При рассмотрении подобных дел следует учитывать, что ответчиком по иску о государственной регистрации является другая сторона договора, а в случае, если на этой стороне имеется множественность лиц – то все указанные лица.

В силу статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности стороны по договору об отчуждении имущества переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества (одаряемый и др.) вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (дарителя и др.).

Так, по делу №… по иску Л. к Р. о государственной регистрации перехода права собственности в связи со смертью ответчика определением суда была произведена замена ненадлежащего ответчика его наследниками первой очереди.

По делу №…, рассмотренному Яковлевским районным судом Белгородской области по иску ГСУ «Фонд государственного имущества Белгородской области» к А. о регистрации перехода права собственности исковые требования были предъявлены к наследнику продавца в связи со смертью последнего.

Тем не менее, в некоторых случаях, суды не предлагают заменить ненадлежащего ответчика и не привлекают к участию в деле наследников умершего.

По делу №…, рассмотренному Старооскольским городским судом, исковые требования были предъявлены лишь к одному из дарителей ввиду смерти другого дарителя. К наследникам умершего исковые требования не предъявлялись. Несмотря на это, решением суда исковые требования были удовлетворены без выяснения наследников умершего и привлечения их к участию в деле.

Решением Яковлевского районного суда от 2 июня 2010 года по делу №… по иску И. к Ф. удовлетворены исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности. При этом судом не учтено, что истица в обоснование своих требований ссылалась на то, что ответчик умер, а его наследники ей неизвестны.

Как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Поэтому при отсутствии наследников продавца, исковые требования о регистрации сделки или перехода права собственности, тем более предъявленные к умершему продавцу, не подлежат удовлетворению. Истцу следует разъяснять, что он не лишен возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации непосредственно в регистрирующий орган, отказ которого может быть обжалован в судебном порядке.

При этом по смыслу пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации обжалование отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации осуществляется в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений с привлечением указанного органа в качестве заинтересованного лица (глава 25 ГПК РФ). При удовлетворении заявленных требований в резолютивной части решения должно быть указано на возложение на соответствующий орган обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности. В целях недопущения в будущем необоснованных отказов в регистрации права при наличии сведений об отсутствии правопреемников одной из сторон сделки судам необходимо реагировать на признанные незаконными действия регистрирующих органов путем вынесения частных определений в их адрес.

При неизвестности места жительства продавца суд должен рассмотреть исковые требования по последнему известному месту жительства с назначением ему адвоката в качестве представителя (статья 50 ГПК РФ).

К числу ответчиков по таким искам не могут быть отнесены лица и органы власти, не являвшиеся сторонами сделки.

Так, решением Новооскольского районного суда от 16 июля 2010 года, удовлетворены исковые требования С. к департаменту имущественных и земельных отношений Белгородской области, М. о государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности, несмотря на то, что департамент, на являлся стороной договора дарения и вообще не принимал участия в спорном правоотношении (дело №…).

В Чернянском районном суде сложилась практика удовлетворения исков о государственной регистрации в связи со смертью продавца, предъявляемых к налоговым органам (решение от 19 июня 2011 года по делу №… по иску Д.; решение от 5 августа 2011 года по делу №… по иску Б.).

Валуйским районным судом в подобных случаях удовлетворяются требования к органам местного самоуправления (решение от 21 июня 2010 года по делу №… по иску П. к администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район»).

Решением Вейделевского районного суда от 20 января 2010 года по делу №… удовлетворены исковые требования К. к администрации городского поселения «Поселок Вейделевка» о признании сделки состоявшейся, признании права собственности и о регистрации права собственности на жилое помещение, предъявленные в связи с ликвидацией продавца по договору купли-продажи.

Решением Прохоровского районного суда от 18 марта 2010 года по делу №… удовлетворены исковые требования Л. о возложении обязанности на УФРС произвести государственную регистрацию перехода права собственности, предъявленные к УФРС в связи с неизвестностью места жительства продавца. Решением этого же суда от 1 марта 2011 года по делу №… в связи со смертью продавца без выяснения сведений о наличии наследников удовлетворены исковые требования И. к УФРС о возложении обязанности по регистрации перехода права собственности.

В подобной ситуации судам следует предлагать представить доказательства наличия (отсутствия) наследников или иных правопреемников. При наличии правопреемников следует предлагать заменить ненадлежащего ответчика его правопреемниками, а при их отсутствии – отказывать в удовлетворении исковых требований, поскольку государственные органы и органы местного самоуправления не являлись стороной договора. До оформления свидетельства о праве на наследство указанные органы не могут быть ответчиками, поскольку право государственной или муниципальной собственности на выморочное имущество возникает только с момента выдачи указанного свидетельства (статьи 1151 и 1162 ГК РФ).

 

 

Государственная регистрация перехода права собственности по договору невозможна при отсутствии заключенного договора