Решение по иску о признании права собственности на самовольно возведенные строения

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 марта 2010 года ст. Крыловская
Крыловской районный суд Краснодарского края в составе судьи Павловской И.Н.
при секретаре Квадра Е.И.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Д* Г* И* к администрации МО Крыловский район о признании права собственности на самовольно возведенные строения
у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру- 1 часть жилого дома с пристройками, расположенные по ул. Степная, ** кв. * в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края, ссылаясь на следующие обстоятельства: согласно договора купли- продажи от 16.12.1992 года он приобрел 1 часть жилого дома, общей площадью 104,3 кв. метров, жилой площадью 41,30 кв. метров, с хозяйственными постройками, находящегося на земельном участке общей площадью 2200 кв. метров, расположенных по ул. С*, */1, село Шевченковское Крыловского района Краснодарского края.
В 1998 году истец Д* Г.И. реконструировал без оформления соответствующей документации указанное выше домовладение, пристроив к нему постройки: литера а общей площадью 4,3 кв. метра, и литер а1 общей площадью 3,7 кв. метров.
С момента приобретения жилого дома Д* Г.И. до настоящего времени проживает в жилом доме, оплачивает коммунальные платежи, производит капитальный и текущий ремонт.
Для оформления построек истец обратился в администрацию МО Крыловский район, ему было выдано заключение с выводами о том, что сохранение самовольное возведенных построек, расположенных в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края по ул. С*, */1 не нарушают законные права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и согласовывает их размещение при условии выполнения требований заключения.
В судебном заседании истец Д* Г.И. поддержал свои исковые требования, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил признать за ним право собственности на пристройки литер а общей площадью 4,3 кв. метров, литер а1 общей площадью 3,7 кв. метров, расположенные в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края ул. Степная, * кв. *.
В судебном заседании третье лицо Р* В.Ф., являющийся соседом Д*Г.И., не возражал против исковых требований о признании права собственности на самовольно возведенные строения.
Представитель администрации МО Крыловский район З* Т.В., действующая на основании доверенности 1083/01-30-01 от 15.09.2009 года, предоставила заявление о рассмотрении дела без ее участия, не выразила возражений против удовлетворения требований Д* Г.И..
Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования законны, обоснованны и подлежат удовлетворению последующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что истец Д* Г.И. на основании договора купли- продажи от 16.12.1992 года приобрел, 1 часть жилого дома с надворными постройками, расположенными по ул. С*, *
, в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края на земельном участке общей площадью 2200 кв. метров, расположенном по тому же адресу.
В 1998 году истец Д* Г.И. реконструировал указанное выше домовладение, пристроив к нему постройки: литер а общей площадью 4,3 кв. метров, литер а1 общей площадью 3,7 кв. метров. На данные строения истец документацию не оформлял, но пользовался и распоряжался постройками до настоящего времени, осуществлял их текущий и капитальный ремонт.
Для надлежащего оформления гаража и построек истец Д* Г.И. обратился в администрацию МО Крыловский район, где ему было выдано заключение № 39 от 21.12.2009 года, согласно которого следует, что самовольно возведенные строения литер а, а1, и реконструкция квартиры № 1 в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края ул. С*, *, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и согласовывает их размещение, при условии выполнения требований данного заключения.
Самовольные постройки находятся на земельном участке из земель населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 2200 кв. метров с кадастровым номером 23:14:0602001:4**, расположенном в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края ул. С*, * кв. 1. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 22.12.2009 года, выданного управлением федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю за истцом закреплено право собственности на данный земельный участок, о чем 22.12.2009 года сделана запись регистрации № 23-23-43/045/2009-0**.
В соответствии со ст. 222 ч. 1 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как установлено в судебном заседании, земельный участок, на котором воздвигнуты самовольные строения на праве собственности принадлежит истцу, что подтверждается записью о регистрации права в ЕГРП № 23-23-43/045/2009-0**.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Администрация МО Крыловский район признала исковые требования Д* Г.И. в полном объеме.
Согласно заключения администрации МО Крыловский район следует, что сохранение самовольное возведенных построек, расположенных в селе Ш* Крыловского района Краснодарского края по ул. С*, * кв. 1 не нарушают законные права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушения градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил не обнаружено, постройки пригодны к эксплуатации.
Таким образом, у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований Д* Г.И.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Д* Г* И* удовлетворить.
Признать за Д* Г* И* право собственности на пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: село Ш* Крыловского района Краснодарского края ул. С*, * кв. 1, литер а общей площадью 4,3 кв. метров; литер а1, общей площадью 3,7 кв. метров, расположенные на земельном участке площадью 2200 кв. метров, принадлежащем истцу на праве собственности, запись в ЕГРП № 23-23-43/045/2009-0**, технический паспорт от 12.10.2009 года, выдан ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Крыловскому району.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в гражданскую коллегию Краснодарского краевого суда в течение 10 дней.
Решение вступило в законную силу 11 марта 2010 г.


Судья

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
В ____ районный суд

Адрес___________-

___________,

__________-


От истца_______________________

_______________________________

(Ф.И.О., адрес, тел.)

Ответчик_______________________

_______________________________

(Ф.И.О., наименование адрес, тел.)

Третье лицо_____________________

________________________________

(Ф.И.О., наименование адрес, тел.)


Цена иска:____________ руб.___ коп.

Гос. пошлина:_________ руб.___ коп.


Исковое заявление

о признании права собственности

на самовольную постройку


В _________ году я построил жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу:

___________________________________________________________________________________,

на участке, принадлежащем мне _______________________________________________________

(право собственности, аренда и т.д.).


Участок был выделен для _________________________________________________________

(указать назначение участка).

План дома (другого строения или сооружения) разработан _____________________________

(указать кем).


Разрешение на строительство не испрашивалось (или не получено по следующим причинам:

___________________________________________________________________________________


Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм.

Технические документы на жилой дом (другое строение или сооружение) выданы_____________

___________________________________________________________________________________

(указать орган, выдавший технические документы)

Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как _________

___________________________________________________________________________________

(указать причину признания постройки самовольной: построено на земельном участке, не

___________________________________________________________________________________

отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений).

Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности,

___________________________________________________________________________________

(указать, какие строительные материалы приобретал Истец,

___________________________________________________________________________________

документы, подтверждающие приобретение: квитанции, справки, счета и т.д.).



На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. 131 - 133 ГПК РФ,


ПРОШУ:


признать за мною право собственности на самовольно построенный жилой дом (другое строение или сооружение), расположенное по адресу: _____________________________________________

___________________________________________________________________________________


Приложения:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.

2. Копии технических документов на жилой дом (другое строение или сооружение).

3. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

5. Копия искового заявления с приложенными к нему документами в соответствии с количеством

ответчиков и третьих лиц.

6. Доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца.



Дата «____»______________ 201__ г.


Подпись Истца_________________

определение по исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом, от 04 августа 2010 г.
версия для печати



ОПРЕДЕЛЕНИЕ

об оставлении искового заявления без движения.

г. Невинномысск 04 августа 2010 г.

Судья Невинномысского городского суда С.В. Солдатова, рассмотрев исковое заявление Кувшинова Владимира Ивановича к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом по адресу: ул. (данные изъяты) г. Невинномысска и о возложении на администрацию г. Невинномысска и управление архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска обязанности по выдаче заключения о соответствии указанного жилого дома строительным и градостроительным нормам, обязанности ответить на вопрос не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан возведенное строение,

установил:

Кувшинов В.И. обратился в Невинномысский городской суд Ставропольского края с названным исковым заявлением, в котором указал, что в 1993 году он приобрел в собственность жилой дом по названному адресу, расположенный на земельном участке, который был передан ему в собственность по постановлению главы администрации г. Невинномысска в 1999 году. В 2005 году он начал осуществление самовольной реконструкции жилого дома, возвел новый жилой дом, строительство которого окончил в 2010 году. Таким образом, отмечает истец, вновь созданный объект создан с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки, «однако с нарушением очередности предоставления сведений управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска для последующей выдачи администрацией г. Невинномысска разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию». Существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при создании нового объекта не допущено, права и законные интересы собственников соседних земельных участков – не нарушены, с даты возведения нового жилого дома по настоящий момент требования соседей об устранении препятствий в пользовании их имуществом в досудебном или судебном порядке не заявлялись.

Вместе с тем, данное исковое заявление подлежит оставлению без движения, поскольку истцом не выполнены императивные требования ст. ст. 131 и 132 ГПК РФ, в силу которых, в иске должны быть указаны в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца, требования истца и обстоятельства, на которых истец основывает их, а также доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Таким образом, по делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ обстоятельствами, названными законодателем в ст. 131 ГПК РФ, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка, заключение о том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также отсутствуют существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля.

Кроме того, из вышеприведенных правовых норм следует, что судье на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку мер к получению разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу требований ст. 136 ГПК РФ судья, установив, что исковое заявление подано в суд без соблюдения требований, установленных в статьях 131 и 132 ГПК РФ, выносит определение об оставлении заявления без движения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 136 ГПК РФ, судья

определил:

исковое заявление Кувшинова Владимира Ивановича к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом по адресу: ул. (данные изъяты) г. Невинномысска и о возложении на администрацию г. Невинномысска и управление архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска обязанности по выдаче заключения о соответствии указанного жилого дома строительным и градостроительным нормам, обязанности ответить на вопрос не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан возведенное строение, оставить без движения.

Известить истца о необходимости в срок не позднее 18.08.2010 исправить указанные выше недостатки и разъяснить, что в противном случае заявление будет считаться неподанным и будет возвращено заявителю.

На определение может быть подана частная жалоба в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение десяти дней.





Судья С.В. Солдатова

Решение о признании права собственности на жилой дом и земельный участок

Решение

Именем Российской Федерации



07 мая 2009 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области,

в составе председательствующего судьи Поляковой О.М.,

при секретаре Цыгановой К.С.

с участием представителя истца Т.,

представителя ответчика К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к Администрации Екатеринбурга о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

Установил:

М. обратился в суд с иском о признании права собственности на жилой дом по адресу г. Екатеринбург, пер. ---,- и о признании права собственности на земельный участок под домом размером 1243 кв.м. В обоснование своих требований указал, что приобрел спорное строение по договору купли – продажи в августе 1969 года у А. Договор купли-продажи не сохранился, но в период с 1969 года по февраль 1980 года истец был зарегистрирован и проживал в указанном доме вместе семьей. На сегодняшний день М. не имеет правоустанавливающих документов на дом и не может им распорядиться. Их выписки государственного земельного кадастра жилая застройка расположена на землях для индивидуального жилищного строительства.

Согласно техническому заключению, строение по пер.--- , - является жилым домом, пригоден для проживания, соответствует требованиям строительных норм и правил.

Когда истец обратился в Администрацию г.Екатеринбурга c заявлением об узаконении жилого дома и предоставлении в аренду земельного участка по пер. Вязовый, 6 ему было отказано в этом, поскольку на указанном земельном участке самовольно возведен дом.

Однако истец считает, что дом по пер. ---, - не является самовольной постройкой, на дом была заведена домовая книга, присвоен адресу, осуществлялась регистрация граждан по данному адресу. Его предыдущему владельцу земельный участок выделялся именно под строительство. Косвенным доказательством этого является решение исполнительного комитета № 788 от 29.12.1960 года о предоставлении земельного участка под строительство дома и его узаконения.

Одновременно ссылается на приобретательскую давность в отношении того же строения, указывая, что его прежние владельцы построили, а он открыто и добросовестно владел им вместе с земельным участком с 1969 года.

В судебном заседании представитель истца Т поддержал иск по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель ответчика - Администрации г. Екатеринбурга К. против иска возражала. Предоставила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором иск не признала. Свою позицию по делу мотивировала следующим: на объект, расположенный по адресу – Екатеринбург, пер. ---, - разрешительные документы на строительство не предоставлены. Следовательно, речь идет о самовольной постройке, которая не является объектом права до ее узаконения и поэтому прав на земельный участок возникнуть не могло.

Свидетель Л. суду пояснила, что истца знает с 1974 года, с его дочерью училась в одном классе, земельный участок истца всегда обрабатывался, высаживался картофель, овощи.

Свидетель Г. суду пояснил, что М. знает с 1970-72 года, проживал в соседнем доме. М. следит за состоянием дома, обрабатывает земельный участок.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункта 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ» О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

По пункту 4 указанного выше Закона граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании п.1 ст.36 земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Часть 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно Федеральному закону от 30 июня 2006 г. № 93 ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будем в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку признан утратившим силу с 01.09.2006 г.

Судом установлено следующее.

Согласно выписке из технического описания объекта от 08.10.2007 года , по данным представленным ЕМУП БТИ, разрешительные документы на возведение объекта по пер. --- , - отсутствуют. Объект не поставлен на технический учет.

В материалы дела истцом представлено техническое заключение по обследованию одноэтажного индивидуального жилого дома по пер. --- , - в Екатеринбурге. Согласно выводам которого спорный жилой дом соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, дальнейшая безопасная для жизни и здоровья людей эксплуатация жилого дома обеспечена. Однако на приложенных к заключению фототаблицах обследован жилой дом № - по ул. ----, в связи с чем невозможно определить какое строение обследовалось.

Оценивая доводы представителя истца Т. о том, что поскольку исполнительный комитет Свердловского городского совета народных депутатов от 13 апреля 1960 года № 247 давал разрешение на оформление и принятие в эксплуатацию самовольно возведенного поселка на 8-ом километре и оформление землеотводными документами самовольно выстроенных домов подтверждается решениями исполнительного комитета Свердловского городского Совета депутатов трудящихся от 29.12. 1960 года № 788, от 15.02.1961 года № 89а, от 23.08.1961 года № 463в, 13.09.1961 года № 501, следовательно спорный дом – по сути самовольной постройкой не является не могут быть приняты судом.

Упомянутые истцом решения городского и районного исполкомов отражают лишь намерения этих органов, тогда как сведений о фактической реализации в отношении данного конкретного жилого дома нет, о чем и свидетельствует отсутствие правовой, в том числе и государственной регистрации спорного строения.

Кроме того, как видно из документов – текста решения райисполкома – конкретный дом в список утвержденных – не внесен, следовательно, доводы представителя - надуманны. Что касается факта ведения домовой книги, то правового значения для разрешения спора он сам по себе – не имеет, с учетом того, что суду домовая книга не представлена и факт регистрации М. в спорном доме не подтверждает.

Легализация самовольной постройки и государственной регистрации права собственности не могло произойти и переход прав от прежнего владельца к истцу по указанной им в исковом заявлении сделке.

Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ в соответствии с которым, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, признан утратившим силу с 01.09.2006 г., а иск предъявлен в суд 13.03.2009 г.

В судебном порядке легализация с 01 сентября 2006 года может производиться лишь по требованию лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка. Однако М. вопреки его заблуждению к таковым не относится, поскольку земельный участок под спорным домом ни ему, ни прежним владельцам дома никогда не предоставлялся. Обратного истцом не доказано. А претендует истец на землю как раз через свое фактическое владение домом. Поэтому правила п.3 ст.4 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ» О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» об оформлении в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается, к спорному правоотношению не применимы.

Одновременно истец ссылается на приобретательскую давность в отношении того же строения, указывая, что его прежние владельцы построили, а он открыто и добросовестно владел им вместе с земельным участком с 1969 года, ссылаясь при этом на показания свидетелей Л. и Г.

Ввиду исключения самовольных построек и самовольно захваченных земельных участков из гражданского оборота не могло возникнуть у истца право собственности на дом и по основаниям ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу приобретательной давности. Приобретательная давность не может распространяться на случай, когда в качестве объекта владения, пользования выступает самовольно возведенное строение.

В соответствии со ст. 6 Земельного Кодекса РФ объектами земельных правоотношений являются земельные участки, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка, кадастровый номер 66:41:06 08 010:0013 (л.д.9) , площадь участка не указана, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости.

Следовательно, испрашиваемый земельный участок отсутствует как объект земельных отношений.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленных исковых требований М. о признании за ним права собственности на индивидуальный жилой дом по адресу: Екатеринбург, пер.---,- и права собственности на земельный участок по указанному адресу общей площадью1243 кв. м. поскольку, никто из прежних владельцев дома права собственности на дом, равно как и права собственности на земельный участок не приобрел и следовательно, не мог передать его М

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,



Решил:



В удовлетворении исковых требований М. к Администрации г.Екатеринбурга о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через районный суд в течение 10 дней.





Судья Полякова О.М.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании права собственности на самовольную постройку

В Новокузнецкий районный суд
Кемеровской области


Истец: _____________________________
(Ф.И.О., адрес заявителя)

Ответчик: _________________________
(наименование,
___________________________________
адрес лица)



ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании права собственности на самовольную постройку



На основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата) и

свидетельства о государственной регистрации права (серия, номер, дата выдачи) К. имеет

в собственности земельный участок площадью 79999 кв.м., расположенный по

адресу _________; кадастровый номер земельного участка (_____), о чем в Едином

госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись

регистрации: №________.

В соответствии с ч.2 ст. 40 Земельного Кодекса РФ, собственник земельного участка имеет

право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,

сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным

использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных,

экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок, находящийся в собственности у истца, принадлежит к категории: (_______).

Установлено разрешенное использование земельного участка: (____________).

В 2007 году в границах вышеуказанного земельного участка построены объекты недвижимого

имущества, а именно: отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 1, Гостевой дом № 2

с мансардой,

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,

сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для

этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное

без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением

градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в

предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом,

в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании

которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом,

если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо

создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для определения соответствия возведенных зданий и сооружений градостроительным и

строительным нормам и правилам истец обратился к независимым специалистам.

Специалистами ГП Кемеровской области «Облстройпроект» были сделаны выводы о том что:

отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 1, общей площадью ____ кв.м ,

Гостевой дом № 2 с мансардой общей площадью находятся в устойчивом, работоспособном

состоянии, отапливаются, электрифицировано, обеспечено водоснабжением и канализацией по

вполне приемлемым схемам. Проведение обследования не выявило сколько-нибудь серьезных

дефектов, которые могут представлять опасность здоровью и жизни находящихся в нем людей.

Объекты выполнены в соответствии с требованиями СНиП.

Все вышеуказанные самовольные постройки являются объектами недвижимости. Наличие у них

фундамента определяет капитальность строения и неразрывную связь с землей, перемещение

которого невозможно без его разрушения.

В соответствии с заключением отдела архитектуры МУП «Кадастровый центр» Новокузнецкого

района от 15.02.2010 г. вышеуказанные самовольные постройки были признаны

соответствующими градостроительным нормам и правилам.

В соответствии с полученным Заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере

защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области № 1065-УП

от 26.02.2010 г. размещение указанных построек по адресу (_______) не противоречит

требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.2555-09 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация

предприятий, сооружений и иных объектов».

На основании изложенного, истец полагает, что у суда есть все основания для признания за ним

права собственности на самовольные постройки (строения, созданные без получения на это

необходимых разрешений), возведенные на земельном участке, принадлежащем ему на праве

собственности. Данные постройки не нарушают права и охраняемы законом интересы других лиц и

не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Без решения суда истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на

вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. 91, 131-133 ГПК РФ,

ПРОШУ:

Признать за истцом ФИО право собственности на объекты недвижимого имущества,

расположенные на земельном участке площадью _____ кв.м., по адресу: (________);

кадастровый номер земельного участка (____), а именно на:

- отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 1, общей площадью 92,7 кв.м.,

- отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 2 с мансардой, общей площадью 168,8 кв.м.,



Приложения:

Копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;

Копия кадастрового паспорта земельного участка;

Копия технического паспорта на отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 1;

Гостевой дом № 2 с мансардой;

Копия заключения ГП Кемеровской области «Облстройпроект»о техническом состоянии объекта:

отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 1;

Копия заключения ГП Кемеровской области «Облстройпроект»о техническом состоянии объекта:

отдельно стоящее нежилое здание: Гостевой дом № 2 с мансардой;

Копия заключения о соответствии самовольно возведенных построек градостроительным

нормам и правилам;

Копия заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей

и благополучия человека по Кемеровской области.

Квитанции об уплате госпошлины

Копии искового заявления и приложенных документов по числу ответчиков и третьих лиц.




"___"__________ ____ г. ________________
(подпись)

Методические рекомендации по рассмотрению споров о признании права собственности на самовольные строения

СПРАВКА
по результатам обобщения судебной практики по делам, связанным с разрешением споров о признании
права собственности на самовольную постройку и земельные участки

г. Самара 28 декабря 2007 г.

Данное обобщение судебной практики споров о земле за 9 месяцев 2007 года проведено в соответствии с планом работы Самарского областного суда на 2-ое полугодие 2007 года.

Всего на обобщение поступило 676 дело из 29 судов.
Остальными судами дела данных категорий не рассматривались.

Из поступивших дел:

176 – о признании права собственности на самовольную постройку;

274 - о признании права собственности на земельные участки в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ , статьи 3 Федерального Закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

112 - о признании права собственности на землю по иным основаниям;

53 - по заявлениям об оспаривании решений органов местного самоуправления об отказе в передаче земельных участков в собственность;

51 - прочие дела.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку

В связи изменением редакции ч.3 ст. 222 ГК РФ Федеральным Законом от 30.06.2006 г № 93-ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», действующим с 1 .09.2006, изменилась практика рассмотрения споров названной категории и
суды в основном правильно рассматривают такие дела .
В соответствии с п.3 ст. 222 ГПК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном ( бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Суды при разрешении таких споров правильно исходят из того, что признание права собственности на самовольную постройку, под условием предоставления земельного участка в будущем, после признания права на строение, не основано на законе.
Так, решением Самарского районного суда г. Самары от 24.01.2007 г. ( судья Бочков Л.Б.) правильно отказано в иске Елфимовой Ю.Б. о признании права собственности на самовольно возведенный гараж. При этом суд установил, что гараж расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Правоустанавливающие документы на данный земельный участок у Елфимовой отсутствуют, в заключении договора аренды ей было отказано.
По аналогичному основанию решением Красноярского районного суда от 19.03.2007 г.( судья Козлов А.Н.) было отказано в иске Сушенок Т.Б. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом.
Однако, несмотря на то , что с 01.09.2006 г. абз.1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу, отдельные судьи продолжают ссылаться на эту норму в старой ( недействующей) редакции и, удовлетворяя иски о признании права на самовольную постройку при отсутствии прав на земельный участок , на котором она возведена, исходят из того, что земельный участок будет предоставлен после признания права на самовольную постройку в судебном порядке.
Так, решением Октябрьского районного суда г. Самары от 06.12.2006 г. ( судья Туркин К.К.) удовлетворен иск Першиной В.Н. о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суд установил, что на земельный участок под постройкой Першина не имеет никаких прав. Вместе с тем, сославшись на недействующую редакцию абз.1 п.3 ст. 222 ГК РФ и на письмо Комитета по управлению имуществом г. Самары от 25.03.2005 г., согласно которому земельный участок будет предоставлен в установленном порядке при условии признания за истцом права собственности, суд удовлетворил иск и узаконил самовольную постройку.
Аналогичные ошибки были допущены :
- Ставропольским районным судом (судья Болохова О.В.) по делу по иску Бибарцевых Р.Л. и М.С. о признании права на жилой дом;
- Октябрьским городским судом (судья Баринов М.А.) по делу по иску Быченок А.Е.о признании права на самовольную постройку;
- Новокуйбышевским городским судом (судья Селиверстова Н.А.) по делу по иску Карповича А.А. о признании права на самовольную постройку;
- Ставропольским районным судом ( судья Леонов А.И.) по делу по иску Печалева В.В. о признании права на жилой дом.

Суды допускают ошибки при рассмотрении дел о признании права на самовольную постройку в тех случаях, когда строения возводятся на земельных участках, разрешенный вид использования которого предполагает его застройку иными объектами капитального строительства.
Так, нельзя признать право собственности на самовольно возведенный жилой дом, если земельный участок предоставлялся под садоводство, либо на нежилое помещение, если земельный участок предоставлялся под строительство индивидуального жилого дома.
Такая ошибка была допущена Сызранским городским судом по делу Комзовой О.А. о признании права собственности на самовольную постройку (судья Волков А.Н.).
Комзова О.А. обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию городской округ Сызрань о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое пятиэтажное здание общей площадью 1099, 5 кв.м. по адресу : г. Сызрань, ул. Нижне-Пионерская 3-5.
В заявлении указала, что приобрела в собственность 2 жилых дома и земельные участки в г. Сызрани. Впоследствии жилые дома были ею снесены и построено пятиэтажное нежилое здание.
Решением от 18.01.2007г. иск Комзовой О.А. удовлетворен и за ней признано право собственности на самовольную постройку в виде пятиэтажного нежилого здания.
Между тем, суд оставил без внимания то обстоятельство, что нежилое здание не может быть возведено на земельном участке, не отведенном для строительства такого объекта.
Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил , нормативов.
Свидетельством о праве собственности Комзовой О.А. на земельный участок подтвержден вид разрешенного использования и целевое назначение земельных участков: земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
Суд оставил без внимания правомерные возражения ответчика о том, что истице выдавалось разрешение на строительство жилого дома, однако построено нежилое здание, признание право на которое возможно лишь после изменения вида разрешенного использования земельного участка, что относится к компетенции органа местного самоуправления, а не суда.
При разрешении таких споров судам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона « О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. № 191 – ФЗ вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки… решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главами местных администраций с учетом результатов публичных слушаний, проводимых в порядке установленном ст. 39 Градостроительного кодекса.
Пунктом 12 указанной статьи предусмотрен судебный порядок обжалования решений об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Как правильный пример рассмотрения такого спора можно привести решение Красноглинского районного суда от 14.08.2007 г. (судья Гиниятуллина Л.К.)
Гражданка Мухтасарова Г.М. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных отношений о признании права собственности на самовольную постройку - теннисный корт. Ссылалась на то, что на основании постановления от 04.07.2003 г. Главы г. Самары ей дополнительно к имеющемуся у нее на праве собственности земельному участку, был предоставлен в аренду без права выкупа земельный участок для ведения огородничества. На этих двух участках ею самовольно возведен теннисный корт, право собственности на который она и просила признать.
Отказывая ей в удовлетворении иска, суд исходил из того, что самовольная постройка более чем наполовину выходит за границы участка, принадлежащего истице. Кроме того, разрешенный вид использования части земельного участка предполагает ведение огородничества, а не строительство спортивного сооружения. При этом доказательств изменения разрешенного использования земельного участка под самовольной постройкой истица не представила.
Октябрьский районный суд (судья Маркин А.В.) решением от 15.03.2007 г. обоснованно отказал Францевой В.А. в удовлетворении иска о признании права на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке ей не принадлежащем. Кроме того, судом было установлено, что земельный участок находится в водоохранной зоне ( берег реки Волга).

В судебной практике возник вопрос, возможно ли признание права собственности на самовольную постройку за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.

Удовлетворяя такие иски и признавая право на самовольную постройку за истцами, суды исходят из следующего:
Самовольной постройкой признается жилой дом, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Предоставление земельного участка в аренду под индивидуальное жилищное строительство предусмотрено земельным законодательством.
Если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка может быть узаконена.
Так, решением Кинельского районного суда от 03.05.2007 г. (судья Бритвина Н.С.) удовлетворен иск Устинова А.Н. о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 1000 кв.м., предоставленном ему в аренду с правом выкупа под возведение жилого дома.
Суд пришел к выводу о правомерности использования земельного участка, отведенного под индивидуальное жилищное строительство.
Установив, что постройка соответствует градостроительным регламентам, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим и иным правилам и нормативам, предусмотренным нормами Градостроительного кодекса РФ, суд обоснованно удовлетворил иск.

Правильно поступают суды, удовлетворяя иски о сносе самовольной постройки, если она возведена на земельных участках, не принадлежащем ответчику на том или ином виде права.
По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу.
Так, решением Волжского районного суда от 11.01.2007 г. (судья Смирнова Е.И.), удовлетворен иск прокурора Волжского района, заявленный в интересах неопределенного круга лиц к Артемьевой В.М. о сносе кафе, возведенного самовольно в полосе отвода федеральной автомобильной дороги без права на земельный участок.
Судом установлено, что Артемьева использует земельный участок без правоустанавливающих документов; кафе расположено вне границ арендуемого ею земельного участка.
Суд правильно признал кафе самовольной постройкой и обязал Артемьеву В.М. снести его в течение месяца после вступления решения в законную силу.

Признание права собственности на земельные участки.

Подавляющее большинство дел данной категории, представленных на обобщение, рассмотрено в порядке искового производства по искам граждан к органам местного самоуправления о признании права собственности на земельный участок.
При разрешении таких споров судам следует иметь в виду, что Федеральным Законом от 30.06.2006 г № 93-ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», действующим с 01.09.2006 г., внесены существенные изменения в ряд законодательных актов, в том числе в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 25.10.2001г. № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 02.02.2000 г. № 28-ФЗ « О государственном земельном кадастре», Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66 –ФЗ « О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
В связи с введением названным федеральным законом упрощенного порядка регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества признаны утратившими силу п.5 ст. 20, п.3 ст. 21, п. 3 ст. 28 ЗК РФ, то есть нормы, которыми было предусмотрено право граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного ( бессрочного) пользования, либо пожизненного наследуемого владения однократно бесплатно приобрести их в собственность в порядке, регламентированном п.3 ст. 28, путем обращения в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Однако, несмотря на то, что названные нормы не действуют с 1 сентября 2006 г., суды продолжают мотивировать решения ссылками на них.
Так, решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 06.03.2007 г. ( судья Головачева О.В.) удовлетворен иск Пугина А.С. о признании права собственности на земельный участок. При этом суд исходил из положений п.5 ст. 20 ЗК РФ и признал, что земельный участок находится в фактическом постоянном пользовании истца, в связи с чем он имеет право на его однократную бесплатную приватизацию.
Между тем, однократность приватизации земельного участка не имеет правового значения, поскольку в земельном законодательстве отсутствуют нормы, ограничивающие право на приватизацию земельных участков однократностью.
Аналогичная ошибка была допущена Железнодорожным районным судом ( судья Колесникова Л.Ю.), по делу по иску Мякотных К.Е. о признании права собственности на земельный участок.
Решение мотивировано ссылками на п.5 ст. 20 , п.3 ст. 21 ЗК РФ, утратившие силу на момент рассмотрения спора.
Суды, рассматривают дела о признании права собственности на земельные участки , не учитывая того обстоятельства, что спор о праве отсутствует, что с 01.09.2006 г. при наличии правообразующих либо правоподтверждающих документов на земельный участок граждане не лишены возможности зарегистрировать право собственности на земельные участки в упрощенном порядке.
Так, решением Кировского районного суда от 13 июня 2007г. (судья Финютина Н.А.) обоснованно отказано в иске Ахтамову Г.А, к ФГУ « Земельная кадастровая палата по Самарской области», администрации Кировского района о признании права собственности на земельный участок по основанию отсутствия спора. Истец владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством установленного образца, в связи с чем он может в упрощенном порядке зарегистрировать свое право на земельный участок. Принятия решения органом местного самоуправления для этого не требуется.

Следует иметь в виду, что в соответствии с п.9.1 ФЗ « О введении в действие ЗК РФ» ( в редакции ФЗ № 93) регистрация прав на земельные участки в упрощенном порядке производится, если:
- земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ, т.е. до 30.10.2001г.
-для целей: ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и жилищного строительства
- участок находится у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

При этом основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок является документ:
А) акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания,
Б) акт (свидетельство) о праве, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания.
В) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).
Г) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

23.11.2007 г. принят Федеральный закон № 268 – ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки.

В настоящее время граждане, к которым в порядке наследования или по иным основаниям перешло право собственности на здания, строения и ( или) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Однако, следует иметь в виду, что в упрощенном порядке могут быть зарегистрированы права на земельные участки тех граждан, наследодатели которых имели правоустанавливающие или правоподтверждающие документы на земельные участки, на которых расположены строения.

Иные граждане, не подпадающие под действие названного закона, по – прежнему, будут обращаться в суды, в связи с чем следует иметь в виду, что при рассмотрении таких споров необходимо руководствоваться положениями статей 35, 36 ЗК РФ, п.4 ст. 3 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса».
Мотивируя решения и признавая право собственности на земельные участки, суды правильно исходят из того, что при переходе права собственности на строение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Такое положение содержалось в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, 1991 г ., которой было предусмотрено, что при переходе права собственности на строение вместе с этим объектом переходит право постоянного ( бессрочного) пользования земельным участком.
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка… на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Это означает, что к новому собственнику строения переходит право постоянного ( бессрочного) пользования земельным участком, а следовательно, и право на его приватизацию.

Ошибочной является практика, когда суды, признавая за наследниками право собственности на земельные участки, находившимися во владении наследодателей на праве пользования, исходят из того, что такие участки подлежат включению в наследственную массу.
Так, решением Октябрьского городского суда от 14.09.2007 г. удовлетворен иск Быковой Т.И. За ней признано право собственности на земельный участок площадью 1306 кв.м. в г. Октябрьске.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что земельный участок находился собственности умершего мужа истицы, а следовательно, в соответствии с ч.1 ст. 1112 ГК РФ входит в состав наследства .
Между тем, вывод суда не основан на законе и противоречит материалам дела.
Временным свидетельством от 07.07.1992 г. № 302, имеющимся в материалах дела, подтверждается право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 1424,9 кв.м.
В силу ст. 216 ГК РФ право постоянного ( бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.
Граждане, владеющие земельными участками на таком праве, не могут ими распоряжаться, в том числе завещать.
Поэтому, если наследодатель при жизни право постоянного (бессрочного) пользования не переоформил, то у его наследников возникает право на бесплатную передачу в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством, а не по основаниям наследования.
Иначе разрешались судами споры, если земельный участок принадлежал наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения.
Так, Ленинский районный суд ( судья Борисова Е.А.) обоснованно удовлетворил иск Бокова В.А. и Герасимовой Н.А. о признании права собственности на земельный участок, переданный их отцу Бокову А.Ф. ( умершему) в пожизненное наследуемое владение, поскольку согласно ст. 1181 ГК РФ такое право владения наследуется на общих основаниях.

В случае возникновения спора о праве на приватизацию земельного участка, судам следует применять положения п. 4 ст. 3 Закона « О введении в действие Земельного кодекса РФ», в соответствии с которым граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 « О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.
Примечанием к статье 3 указанного Закона предусмотрено, что переоформление права на земельный участок (за исключением случаев, предусмотренных в порядке упрощенной регистрации прав) переоформление права на земельный участок включает в себя:
- подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права;
- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Между тем, как по спорам наследников, так и иных лиц, обладающих исключительным правом на приватизацию земельных участков (не подпадающих под действие дачной амнистии), суды продолжают исходить из ошибочного представления о необязательности обращения граждан в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Такая ошибка допущена Похвистневским районным судом (судья Бурмакова О.А.) по иску Тенюкова Г.М. о признании права собственности на земельный участок, Октябрьским городским судом ( судья Голова Т.А.) по иску Долгановой В.Е. о признании права собственности на земельный участок.

Решением Ставропольского районного суда от 06.04.2007 г. (судья Болохова О.В.) удовлетворен иск Коровиной Л.В. и Медведевой В.В. к ИМНС России № 15 по Самарской обл. о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования после смерти их отца Клочкова В.Г.
Суд не только не истребовал доказательств обращения истцов в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением, но и не привлек муниципалитет к участию в деле.
Суд рассмотрел дело по иску к ненадлежащему ответчику- налоговому органу, неправильно определил обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу и, как следствие, неправильно применил нормы материального права.

«Образцом» того, как не следует рассматривать земельные споры, можно привести дело по иску Гладковой Н.И. к администрации городского округа Жигулевск о признании права собственности на земельный участок, рассмотренное 08.06.2007 г. Жигулевским городским судом под председательством судьи Карлова В.П.
Гладкова Н.И. , обращаясь в суд с иском, указала, что во второй половине 80-х годов приобрела в собственность земельный участок с ветхим жилым домом по адресу: г. Жигулевск, ул. Оборонная 33А. Договор купли – продажи был заключен в простой письменной форме без нотариального заверения, фамилии продавца она не помнит. В начале 90-х годов произошел пожар и все документы сгорели вместе с домом. В администрации города и в земельном комитете сведений о земельном участке нет. Такой адрес вообще не значится.
Ссылаясь на то, что она ( истица) лишена возможности распорядиться земельным участком- подарить его дочери, просила признать за ней право собственности на земельный участок площадью 670 кв.м. и сгоревшее строение.
В качестве доказательства землепользования испрашиваемым участком представила копии квитанций, подтверждающих уплату земельного налога за 2002-2006годы и незаверенную копию технического паспорта, составленного по состоянию на 01.07.1996 г., из которого видно, что на земельном участке площадью 671, 2 кв.м. имеется два сарая.
Администрация иск Гладковой Н.И. не признала, указывая на то, что по данным отдела архитектуры и градостроительства, центра технической инвентаризации правоустанавливающие документы на земельный участок и строение отсутствуют, план земельного участка не утвержден.
Удовлетворяя иск и признавая право собственности Гладковой Н.И. «на земельный участок площадью 670 кв.м. и сгоревшее строение ( без технических данных)» ( приводится по тексту решения), суд исходил из того, что «строение сгорело, и вместе с ним сгорели и правоустанавливающие документы», что право собственности истицы на объекты недвижимого имущества подтверждается представленными ею доказательствами.
При этом суд сослался на п.4 ст. 3 ФЗ РФ « О введении в действие Земельного кодекса РФ».
Между тем, данная правовая норма связывает право гражданина на приватизацию земельного участка находящегося в фактическом пользовании , если на таком участке расположен жилой дом, приобретенный в результате сделки, которая была совершена до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. « О собственности в СССР».
Однако, истец не представил достоверных и допустимых доказательств существования жилого дома на земельном участке до вышеуказанной даты. Более того, в деле отсутствуют какие –либо доказательства того, что дом сгорел в результате пожара.
Ничем не подтвержден и вывод суда о том, что у заявителя имелись правоустанавливающие документы на земельный участок, что их восстановление невозможно. Не представлены истцом и доказательства заключения сделки купли-продажи жилого дома. Неизвестен даже предыдущий собственник строения и землепользователь, а также время заключения сделки.
Признание права собственности на несуществующий объект недвижимости ( сгоревший жилой дом) противоречит требованиям закона. Такое решение неисполнимо, поскольку нельзя поставить на технический учет и зарегистрировать право на объект, которого не существует.
Кроме того, сославшись на вводный закон к Земельному кодексу РФ, суд не учел, что законом предусмотрен порядок передачи в собственность земельных участков, предполагающий обязанность гражданина обратиться с соответствующим заявлением о правах на земельный участок в орган местного самоуправления.

Процессуальные особенности рассмотрения споров о признании права собственности на земельные участки в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Судам следует иметь в виду, что, сама по себе необходимость обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность не может расцениваться как досудебный порядок урегулирования спора .
Земельным кодексом Российской федерации досудебный порядок разрешения земельных споров не предусмотрен ( за исключением споров, вытекающих из применения ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Органы местного самоуправления юрисдикционным органом, наделенным правом разрешения возникшего спора, не являются.
Их решение о предоставлении земельного участка являются первоначальным , юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, при этом правом досудебного урегулирования спора они не обладают.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 04.09.07г. обоснованно отменено определение судьи Кировского районного суда от 02.07.2007 г. о возвращении искового заявления Ривкиной Н.Я. к Министерству имущественных отношений о признании права собственности на земельный участок, вынесенное по мотиву несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.
При этом коллегия исходила из того, что такое требование судьи не основано на нормах земельного законодательства.

В связи с этим представляется, что отсутствие решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка является основанием к отказу в удовлетворении иска.
При этом гражданин не лишается права обратиться в суд с соответствующим заявлением после получения решения органа, указанного в ст. 29 ЗК РФ, наделенного правом распоряжения земельными участками.
Таким образом, спор о праве собственности на земельный участок возникает лишь тогда, соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления гражданину отказано в передаче в собственность земельного участка со ссылкой на отсутствие у него субъективного права на бесплатную приватизацию .
Если такой орган в месячный срок со дня поступления заявления не рассмотрел его, гражданин, чье право на разрешение заявления в установленные законом сроки нарушено, вправе оспорить бездействие в порядке главы 25 ГПК.
Если отказ в передаче в собственность земельного участка последует по основанию непредставления необходимых для его рассмотрения документов, также может оспариваться действие (бездействие) органа местного самоуправления.

При принятии заявлений, вытекающих из права граждан на бесплатную приватизацию земельных участков, судьям следует иметь в виду, что бесплатный способ возникновения права собственности на земельный участок предопределяет как подсудность этих дел районным судам, так и размер государственной пошлины – 100 рублей, как для требований имущественного характера не подлежащих оценке, на основании п.п. 3 п.1 ст. 333-19 НК РФ.

Обобщение судебной практики показало отсутствие единообразной практики применения положений пунктов 3,5 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п.3 указанной статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Пунктом 5 ст. 36 предусмотрено, что для приобретения прав на земельные участки граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты (плана).
При рассмотрении таких споров следует учитывать положения п.2 ст.6 ЗК РФ о том, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При этом минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями статей 9, 13 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. № 94-ГД « О земле» ( изменениями и дополнениями).
Указанные положения закона не были учтены Советским районным судом ( решение от 23.04.2007 г.) при рассмотрении дела по иску Симоновой Т.Н. к Старостину В.И. и Денисенковой Т.В. о выделе доли земельного участка, общей площадью 100, 7 кв.м.
Выделяя Симоновой Т.Н. из долевой собственности земельный участок площадью 53, 5 кв.м., суд оставил без внимания то обстоятельство, что разрешенным видом использования спорного участка является ИЖС ( индивидуальное жилищное строительство), в связи с чем суду следовало обсудить вопрос о том, является ли делимым указанный земельный участок, возможно ли образование после раздела самостоятельного объекта недвижимости с тем же разрешенным использованием.

Другим проблемным аспектом применения п.5 ст. 36 ЗК РФ является вопрос о возможности удовлетворения иска одного, либо нескольких сособственников строения, принадлежащего им на праве общей долевой собственности и расположенного на неделимом земельном участке, если совместное обращение всех сособственников в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, по тем или иным причинам, невозможно.
Судьям следует знать о том, что вопрос о конституционности п. 5 ст. 36 ЗК РФ был предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации и определением от 05.03.2004 г.
№ 82 –0 «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации» указанная норма неконституционной не признана.
Однако, Конституционный суд РФ исходил из того, что сам по себе пункт 5 ст. 36 ЗК РФ не может рассматриваться как лишающий участника долевой собственности возможности - при отсутствии других препятствий - по своему усмотрению распоряжаться своей долей, что подтверждается общими требованиями ГК РФ, которые относятся к режиму распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности и гарантируется возможностью судебной защиты прав участника долевой собственности.
Как указал Конституционный суд РФ, право на судебную защиту является существенно ущемленным в тех случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его фактические обстоятельства, ограничиваясь только установлением формальных условий применения нормы. По смыслу данной правовой позиции, суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения , сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или) отсутствия предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе, связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.
На практике, суды, по- разному, истолковывают указанное определение и принимают при сходных обстоятельствах диаметрально противоположные решения.
Так, Ленинский районный суд (судья Борисова Е.А.) решением от 11.04.2007 г. отказал сособственником строения, находящегося в общей долевой собственности, Краснову А.Н. и Давыдовой Е.А. в праве на предоставление земельного участка в общую долевую собственность по тому основанию, что третий сособственник Пекарский Н.И. с соответствующим заявлением к Министерству имущественных отношений не обратился.
При этом суд исходил из того, что действующее законодательство предусматривает возможность предоставления земельного участка в собственность лишь при условии обращения всех сособственников жилого дома, расположенного на испрашиваемом земельном участке. В решении, приведя содержание резолютивной части вышеуказанного определения Конституционного суда РФ, суд указал, что п.5 ст. 36 ЗК РФ является действующей нормой и неконституционной в установленном порядке не признана.
Иная оценка выводам Конституционного суда дана в решении Советского районного суда от 20 марта 2007 г. по делу по иску Куренковой А.А. к Министерству имущественных отношений о признании права собственности на земельный участок (судья Абрамова И.Н.)., которым иск был удовлетворен.
Сославшись на вышеуказанное определение Конституционного суда РФ, суд указал в решении, что п.5 ст. 36 ЗК РФ по своему правовому смыслу не препятствует реализации права на приватизацию земельного участка сособственниками строения, расположенного на неделимом земельном участке, а также не является основанием для отказа в эффективной судебной защите.
К аналогичному выводу пришел Октябрьский районный суд (судья Подольская А.А.), удовлетворив решением от 31.05.2007 г. иск Мусаевой О.В. к Министерству имущественных отношений Самарской области и признав право общей долевой собственности на земельный участок площадью 472, 4 кв.м. за Мусаевой О.В., в размере 2\9 долей.
Представляется более правильной позиция судов, удовлетворяющих иски, вытекающие из положений частей 3 и 5 ст. 36 ЗК РФ.
Отказ в удовлетворении таких исках лишь по основанию несоблюдения организационно – правового порядка обращения в соответствующий орган, без учета конкретных обстоятельств по делу, в том числе и оснований несоблюдения такого порядка, который может иметь место в силу таких объективных обстоятельств, как смерть сособственника строения, неизвестность его места пребывания, ставит в неравные условия граждан, имеющих в собственности строением в целом и граждан, имеющих строение в общей долевой собственности, ограничивая права последних на приватизацию земельных участков.

Обобщение показало , что у судов не вызывает затруднений рассмотрение дел, вытекающих из положений п. 6 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в п.1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного ( бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли- продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора ( п.6 в редакции ФЗ от 24.07.2007 г. № 212 –ФЗ, действующей с 30.10.2007 г.).
Суды правильно рассматривают дела данной категории, руководствуясь разъяснениями Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 г. « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также Определением Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г.
№ 187 –О « Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова В.А. на нарушение его конституционных прав положением п.6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации».
Смысл разъяснений заключается в следующем:
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности; оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами ( пункты 1 и2 ст.27).
Из п. 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и
направить его заинтересованному лицу- собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения. В тех случаях, когда собственник строения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли – продажи, а соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли – продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением по правилам и в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ.
В случае признания действий ( бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд должен обязать соответствующий орган подготовить проект договора купли – продажи и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных к заключению договора купли – продажи, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке ст. 445 ГК РФ.
Рассматривая такие дела, суды должны оценивать доводы органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

Так, решением Пестравского районного суда от 28.05.2007 г. (судья Бачерова Т.В.) признан незаконным отказ администрации муниципального района Пестравский о предоставлении в собственность Панькова Ю.Н. сельскохозяйственных земельных участков площадью 72 га в пос. Крюково и 0.40 га в пос. Овсянка.
В обоснование иска Паньков ссылался на то, что ему на праве собственности принадлежат гидротехнические сооружения (пруды) в указанных поселках. Он обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, земельного участка, на которых расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, в чем ему было отказано.
Отменяя решение суда, судебная коллегия по гражданским делам, правильно признала, что земельные участки, испрашиваемые истцом, относятся, в соответствии со ст. 102 ЗК РФ к землям водного запаса. Согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
В соответствии со ст. 11 Водного кодекса РФ от 16.11.1995 г. № 167 –ФЗ, действовавшего до 01.01.2007 г., пруды относятся к поверхностным водоемам. Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.
Более того, постановлением президиума Самарского областного суда от 22 ноября 2007 г. отменено решение Пестравского районного суда от 20.12.2006 г. (судья Бачерова Т.В.), которым за Паньковым Ю.Н. признано право собственности на гидротехнические сооружения - пруды. Основанием отмены решения явилось неправильное применение судом норм материального права, в частности Водного кодекса, в соответствии с которым отчуждение таких водных объектов как пруды без отчуждения земельных участков, в границах которого они расположены, не допускается.
Удовлетворяя заявления граждан об оспаривании действий ( бездействия) органа местного самоуправления, вытекающие из положений пункта 6 ст. 36 ЗК РФ, суды правильно исходят из того, что при отсутствии оснований для отказа собственнику строения , здания , сооружения, расположенного на земельном участке, в его приватизации, орган государственной власти или местного самоуправления обязан в месячный срок рассмотреть заявление и принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (при наличии оснований) либо подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Вместе с тем, суды продолжают допускать ошибки при формулировании резолютивной части решений, основанных на праве приватизации земельных участков за выкуп.
Так, решением Ленинского районного суда г. Самары от 05.04.2007 г. ( судья Ткачев В.В.) , признан незаконным отказ Министерства имущественных отношений в предоставлении за выкуп земельного участка и , на него возложена обязанность заключить с заявителем Аджоркар-Марага Ю.Б. договор купли- продажи.
Уточняя решение суда в этой части, судебная коллегия по гражданским делам изложила его в правильной редакции, которая звучит так:
« Обязать Министерство имущественных отношений Самарской области устранить допущенное препятствие к осуществлению гражданином Аджоркар –Марага Ю.Б. прав и свобод и обязать подготовить проект договора купли- продажи земельного участка для пользования капитальным гаражом по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, гараж 37 с Аджоркар – Марага Ю.Б.».

Судам следует принимать во внимание разъяснение Верховного суда РФ ( см. Обзор судебной практики за 2 квартал 2007 г.) о том, что заключение собственником строения договора аренды земельного участка не исключает его права на приобретение впоследствии названного участка в собственность. Данное право основано на положениях ст. 15 и п.4 ст.28 ЗК РФ. Право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный участок.
В примечании к данному разъяснению Верховный Суд РФ указал на то, что не подлежит применению п.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005г. № 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», который содержал разъяснение о том, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, так как был принят до внесения изменений в п. 4 ст. 28 ЗК РФ Федеральным законом от 10.05.2007 г. № 69-ФЗ.

На обобщение поступило 49 дел, не связанных с приватизацией земельных участков.

Это дела по искам и заявлениям, основанным на требованиях ст. 30, 30-1, 30, 32, 34 ЗК РФ, регулирующих порядок и условия предоставления гражданам земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством, а также на нормах Закона Самарской области « О земле» , регламентирующих предоставление земельных участков на территории Самарской области.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ платность землепользования является принципом земельного законодательства.
Согласно ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В настоящее время в федеральном законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие обязательное бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан.
В связи с этим суды обоснованно отказывают гражданам, так называемым, федеральным льготникам, в признании права на бесплатное предоставление в собственность земельных участков на основании льгот, предусмотренных п.7 ст. 14 Закона РФ « О ветеранах» от 12.10.1995 г. № 5-ФЗ, ст. 17 Федерального Закона РФ № 76 –ФЗ от 27.05.1998 г. « О статусе военнослужащих» , поскольку с 01.01.2005 г. указанные нормы утратили силу.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ « О социальной защите инвалидов в Российской федерации» инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Указанная норма является действующей, однако ее применение не является безусловным и не влечет обязанность бесплатного предоставления земельного участка названным гражданам по их заявлениям.
Так, решением Волжского районного суда от 18.01.2007 г. ( (судья Смирнова Е.И.) обоснованно отказано Борисовой О.В. в удовлетворении заявления о признании незаконным решения администрации Волжского района об отказе в предоставлении земельного участка.
Обращаясь с таким заявлением, Борисова О.В. указывала, что отработала 35 лет в совхозе « Рубежное», является ветераном труда, инвалидом 2 группы. Она обращалась с заявлением о выделении ей земельного участка, в чем ей было отказано.
Суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что Борисова О.В. на основании закона « О социальной защите инвалидов в РФ» имеет первоочередное право предоставления ей земельного участка для индивидуального жилищного строительства, данное право не оспаривается и не вызывает у суда сомнений. Между тем, Земельным кодексом РФ и Законом Самарской области « О земле» предусмотрен порядок и условия предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и при наличии свободных от прав третьих лиц земельных участков, предусмотренных зонированием территории, проводимым в соответствии с градостроительным законодательством.
Установив, что свободных земельных участков, являющихся муниципальной собственностью и предназначенных под индивидуальное жилищное строительство не имеется, суд правильно признал заявление Борисовой не подлежащим удовлетворению.

На обобщение судебной практики земельных споров поступило 31 гражданское дело Безенчукского районного суда Самарской области.

Это дела по заявлениям граждан об оспаривании действий администрации Безенчукского района Самарской области , отказавшей им в бесплатном предоставлении земельных участков.

Все дела рассмотрены судом с однотипными нарушениями норм процессуального и материального права.

В соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к производству суда судья выносит определение, на основании которого возбуждается указанное дело в суде первой инстанции.
Статьей 147 ГПК РФ предусмотрена обязанность судьи вынести определение о подготовке дела к судебному разбирательству и указать действия, которые следует совершить сторонам, другим лицам, участвующим в деле, и сроки совершения этих действий для обеспечения правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела.

Подготовка к судебному разбирательству является обязательной по каждому гражданскому делу и проводится судьей с участием сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей.
Так, дело по заявлению Портнова В.В. поступило в суд 11.07. 2007 г.
16.07.07 судьей Булычевой Г.Н. вынесено определение о принятии дела к производству и проведении подготовки к судебному разбирательству, которым определено направить копии заявления ответчику и третьему лицу и разъяснить сторонам процессуальные права.
Сведения об исполнении данного определения в материалах дела отсутствуют.
В этот же день 16.07.07г. дело назначено к рассмотрению на 31.07.2007 г., что свидетельствует о том, что досудебная подготовка по делу не проводилась.
Решение об удовлетворении заявления постановлено 31.07.2007 г.
Признавая отказ администрации в бесплатном предоставлении Портнову В.В. земельного участка незаконным, и возлагая обязанность предоставить заявителю бесплатно земельный участок по адресу: с.Владимировка, ул. Ст.Разина, граничащий с землями сельского поселения с. Владимировка, площадью 5000 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, суд исходил из того, что 04.07.2007 г. Портнов В.В. обратился в КУМИ с заявлением о предоставлении ему бесплатно земельного участка, однако, 10.07.2007 г. ему было отказано по причине отсутствия зонирования территории Безенчукского района. Данный отказ суд признал незаконным со ссылкой на пункт 2 ст. 9 Закона Самарской области « О земле», в соответствии с которым земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность граждан бесплатно однократно по каждому из оснований, указанных в настоящей статье, при отсутствии у граждан земельных участков с тем же разрешенным использованием, которыми они обладают на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения либо которые они приобрели в собственность в соответствии с п.5 ст. 20 или п.3 ст. 21 ЗК РФ, или п. 9.1 ст.3 ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ» за исключением случая, предусмотренного ч.3 настоящей статьи, и при наличии свободных от прав третьих лиц земельных участков, предусмотренных зонированием территории, проводимым в соответствии с градостроительным законодательством.
Ссылку представителя заинтересованного лица на отсутствие зонирования территории района, как основание отказа в предоставлении земельного участка, суд признал необоснованной, указав, что данное обстоятельство не является обязательным условием предоставления земельных участков.
Между тем, выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Статьей 9 Закона Самарской области « О земле» предусмотрены « условия бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Таким условием является наличие свободных от прав третьих лиц земельных участков, предусмотренных зонированием территории, проводимых в соответствии с градостроительным законодательством.
Статья 9 Закона носит отсылочный характер и не может применяться в отрыве от норм Земельного и Градостроительного кодексов РФ.
Земельный участок, как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке ( ст. 6).
Земельные участки, которые суд обязал предоставить заявителям, не могут выступать объектом земельных отношений.
Их описание в делах отсутствует, планы границ не определены и не согласованы, расположение земельных участков указано в решениях приблизительно (например « земельный участок, расположенный в с. Екатериновка, ул. Набережная, граничащий с юго-востока с участком Губарева В.Н., с других сторон с землями сельского поселения Екатериновка»).
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Суд не выяснил, к какой категории относятся земельные участки, предоставить которые обязал орган местного самоуправления.
Статьей 29 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции…
Статьей 27 ЗК РФ установлены ограничения оборотоспособности земельных участков.
Суд не проверил, не являются ли земельные участки изъятыми из оборота, либо ограниченными в обороте.
Между тем, имеются основания полагать, что спорные земельные участки могут относиться к землям особо охраняемых территорий, землям водного запаса.
Орган местного самоуправления вправе принять решение о предоставлении соответствующего земельного участка, относящегося к землям поселений, свободного от прав третьих лиц по результатам зонирования территории.
Вместе с тем, при отсутствии сведений о категории земельного участка, вида его разрешенного использования сделать вывод о праве органа местного самоуправления распоряжаться такими земельными участками невозможно.
Отсутствие территориального зонирования, само по себе, не является основанием к отказу в предоставлении земельного участка.
Однако, при отсутствии в поселении зонирования территорий, следует применять норму ЗК РФ, регулирующую порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством.
Такой порядок регламентирован ст. 34 ЗК РФ, в соответствии с которой свободными земельными участками органы местного самоуправления должны распоряжаться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан не допускается, если иное не установлено законом.
Из решений суда не усматривается, по каким критериям суд пришел к выводу о праве заявителей на предоставление им земельных участков, какие их права были нарушены, в чем заключаются неправомерные действия ( бездействие) органа местного самоуправления.
Между тем, по смыслу ст. 255 ГПК РФ суд, рассматривая заявление, вытекающее из публичных правоотношений, обязан проверить были ли нарушены права и свободы гражданина неправомерными действиями ( бездействием) органа государственной власти. В случае отсутствия нарушения права гражданина суд отказывает в удовлетворении заявления.

Следует признать ошибочной и практику рассмотрения дел о праве собственности на земельные участки в порядке особого производства.

В соответствии с п.6 ч.2 ст. 264 ГПК РФ в судебном порядке может быть установлен факт владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом на праве собственности лишь в том случае, когда у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности ему земельного участка, но он был утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден в ином порядке.
В соответствии с п.1 ст. 2 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация.
Разрешение споров о праве под видом установления юридических фактов следует признать неправильным.

Так, решением Волжского районного суда от 15.06.2007 г. ( судья Жироухов В.Е. ) установлен факт владения и пользования Евстратовой А.И. с 1999 года земельным участком общей площадью 1623 кв.м., расположенным в пос. Стромилово.
Свое заявление заявитель обосновывала тем, что ее сын Евстратов В., умерший 17.11.2005г., самовольно возвел жилой дом на земельном участке, право на который у него отсутствовало. После его смерти она продолжает пользоваться домом и земельным участком, в связи с чем просила установить такой юридический факт.
Удовлетворяя заявление, суд указал в решении, что установление факта имеет юридическое значение для заявителя.
Между тем, ни у заявителя, ни у нее сына никогда не было правоустанавливающих документов на дом и земельный участок. Никакого правового значения установление такого факта не имеет, основанием для государственной регистрации права собственности заявителя на объекты недвижимого имущества такое решение суда не является, в связи с чем рассмотрение дела в порядке особого производства нельзя признать законным.
В данном случае суду следовало, руководствуясь ч.3 ст. 263 ГПК , установив наличие спора о праве, оставить заявление без рассмотрения, разъяснив заявителю право разрешить спор в порядке искового производства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Предыдущее обобщение практики рассмотрения земельных споров судами Самарской области было проведено в конце 2005 года.
Сравнительный анализ дел, проверенных при обобщении практики разрешения таких споров в 2007 году показал, что суды области стали допускать меньше ошибок при рассмотрении дел указанных категорий .
Вместе с тем, рассмотрение земельных споров еще вызывает трудности у судей, о чем свидетельствуют примеры, приведенные в обобщении.
Следует отметить, что отдельные судьи, при рассмотрении дел допускают нарушения норм материального и процессуального законодательства, применяют правовые нормы, утратившие силу в силу изменения закона.
Изучение дел показало, что суды недооценивают возможности такой стадии судопроизводства, как подготовка дел к судебному разбирательству, тогда как именно на этом этапе обеспечивается возможность правильного и своевременного рассмотрения дела, формируется база для исследования доказательств в судебном заседании, разрешается ряд существенных процессуальных вопросов.
Судам следует более тщательно подходить к разрешению споров, связанных с признанием права на земельные участки, самовольные постройки.
Частое изменение земельного законодательства требует от судей постоянного контроля и внимательного его изучения с целью правильного применения, а также формирования единообразной судебной практики.



Судья Самарского областного суда Т.З.Рощина.

С П Р А В К А
о практике рассмотрения судами Калининградской области
гражданских дел по спорам о самовольном строительстве,
реконструкции и перепланировке жилых помещений.

Калининградским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2007 г. гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений.

На обобщение поступило 358 дел, в том числе дела: о признании права собственности на самовольное строение; о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства.

Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод, что в Калининградской области такие споры продолжают быть актуальными. Несмотря на введенную Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «Дачной амнистии») упрощенную процедуру легализации строений, возведенных без соблюдения установленного регламента, тем не менее, как показывает практика, таких споров в судах рассматривается не меньше. Это не только вызвано доверием к суду, но в большей части объясняется тем, что решение суда для спорящих сторон по существу является гарантией, обеспечивающей устойчивость прав собственников объектов, возведенных с несоблюдением предусмотренной процедуры, а также окончательное разрешение спорных правоотношений. В этой связи обобщение судебной практики проводилось с целью выявления общих для всех судов проблем, с которыми суды сталкиваются при разрешении таких споров.

Так, как показывает кассационная и надзорная практика рассмотрения такой категории споров, несмотря на однозначность правовых норм, установленных ст. 222 ГК РФ, на практике проблемы применения ее положений продолжают иметь место.

Вместе с тем, следует отметить, что процессуальные вопросы, относящиеся к определению подсудности такой категории споров, суды решают правильно. Поскольку все эти споры, так или иначе, связаны с правами на недвижимость, суды совершенно верно определяют подсудность таких споров по правилам исключительной подсудности, в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.

Что же касается родовой подсудности, то при определении ее судам следует иметь в виду, что споры о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями ст. 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Между тем, споры о признании права собственности на самовольное строение представляют собой споры имущественного характера, подлежащего оценке. В связи с чем определение подсудности таких споров будет зависеть от цены иска, и если стоимость спорного объекта не будет превышать 500 МРОТ, то такой спор подлежит отнесению к компетенции мирового судьи.


Споры о признании права собственности
на самовольные строения.

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п.3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует упомянуть изменения в п.3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 г. До этого момента п.3 ст. 222 ГК РФ содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку. После принятия соответствующего Закона об изменении ст.222 ГК РФ на практике встал вопрос о действии его во времени. Проверка представленных на обобщение дел показывает, что эти вопросы суды решают правильно, при этом суды правомерно руководствуются положениями ст. 4 ГК РФ. Из содержания данной нормы можно сделать вывод, что, если основания для отнесения постройки к числу самовольных возникли до 1 сентября 2006 г. (т.е. до этого началось строительство с соответствующими нарушениями), применяется старая редакция ст. 222 ГК РФ, поскольку отношения, связанные с самовольным строительством (это и возможный снос, и возможная легализация), возникли до введения его в действие.

Так, при разрешении требований Т.Н.Р. к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, Балтийский районный суд правильно пришел к выводу, что к возникшим спорным правоотношениям должна применяться прежняя редакция ст. 222 ГК РФ, позволяющая признать право собственности на самовольную постройку при условии, что земельный участок будет в установленном порядке предоставлен самовольному застройщику под возведенную постройку, поскольку при рассмотрении дела судом было установлено, что строительство было начато истцом в 2004 г., кроме того, и с иском в суд Т. обратился до 1 сентября 2006 г.

Хотя порядок предоставления земельных участков под уже возведенное самовольное строение законодательно не урегулирован, право на самовольную постройку, при отсутствии у истца прав на соответствующий земельный участок, могло быть признано судом при наличии четко выраженной позиции публичного собственника по вопросу: намерен ли он или нет предоставлять земельный участок под самовольную постройку, что прямо следовало из прежней редакции п.3 ст. 222 ГК РФ. Суд удовлетворил исковые требования Т., признал за ним право собственности на самовольно возведенный им жилой дом, решение ответчиком не обжаловано. Тем не менее, в материалах дела, помимо сделанного процессуальным представителем Мэрии заявления о том, что он «не возражает против удовлетворения исковых требований», каких-либо документов, позволяющих определить: согласна ли мэрия предоставить истцу земельный участок, представлено не было. Представитель мэрии, участвовавший в судебном процессе на основании процессуальной доверенности, не относится к категории должностных лиц, наделенных полномочиями на распоряжение земельными участками, такое его заявление о «не возражении против удовлетворения требований» вряд ли можно признать согласием публичного собственника предоставить истцу земельный участок под самовольно возведенный им дом.

В такой ситуации, документом, подтверждающим согласие публичного собственника земли на предоставление самовольному застройщику земельного участка, мог являться либо проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки либо письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

Например, такое письмо и.о. Мэра г. Калининграда, подтверждающее согласие и готовность мэрии предоставить истцу земельный участок под самовольное строение, было представлено в материалах гражданского дела Московского районного суда по иску Ш.Н.Г. к Мэрии и К.Ю.М. о признании права собственности на жилой дом; при этом в письме сообщалось, что формирование земельного участка уже производится. Такое же согласие, оформленное в виде письма, главы МО «Багратионовский городской округ» представлено было Багратионовскому районному суду при рассмотрении исковых требований Л.Н.А. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом. И в первом, и во втором случае указанные письма глав муниципальных образований правомерно расценены судом как согласие собственников на предоставление земельных участков под возведенные постройки, что дало судам основания для удовлетворения заявленных истцами требований.

Вместе с тем, наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Октябрьский районный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований П.И.Д. к Мэрии о признании права собственности на самовольное строение - жилой дом, поскольку, несмотря на признание мэрией исковых требований П., было установлено, что жилой дом возведен истцом на территории санитарно-защитной зоны Вагоностроительного завода, относящегося к предприятию 1-2 классов опасности. Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку санитарными правилами (п.5.1 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов), утвержденными постановлением Главного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007 г. (аналогичные правила действовали и ранее в 2001 и 2003 г.г.) жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

Действующие в новой редакции положения п.3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. Таким образом, потенциальный собственник самовольной постройки должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на права аренды, тем не менее, исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г.).

Вместе с тем, создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, содержится в ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, при этом положения названной нормы позволяют субъектам РФ расширять указанный перечень. Согласно приведенной норме разрешение на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу; строительства объектов, не являющимися объектами капитального строительства; строительства на земельном участке сооружений и строений вспомогательного пользования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и. д. В этой связи весьма сомнительным является вывод суда (дело Ленинградского районного суда по иску Г.В.М. к А.А.О. и др. о признании незаконным строительства парковки) об отсутствии признаков самовольной постройки у автомобильной парковки с твердым покрытием и навесом для хранения автотранспорта по тем мотивам, что данный объект не относится к объектам капитального строительства и получение разрешения на его строительство не требовалось. Так, целью капитального строительства является создание объекта недвижимости. Относится ли строящаяся парковка к недвижимому имуществу с точки зрения ч.1 ст. 130 ГК РФ, а также ее технических характеристик, назначения и обстоятельств создания, суд не определил, хотя установление этих юридически значимых обстоятельств имело существенное значение для правильной квалификации спорного объекта.

Ошибочным является и вывод Светловского городского суда по делу по иску К.Н.В. к администрации МО СГО о признании планируемых работ, не требующих получение разрешения на строительство. Суть спора заключалась в следующем: К.Н.В. намеревалась произвести перепланировку и переустройство жилого помещения в целях перевода его в нежилое для использования под магазин. Удовлетворяя указанные исковые требования, суд исходил из того, что заявленная перепланировка должна производиться в границах принадлежащего истице помещения и проводимые работы не приведут к снижению несущей способности здания. Между тем, как видно из эскизного проекта, представленного в материалах дела, помимо сноса существующих перегородок в жилом помещении и устройства новых, в процессе переоборудования квартиры запланировано строительство крыльца, а также закладка одного оконного проема. Безотносительно обоснованности сделанного судом вывода: приведет или нет снос существующих перегородок к снижению несущей способности здания, только лишь предполагаемое строительство крыльца, закладка оконного проема, покраска фасада, в соответствии со ст. 51 Гр.К РФ и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» обязывало истицу получить разрешение на проведение соответствующих работ, поскольку их проведение затрагивало внешний архитектурный облик здания. Суд же данные обстоятельства оставил без внимания, исковые требования К. удовлетворил, но, учитывая изложенные обстоятельства, вряд ли можно согласиться с правильностью постановленного судом решения.

При нарушении указанной выше процедуры осуществления строительства возведенная постройка в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ квалифицируется как самовольная. Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для легализации самовольного строения. Так, Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемым «Дачная амнистия», введена упрощенная процедура легализации отдельных объектов потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства), возведенных гражданами на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Для регистрации права собственности на указанные объекты достаточно представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания объекта, коим является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства – технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод в эксплуатацию (либо в указанных выше случаях – разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 года. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого помещения либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального строительства. Отсутствие таких документов не является препятствием и для легализации самовольной постройки в судебном порядке. Вместе с тем, следует отметить, что перечень подлежащих установлению фактов при признании права собственности на самовольные постройки различен при судебном и внесудебном (административном) порядке, регламентированном Законом о «дачной амнистии». Так, согласно ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку может быть признано только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Проверка этих обстоятельств не входит в компетенцию регистрирующего органа. Таким образом, если во внесудебном порядке не требуется подтверждения безопасности для 3-их лиц, то в судебном это обязательно, что предполагает обязанность истца по представлению более широкого круга доказательств.

Следует отметить, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суды, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, соблюдения его целевого назначения, а также факта существования на нем соответствующей постройки (тех документов, которые требуются для проведения регистрации в административном порядке) правомерно требуют от истца представления и других доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, например: мнение владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка, выраженное в соответствующих заявлениях. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, суд может потребовать и дополнительные документы. В частности, это потребуется, если, например, возникнет вопрос, не нарушает ли проводимое строительство внешнего облика сложившейся застройки города или иного поселения. Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суд иной раз привлекает к участию в деле специалиста или назначает соответствующую экспертизу. Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что вопросы круга доказательств судами решаются правильно.

Вместе с тем, судьям при поступлении соответствующих исковых заявлений следует иметь в виду, что Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №6/8 от 1.07.1996 г. « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» рекомендовано в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела предлагать истцу представлять соответствующие доказательства на стадии принятии иска и подготовки дела к судебному разбирательству. Думается, что такие рекомендации продолжают быть актуальными и в настоящее время, учитывая ужесточившиеся требования к процессуальным срокам рассмотрения дел.

В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано как непосредственно за лицом, построившим ее, так и за лицом, которое какого-либо отношения к строительству не имело, но является законным владельцем, собственником земельного участка, на котором эта постройка находится, с возмещением расходов лицу, осуществившему строительство.

Как показывает судебная практика Калининградской области с исками о признании права собственности на самовольную постройку, как правило, обращаются лица, осуществившие самовольное строительство соответствующего объекта. В таких случаях, очевидно, суд вправе потребовать от истца представления доказательств, подтверждающих тот факт, что постройка производилась самим застройщиком и за его счет.

В тех случаях, когда строительство велось на чужом земельном участке, но по воле его собственника, и между сторонами существует договор об условиях строительства, спор должен разрешаться в зависимости от его условий. При этом заинтересованные лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения или собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и средства. При недоказанности этого соглашения они могут претендовать только лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Говоря о самовольной постройке, в первую очередь, необходимо установить, что объект является недвижимым имуществом. При этом вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Если же возведенный объект не отвечает критериям, позволяющим отнести его к недвижимости, право собственности на него не может быть признано посредством ст. 222 ГК РФ.

Безусловно, не допускается изменение, в том числе и судом, разрешенного использования земельного участка. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 ЗК РФ.

К.И.М., Ч.С.О., Ф.Г.Р., Д.Е.О. обратились в суд с иском к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на доли жилого дома. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что все истцы стали собственниками (путем совершения сделок купли-продажи) долей одноквартирного, одноэтажного жилого дома общей площадью 69,9 кв.м., земельный участок истцам был предоставлен Мэрией в аренду с целевым использованием - под существующий жилой дом. Указанный жилой дом был снесен и на его месте возведено новое строение - четырехсекционный (четырехподъездный) двухэтажный (с мансардой и подвалами) жилой дом общей площадью 694, 1 кв.м. Помимо того, что истцами не было представлено доказательств отсутствия нарушения произведенным строительством прав других лиц, суд, разрешая возникший спор, правомерно пришел к выводу, что разрешенное использование земельного участка не изменялось, а установленное - под существующей жилой дом не позволяло истцам производить строительство спорного объекта. Поскольку мэрией отказано в предоставлении земельного участка под возведенный истцами объект, в удовлетворении их требований Балтийский районный суд отказал. Судебная коллегия с решением суда согласилась.

В практике рассмотрения дел встречаются споры по искам заинтересованных лиц о признании права собственности на самовольное строение, предъявленные по основаниям приобретательной давности. Следует отметить, что вопросы приобретательной давности в контексте с самовольным строительством судами решаются правильно. Примером может служить дело Светлогорского городского суда по иску В.Т.И. к администрации МО «Город Пионерский» о признании права собственности на садовый дом в связи с истечением срока приобретательной давности. Отказывая в удовлетворении иска В., суд правильно указал, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Снос самовольных строений.

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства. Таковой санкцией в силу требований ст. 222 ГК РФ является снос самовольной постройки и применение ее возможно только в судебном порядке.

Согласно требованиям ст. 222 ГК РФ лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее, такая постройка подлежит сносу осуществившим его лицом за свой счет, за исключением случаев, когда в соответствии с ч.3 названной статьи самовольная постройка может быть легализована. Исходя из содержания ст. 222 ГК РФ иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявления такого иска, безусловно, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения. Как показывает обобщение, судами правильно решаются вопросы относительно определения, является ли обратившееся с соответствующим иском лицо надлежащим истцом или нет.

Так, Зеленоградским районным судом правильно принят к производству и разрешен иск арендатора земельного участка - ОАО «Р.» к Б.Н.А. и Е.А.В. о сносе самовольно возведенного строения - магазина на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды сроком на 49 лет. Удовлетворяя требование истца о сносе указанного строения, суд установил, что земельный участок, на котором ответчиками было возведено самовольное строение, является федеральной собственностью, предоставлен ОАО в аренду с разрешенным использованием – под объекты железнодорожного транспорта, что подтверждено было представленным истцом договором аренды. При этом, как следовало из материалов дела, под указанный объект земельный участок не выделялся, само самовольное строение находилось в полосе отвода и охранной зоны железной дороги. Суд правильно признал арендатора законным владельцем земельного участка, который вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке.

Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе самовольного строения, суд должен предложить лицу, обращающемуся в суд с такими требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются не только постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, как в приведенном выше случае, государственный акт на землю, т.е. правоустанавливающие документы, но и правоподтверждающие документы, к коим относятся свидетельство о праве собственности, выданное регистрационным органом, выписки из кадастра. Вместе с тем, в отдельных случаях не всегда сразу бывает ясно, в границах ли земельного участка истца находится спорное строение. В этой связи суд вправе будет потребовать от истца представления дополнительных – земелеустроительных документов, материалов топосъемки.

С.Н.В. обратилась в суд с иском о сносе самовольного строения - гаража, возведенного Я.О.И. на земельном участке, предоставленном истице на праве постоянного бессрочного пользования для строительства индивидуального жилого дома. Право истицы на земельный участок было подтверждено государственным актом за землю, выданным Исполкомом городского Совета г. Калининграда от 8 августа 1989 г. Между тем, при выдаче истице госакта границы ее земельного участка были определены ориентировочно. Установить факт нахождения на земельном участке истицы спорных строений возможно было только после проведения работ по межеванию земельного участка истицы, и суд, как видно из материалов дела, обоснованно потребовал от С. представления соответствующих документов. После проведения соответствующих работ (топосъемки) однозначно стало ясно, что спорные строения действительно находятся на земельном участке истицы, в связи с чем суд правомерно удовлетворил ее требования.

Как показывает обобщение, требования о сносе самовольного строения, как правило, предъявляет собственник земельного участка, на котором возведена постройка, либо лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования соответствующим земельным участком. Однако требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления – администрации муниципальных образований – именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 11, 28-30, 32 Земельного Кодекса РФ). В этой связи требования органа местного самоуправления могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и др., и этого достаточно для признания такого лица надлежащим истцом.

Так, Московским районным судом правильно принято к своему производству и удовлетворено исковое заявление администрации Московского района к собственникам квартир многоквартирного жилого дома по ул. Ч., 1-2 о сносе возведенного ими ограждения земельного участка придомовой территории указанного жилого дома. В соответствии с Правилами благоустройства города Калининграда (в ред. от 15.02.2006 г.) строительство и установка малых архитектурных форм, в число которых входят и ограды, заборы (п. 2.17 Правил) допускается лишь с разрешения и по проектам, согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии, ГИБДД, владельцами городских инженерных коммуникаций и другими надзорными органами. Установка забора ответчиками произведена в нарушение установленного Правилами благоустройства порядка, в связи с чем исковые требования администрации района были удовлетворены. Аналогичным образом рассмотрено дело по иску администрации Московского района к ответчикам – жильцам жилого дома по ул. Ч., 2.

При этом, как показывает обобщение, органы местного самоуправления вступают в процесс на стороне истца не только как контролирующие органы, но и как представители собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами.

Администрация Центрального района обратилась в суд к Б.В.Л. о сносе самовольно установленного гаража и освобождении земельного участка от незаконного использования, ссылаясь, что ответчик установил гараж на муниципальных землях, не относящихся к придомовой территории жилого дома №5-6 по ул. К., в котором ответчик проживает. С требованиями о сносе капитального строения, возведенного на муниципальных землях, обратилась в суд администрация Гурьевского района. При этом администрация выступила в процессе в качестве истца как собственник земли. Установив, что ответчикам и в том, и другом случае земельные участки для какого-либо строительства не предоставлялись, судами были постановлены решения, которыми возведенные ответчиками строения признаны самовольными и снесены.

Помимо органов местной власти, иск о сносе самовольных строений может предъявить прокурор. Как показывает практика рассмотрения таких споров, прокурор, как правило, обращается в суд в защиту публичных интересов.

Так, Зеленоградским районным судом были удовлетворены исковые требования прокурора, предъявленные в интересах муниципального образования «Зеленоградский район» и неопределенного круга лиц к ИП Г. о признании незаконным, самовольным строительства подпорной стенки на участке авандюны в прибрежной полосе водоохраной зоны Балтийского моря.

С требованиями в защиту интересов неопределенного круга лиц обращался в суд прокурор Ленинградского района; в своем исковом заявлении публичный интерес к требованию о сносе прокурор мотивировал нахождением спорного самовольного строения на газопроводе низкого давления, проходящего во дворе жилого дома. Признав требования прокурора обоснованными, суд обязал ответчика Г.А.И. снести самовольно возведенный им гараж.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 222 ГК РФ судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. Таким образом, надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные интересы которых ведением самовольного строительства нарушаются. Указанные лица также как собственники и владельцы земельных участков, на которых самовольно возведены строения, могут быть субъектами негаторного требования, что следует из требований ст. 304 ГК РФ.

Так, Ленинградским районным судом правильно было принято к своему производству исковое заявление Г., которые обратились в суд с требованиями к С.Л.И. о сносе самовольной постройки – пристройки к соседнему жилому дому, ссылаясь на то, что пристройка возведена таким образом, что видимость из окон истцов ограничена, а также нарушены нормы инсоляции квартиры истцов.

Вместе с тем, если в случае возведения самовольного строения на чужом земельном участке истцу достаточно подтвердить факт «захвата» ответчиком земельного участка, то в случае предъявления требований о сносе самовольного строения по мотивам нарушения прав и законных интересов на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В такой ситуации юридическое значение будет иметь факт доказанности нарушений прав истца самим строением, не связанный с процедурой осуществления его строительства (получением соответствующих разрешений, согласований).

Ш.А.Н. обратилась в суд с иском к смежному землепользователю Н.Н.Т. о сносе самовольно возведенного садового домика, ссылаясь, что таким строительством нарушены ее права по пользованию принадлежащим ей садовым участком по его целевому назначению, так как значительная часть участка истицы затеняется спорным строением. Отказывая в удовлетворении таких требований, Ленинградский районный суд указал, что площадь затеняемого участка составляет всего 4% от всей площади земельного участка истицы. Такое незначительное «затенение» не нарушало прав Ш. на использование земельного участка по его назначению – для выращивания сельскохозяйственных культур, кроме того, предлагаемый истицей способ защиты своего права в виде сноса строения явно неравнозначен нарушенному праву. Судебная коллегия, проверяя дело в кассационном порядке, оставила решение суда без изменения.

И по приведенному выше делу по иску Г. к С., Ленинградский районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований Г., поскольку факт нарушений прав возведенной соседями пристройки к дому истцами доказан не был.

Принимая к своему производству исковые заявления, в которых в качестве основания своих требований истцы указывают на нарушения своих прав и законных интересов, наличие со стороны спорного строения угрозы для их жизни и здоровья, судьям следует иметь в виду, что в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, истец должен указать в своем исковом заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Поскольку положения ст. 132 ГПК РФ обязывают истца прилагать к исковому заявлению документы, подтверждающие обстоятельства, на которых он основывает свои требования, следует обращать внимание на наличие в исковом материале таких документов, коими, в зависимости от указываемых истцами обстоятельств, могут, например, являться: заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При несоблюдении истцом приведенных выше требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, его исковое заявление может быть оставлено без движения в порядке, предусмотренном ст. 136 ГПК РФ.

Вместе с тем, решая указанные вопросы на стадии принятия искового заявления, следует иметь в виду, что не всегда истец имеет объективную возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления (например: заключение технической экспертизы, свидетельствующей, что возведенная ответчиком постройка не соответствует строительным нормам и правилам и создает угрозу для 3-их лиц). Возможности истца по представлению доказательств на стадии подачи искового заявления должны быть правильно оценены судом во избежание необоснованного отказа в принятии искового заявления. Такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу путем назначения в необходимых случаях соответствующей экспертизы или привлечения к делу специалиста, в порядке, предусмотренном ст. ст. 79, 188 ГПК РФ.

Помимо вопроса о надлежащем истце, суду при установлении факта самовольного строительства необходимо определить, кто в данном случае должен отвечать перед истцом в качестве ответчика, поскольку именно на ответчика судом возлагается обязанность по сносу самовольного строения. Кроме того, при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 ЗК РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных нарушений и привести земельный участок в пригодное для пользования состояние за свой счет.

Следует признать, что судами еще допускаются ошибки в определении надлежащего ответчика, что влечет за собой принятие неверного, незаконного решения. Так, Зеленоградский районный суд обязал МУП «Водоканал» демонтировать канализационную трубу, проложенную через земельный участок, принадлежащий на праве собственности Г.И.В. Между тем, из материалов дела следовало, что прокладка канализационной трубы осуществлялась по инициативе Ч.И.Ю. и за его средства, МУП «Водоканал» выполнял прокладку трубы на основании договора подряда, заказчиком по которому выступил Ч. Судебная коллегия, проверяя решение суда в кассационном порядке, признала вывод суда о возложении обязанности по демонтажу канализационной трубы на МУП ошибочным. Нельзя было возлагать обязанность по сносу на подрядчика, поскольку у него отсутствовал какой-либо имущественный интерес в приобретении прав на соответствующий объект. Интерес подрядчика состоял в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу должна была быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого был возведен указанный объект, т.е. на заказчика - Ч.И.Ю, что и было сделано судом 2 инстанции.

В этой связи следует признать правильным разрешение вопроса о надлежащем ответчике Багратионовским районным судом при разрешении спора по иску К.Т.В. к П.Р.А. и И.С.М. о сносе самовольной постройки. Так, истица обратилась в суд с иском о сносе капитального забора, возведенного на ее земельном участке смежным землепользователем П.Р.А. При рассмотрении дела судом было установлено, что фактическим пользователем земельного участком П. является ее родственник – И.С.И., который и возвел капитальный забор, огораживающий земельный участок П., захватив при этом часть земельного участка истицы, в связи с чем на И. и была возложена судом обязанность по сносу указанного строения.

По своему содержанию, а также по последствиям удовлетворения, иск о сносе самовольной постройки представляет собой негаторное требование (ст. 304 ГК РФ). На такие требования, исходя из содержания ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. Как показывает обобщение, вопросы о применении срока исковой давности применительно к рассматриваемым проблемам разрешаются правильно. Так, Балтийский городской суд правильно отказал в применении срока исковой давности к требованиям администрации Балтийского городского округа, предъявленным к Р.В.И. о сносе строений: навеса, туалета, забора, возведенных ответчиком на муниципальных землях, не отведенных для этих целей и согласованных под строительство административного здания.

При разрешении споров о сносе самовольных строений следует иметь в виду, что принятием закона о «Дачной амнистии» введена упрощенная процедура легализации самовольных строений, позволяющая произвести такую легализацию в административном порядке, путем обращения в органы УФРС. Вместе с тем, проведение такой регистрации не требует проверки безопасности для 3-их лиц. В этой связи, внесение в Реестр соответствующей записи не отменяет нарушений, допущенных при строительстве. При такой ситуации сам факт такой регистрации не является препятствие для вынесения судом решения о сносе таких строений, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы истца или создает угрозу для его жизни и здоровья.

Запрет строительства.

Предметом негаторного иска могут являться и требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом. Примером такого негаторного требования является спор, разрешенный Октябрьским районным судом между С.Т.В., Б.Н.А. и ООО «А.». Так, истицы обратились в суд с иском к указанному ответчику, а также Мэрии г. Калининграда о признании незаконным проведения строительных работ на территории земельного участка, расположенного по адресу г. Калининград, ул. О., 3. При этом истцы указывали, что являются собственниками квартир, расположенных в жилом доме № 2 по ул. О. На прилегающем к их дому земельном участке ООО «А.» начало строительство административного здания, которое, как утверждали истцы, ухудшит условия проживания в принадлежащих им квартирах, так как в результате строительства под окнами их жилых помещений появятся оживленное разворотное кольцо, автопарковки, гостевые стоянки.

Предметом доказывания таких исковых требований являются обстоятельства, подтверждающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права пользования и распоряжения вещью по ее назначению, при этом бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце. Такими доказательствами могли, например, являться заключения о нарушении норм инсоляции жилых помещений истиц таким образом, что затеняемые жилые помещения становятся не соответствующими санитарным нормам, либо о повышении уровня шума выше допустимого уровня от предполагаемого размещения под окнами квартир истиц автопарковок, стоянок, т. е. все то, что могло бы свидетельствовать об ухудшении условий проживания в квартирах до степени признания их непригодными для постоянного проживания. Суду же таких доказательств представлено не было. При этом сам по себе строящийся объект при отсутствии доказательств препятствий с его стороны для пользования вещью (в данном случае квартирой) по назначению не может рассматриваться как помеха, а потому не может являться предметом негаторного требования.

Вместе с тем, требовать запрета строительства граждане могут, обращаясь в суд с иском о защите прав, свобод и законных интересов, что обусловлено требованиями ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 и 4 ГПК РФ. Однако, в этой ситуации, субъекту, обращающемуся с таким требованием, необходимо обосновать наличие юридического интереса, поскольку правом на обращение в суд обладают только заинтересованные лица. От того, как суд определит этот юридический интерес, зависит и результат рассмотрения дела. Так, в приведенном выше примере, истицы в качестве оснований своих требований помимо приводимых доводов о том, что строящийся объект ухудшит условия проживания, указывали и на то, что строительство ведется с нарушением установленного порядка - без получения разрешения на ведение строительных работ. Действительно, ведение строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство может явиться основанием для запрета ведения таких работ. Однако, не всегда это допустимо по искам граждан в защиту прав и законных интересов. Так, например, юридический интерес С. и Б. заключался не в понуждении ответчика легализовать строительные работы, а в нежелании вообще видеть строящийся объект рядом со своим жилым домом. В этой связи, очевидно, что у истцов юридический интерес относительно оснований их исковых требований отсутствовал, в связи с чем их исковые требования не подлежали удовлетворению. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации юридический интерес мог присутствовать, если бы, например, истцами были бы заявлены требования о запрете строительства по тем основаниям, что проводимые строительные работы могут привести к разрушению существующего жилого дома.

Согласно ст. 131 ГПК РФ истец обязан в исковом заявлении указать, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод и законных интересов. От этого обоснования зависит и определение судом наличия или отсутствия в требованиях истца правовой заинтересованности, что необходимо при решении вопроса о принятия либо отказа в принятии искового заявления. Не всегда этот юридический интерес можно определить на стадии принятии искового заявления, поэтому вопрос о том, нарушены ли права, свободы и законные интересы истца подлежат исследованию судом при рассмотрении дела по существу, в процессе которого гражданин должен доказать имеют ли место данные нарушения. Вместе с тем, когда отсутствие такого интереса очевидно, данное обстоятельство может быть расценено как основание для отказа в приеме искового заявления по правилам п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ.

Инициатором возбуждения гражданского дела о запрете строительства может являться и прокурор, полномочия которого на обращение в суд в защиту прав, свобод и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц производны от компетенции данного должностного лица, закрепленной в законе, заключающейся в надзоре за исполнением действующих на территории субъекта нормативных актов. Как показывают представленные на обобщение гражданские дела, основанием для обращения прокурора с такими исками являются выявленные факты осуществления строительства при отсутствии разрешений на строительство, без утверждения проектной документации и т.д.

Так, прокурор Московского района г. Калининграда обратился в суд в защиту интересов РФ и неопределенного круга лиц с иском к ЗАО «К.» о запрещении строительства административно-бытового корпуса» указав, что такое строительство осуществляется без разрешения на строительство. Кроме того, строительство ведется в водоохраной зоне реки Преголя без проведения природоохранных мероприятий - проведения берегоукрепительных мероприятий. Суд указанные исковые требования удовлетворил, указав, что осуществление строительства в нарушение установленного регламента и основных принципов градостроительной деятельности, базирующихся на требованиях технической и экологической безопасности, создает угрозу причинения вреда неопределенному кругу лиц.

Необходимо отметить, что запрет строительства в целях пресечения угрозы причинения вреда представляет один из способов защиты гражданских прав. Вынося такие решения, суды правомерно руководствуются ст. 12 ГК РФ. Однако на пресечение указанных нарушений направлены не только положения ст. 12 ГК РФ, но и ст. 1065 ГК РФ, на которые судьи в своих решениях почему-то не ссылаются. Между тем, ч.1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда может явиться основанием для запрещения деятельности, создающей такую опасность, что вполне относится и к случаям строительства в отсутствии соответствующего разрешения.


Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект.

Следует отметить, что значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании реконструкции незаконной и признании права собственности на реконструированный объект. Статья 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Не урегулированы они и положениями Жилищного Кодекса РФ. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконения переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Вместе с тем, исходя из содержания приведенной нормы следует, что сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничены только лишь пределами (границами) конкретного жилого помещения. На практике же, как правило, возникает вопрос о возможности легализации объекта возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, находящихся за пределами жилого помещения (квартиры) в целях «присоединения» их к существующему жилому помещению. При этом следует иметь в виду, что целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов с иным назначением как путем изменения архитектурного облика здания: надстройки, пристройки, так и за счет освоения площадей внутри каркаса здания без изменения его внешнего облика. При такой ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном п.4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что ни одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление «самовольно реконструированного объекта» и «самовольной постройки» обусловлено, кроме того и тем, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).

Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что такие вопросы, как правило, возникают при разрешении споров, заявленных об узаконивании созданных новых помещений (объектов), созданных в процессе реконструкции: пристройки, надстройки, путем освоения общих помещений жилого дома - чердаков, подвалов, иных вспомогательных помещений. В этой связи правильной будет легализация такой реконструкции путем признания права собственности на измененный объект или объект с иным назначением через применение ч.3 ст. 222 ГК РФ. Как, например, поступил Ленинградский районный суд, при разрешении исковых требований М.Д.В. к Мэрии о признании права собственности на реконструированный объект. При рассмотрении дела суд установил, что реконструкция дома была осуществлена путем строительства пристройки к существующему объекту права собственности – жилому дому, в связи с чем правильно пришел к выводу, что вопрос об узаконивании самовольной реконструкции должен разрешаться по правилам ст. 222 ГК РФ.

В такой ситуации следует признать ошибочной избранную судом правовую позицию при разрешении спора между А. и ОМИС Балтийского флота (Зеленоградский районный суд). Так, суд удовлетворил исковые требования А. и сохранил жилое помещение в перепланированном состоянии по правилам ст. 29 ЖК РФ. Между тем, из материалов дела видно, что «перепланировка жилого помещения» - мансардной квартиры - была произведена истцом за счет надстройки еще одного этажа. Данное обстоятельство, безусловно, свидетельствовало о том, что была произведена реконструкция жилого дома, созданы новые объекты, право на которые могло быть легализовано только путем признания права собственности на них, соответственно, в данной ситуации подлежал применению порядок такой легализации, предусмотренный ст. 222 ГК РФ. Такая же ошибка допущена этим же судом по делу по иску Р.С.П.: суд сохранил квартиру в перепланированном состоянии, хотя из материалов дела ясно следовало, что в результате проведенной реконструкции к квартире истца были «присоединены» общие помещения жилого дома – лестничная площадка. Светловский городской суд, удовлетворяя исковые требования П.О.В., сохраняя жилое помещение в перепланированном состоянии, не учел, что жилое помещение истца изменилось не за счет перепланировки самой квартиры, а за счет реконструкции - пристройки к жилому дому.

При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В этой связи порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. Так, суд должен располагать актами строительных экспертиз, показывающих, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для третьих лиц, заключениями органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе обратиться к помощи специалиста или назначить соответствующую экспертизу.

Так, Московский районный суд удовлетворил требования Г.М.В. и возложил на Г.Л.В. обязанность привести в прежнее состояние помещение, расположенное в эркере первого этажа, путем демонтажа входной двери, восстановления части стены, оконного проема с установкой ранее существовавшего окна. Вынося такое решение, суд сослался на акт экспертизы, выполненный ООО «К.», согласно которому выполненные ответчицей работы по реконструкции оказывают отрицательное влияние на несущую способность стены дома. Судом при рассмотрении дела был привлечен специалист - эксперт строительно-технической экспертизы ГУ КЛСЭ МЮРФ, который подтвердил наличие отрицательных последствий после проведения ответчицей указанных работ, которые могут привести к разрушению стены жилого дома.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что зачастую такие споры возникают в отношении реконструированного объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 247 ГК РФ. Отсутствие такого согласия может повлечь для истца негативные последствия - в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.

Так, Ленинградский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований Е.М.Н. о признании права собственности на реконструированную квартиру, установив, что реконструкция квартиры была произведена за счет освоения части чердачного пространства под дополнительную площадь и присоединения этих помещений к квартире истицы без получения согласия собственников других квартир, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой реконструкцией были нарушены.

Рассматривая споры как о признании права собственности на реконструированный объект, так и о признании реконструкции самовольной, суды должны правильно определять субъектный состав сторон спорных правоотношений. В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что соответственно влечет применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, судьи должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковых требований к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.

Обобщение показывает, что с исками о признании реконструкции (пристройки, надстройки, переустройства чердачных, подвальных помещений и.т.д.) самовольной (незаконной), как правило, обращаются лица, являющиеся сособственниками реконструируемого объекта. При этом в качестве одного из оснований своих требований истцы ссылаются на нарушение порядка получения согласия на проведение реконструкции либо на неполучение от них согласия на проведение соответствующих работ.

Однако отсутствие такого согласия не всегда может быть расценено как безусловное основание для удовлетворения требований о сносе самовольно реконструированного объекта. Так, например, Д.Е.Н. обратилась в суд с иском к П.Г.В. о сносе пристройки к жилому дому (дело Центрального районного суда). Свои требования истица мотивировала тем, что на строительство пристройки она, как сособственник дома, согласия не давала; кроме того, как утверждала истица, пристройка возведена с нарушением строительных и санитарных норм и правил. В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что строительство ответчицей было произведено в нарушение установленного порядка, без получения разрешения на строительство. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела П. были представлены суду положительные заключения контролирующих органов о соответствии пристройки техническим требованиям и требованиям безопасности. Что же касается согласия Д. на проведение реконструкции, то действительно такого согласия получено не было. Однако, как было установлено судом, получение такого согласия было невозможно по объективным причинам. К моменту начала строительных работ П. были получены согласия на проведение реконструкции от сособственников дома, отец же Д., также являвшийся таким же сособственником, к этому времени умер, истица же стала собственником доли дома по истечении 2 лет после окончания строительства. Учитывая заслуживающие внимание обстоятельства, препятствующие получению согласия Д. на проведение работ по реконструкции, суд отказал в удовлетворении ее требований о сносе указанной пристройки; судебная коллегия с решением суда согласилась.

Вместе с тем, при другой ситуации, суд признал нарушенными права истицы производством реконструкции без ее согласия, в связи с чем удовлетворил ее требования о приведении помещения в прежнее состояние, существовавшее до реконструкции.

Так, Б.Л.Н. обратилась в суд с иском В.Л.П. о приведении чердачного помещения в первоначальное состояние, ссылаясь, что ответчица самовольно, без ее согласия, заняла нежилое мансардное помещение, относящееся к общему имуществу жилого дома, реконструировав его под дополнительную площадь своей квартиры; кроме того, реконструкция проведена без получения соответствующих разрешений, согласований, проверки технической возможности выполнения таких работ на предмет безопасности для основных конструкций жилого дома. Решением Гурьевского районного суда исковые требований Б.Л.Н. были удовлетворены. Судом второй инстанции решение суда оставлено без изменения.

Ленинградским районным судом были удовлетворены исковые требования З.К.А. о признании незаконной реконструкции, произведенной Е.М.П. за счет предчердачного помещения. Удовлетворяя требования З.К.А., суд сослался на отсутствие согласия с ее стороны на проведение реконструкции общих помещений жилого дома, а также на не получение от администрации района разрешения на проведение таких работ.

Признаками самовольной реконструкции является не только отсутствие согласия сособственника на ее проведение, но и отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, и разрешения на строительство (п. ст. 51 Гр.К РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

При этом суд может применить санкцию как в виде сноса, если самовольная реконструкция выразилась в надстройке или пристройке, как, например, это сделал Зеленоградский районный суд, обязав ООО «В.С.Л.» снести самовольную надстройку над зданием магазина-ресторана «М.» (дело по иску прокурора в защиту интересов МО «Зеленоградский район» и неопределенного круга лиц к ООО «В.С.Д.»), так в виде возложения обязанности по восстановлению реконструированного объекта, приведению его в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, как это было сделано Московским районным судом - на ответчиков К. суд своим решением возложил обязанность привести помещения жилого дома в первоначальное состояние путем демонтажа перекрытия и кровли пристройки и демонтажа подключения дровяной печи в вентиляционному каналу кухни квартиры истца (дело по иску Л.М.В. к К. о приведении жилого дома в прежнее состояние). Возложение такой обязанности обусловлено прежде всего требованиями ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.


Сохранение жилого помещения в перепланированном,
переустроенном состоянии.

Из представленных на обобщение гражданских дел более 50% их них составляют гражданские по спорам о сохранении жилого помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии. Такое большое количество объясняется массовым самовольным переустройством, перепланировкой и реконструкцией отдельных квартир и жилых домов собственниками и нанимателями этих жилых помещений в целях улучшения своих жилищных условий. Как правило, произведенные истцами работы связаны с созданием совмещенных помещений из отдельных комнат и наоборот, создания из двух жилых помещений одного, увеличение площади отдельных помещений за счет демонтажа ненесущих стен и т.п. В отличие от ранее действовавшего Жилищного Кодекса РСФСР новый ЖК РФ определяет понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Исходя из содержания ст. 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка представляет собой комплекс работ, результат которых влечет необходимость внесение изменений в технический паспорт жилого помещения, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ). В случае отсутствия такого согласования, а также в случае нарушения проекта, представлявшегося на согласование, перепланировка, переустройство признаются самовольными. Последствием такой самовольности может являться применение санкции, предусмотренной ч.ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК РФ в виде возложения обязанности на лицо, самовольно переустроившее, перепланировавшее жилое помещение привести его в прежнее состояние; и, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то по решению суда оно может быть выставлено на торги (если находится в собственности); либо по решению суда может быть расторгнут договор найма (если в отношении жилого помещения действует договор социального найма).

Вместе с тем, несмотря на такую жесткость по отношению к лицам, не затруднившим себя разработкой необходимого проекта, получением необходимых согласований для его реализации, законодатель все-таки предусмотрел возможность легализации такой самовольной перепланировки, переустройства. В большей части это связано с понимаем того, что решение таких вопросов в административном порядке слишком дорого; разработка проекта, получение согласований для заинтересованного лица иной раз значительно дороже, чем стоимость работ по переустройству или перепланировке. Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Как показывает обобщение, обращающиеся с такими исками лица и не пытались решить такие вопросы в административном порядке, хотя особых возражений проведенная перепланировка, переустройство жилых помещений у органов местного самоуправления, как правило, не вызывает. Об этом свидетельствует анализ представленных на обобщение дел. Так, из 209 дел в 72 случаях органы местного самоуправления не возражали против удовлетворения требований, а по 22 делам признали иски.

Разрешая такие споры, следует иметь в виду, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает возможность сохранения в перепланированном, переустроенном состоянии жилого помещения, т.е. объекта жилищных отношений. Таким образом, в порядке, предусмотренном ч.4 ст. 29 ЖК РФ, может быть легализована перепланировка и/или переустройство в пределах и границах соответствующего жилого помещения. Анализ вопросов, возникающих в случаях реконструкции, освоения площадей, находящихся за пределами объекта жилищных отношений, приведен в разделе «Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект».

Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются.

И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы.

Так, удовлетворяя требования Т.В.А., предъявленные к администрации Балтийского городского округа, МУ «Служба заказчика БГО», Балтийский городской суд исходил из того, что в деле имеется положительное заключение областного государственного унитарного предприятия «Институт «Калининградгражданпроект», акт обследования квартиры истицы комиссией в составе представителей МУ «Служба заказчика», заключение и.о. директора данного МУ.

Судом установлено, что перепланировка квартиры истицы заключалась в том, что за счет демонтажа ненесущих ограждающих перегородок и деревянных конструкций встроенного шкафа, и установления новой перегородки, образован совмещенный санузел, а также в результате демонтажа деревянных конструкций встроенных шкафов и дверного блока между коридором и жилой комнатой площадью 11 кв.м., и установлением новой ненесущей перегородки с дверным проемом, образованы две комнаты площадью 10 кв.м. и 7,9 кв.м. Учитывая, что согласно названным документам перепланировка квартиры истицы выполнена технически грамотно, с соблюдением всех необходимых требований и технологий, конструктивным и объемно-планировочным параметрам не противоречит, суд удовлетворил заявленные требования.

Вместе с тем, осуществленная истцом перепланировка (переустройство) в целях повышения благоустройства своего жилого помещения и соблюдение технических требований при производстве соответствующих работ не во всех случаях может быть легализована. Основной критерий такой возможности заложен в 4 ст. 29 ЖК РФ и заключается в отсутствии нарушений прав и законных интересов не только проживающих в данном жилом помещении, но других лиц. При такой ситуации, если при рассмотрении дела суд установит, что в результате перепланировки (переустройства) ущемляются права соседей, такая перепланировка не может быть узаконена. Так, например, Балтийский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований И.А.Т. о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном состоянии. Как следует из материалов дела, квартира истицы не была оборудована ванной. Для улучшения условий проживания в квартире, истица перенесла перегородку между комнатой и туалетом, и в образовавшемся помещении обустроила совмещенный санузел, в котором установила ванну. Между тем, выполненная истицей перепланировка и переустройство не соответствовали требованиям СанПин и СНиП по причине расположения вновь устроенного истицей санузла над частью комнаты нижерасположенной квартиры, что правомерно расценено судом как обстоятельство, ухудшающее условия проживания лиц, проживающих в соседней (нижерасположенной) квартире.

В этой связи, в зависимости от того, в чем заключается произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения, к участию в деле должны привлекаться не только члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения, но также и соседи по квартире, дому. Процессуальное положение этих лиц (ответчики, 3-лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию.

Решение об отказе в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии может явиться в соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ основанием для принятия органом, осуществляющим согласование, решения, обязывающего собственника или нанимателя такого жилого помещения привести его в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование выполнено не будет, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.


Заключительные положения.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, являются основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии является основанием для внесения изменений в техническую документацию квартиры, а в случаях, когда жилое помещение находится в собственности, измененные сведения об объекте подлежат внесению и в Единый государственный реестр прав. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: о правообладателе, адрес (местонахождение) объекта, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности – доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.

Следует отметить, что в ряде случаев таким требованиям резолютивная часть решения не соответствует. Вряд ли можно согласиться с правильностью изложения Зеленоградским районным судом резолютивной части решения, вынесенного по спору между А. и ОМИС Балтийского флота: «Сохранить жилое помещение квартиры №1 дома №1 по ул. Д. в п. Ф. Калининградской области в перепланированном состоянии». Безусловно, такое решение потребует дополнительного разъяснения, поскольку его содержание не позволяет идентифицировать, в чем заключаются изменения объекта, произошедшие после произведенной в нем перепланировки, не говоря уже о том, что называемая судом «перепланировка» представляет собой увеличение площади квартиры за счет надстройки еще одного этажа.

В этой связи судебная коллегия считает необходимым привести примерные тексты изложения резолютивной части решения по категории дел, которые рассматриваются в данном обобщении.

По делам о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии :
«Сохранить квартиру № по ул. ……, д. № в г. Калининграде в перепланированном виде. Считать общую площадь квартиры …., в том числе жилую ….; площадь ванной -…, туалета …., коридора ….. Внести данные изменения в техническую документацию квартиры № дома № по ул. ….. г. Калининграда.

По делам о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии:
« Сохранить произведенные переустройства в квартире № … по ул. …….. дома № в г. Калининграде в виде переноса унитаза, демонтажа в санузле ванны и установки душевой кабины и умывальника; демонтажа отопительной батарее в кухне; переноса водонагревательной колонки их ванной в кухню».

По делам о признании права собственности на самовольное строение:
« Признать за Ф.И.О. право собственности на жилой дом, представляющий собой двухэтажное строение с мансардой, общей площадью ……., жилой ……., расположенное на земельном участке мерою…… с кадастровым номером, расположенном по адресу:….

По делам о признании права собственности на реконструированный объект:
«Признать за Ф.И.О. право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права - квартиру №… дома №… по ул. ………….. г. Калининграда ( или «признать право собственности на реконструированную квартиру, созданную в процессе освоения чердачного пространства, строительства пристройки и т.д.), включить в состав квартиры созданные в процессе освоения чердачного пространства ( строительства пристройки ) 2 жилые комнаты, площадью … и …. ( описание этих объектов по техническому паспорту БТИ ). Считать квартиру …. дома …. по ул. …….. г. Калининграда 2-уровневой, состоящей из …. комнат, общей площадью……, жилой ……. .

Сохранить возведенную И. двухэтажную пристройку к жилому дому № … по ул. ………, состоящую из ……….. Включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе строительства пристройки помещения:…, внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать дом № ….. общей площадью … жилой …. Изменить размер долей И., П., С. в общей долевой собственности на жилой дом № .. по ул. ….. в г.Калининграде. Признать за И. право собственности на 3/5 доли указанного жилого дома, за Петровой 1/5 доли, за Сидоровой 1/5 доли.


Судебная коллегия по гражданским
делам Калининградского областного суда

С П Р А В К А
о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве,
реконструкции и перепланировке жилых помещений.

Калининградским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2007 г. гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений.
На обобщение поступило 358 дел, в том числе дела: о признании права собственности на самовольное строение; о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства.
Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод, что в Калининградской области такие споры продолжают быть актуальными. Несмотря на введенную Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «Дачной амнистии») упрощенную процедуру легализации строений, возведенных без соблюдения установленного регламента, тем не менее, как показывает практика, таких споров в судах рассматривается не меньше. Это не только вызвано доверием к суду, но в большей части объясняется тем, что решение суда для спорящих сторон по существу является гарантией, обеспечивающей устойчивость прав собственников объектов, возведенных с несоблюдением предусмотренной процедуры, а также окончательное разрешение спорных правоотношений. В этой связи обобщение судебной практики проводилось с целью выявления общих для всех судов проблем, с которыми суды сталкиваются при разрешении таких споров.
Так, как показывает кассационная и надзорная практика рассмотрения такой категории споров, несмотря на однозначность правовых норм, установленных ст. 222 ГК РФ, на практике проблемы применения ее положений продолжают иметь место.
Вместе с тем, следует отметить, что процессуальные вопросы, относящиеся к определению подсудности такой категории споров, суды решают правильно. Поскольку все эти споры, так или иначе, связаны с правами на недвижимость, суды совершенно верно определяют подсудность таких споров по правилам исключительной подсудности, в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее судам следует иметь в виду, что споры о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями ст. 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Между тем, споры о признании права собственности на самовольное строение представляют собой споры имущественного характера, подлежащего оценке. В связи с чем определение подсудности таких споров будет зависеть от цены иска, и если стоимость спорного объекта не будет превышать 500 МРОТ, то такой спор подлежит отнесению к компетенции мирового судьи.


Споры о признании права собственности
на самовольные строения.

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п.3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует упомянуть изменения в п.3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 г. До этого момента п.3 ст. 222 ГК РФ содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку. После принятия соответствующего Закона об изменении ст.222 ГК РФ на практике встал вопрос о действии его во времени. Проверка представленных на обобщение дел показывает, что эти вопросы суды решают правильно, при этом суды правомерно руководствуются положениями ст. 4 ГК РФ. Из содержания данной нормы можно сделать вывод, что, если основания для отнесения постройки к числу самовольных возникли до 1 сентября 2006 г. (т.е. до этого началось строительство с соответствующими нарушениями), применяется старая редакция ст. 222 ГК РФ, поскольку отношения, связанные с самовольным строительством (это и возможный снос, и возможная легализация), возникли до введения его в действие.
Так, при разрешении требований Т. Н.Р. к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, Балтийский районный суд правильно пришел к выводу, что к возникшим спорным правоотношениям должна применяться прежняя редакция ст. 222 ГК РФ, позволяющая признать право собственности на самовольную постройку при условии, что земельный участок будет в установленном порядке предоставлен самовольному застройщику под возведенную постройку, поскольку при рассмотрении дела судом было установлено, что строительство было начато истцом в 2004 г., кроме того, и с иском в суд Т.Н.Р. обратился до 1 сентября 2006 г.
Хотя порядок предоставления земельных участков под уже возведенное самовольное строение законодательно не урегулирован, право на самовольную постройку, при отсутствии у истца прав на соответствующий земельный участок, могло быть признано судом при наличии четко выраженной позиции публичного собственника по вопросу: намерен ли он или нет предоставлять земельный участок под самовольную постройку, что прямо следовало из прежней редакции п.3 ст. 222 ГК РФ. Суд удовлетворил исковые требования Т.Н.Р., признал за ним право собственности на самовольно возведенный им жилой дом, решение ответчиком не обжаловано. Тем не менее, в материалах дела, помимо сделанного процессуальным представителем Мэрии заявления о том, что он «не возражает против удовлетворения исковых требований», каких-либо документов, позволяющих определить: согласна ли мэрия предоставить истцу земельный участок, представлено не было. Представитель мэрии, участвовавший в судебном процессе на основании процессуальной доверенности, не относится к категории должностных лиц, наделенных полномочиями на распоряжение земельными участками, такое его заявление о «не возражении против удовлетворения требований» вряд ли можно признать согласием публичного собственника предоставить истцу земельный участок под самовольно возведенный им дом.
В такой ситуации, документом, подтверждающим согласие публичного собственника земли на предоставление самовольному застройщику земельного участка, мог являться либо проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки либо письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.
Например, такое письмо и.о. Мэра г. Калининграда, подтверждающее согласие и готовность мэрии предоставить истцу земельный участок под самовольное строение, было представлено в материалах гражданского дела Московского районного суда по иску Ш.Н.Г. к Мэрии и К.Ю.М. о признании права собственности на жилой дом; при этом в письме сообщалось, что формирование земельного участка уже производится. Такое же согласие, оформленное в виде письма, главы МО «Багратионовский городской округ» представлено было Багратионовскому районному суду при рассмотрении исковых требований Л.Н.А. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом. И в первом, и во втором случае указанные письма глав муниципальных образований правомерно расценены судом как согласие собственников на предоставление земельных участков под возведенные постройки, что дало судам основания для удовлетворения заявленных истцами требований.
Вместе с тем, наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Октябрьский районный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований П.И.Д. к Мэрии о признании права собственности на самовольное строение - жилой дом, поскольку, несмотря на признание мэрией исковых требований П.И.Д., было установлено, что жилой дом возведен истцом на территории санитарно-защитной зоны Вагоностроительного завода, относящегося к предприятию 1-2 классов опасности. Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку санитарными правилами (п.5.1 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов), утвержденными постановлением Главного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007 г. (аналогичные правила действовали и ранее в 2001 и 2003 г.г.) жилищное строительство в границах таких зон запрещено.
Действующие в новой редакции положения п.3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. Таким образом, потенциальный собственник самовольной постройки должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на права аренды, тем не менее, исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г.).
Вместе с тем, создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, содержится в ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, при этом положения названной нормы позволяют субъектам РФ расширять указанный перечень. Согласно приведенной норме разрешение на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу; строительства объектов, не являющимися объектами капитального строительства; строительства на земельном участке сооружений и строений вспомогательного пользования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и. д. В этой связи весьма сомнительным является вывод суда (дело Ленинградского районного суда по иску Голикова В.М. к Алексеевой А.О. и др. о признании незаконным строительства парковки) об отсутствии признаков самовольной постройки у автомобильной парковки с твердым покрытием и навесом для хранения автотранспорта по тем мотивам, что данный объект не относится к объектам капитального строительства и получение разрешения на его строительство не требовалось. Так, целью капитального строительства является создание объекта недвижимости. Относится ли строящаяся парковка к недвижимому имуществу с точки зрения ч.1 ст. 130 ГК РФ, а также ее технических характеристик, назначения и обстоятельств создания, суд не определил, хотя установление этих юридически значимых обстоятельств имело существенное значение для правильной квалификации спорного объекта.
Ошибочным является и вывод Светловского городского суда по делу по иску К.Н.В. к администрации МО СГО о признании планируемых работ не требующих получение разрешения на строительство. Суть спора заключалась в следующем: К.Н.В. намеревалась произвести перепланировку и переустройство жилого помещения в целях перевода его в нежилое для использования под магазин. Удовлетворяя указанные исковые требования, суд исходил из того, что заявленная перепланировка должна производиться в границах принадлежащего истице помещения и проводимые работы не приведут к снижению несущей способности здания. Между тем, как видно из эскизного проекта, представленного в материалах дела, помимо сноса существующих перегородок в жилом помещении и устройства новых, в процессе переоборудования квартиры запланировано строительство крыльца, а также закладка одного оконного проема. Безотносительно обоснованности сделанного судом вывода: приведет или нет снос существующих перегородок к снижению несущей способности здания, только лишь предполагаемое строительство крыльца, закладка оконного проема, покраска фасада, в соответствии со ст. 51 Гр.К РФ и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» обязывало истицу получить разрешение на проведение соответствующих работ, поскольку их проведение затрагивало внешний архитектурный облик здания. Суд же данные обстоятельства оставил без внимания, исковые требования К.Н.В. удовлетворил, но, учитывая изложенные обстоятельства, вряд ли можно согласиться с правильностью постановленного судом решения.
При нарушении указанной выше процедуры осуществления строительства возведенная постройка в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ квалифицируется как самовольная. Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для легализации самовольного строения. Так, Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемым «Дачная амнистия», введена упрощенная процедура легализации отдельных объектов потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства), возведенных гражданами на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Для регистрации права собственности на указанные объекты достаточно представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания объекта, коим является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства – технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод в эксплуатацию (либо в указанных выше случаях – разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 года. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого помещения либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального строительства. Отсутствие таких документов не является препятствием и для легализации самовольной постройки в судебном порядке. Вместе с тем, следует отметить, что перечень подлежащих установлению фактов при признании права собственности на самовольные постройки различен при судебном и внесудебном (административном) порядке, регламентированном Законом о «дачной амнистии». Так, согласно ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку может быть признано только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Проверка этих обстоятельств не входит в компетенцию регистрирующего органа. Таким образом, если во внесудебном порядке не требуется подтверждения безопасности для 3-их лиц, то в судебном это обязательно, что предполагает обязанность истца по представлению более широкого круга доказательств.
Следует отметить, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суды, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, соблюдения его целевого назначения, а также факта существования на нем соответствующей постройки (тех документов, которые требуются для проведения регистрации в административном порядке) правомерно требуют от истца представления и других доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, например: мнение владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка, выраженное в соответствующих заявлениях. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, суд может потребовать и дополнительные документы. В частности, это потребуется, если, например, возникнет вопрос, не нарушает ли проводимое строительство внешнего облика сложившейся застройки города или иного поселения. Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суд иной раз привлекает к участию в деле специалиста или назначает соответствующую экспертизу. Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что вопросы круга доказательств судами решаются правильно.
Вместе с тем, судьям при поступлении соответствующих исковых заявлений следует иметь в виду, что Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №6/8 от 1.07.1996 г. « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» рекомендовано в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела предлагать истцу представлять соответствующие доказательства на стадии принятии иска и подготовки дела к судебному разбирательству. Думается, что такие рекомендации продолжают быть актуальными и в настоящее время, учитывая ужесточившиеся требования к процессуальным срокам рассмотрения дел.
В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано как непосредственно за лицом, построившим ее, так и за лицом, которое какого-либо отношения к строительству не имело, но является законным владельцем, собственником земельного участка, на котором эта постройка находится, с возмещением расходов лицу, осуществившему строительство.
Как показывает судебная практика Калининградской области с исками о признании права собственности на самовольную постройку, как правило, обращаются лица, осуществившие самовольное строительство соответствующего объекта. В таких случаях, очевидно, суд вправе потребовать от истца представления доказательств, подтверждающих тот факт, что постройка производилась самим застройщиком и за его счет.
В тех случаях, когда строительство велось на чужом земельном участке, но по воле его собственника, и между сторонами существует договор об условиях строительства, спор должен разрешаться в зависимости от его условий. При этом заинтересованные лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения или собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и средства. При недоказанности этого соглашения они могут претендовать только лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Говоря о самовольной постройке, в первую очередь, необходимо установить, что объект является недвижимым имуществом. При этом вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Если же возведенный объект не отвечает критериям, позволяющим отнести его к недвижимости, право собственности на него не может быть признано посредством ст. 222 ГК РФ.
Безусловно, не допускается изменение, в том числе и судом, разрешенного использования земельного участка. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 ЗК РФ.
К.И.М., Ч.С.О., Ф. Г.Р., Д.Е.О. обратились в суд с иском к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на доли жилого дома. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что все истцы стали собственниками (путем совершения сделок купли-продажи) долей одноквартирного, одноэтажного жилого дома общей площадью 69,9 кв.м., земельный участок истцам был предоставлен Мэрией в аренду с целевым использованием - под существующий жилой дом. Указанный жилой дом был снесен и на его месте возведено новое строение - четырехсекционный (четырехподъездный) двухэтажный (с мансардой и подвалами) жилой дом общей площадью 694, 1 кв.м. Помимо того, что истцами не было представлено доказательств отсутствия нарушения произведенным строительством прав других лиц, суд, разрешая возникший спор, правомерно пришел к выводу, что разрешенное использование земельного участка не изменялось, а установленное - под существующей жилой дом не позволяло истцам производить строительство спорного объекта. Поскольку мэрией отказано в предоставлении земельного участка под возведенный истцами объект, в удовлетворении их требований Балтийский районный суд отказал. Судебная коллегия с решением суда согласилась.
В практике рассмотрения дел встречаются споры по искам заинтересованных лиц о признании права собственности на самовольное строение, предъявленные по основаниям приобретательной давности. Следует отметить, что вопросы приобретательной давности в контексте с самовольным строительством судами решаются правильно. Примером может служить дело Светлогорского городского суда по иску В.Т.И. к администрации МО «Город Пионерский» о признании права собственности на садовый дом в связи с истечением срока приобретательной давности. Отказывая в удовлетворении иска В.Т.И., суд правильно указал, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Снос самовольных строений.

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства. Таковой санкцией в силу требований ст. 222 ГК РФ является снос самовольной постройки и применение ее возможно только в судебном порядке.
Согласно требованиям ст. 222 ГК РФ лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее, такая постройка подлежит сносу осуществившим его лицом за свой счет, за исключением случаев, когда в соответствии с ч.3 названной статьи самовольная постройка может быть легализована. Исходя из содержания ст. 222 ГК РФ иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявления такого иска, безусловно, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения. Как показывает обобщение, судами правильно решаются вопросы относительно определения, является ли обратившееся с соответствующим иском лицо надлежащим истцом или нет.
Так, Зеленоградским районным судом правильно принят к производству и разрешен иск арендатора земельного участка - ОАО «Российские железные дороги» к Б. Н.А. и Е. А.В. о сносе самовольно возведенного строения - магазина на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды сроком на 49 лет. Удовлетворяя требование истца о сносе указанного строения, суд установил, что земельный участок, на котором ответчиками было возведено самовольное строение, является федеральной собственностью, предоставлен ОАО в аренду с разрешенным использованием – под объекты железнодорожного транспорта, что подтверждено было представленным истцом договором аренды. При этом, как следовало из материалов дела, под указанный объект земельный участок не выделялся, само самовольное строение находилось в полосе отвода и охранной зоны железной дороги. Суд правильно признал арендатора законным владельцем земельного участка, который вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке.
Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе самовольного строения, суд должен предложить лицу, обращающемуся в суд с такими требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются не только постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, как в приведенном выше случае, государственный акт на землю, т.е. правоустанавливающие документы, но и правоподтверждающие документы, к коим относятся свидетельство о праве собственности, выданное регистрационным органом, выписки из кадастра. Вместе с тем, в отдельных случаях не всегда сразу бывает ясно, в границах ли земельного участка истца находится спорное строение. В этой связи суд вправе будет потребовать от истца представления дополнительных – земелеустроительных документов, материалов топосъемки.
С.Н.В. обратилась в суд с иском о сносе самовольного строения - гаража, возведенного Я.О.И. на земельном участке, предоставленном истице на праве постоянного бессрочного пользования для строительства индивидуального жилого дома. Право истицы на земельный участок было подтверждено государственным актом за землю, выданным Исполкомом городского Совета г. Калининграда от 8 августа 1989 г. Между тем, при выдаче истице госакта границы ее земельного участка были определены ориентировочно. Установить факт нахождения на земельном участке истицы спорных строений возможно было только после проведения работ по межеванию земельного участка истицы, и суд, как видно из материалов дела, обоснованно потребовал от С.Н.В. представления соответствующих документов. После проведения соответствующих работ (топосъемки) однозначно стало ясно, что спорные строения действительно находятся на земельном участке истицы, в связи с чем суд правомерно удовлетворил ее требования.
Как показывает обобщение, требования о сносе самовольного строения, как правило, предъявляет собственник земельного участка, на котором возведена постройка, либо лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования соответствующим земельным участком. Однако, требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления – администрации муниципальных образований – именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 11, 28-30, 32 Земельного Кодекса РФ). В этой связи требования органа местного самоуправления могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и др., и этого достаточно для признания такого лица надлежащим истцом.
Так, Московским районным судом правильно принято к своему производству и удовлетворено исковое заявление администрации Московского района к собственникам квартир многоквартирного жилого дома по ул. Черниговская, 18-20 о сносе возведенного ими ограждения земельного участка придомовой территории указанного жилого дома. В соответствии с Правилами благоустройства города Калининграда (в ред. от 15.02.2006 г.) строительство и установка малых архитектурных форм, в число которых входят и ограды, заборы (п. 2.17 Правил) допускается лишь с разрешения и по проектам, согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии, ГИБДД, владельцами городских инженерных коммуникаций и другими надзорными органами. Установка забора ответчиками произведена в нарушение установленного Правилами благоустройства порядка, в связи с чем исковые требования администрации района были удовлетворены. Аналогичным образом рассмотрено дело по иску администрации Московского района к ответчикам – жильцам жилого дома по ул. Черниговской, 25.
При этом, как показывает обобщение, органы местного самоуправления вступают в процесс на стороне истца не только как контролирующие органы, но и как представители собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами.
Администрация Центрального района обратилась в суд к Б.В.Л. о сносе самовольно установленного гаража и освобождении земельного участка от незаконного использования, ссылаясь, что ответчик установил гараж на муниципальных землях, не относящихся к придомовой территории жилого дома №58-62 по ул. Красной, в котором ответчик проживает. С требованиями о сносе капитального строения, возведенного на муниципальных землях, обратилась в суд администрация Гурьевского района. При этом администрация выступила в процессе в качестве истца как собственник земли. Установив, что ответчикам и в том, и другом случае земельные участки для какого-либо строительства не предоставлялись, судами были постановлены решения, которыми возведенные ответчиками строения признаны самовольными и снесены.
Помимо органов местной власти, иск о сносе самовольных строений может предъявить прокурор. Как показывает практика рассмотрения таких споров, прокурор, как правило, обращается в суд в защиту публичных интересов.
Так, Зеленоградским районным судом были удовлетворены исковые требования прокурора, предъявленные в интересах муниципального образования «Зеленоградский район» и неопределенного круга лиц к ИП Г. о признании незаконным, самовольным строительства подпорной стенки на участке авандюны в прибрежной полосе водоохраной зоны Балтийского моря.
С требованиями в защиту интересов неопределенного круга лиц обращался в суд прокурор Ленинградского района; в своем исковом заявлении публичный интерес к требованию о сносе прокурор мотивировал нахождением спорного самовольного строения на газопроводе низкого давления, проходящего во дворе жилого дома. Признав требования прокурора обоснованными, суд обязал ответчика Г.А.И. снести самовольно возведенный им гараж.
В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 222 ГК РФ судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. Таким образом, надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные интересы которых ведением самовольного строительства нарушаются. Указанные лица также как собственники и владельцы земельных участков, на которых самовольно возведены строения, могут быть субъектами негаторного требования, что следует из требований ст. 304 ГК РФ.
Так, Ленинградским районным судом правильно было принято к своему производству исковое заявление Г-х, которые обратились в суд с требованиями к С.Л.И. о сносе самовольной постройки – пристройки к соседнему жилому дому, ссылаясь на то, что пристройка возведена таким образом, что видимость из окон истцов ограничена, а также нарушены нормы инсоляции квартиры истцов.
Вместе с тем, если в случае возведения самовольного строения на чужом земельном участке истцу достаточно подтвердить факт «захвата» ответчиком земельного участка, то в случае предъявления требований о сносе самовольного строения по мотивам нарушения прав и законных интересов на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В такой ситуации юридическое значение будет иметь факт доказанности нарушений прав истца самим строением, не связанный с процедурой осуществления его строительства (получением соответствующих разрешений, согласований).
Ш.А.Н. обратилась в суд с иском к смежному землепользователю Н.Н.Т. о сносе самовольно возведенного садового домика, ссылаясь, что таким строительством нарушены ее права по пользованию принадлежащим ей садовым участком по его целевому назначению, так как значительная часть участка истицы затеняется спорным строением. Отказывая в удовлетворении таких требований, Ленинградский районный суд указал, что площадь затеняемого участка составляет всего 4% от всей площади земельного участка истицы. Такое незначительное «затенение» не нарушало прав Ш.А.Н. на использование земельного участка по его назначению – для выращивания сельскохозяйственных культур, кроме того, предлагаемый истицей способ защиты своего права в виде сноса строения явно неравнозначен нарушенному праву. Судебная коллегия, проверяя дело в кассационном порядке, оставила решение суда без изменения.
И по приведенному выше делу по иску Г-х к С.Л.И., Ленинградский районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований Г-х, поскольку факт нарушений прав возведенной соседями пристройки к дому истцами доказан не был.
Принимая к своему производству исковые заявления, в которых в качестве основания своих требований истцы указывают на нарушения своих прав и законных интересов, наличие со стороны спорного строения угрозы для их жизни и здоровья, судьям следует иметь в виду, что в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, истец должен указать в своем исковом заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Поскольку положения ст. 132 ГПК РФ обязывают истца прилагать к исковому заявлению документы, подтверждающие обстоятельства, на которых он основывает свои требования, следует обращать внимание на наличие в исковом материале таких документов, коими, в зависимости от указываемых истцами обстоятельств, могут, например, являться: заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При несоблюдении истцом приведенных выше требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, его исковое заявление может быть оставлено без движения в порядке, предусмотренном ст. 136 ГПК РФ.
Вместе с тем, решая указанные вопросы на стадии принятия искового заявления, следует иметь в виду, что не всегда истец имеет объективную возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления (например: заключение технической экспертизы, свидетельствующей, что возведенная ответчиком постройка не соответствует строительным нормам и правилам и создает угрозу для 3-их лиц). Возможности истца по представлению доказательств на стадии подачи искового заявления должны быть правильно оценены судом во избежание необоснованного отказа в принятии искового заявления. Такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу путем назначения в необходимых случаях соответствующей экспертизы или привлечения к делу специалиста, в порядке, предусмотренном ст. ст. 79, 188 ГПК РФ.
Помимо вопроса о надлежащем истце, суду при установлении факта самовольного строительства необходимо определить, кто в данном случае должен отвечать перед истцом в качестве ответчика, поскольку именно на ответчика судом возлагается обязанность по сносу самовольного строения. Кроме того, при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 ЗК РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных нарушений и привести земельный участок в пригодное для пользования состояние за свой счет.
Следует признать, что судами еще допускаются ошибки в определении надлежащего ответчика, что влечет за собой принятие неверного, незаконного решения. Так, Зеленоградский районный суд обязал МУП «Водоканал» демонтировать канализационную трубу, проложенную через земельный участок, принадлежащий на праве собственности Г.И.В. Между тем, из материалов дела следовало, что прокладка канализационной трубы осуществлялась по инициативе Ч.И.Ю. и за его средства, МУП «Водоканал» выполнял прокладку трубы на основании договора подряда, заказчиком по которому выступил Ч.И.Ю. Судебная коллегия, проверяя решение суда в кассационном порядке, признала вывод суда о возложении обязанности по демонтажу канализационной трубы на МУП ошибочным. Нельзя было возлагать обязанность по сносу на подрядчика, поскольку у него отсутствовал какой-либо имущественный интерес в приобретении прав на соответствующий объект. Интерес подрядчика состоял в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу должна была быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого был возведен указанный объект, т.е. на заказчика - Ч.И.Ю, что и было сделано судом 2 инстанции.
В этой связи следует признать правильным разрешение вопроса о надлежащем ответчике Багратионовским районным судом при разрешении спора по иску К.Т.В. к П.Р.А. и И.С.М. о сносе самовольной постройки. Так, истица обратилась в суд с иском о сносе капитального забора, возведенного на ее земельном участке смежным землепользователем П. Р.А. При рассмотрении дела судом было установлено, что фактическим пользователем земельного участком П.Р.А. является ее родственник – И.С.И., который и возвел капитальный забор, огораживающий земельный участок П.Р.А., захватив при этом часть земельного участка истицы, в связи с чем на И.С.И. и была возложена судом обязанность по сносу указанного строения.
По своему содержанию, а также по последствиям удовлетворения, иск о сносе самовольной постройки представляет собой негаторное требование (ст. 304 ГК РФ). На такие требования, исходя из содержания ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. Как показывает обобщение, вопросы о применении срока исковой давности применительно к рассматриваемым проблемам разрешаются правильно. Так, Балтийский городской суд правильно отказал в применении срока исковой давности к требованиям администрации Балтийского городского округа, предъявленным к Р.В.И. о сносе строений: навеса, туалета, забора, возведенных ответчиком на муниципальных землях, не отведенных для этих целей и согласованных под строительство административного здания.
При разрешении споров о сносе самовольных строений следует иметь в виду, что принятием закона о «Дачной амнистии» введена упрощенная процедура легализации самовольных строений, позволяющая произвести такую легализацию в административном порядке, путем обращения в органы УФРС. Вместе с тем, проведение такой регистрации не требует проверки безопасности для 3-их лиц. В этой связи, внесение в Реестр соответствующей записи не отменяет нарушений, допущенных при строительстве. При такой ситуации сам факт такой регистрации не является препятствие для вынесения судом решения о сносе таких строений, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы истца или создает угрозу для его жизни и здоровья.

Запрет строительства.

Предметом негаторного иска могут являться и требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом. Примером такого негаторного требования является спор, разрешенный Октябрьским районным судом между С.Т.В., Б.Н.А. и ООО «А.». Так, истицы обратились в суд с иском к указанному ответчику, а также Мэрии г. Калининграда о признании незаконным проведения строительных работ на территории земельного участка, расположенного по адресу г. Калининград, ул. Огарева, Х. При этом истцы указывали, что являются собственниками квартир, расположенных в жилом доме № У по ул. Огарева. На прилегающем к их дому земельном участке ООО «Альпас» начало строительство административного здания, которое, как утверждали истцы, ухудшит условия проживания в принадлежащих им квартирах, так как в результате строительства под окнами их жилых помещений появятся оживленное разворотное кольцо, автопарковки, гостевые стоянки.
Предметом доказывания таких исковых требований являются обстоятельства, подтверждающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права пользования и распоряжения вещью по ее назначению, при этом бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце. Такими доказательствами могли, например, являться заключения о нарушении норм инсоляции жилых помещений истиц таким образом, что затеняемые жилые помещения становятся не соответствующими санитарным нормам, либо о повышении уровня шума выше допустимого уровня от предполагаемого размещения под окнами квартир истиц автопарковок, стоянок, т. е. все то, что могло бы свидетельствовать об ухудшении условий проживания в квартирах до степени признания их непригодными для постоянного проживания. Суду же таких доказательств представлено не было. При этом сам по себе строящийся объект при отсутствии доказательств препятствий с его стороны для пользования вещью (в данном случае квартирой) по назначению не может рассматриваться как помеха, а потому не может являться предметом негаторного требования.
Вместе с тем, требовать запрета строительства граждане могут, обращаясь в суд с иском о защите прав, свобод и законных интересов, что обусловлено требованиями ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 и 4 ГПК РФ. Однако, в этой ситуации, субъекту, обращающемуся с таким требованием, необходимо обосновать наличие юридического интереса, поскольку правом на обращение в суд обладают только заинтересованные лица. От того, как суд определит этот юридический интерес, зависит и результат рассмотрения дела. Так, в приведенном выше примере, истицы в качестве оснований своих требований помимо приводимых доводов о том, что строящийся объект ухудшит условия проживания, указывали и на то, что строительство ведется с нарушением установленного порядка - без получения разрешения на ведение строительных работ. Действительно, ведение строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство может явиться основанием для запрета ведения таких работ. Однако, не всегда это допустимо по искам граждан в защиту прав и законных интересов. Так, например, юридический интерес С.Т.В. и Б.Н.А. заключался не в понуждении ответчика легализовать строительные работы, а в нежелании вообще видеть строящийся объект рядом со своим жилым домом. В этой связи, очевидно, что у истцов юридический интерес относительно оснований их исковых требований отсутствовал, в связи с чем их исковые требования не подлежали удовлетворению. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации юридический интерес мог присутствовать, если бы, например, истцами были бы заявлены требования о запрете строительства по тем основаниям, что проводимые строительные работы могут привести к разрушению существующего жилого дома.
Согласно ст. 131 ГПК РФ истец обязан в исковом заявлении указать, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод и законных интересов. От этого обоснования зависит и определение судом наличия или отсутствия в требованиях истца правовой заинтересованности, что необходимо при решении вопроса о принятия либо отказа в принятии искового заявления. Не всегда этот юридический интерес можно определить на стадии принятии искового заявления, поэтому вопрос о том, нарушены ли права, свободы и законные интересы истца подлежат исследованию судом при рассмотрении дела по существу, в процессе которого гражданин должен доказать имеют ли место данные нарушения. Вместе с тем, когда отсутствие такого интереса очевидно, данное обстоятельство может быть расценено как основание для отказа в приеме искового заявления по правилам п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ.
Инициатором возбуждения гражданского дела о запрете строительства может являться и прокурор, полномочия которого на обращение в суд в защиту прав, свобод и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц производны от компетенции данного должностного лица, закрепленной в законе, заключающейся в надзоре за исполнением действующих на территории субъекта нормативных актов. Как показывают представленные на обобщение гражданские дела, основанием для обращения прокурора с такими исками являются выявленные факты осуществления строительства при отсутствии разрешений на строительство, без утверждения проектной документации и т.д.
Так, прокурор Московского района г. Калининграда обратился в суд в защиту интересов РФ и неопределенного круга лиц с иском к ЗАО «Калининградский судоремонтный завод» о запрещении строительства административно-бытового корпуса» указав, что такое строительство осуществляется без разрешения на строительство. Кроме того, строительство ведется в водоохраной зоне реки Преголя без проведения природоохранных мероприятий - проведения берегоукрепительных мероприятий. Суд указанные исковые требования удовлетворил, указав, что осуществление строительства в нарушение установленного регламента и основных принципов градостроительной деятельности, базирующихся на требованиях технической и экологической безопасности, создает угрозу причинения вреда неопределенному кругу лиц.
Необходимо отметить, что запрет строительства в целях пресечения угрозы причинения вреда представляет один из способов защиты гражданских прав. Вынося такие решения, суды правомерно руководствуются ст. 12 ГК РФ. Однако, на пресечение указанных нарушений направлены не только положения ст. 12 ГК РФ, но и ст. 1065 ГК РФ, на которые судьи в своих решениях почему-то не ссылаются. Между тем, ч.1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда может явиться основанием для запрещения деятельности, создающей такую опасность, что вполне относится и к случаям строительства в отсутствии соответствующего разрешения.

Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект.

Следует отметить, что значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании реконструкции незаконной и признании права собственности на реконструированный объект. Статья 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Не урегулированы они и положениями Жилищного Кодекса РФ. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконения переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Вместе с тем, исходя из содержания приведенной нормы следует, что сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничены только лишь пределами (границами) конкретного жилого помещения. На практике же, как правило, возникает вопрос о возможности легализации объекта возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, находящихся за пределами жилого помещения (квартиры) в целях «присоединения» их к существующему жилому помещению. При этом следует иметь в виду, что целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов с иным назначением как путем изменения архитектурного облика здания: надстройки, пристройки, так и за счет освоения площадей внутри каркаса здания без изменения его внешнего облика. При такой ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном п.4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что ни одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление «самовольно реконструированного объекта» и «самовольной постройки» обусловлено, кроме того и тем, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).
Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что такие вопросы, как правило, возникают при разрешении споров, заявленных об узаконивании созданных новых помещений (объектов), созданных в процессе реконструкции: пристройки, надстройки, путем освоения общих помещений жилого дома - чердаков, подвалов, иных вспомогательных помещений. В этой связи правильной будет легализация такой реконструкции путем признания права собственности на измененный объект или объект с иным назначением через применение ч.3 ст. 222 ГК РФ. Как, например, поступил Ленинградский районный суд, при разрешении исковых требований М.Д.В. к Мэрии о признании права собственности на реконструированный объект. При рассмотрении дела суд установил, что реконструкция дома была осуществлена путем строительства пристройки к существующему объекту права собственности – жилому дому, в связи с чем правильно пришел к выводу, что вопрос об узаконивании самовольной реконструкции должен разрешаться по правилам ст. 222 ГК РФ.
В такой ситуации следует признать ошибочной избранную судом правовую позицию при разрешении спора между А-м и ОМИС Балтийского флота (Зеленоградский районный суд). Так, суд удовлетворил исковые требования А-на и сохранил жилое помещение в перепланированном состоянии по правилам ст. 29 ЖК РФ. Между тем, из материалов дела видно, что «перепланировка жилого помещения» - мансардной квартиры - была произведена истцом за счет надстройки еще одного этажа. Данное обстоятельство, безусловно, свидетельствовало о том, что была произведена реконструкция жилого дома, созданы новые объекты, право на которые могло быть легализовано только путем признания права собственности на них, соответственно, в данной ситуации подлежал применению порядок такой легализации, предусмотренный ст. 222 ГК РФ. Такая же ошибка допущена этим же судом по делу по иску Р.С.П.: суд сохранил квартиру в перепланированном состоянии, хотя из материалов дела ясно следовало, что в результате проведенной реконструкции к квартире истца были «присоединены» общие помещения жилого дома – лестничная площадка. Светловский городской суд, удовлетворяя исковые требования П.О.В., сохраняя жилое помещение в перепланированном состоянии, не учел, что жилое помещение истца изменилось не за счет перепланировки самой квартиры, а за счет реконструкции - пристройки к жилому дому.
При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В этой связи порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. Так, суд должен располагать актами строительных экспертиз, показывающих, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для третьих лиц, заключениями органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе обратиться к помощи специалиста или назначить соответствующую экспертизу.
Так, Московский районный суд удовлетворил требования Г.М.В. и возложил на Г.Л.В. обязанность привести в прежнее состояние помещение, расположенное в эркере первого этажа, путем демонтажа входной двери, восстановления части стены, оконного проема с установкой ранее существовавшего окна. Вынося такое решение, суд сослался на акт экспертизы, выполненный ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки», согласно которому выполненные ответчицей работы по реконструкции оказывают отрицательное влияние на несущую способность стены дома. Судом при рассмотрении дела был привлечен специалист - эксперт строительно-технической экспертизы ГУ КЛСЭ МЮРФ, который подтвердил наличие отрицательных последствий после проведения ответчицей указанных работ, которые могут привести к разрушению стены жилого дома.
Вместе с тем, следует иметь в виду, что зачастую такие споры возникают в отношении реконструированного объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 247 ГК РФ. Отсутствие такого согласия может повлечь для истца негативные последствия - в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.
Так, Ленинградский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований Е.М.Н. о признании права собственности на реконструированную квартиру, установив, что реконструкция квартиры была произведена за счет освоения части чердачного пространства под дополнительную площадь и присоединения этих помещений к квартире истицы без получения согласия собственников других квартир, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой реконструкцией были нарушены.
Рассматривая споры как о признании права собственности на реконструированный объект, так и о признании реконструкции самовольной, суды должны правильно определять субъектный состав сторон спорных правоотношений. В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что соответственно влечет применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, судьи должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковых требований к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.
Обобщение показывает, что с исками о признании реконструкции (пристройки, надстройки, переустройства чердачных, подвальных помещений и.т.д.) самовольной (незаконной), как правило, обращаются лица, являющиеся сособственниками реконструируемого объекта. При этом в качестве одного из оснований своих требований истцы ссылаются на нарушение порядка получения согласия на проведение реконструкции либо на неполучение от них согласия на проведение соответствующих работ.
Однако отсутствие такого согласия не всегда может быть расценено как безусловное основание для удовлетворения требований о сносе самовольно реконструированного объекта. Так, например, Д.Е.Н. обратилась в суд с иском к П.Г.В. о сносе пристройки к жилому дому (дело Центрального районного суда). Свои требования истица мотивировала тем, что на строительство пристройки она, как сособственник дома, согласия не давала; кроме того, как утверждала истица, пристройка возведена с нарушением строительных и санитарных норм и правил. В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что строительство ответчицей было произведено в нарушение установленного порядка, без получения разрешения на строительство. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела П.Г.В. были представлены суду положительные заключения контролирующих органов о соответствии пристройки техническим требованиям и требованиям безопасности. Что же касается согласия Д.Е.Н.на проведение реконструкции, то действительно такого согласия получено не было. Однако, как было установлено судом, получение такого согласия было невозможно по объективным причинам. К моменту начала строительных работ П.Г.В. были получены согласия на проведение реконструкции от сособственников дома, отец же Д.Е.Н., также являвшийся таким же сособственником, к этому времени умер, истица же стала собственником доли дома по истечении 2 лет после окончания строительства. Учитывая заслуживающие внимание обстоятельства, препятствующие получению согласия Д.Е.Н. на проведение работ по реконструкции, суд отказал в удовлетворении ее требований о сносе указанной пристройки; судебная коллегия с решением суда согласилась.
Вместе с тем, при другой ситуации, суд признал нарушенными права истицы производством реконструкции без ее согласия, в связи с чем удовлетворил ее требования о приведении помещения в прежнее состояние, существовавшее до реконструкции.
Так, Б.Л.Н. обратилась в суд с иском В.Л.П. о приведении чердачного помещения в первоначальное состояние, ссылаясь, что ответчица самовольно, без ее согласия, заняла нежилое мансардное помещение, относящееся к общему имуществу жилого дома, реконструировав его под дополнительную площадь своей квартиры; кроме того, реконструкция проведена без получения соответствующих разрешений, согласований, проверки технической возможности выполнения таких работ на предмет безопасности для основных конструкций жилого дома. Решением Гурьевского районного суда исковые требований Б.Л.Н. были удовлетворены. Судом второй инстанции решение суда оставлено без изменения.
Ленинградским районным судом были удовлетворены исковые требования З.К.А. о признании незаконной реконструкции, произведенной Е.М.П. за счет предчердачного помещения. Удовлетворяя требования З. К.А., суд сослался на отсутствие согласия с ее стороны на проведение реконструкции общих помещений жилого дома, а также на не получение от администрации района разрешения на проведение таких работ.
Признаками самовольной реконструкции является не только отсутствие согласия сособственника на ее проведение, но и отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, и разрешения на строительство (п. ст. 51 Гр.К РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
При этом суд может применить санкцию как в виде сноса, если самовольная реконструкция выразилась в надстройке или пристройке, как, например, это сделал Зеленоградский районный суд, обязав ООО «В.С.Л.» снести самовольную надстройку над зданием магазина-ресторана «Монополь» (дело по иску прокурора в защиту интересов МО «Зеленоградский район» и неопределенного круга лиц к ООО «В.С.Д.»), так в виде возложения обязанности по восстановлению реконструированного объекта, приведению его в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, как это было сделано Московским районным судом - на ответчиков К-х суд своим решением возложил обязанность привести помещения жилого дома в первоначальное состояние путем демонтажа перекрытия и кровли пристройки и демонтажа подключения дровяной печи в вентиляционному каналу кухни квартиры истца (дело по иску Л.М.В. к К-вым о приведении жилого дома в прежнее состояние). Возложение такой обязанности обусловлено прежде всего требованиями ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.


Сохранение жилого помещения в перепланированном,
переустроенном состоянии.

Из представленных на обобщение гражданских дел более 50% их них составляют гражданские по спорам о сохранении жилого помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии. Такое большое количество объясняется массовым самовольным переустройством, перепланировкой и реконструкцией отдельных квартир и жилых домов собственниками и нанимателями этих жилых помещений в целях улучшения своих жилищных условий. Как правило, произведенные истцами работы связаны с созданием совмещенных помещений из отдельных комнат и наоборот, создания из двух жилых помещений одного, увеличение площади отдельных помещений за счет демонтажа ненесущих стен и т.п. В отличие от ранее действовавшего Жилищного Кодекса РСФСР новый ЖК РФ определяет понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Исходя из содержания ст. 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка представляет собой комплекс работ, результат которых влечет необходимость внесение изменений в технический паспорт жилого помещения, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ). В случае отсутствия такого согласования, а также в случае нарушения проекта, представлявшегося на согласование, перепланировка, переустройство признаются самовольными. Последствием такой самовольности может являться применение санкции, предусмотренной ч.ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК РФ в виде возложения обязанности на лицо, самовольно переустроившее, перепланировавшее жилое помещение привести его в прежнее состояние; и, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то по решению суда оно может быть выставлено на торги (если находится в собственности); либо по решению суда может быть расторгнут договор найма (если в отношении жилого помещения действует договор социального найма).
Вместе с тем, несмотря на такую жесткость по отношению к лицам, не затруднившим себя разработкой необходимого проекта, получением необходимых согласований для его реализации, законодатель все-таки предусмотрел возможность легализации такой самовольной перепланировки, переустройства. В большей части это связано с понимаем того, что решение таких вопросов в административном порядке слишком дорого; разработка проекта, получение согласований для заинтересованного лица иной раз значительно дороже, чем стоимость работ по переустройству или перепланировке. Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Как показывает обобщение, обращающиеся с такими исками лица и не пытались решить такие вопросы в административном порядке, хотя особых возражений проведенная перепланировка, переустройство жилых помещений у органов местного самоуправления, как правило, не вызывает. Об этом свидетельствует анализ представленных на обобщение дел. Так, из 209 дел в 72 случаях органы местного самоуправления не возражали против удовлетворения требований, а по 22 делам признали иски.
Разрешая такие споры, следует иметь в виду, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает возможность сохранения в перепланированном, переустроенном состоянии жилого помещения, т.е. объекта жилищных отношений. Таким образом, в порядке, предусмотренном ч.4 ст. 29 ЖК РФ, может быть легализована перепланировка и/или переустройство в пределах и границах соответствующего жилого помещения. Анализ вопросов, возникающих в случаях реконструкции, освоения площадей, находящихся за пределами объекта жилищных отношений, приведен в разделе «Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект».
Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются.
И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы.
Так, удовлетворяя требования Т.В.А., предъявленные к администрации Балтийского городского округа, МУ «Служба заказчика БГО», Балтийский городской суд исходил из того, что в деле имеется положительное заключение областного государственного унитарного предприятия «Институт «Калининградгражданпроект», акт обследования квартиры истицы комиссией в составе представителей МУ «Служба заказчика», заключение и.о. директора данного МУ.
Судом установлено, что перепланировка квартиры истицы заключалась в том, что за счет демонтажа ненесущих ограждающих перегородок и деревянных конструкций встроенного шкафа, и установления новой перегородки, образован совмещенный санузел, а также в результате демонтажа деревянных конструкций встроенных шкафов и дверного блока между коридором и жилой комнатой площадью 11 кв.м., и установлением новой ненесущей перегородки с дверным проемом, образованы две комнаты площадью 10 кв.м. и 7,9 кв.м. Учитывая, что согласно названным документам перепланировка квартиры истицы выполнена технически грамотно, с соблюдением всех необходимых требований и технологий, конструктивным и объемно-планировочным параметрам не противоречит, суд удовлетворил заявленные требования.
Вместе с тем, осуществленная истцом перепланировка (переустройство) в целях повышения благоустройства своего жилого помещения и соблюдение технических требований при производстве соответствующих работ не во всех случаях может быть легализована. Основной критерий такой возможности заложен в 4 ст. 29 ЖК РФ и заключается в отсутствии нарушений прав и законных интересов не только проживающих в данном жилом помещении, но других лиц. При такой ситуации, если при рассмотрении дела суд установит, что в результате перепланировки (переустройства) ущемляются права соседей, такая перепланировка не может быть узаконена. Так, например, Балтийский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований И.А.Т. о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном состоянии. Как следует из материалов дела, квартира истицы не была оборудована ванной. Для улучшения условий проживания в квартире, истица перенесла перегородку между комнатой и туалетом, и в образовавшемся помещении обустроила совмещенный санузел, в котором установила ванну. Между тем, выполненная истицей перепланировка и переустройство не соответствовали требованиям СанПин и СНиП по причине расположения вновь устроенного истицей санузла над частью комнаты нижерасположенной квартиры, что правомерно расценено судом как обстоятельство, ухудшающее условия проживания лиц, проживающих в соседней (нижерасположенной) квартире.
В этой связи, в зависимости от того, в чем заключается произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения, к участию в деле должны привлекаться не только члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения, но также и соседи по квартире, дому. Процессуальное положение этих лиц (ответчики, 3-лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию.
Решение об отказе в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии может явиться в соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ основанием для принятия органом, осуществляющим согласование, решения, обязывающего собственника или нанимателя такого жилого помещения привести его в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование выполнено не будет, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.


Заключительные положения.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, являются основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии является основанием для внесения изменений в техническую документацию квартиры, а в случаях, когда жилое помещение находится в собственности, измененные сведения об объекте подлежат внесению и в Единый государственный реестр прав. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: о правообладателе, адрес (местонахождение) объекта, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности – доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Следует отметить, что в ряде случаев таким требованиям резолютивная часть решения не соответствует. Вряд ли можно согласиться с правильностью изложения Зеленоградским районным судом резолютивной части решения, вынесенного по спору между А-ным и ОМИС Балтийского флота: «Сохранить жилое помещение квартиры №Х дома №Х по ул. Дивной в п. Филино Калининградской области в перепланированном состоянии». Безусловно, такое решение потребует дополнительного разъяснения, поскольку его содержание не позволяет идентифицировать, в чем заключаются изменения объекта, произошедшие после произведенной в нем перепланировки, не говоря уже о том, что называемая судом «перепланировка» представляет собой увеличение площади квартиры за счет надстройки еще одного этажа.
В этой связи судебная коллегия считает необходимым привести примерные тексты изложения резолютивной части решения по категории дел, которые рассматриваются в данном обобщении.

По делам о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии :
«Сохранить квартиру № по ул. ……, д. № в г. Калининграде в перепланированном виде. Считать общую площадь квартиры …., в том числе жилую ….; площадь ванной -…, туалета …., коридора ….. Внести данные изменения в техническую документацию квартиры № дома № по ул. ….. г. Калининграда.

По делам о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии:
« Сохранить произведенные переустройства в квартире № … по ул. …….. дома № в г. Калининграде в виде переноса унитаза, демонтажа в санузле ванны и установки душевой кабины и умывальника; демонтажа отопительной батарее в кухне; переноса водонагревательной колонки их ванной в кухню».

По делам о признании права собственности на самовольное строение:
« Признать за Ф.И.О. право собственности на жилой дом, представляющий собой двухэтажное строение с мансардой, общей площадью ……., жилой ……., расположенное на земельном участке мерою…… с кадастровым номером, расположенном по адресу:….

По делам о признании права собственности на реконструированный объект:
«Признать за Ф.И.О. право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права - квартиру №… дома №… по ул. ………….. г. Калининграда ( или «признать право собственности на реконструированную квартиру, созданную в процессе освоения чердачного пространства, строительства пристройки и т.д.), включить в состав квартиры созданные в процессе освоения чердачного пространства ( строительства пристройки ) 2 жилые комнаты, площадью … и …. ( описание этих объектов по техническому паспорту БТИ ). Считать квартиру …. дома …. по ул. …….. г. Калининграда 2-уровневой, состоящей из …. комнат, общей площадью……, жилой ……. .

Сохранить возведенную Ивановой двухэтажную пристройку к жилому дому № … по ул. ………, состоящую из ……….. Включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе строительства пристройки помещения:…, внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать дом № ….. общей площадью … жилой …. Изменить размер долей Ивановой, Петровой, Сидоровой в общей долевой собственности на жилой дом № .. по ул. ….. в г.Калининграде. Признать за Ивановой право собственности на 3/5 доли указанного жилого дома, за Петровой 1/5 доли, за Сидоровой 1/5 доли.


Судебная коллегия по гражданским
делам Калининградского областного суда