указано в ч. 3 ст. 7 Федерального закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», могут признаваться существенные недостатки работы (услуги), названные в Преамбуле закона РФ «О защите прав потребителей» (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после устранения и другие подобные недостатки).

21. Рассмотрение требований о признании недействительными условий договора.

За период 2010 г. – 2012 г. в суды области не предъявлялось и судами не рассматривалось самостоятельных исковых требований о признании недействительными условий договора долевого участия в строительстве.
При разрешении же иных требований (о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, о расторжении договора и других) суды исходили из того, что условия заключенных договоров не должны противоречить закону. Кроме того, в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Поэтому при рассмотрении требований суды обоснованно учитывали установленные законом размеры неустойки (пени), не принимали во внимание в силу ничтожности условия заключенных с гражданами договоров, если эти условия ущемляли права потребителя по сравнению с законом.

22. Рассмотрение требований, связанных с расторжением договора участия в долевом строительстве.

Судами рассматриваются дела, связанные с расторжением договора участия в долевом строительстве. В 2010 г. рассмотрено 19 таких дел, в 2011 г. - 6, в 1-ом полугодии 2012 г. – 3 дела.
Изучение показывает, что по делам, правоотношения по которым регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …», проценты определяются в порядке, предусмотренном названным законом (ч.ч. 2 и 6 ст. 9 Закона).
По ранее возникшим правоотношениям в полном объеме применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в том числе, в части взыскания предусмотренной данным Законом неустойки.
Суды не всегда учитывают, что и Законом «О защите прав потребителей» (ч.2 ст. 13), и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» (ч.3 ст. 3 Федерального закона) предусмотрено полное возмещение убытков, причиненных расторжением договора.
Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 01.03.2010 г. изменено решение Советского районного суда г. Самары по делу по иску З.Е. к ООО СК «<наименование обезличено>», которым частично удовлетворены исковые требования о расторжении договора долевого участия в строительстве от <дата скрыта>, взыскании оплаченной доли в строительстве 755206 рублей и убытков в виде разницы в стоимости квартиры на момент заключения договора и на момент его расторжения. Суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора в части соблюдения сроков строительства жилого дома – 4 квартал 2008 г., до настоящего времени дом не достроен, квартира истцу не передана. Между тем, судом при рассмотрении требований в пользу истца взыскана только внесенная им сумма - 755206 рублей без учета убытков по мотивам, что истцом не представлено доказательств намерения приобрести квартиру за 1915000 рублей. Удовлетворяя требования истца с учетом убытков, судебная коллегия указала, что само по себе заключение договора о долевом участии в строительстве свидетельствует о желании истца приобрести в собственность жилое помещение, при этом со стороны З.Е. исполнены все условия договора – произведена полная оплата доли, соответствующей однокомнатной квартире. Истцом представлены справки о среднерыночной стоимости аналогичной квартиры, поэтому законных оснований для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме у суда не имелось.
Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного суда РФ от 12.10.2010 г. по делу по иску М.Н. к ГОУ ВПО «<наименование обезличено>» о признании расторгнутыми договоров о долевом участии в строительстве. В данном определении, в частности, указано, что с учетом возможного изменения цен и, соответственно, денежного выражения понесенных убытков, суд вправе при определении их размера применить цены, существующие на день вынесения решения, в целях возмещения лицу расходов, которые оно должно будет понести для приобретения того, на что оно рассчитывало, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Допускаются ошибки при определении прав и обязанностей сторон при расторжении договорных отношений гражданином из-за существенного нарушения застройщиком сроков осуществления строительства в том случае, когда имела место переуступка прав требований по договору.
Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 25.06.2010 г. удовлетворены исковые требования К.Н. к ОАО «<наименование обезличено>» о расторжении договора о переуступке прав в строительстве жилья от <дата скрыта> Данный договор расторгнут, с ответчика в пользу истца взыскана внесенная по договору сумма в размере 1488460 рублей, восстановлено право ОАО «Трест «<наименование обезличено>» на долю в строительстве, соответствующую однокомнатной квартире <адрес скрыт>.
Между тем, из материалов дела видно, что застройщиком дома является не ответчик, а ООО «<наименование обезличено>», сроки окончания строительства определяло ООО «<наименование обезличено>», передачу квартиры истцу по окончании строительства должно осуществлять ООО «<наименование обезличено>». Ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом в строительстве…», которую суд положил в основу своих выводов, также регламентирует ответственность застройщика, коим ОАО «<наименование обезличено>» не является, в связи с чем данная норма права на него не распространяется. Поскольку истец основывала свои требования именно на нарушении сроков строительства, то она не лишена возможности обратиться с соответствующими требованиями к застройщику. Определением судебной коллегии от 18.08.2010 г. состоявшееся по делу решение отменено.

23. Законность уступки права требования.

В силу положений ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.
Тем самым, уступка прав требований в пользу третьих лиц по договору участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства допускается без перевода долга по такому договору только при условии погашения участником долевого строительства цены договора в полном объеме.
При этом в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" также следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора.
При разрешении требований Е.П. и М.А. к ЗАО <наименование обезличено> об исполнении обязательств по договору Автозаводский районный суд г. Тольятти обоснованно исходил из того, что права и обязанности истцов по договору возникли на основании договора уступки права требования, заключенного с ООО «<наименование обезличено>». Договором между застройщиком - ЗАО <наименование обезличено> и ООО «<наименование обезличено>» предусматривалась уступка права требования после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. <дата скрыта> между ООО «<наименование обезличено>» и Елисеевыми заключен договор о переуступке права требования на однокомнатную квартиру <адрес скрыт>, с определением стоимости уступаемого права требования в размере 1288800 рублей, которые истцами были полностью выплачены ООО «<наименование обезличено>». Кроме того, ответчик - ЗАО <наименование обезличено> своим письмом подтвердил, что ООО «<наименование обезличено>» обязательства перед застройщиком по оплате квартиры № 31 выполнил в полном объеме. Поэтому ссылку ответчика на то, что ООО «<наименование обезличено>» является одним из инвесторов строительства и не исполняет свои обязательства по внесению платы на строительство дома по установленному графику, суд не принял во внимание.
При рассмотрении требований И.А. к ОАО «<наименование обезличено>», ООО «<наименование обезличено>» о признании недействительным договора переуступки права в строительстве жилья <номер скрыт> от <дата скрыта>, заключенного между ООО «<наименование обезличено>», ОАО «<наименование обезличено>» и И.А., судебная коллегии, отменяя решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 01.06.2010 г. об удовлетворении исковых требований И.А., указала, что в обоснование требований истец ссылается на нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», запрещающих юридическим лицам, осуществляющих инвестиционную деятельность по строительству многоквартирных домов, переуступать свои права требования по данным договорам физическим лицам. Между тем, суд не учел, что инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестиций с целью получения прибыли, затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и другие капитальные затраты. Отношения инвесторов характеризуются равноправием в отношении инвестируемых объектов, в том числе самостоятельно определять объемы и направления капитальных вложений, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. В данном случае ОАО «<наименование обезличено>» являлось одним из субподрядных организаций, получавшим оплату за свою работу, как денежными средствами, так и в натуре, права на распоряжение возводимым объектом в целом не имело, осуществляло работу в рамках, указанных ООО «<наименование обезличено>». Поэтому оснований считать заключенный договор переуступки права требования не соответствующим требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» не имеется, истец при невыполнении застройщиком обязанностей по строительству дома вправе предъявить к нему соответствующие требования.

24. Возможна ли уступка участником долевого строительства будущих прав требования?

Будущим признается право требования из обязательства, еще не возникшего на момент заключения соглашения о цессии.
В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ кредитором по сделке может быть передано право (требование), принадлежащее ему на основании обязательства.
Федеральный закон № 214-ФЗ, как указывалось выше, предусматривает ряд специальных правил об уступке прав требований по договору об участии в долевом строительстве. При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) к другому лицу (новому кредитору).
Поэтому представляется, что передача будущих прав требования невозможна. Однако применительно к договору участия в долевом строительстве и не имеет места передача будущего права требования, поскольку обязательства между сторонами возникли на основании ранее заключенного договора: застройщик обязался осуществить строительство, участник строительства обязался оплатить стоимость своего участия и исполнил либо частично исполнил свою обязанность по оплате. То обстоятельство, что часть обязательств подлежит исполнению в будущем (строительство дома, передача участнику конкретного жилого помещения) не свидетельствует о том, что имеет место уступка будущих прав требования.
В ходе изучения не установлено, что у судов возникали вопросы относительно возможности или невозможности передачи будущих прав требования.

25. Переходит ли при расторжении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве к первоначальному кредитору право требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования?

В соответствии со ст. ст. 382 и 384 ГК РФ при переходе прав кредитора к другому лицу при уступке требования кредитное обязательство не прекращается, а происходит перемена лиц в обязательстве, при этом к новому кредитору переходит право первоначального кредитора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Уступка права предполагает безусловную замену лиц в обязательстве, когда первоначальный кредитор полностью выбывает из обязательства. Следовательно, договор между цедентом и цессионарием, на основании которого производится собственно уступка требования, связывает их самих с момента заключения этого договора. При этом отношения нового кредитора с должником регулируются положениями первоначальной сделки.
Таким образом, обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости остается прежним. Однако новый кредитор и застройщик в силу положений п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ вправе по обоюдному согласию изменить условия первоначального договора долевого участия в строительстве (например, в части определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства или срока его передачи).
При этом в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В этой связи, возникает вопрос о правомерности требования первоначального кредитора к застройщику о передаче объекта долевого участия, в случае расторжения договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.
Как указывалось выше, договор уступки прав требования, заключенный между цедентом и цессионарием, предполагает наличие между сторонами определенной юридической связи (правоотношения). При расторжении договора уступки прав требования эта связь прерывается, а правоотношения, возникшие между первоначальным и новым кредитором, прекращаются.
Однако, как представляется, обязательство по передаче конкретного объекта долевого строительства сохраняется в измененном виде, поскольку смена кредиторов при уступке прав требования носит безусловный характер и не влияет на обязательства застройщика.
Таким образом, обязательство должника перед первоначальным кредитором, в случае расторжения договора уступки и изменения при уступке условий первоначального договора, сохраняется, но в измененном виде, в силу достигнутого между кредитором и должником соглашения об изменении условий договора участия в долевом строительстве.
Следовательно, первоначальный кредитор в данном случае вправе предъявлять требование к застройщику о передаче конкретного объекта долевого участия.

26. Необходимость заключения дополнительных соглашений при уступке права требования, в частности, в отношении неустойки.

В силу параграфа 1 главы 24 ГК РФ уступка права (требования) влечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав.
В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на уплату должником предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойки.
Право на получение с застройщика неустойки, подлежащей начислению при просрочке исполнения обязательства, является правом дополнительным и вследствие этого должно признаваться входящим в объем правомочий, которые переходят к новому кредитору при передаче ему права требования по непросроченному исполнением основному обязательству по передаче объекта долевого участия в строительстве.
Следовательно, об этом нет необходимости специально указывать в договоре об уступке, поскольку переход прав к приобретателю основного требования безусловно вытекает из природы неустойки, как дополнительного обязательства.
В то же время, по смыслу ст. 382 ГК РФ к новому кредитору может перейти и право на начисленную, но неуплаченную неустойку. Учитывая самостоятельный характер требования о взыскании суммы уже начисленной к моменту уступки неустойки, оно должно передаваться новому кредитору особым соглашением или посредством специальной оговорки в соглашении об уступке.
По изученным делам какие-либо дополнительные соглашения не заключались, тем не менее, предусмотренная законом неустойка взыскивалась в пользу участников строительства.

27. Иные вопросы.

Изучение показывает, что у судов имеются и другие неясные вопросы по делам об участии в долевом строительстве жилья.
В частности, возможно ли удовлетворение исков участников долевого строительства о признании права собственности на объекты долевого участия к новому застройщику, в случае ликвидации первоначального застройщика вследствие его банкротства; подлежат ли взысканию с участников долевого строительства затраты нового застройщика, произведенные в связи с завершением строительства и вводом дома в эксплуатацию?
На изучение поступило несколько дел, связанных с завершением строительства новым застройщиком.
Так, решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 10.02.2012 г. удовлетворены исковые требования ТСЖ «<наименование обезличено>» к Д.И. о взыскании задолженности на завершение строительства дома в размере 161730 рублей, задолженности по оплате за содержание и ремонт помещения в размере 98793 руб. Суд при вынесении решения исходил из того, что между Д.И. и ООО <наименование обезличено>» <дата скрыта> был заключен договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры <адрес скрыт> площадь. 117,4 кв.м. В связи с банкротством застройщика и прекращением строительства в интересах дольщиков было создано ТСЖ «<наименование обезличено>», которое обязалось завершить строительство и ввести дом в эксплуатации. На общих собраниях ТСЖ «<наименование обезличено>» от <дата скрыта>, <дата скрыта>, <дата скрыта> приняты решения о внесении денежных средств на завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию, ответчиком данные средства не внесены. Учитывая, что расходы, понесенные на завершение строительства, являются общими расходами для всех участников строительства, суд пришел к выводу о том, что данные расходы подлежат взысканию с ответчика. С этим решением согласилась и судебная коллегия, которая свои определением от 26.04.2012 г. оставила решение суда без изменения.
По аналогичным основаниям решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 06.03.2012 г. удовлетворены исковые требования ТСЖ «<наименование обезличено>» к Ш.Е. о взыскании суммы на завершение строительства жилого дома <адрес скрыт> в размере 489 831 руб.
Учитывая социальную значимость правильного разрешения споров о долевом участии в строительстве жилья, результаты настоящего обобщения считаю необходимым довести до сведения Верховного Суда РФ, а также обсудить на семинарских занятиях, круглых столах с судьями Самарской области.

Судья Самарского областного суда Ермакова Е.И.