Практика и споры , связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Справка
по итогам изучения судебной практики разрешения судьями г. Миасса споров, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В Миасском городском суде проведено изучение судебной практики разрешения судьями г. Миасса споров, связанных с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

1. Что необходимо учитывать при определении равнозначного помещения, предоставляемого гражданам по договору социального найма в связи с выселением из жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу?

КУИ МГО обратился в суд с иском к Д. и др. о выселении из комнаты жилой площадью 18,4 кв.м. в трехкомнатной квартире с предоставлением другого жилого помещения - однокомнатной квартиры общей площадью 39,6 кв.м., жилой-17,5 кв.м. В обоснование иска указал, что ответчики занимают на условиях социального найма комнату размером 18,4 кв.м в жилом доме. Указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, от переселения в предоставленную однокомнатную квартиру ответчики отказались. Д. и др. обратились в суд со встречным иском к КУИ МГО, Администрации МГО, ЗАО «Проминвест» о предоставлении им жилого помещения не менее 12 кв.м. на человека, то есть 96 кв.м.
Решением Миасского городского суда от 06.02.2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 06.02.2012 года, иск КУИ МГО удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Разрешая дело и удовлетворяя требования КУИ МГО о выселении Д. и др. суд первой инстанции исходил из того, что ответчики занимают комнату в коммунальной квартире. Жилое помещение, которое им предоставлено, является отдельной однокомнатной квартирой общей площадью 39,6 кв.м., жилой- 17,5 кв.м. При этом суд указал, что предоставленное ответчикам жилое помещение является благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечает установленным требованиям и находится в черте населенного пункта, что не противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции.

Постановлением Президиума Челябинского областного суда от 18.07.2012 года судебные постановления в этой части были отменены, принято новое решение об отказе в иске КУИ МГО к Д. и др. о выселении. Вывод судов первой и кассационной инстанции о том, что предоставленное ответчикам жилое помещение является равнозначным ранее занимаемому ответчиками жилому помещению, признан не соответствующим нормам материального права.

2. Может ли суд признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу по иску жильцов этого дома?

П. Т.А. обратилась в суд к Администрации МГО, Межведомственной комиссии МГО о признании незаконным решения межведомственной комисси о признании жилого дома непригодным для проживания и подлежащим сносу. Указала, что является собственником квартиры в жилом доме. На основании заключения межведомственной комиссии Администрации МГО о признании жилого дома пригодным (непригодным) для постоянного проживания от 07.04.2011 года, было принято решение о проведении капитального ремонта жилого дома. Она не согласна с данным заключением, так как полагает, что выполнение комплексного капитального ремонта дома экономически нецелесообразно.
Решением Миасского городского суда от 22.02.2012 года в удовлетворении иска отказано.

Разрешая дело, суд первой инстанции исходил из того, что решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Учтено, что приходя к заключению о проведении капитального ремонта жилого дома, межведомственной комиссией Миасского городского округа была проведена оценка представленных документов, исследовано техническое заключение ЗАО «Техсервис» и в пределах полномочий принято решение о необходимости и возможности капитального ремонта жилого дома с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилых помещений.

3. Можно ли считать достигнутым соглашение с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения при заключении предварительного договора?

С. О.И. обратилась в суд с иском к Администрации МГО, КУИ МГО о предоставлении ей благоустроенного жилого помещения, отвечающего установленным требованиям, применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначного по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, признанному непригодным для проживания. В обоснование иска указала, что является собственником однокомнатной квартиры в жилом доме. Указанный дом был признан ветхо-аварийным. В рамках реализации адресной программы «Переселение в 2010 году граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства» ею с администрацией МГО было заключено предварительное соглашение о предоставлении квартиры. При осмотре обнаружилось, что предоставляемая квартира имеет существенные недостатки, не отвечает требованиям благоустроенности, установленным санитарным и строительным нормам.
КУИ МГО обратилось в суд с иском к С. О.И. о выселении из квартиры в признанном ветхо-аварийным доме и прекращении права собственности С. на указанную квартиру, о передаче ее в собственность МГО, передаче в собственность С. О.И. однокомнатной квартиры в ином доме. В обоснование иска указал, что постановлением администрации МГО от 15.10.2009 года жилой дом был признан ветхо-аварийным и подлежащим сносу. 08.12.2010 года администрацией принято решение о расселении жильцов. С. в порядке компенсации за жилое помещение, расположенное в доме, подлежащем сносу, была предложена благоустроенная квартира. Между Администрацией МГО и С. заключено предварительное соглашение о намерении в будущем заключить договор мены, но С. уклоняется от заключения договора.
Решением Миасского городского суда от 25.07.2012 года в удовлетворении исков С. О.И. и КУИ МГО отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 02.11.2012 года решение оставлено без изменения, жалобы сторон – без удовлетворения.

Разрешая дело, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку между сторонами достигнуто предварительное соглашение о предоставлении С. по договору мены только квартиры по адресу: пл. Революции, у истицы отсутствует право требовать взамен принадлежащей ей и признанной непригодной для проживания квартиры какого-либо иного жилого помещения. При отказе в иске КУИ МГО суд принял во внимание, что между сторонами не был заключен договор мены квартирами, в силу которого у С. было бы прекращено право собственности на квартиру по адресу: ул. Парковая, и возникло право собственности на квартиру по адресу: пл. Революции.

4. Как осуществляется обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу? Как определяется рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности?
Как быть, если рыночная стоимость жилого помещения, расположенного в жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, из-за большого износа незначительна, и истец лишен права за эту стоимость приобрести иное благоустроенное равнозначное по площади ранее занимаемому жилое помещение?

А. А.А., У. Р.Э. обратились в суд с иском к администрации МГО о взыскании материального ущерба, расходов понесенных на переезд, расходов по найму помещения, компенсации морального вреда. В обоснование иска указали, что У. является собственником комнаты площадью 18,2 кв.м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73,4 кв.м в жилом доме. Постановлением Главы Администрации МГО от 08.12.2010 года № 3637 дом внесен в список домов, признанных ветхо-аварийными и подлежащими сносу, а 30.01.2012 года был снесен. В апреле 2010 года они получили от администрации МГО уведомление о предоставлении им комнаты площадью 19 кв.м в двухкомнатной квартире. Ответчик вынуждает их заключить договор мены. Считают, что Администрация МГО своими действиями нарушает их права, так как им не была предоставлена информация об условиях выкупа принадлежащего им на праве собственности У. жилого помещения, об условиях заключения договора мены, не была озвучена рыночная стоимость изымаемого помещения.
Решением Миасского городского суда от 02.04.2012 года иск удовлетворен частично: с администрации МГО в пользу У. взыскано 582 163 рубля в счет возмещения причиненного ущерба, 74 000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных по найму помещения, судебные расходы. В остальной части иска отказано.

Разрешая дело, суд первой инстанции исходил из того, что администрацией МГО не был соблюден предусмотренный законом порядок изъятия жилого помещения, принадлежащего У., поскольку она отказалась от предоставления на праве собственности другого жилого помещения взамен жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, расположенного в жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, от заключения договора мены и от переселения в предоставляемое жилое помещение, при этом фактический снос жилого дома, в котором находилась принадлежащая истцу комната, был осуществлен после получения Администрацией МГО отказа со стороны У.. Исходя из толкования ч.1 ст. 235 ГК РФ суд пришел к выводу, что обязанность по выкупу жилого помещения, находящегося в собственности гражданина должна быть возложена на муниципальное образование в лице представительного органа - администрацию МГО. Удовлетворяя исковые требования о взыскании денежных средств с Администрации МГО в пользу У. в качестве компенсационной выплаты за утраченное жилье, суд пришел к выводу, что истец отказалась от предоставления ей жилой площади, денежная компенсация Администрацией МГО не была предоставлена. Возлагая на Администрацию МГО обязанность по выплате истцу У. выкупную стоимость квартиры, суд исходил из того, что в соответствии с ч.6 ст.32 ЖК РФ между собственником жилого помещения и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по вопросу о выкупной цене в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд вследствие признания жилого дома № 12 по ул. Победы подлежащим сносу, поэтому в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ подлежит определению выкупная цена исходя из рыночной стоимости жилого помещения.


Председатель суда Н.Т. Смирнов

Материал "О сносе и расселении многоквартирных жилых домов"

Материал № 1

Материал № 2

Материал № 3

Материал № 4

Материал № 5