Строительством и приобретение объектов недвижимости: Мошенники совершенствуются

Нас пытаются обмануть и нас пытаются защищать. Пытаются обмануть мошенники, пытается защитить милиция (полиция). Но как это у них получится — зависит от нас самих. Именно этот вывод можно было сделать после пресс-конференции, которую провело на прошлой неделе Главное управление внутренних дел по Нижегородской области. Тема ее для нашей газеты (города Нижний Новгород) актуальна: «Выявление и пресечение преступлений, связанных со строительством и приобретением объектов недвижимости». Отчитывались за год работы и отвечали на вопросы журналистов Руслан Хашев, старший оперуполномоченный оперативно-розыскной части № 3 криминальной милиции Управления борьбы с экономическими преступлениями ГУВД по Нижегородской области (ОРЧ №3 КМ УБЭП ГУВД по НО) и Игорь Микитенко, заместитель начальника УБЭП ГУВД по НО.

Достижения

За 9 месяцев 2010 года сотрудниками подразделений по борьбе с экономическими преступлениями ГУВД по Нижегородской области выявлено 117 преступлений в сфере строительства, из них 52 — крупных. В суд направлено 94 уголовных дела данной категории. Подозреваемыми в совершении преступлений в сфере строительства и недвижимости стали 6 граждан. Общий ущерб, причиненный потерпевшим, составил 46 471 000 рублей. Возмещено 30 143 000 рублей.

Характерные преступления

Не собирался строить. Директор одной из фирм объявил, что намеревается строить жилой дом. С десятками людей заключил договоры долевого участия на строительство квартир. Далее ситуация развивалась так: обязательства со стороны дольщиков по договорам были исполнены, но квартир они не получили. В ходе проверки установлено, что фирма не имеет разрешения на право производства строительных работ на указанном участке, договор аренды земли под строительство отсутствует. Возбуждено 64 уголовных дела по ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Уголовное дело направлено в суд.

Потратил на личные нужды

Председатель жилищно-строительного потребительского кооператива (ЖСПК) под предлогом инвестирования в строительство жилого дома в Арзамасе заключал договоры с дольщиками, с которых собрал взносы на общую сумму 22 285 165 рублей. Обязательств по договорам не исполнил, полученные средства использовал в личных целях. Проверка показала, что он даже не получал необходимой разрешительной документации на предполагаемое строительство. 19 января 2010 года следственным отделом при УВД по г. Арзамасу было возбуждено уголовное дело по ч. 3,4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Уголовное дело направлено в суд. Злоумышленник приговорен к 7 годам лишения свободы.

Продал квартиру два раза

Директор одного из ЗАО продал в 2008 году одну и ту же квартиру в строящемся доме по ул. Родионова два раза. 24 февраля 2010 года возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Проводится расследование.

Фиктивное банкротство

Руководство фирмы вывело денежные активы на расчетные счета аффилированных лиц, создало тем самым фиктивную кредиторскую задолженность и тут же с честными глазами подало заявление о банкротстве предприятия. А в арбитражный суд предоставило заведомо ложные сведения о кредиторской задолженности в размере 50 000 000 рублей. Предполагаемый ими результат — дольщики остаются без средств и без квартир. Реальный результат — 22 марта 2010 года по материалам УБЭП ГУВД возбуждено уголовное дело по ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

Афера с фальшивыми документами

В начале этого года начальник службы безопасности ФРС по Нижегородской области (ныне — Управление Росреестра) обратился в милицию: у него вызвали подозрения документы по одной из сделок купли-продажи квартиры. Началось следствие, и 2 марта 2010 года сотрудники УБЭП ГУВД по Нижегородской области совместно с сотрудниками ГУ МВД по ПФО задержали любопытную автомашину. И у дамы за рулем (гражданка Н, жительница Нижнего Новгорода, уроженка Тольятти), и у всех трех пассажиров обнаружены поддельные паспорта на другие фамилии. К тому времени сотрудники УБЭП ГУВД уже знали, что данные лица по поддельным паспортам арендовали квартиры в Нижнем Новгороде. Затем, используя поддельные нотариальные доверенности от имени собственников квартир на право распоряжения квартирой, они подавали документы в ФРС о регистрации перехода права собственности от реального собственника квартиры на предъявителя поддельного паспорта. В настоящее время возбуждено 10 уголовных дел по ч. 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

В ходе проведения обыска по месту жительства гражданки Н. обнаружены бланки незаполненных нотариальных доверенностей, наборные печати нотариусов, станок для вклейки фотографий в паспорта. Задержанные показали, что организатором преступной деятельности является гражданин М., житель города Тольятти. В данное время организатор задержан, остальные фигуранты дела заключены под стражу. Гражданка Н — под домашним арестом.

Наиболее характерные способы совершения преступлений

— Двойные продажи — когда на одну квартиру заключается несколько договоров долевого участия.
— Растрата полученных от дольщиков средств на личные нужды, замаскированная под удорожание строительных материалов, недобросовестность поставщиков и подрядчиков и т.п.
— Умышленное доведение строительной фирмы до банкротства путем создания искусственной кредиторской задолженности.
— Заключение под видом договора долевого участия других договоров (о намерениях, инвестиционного вклада в деятельность фирмы, предварительной купли-продажи и др.). К примеру, одна компания предлагала своим клиентам вексельные договоры. Но если покупатель не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя. В большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене. К тому же компания — это филиал московской организации, поэтому необходимо принимать решение по месту расположения головной компании.
— Фиктивная продажа строительной фирмы сторонним юридическим или физическим лицам с целью скрыть доказательства растраты. «Продажа» осуществляется зачастую в другой город или регион вместе со всеми обязательствами и документацией по строительству.
— Создание строительных «пирамид» под видом выдачи ипотечных кредитов.

Вопросы без ответов

Сотрудники подразделений по борьбе с экономическими преступлениями не дремлют, законодательство постоянно совершенствуется, но и преступники умнеют, выискивают лазейки в законах, совершенствуют махинации с продажей недвижимости. Игорь Микитенко надеется, то законодатели будут вовремя и адекватно реагировать на ситуацию в стране. По его мнению, сил у правоохранительных органов для борьбы с преступлениями достаточно. Но есть нюансы.

Один из их — дорогостоящие строительные экспертизы, средства на которые государство не выделяет, а у обманутых дольщиков денег на них тоже нет. Следовательно, на государственном уровне нужно определить, кто должен проводить подобные экспертизы и за чей счет.
Второй нюанс — необходимость работы с огромным количеством документации застройщиков. По закону, оперативники должны все изъятые документы отксерить в течение 7 дней и вернуть застройщику, далее работу проводить по копиям. Однако пока подобный подход в реальности неэффективен: специалист (в городе он один) вместо основной работы вынужден копировать документы.

Способы индивидуальной профилактики

По мнению Руслана Хашева, на этапе выбора компании-застройщика необходимо исходить отнюдь не из дешевизны стоимости квадратного метра. Более важные факторы:

— как долго организация работает на рынке,
— как она себя зарекомендовала,
— есть ли у фирмы проблемные дома,
— как долго длится строительство,
— как застройщик собирается расселять ветхий фонд, если он есть на этом участке,
— имеет ли застройщик право начинать строительство (у него должно быть разрешение администрации на право производства строительных работ на указанном участке, договор аренды земли под строительство),
— какой договор вам предлагает фирма. Если это не договор долевого участия, нет никакой гарантии, что вы получите квартиру.

Черный список недобросовестных застройщиков есть, но милиция не может официально его публиковать, поскольку это действие может быть воспринято как антиреклама. Однако, если кто-то интересуется репутацией компании, он может связаться с представителями ОБЭП в своем районе или в ГУВД и узнать необходимую информацию. После этого уже делать вывод: стоит ли у этой фирмы приобретать жилье на стадии строительства.

Если все-таки столкнулись с нечестностью на рынке жилья, первое, что необходимо сделать, — подготовить копии всех документов по взаимоотношениям с мошенниками. Второе — обратиться в суд и попытаться решить вопрос на гражданско-правовом уровне. Если не получается — придется общаться в районные подразделения ОБЭП, которые занимаются преступлениями, связанными с недвижимостью. Но нужно учесть, что возбуждение дела не всегда гарантирует возмещение дольщикам материальных потерь. Мошенник-то будет наказан. Но дольщику важен не столько факт уголовного наказания обидчика, сколько получение жилья или возврат потраченных денег. А это возможно только в случае, когда администрация поможет в достройке дома, или когда с недобросовестного застройщика будет взыскано имущество.

Главная опасность на вторичном рынке — встреча с «черным» маклером. При сделках на вторичном рынке Руслан Хашев рекомендует обращаться в агентства недвижимости, которые зарекомендовали себя с положительной стороны. В ином случае есть серьезный риск нарваться на крупные неприятности: «У нас возбуждено немало уголовных дел по фактам мошенничества на вторичном рынке жилья. В одном из районов раскрыта продажа вымороченных квартир. Когда после смерти человека не остается наследников, его жилье должно быть передано в муниципалитет. Мошенники, пользуясь своими связями, узнавали про такие квартиры, подготавливали нотариально заверенные фиктивные договоры дарения, затем «подаренные» квартиры продавали. Эти факты были выявлены, квартиры вернули городу. А вот покупатели подобной недвижимости оказались в подвешенном состоянии».

КСТАТИ

Чистота сделок и нотариусы

Продолжая тему прошлого номера, мы спросили Руслана Хашева, что думают профессионалы УБЭП о перспективе передачи ведения сделок с недвижимостью в руки нотариусов. Руслан Владимирович не уверен, что нарушений будет меньше: «Если честно, мне сложно судить, будет лучше или хуже». По роду деятельности сотрудникам управления по борьбе с экономическими преступлениями нередко приходится сталкиваться с аффилированными нотариусами и поддельными документами. К тому же, доказать вину нотариуса обычно сложно, сложнее, чем вину агента.