Раздел земельных участков, выдел земельной доли в связи с внесенными изменениями в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Земельный кодекс РФ. На примере города в Чувашcкой Республики

Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ внёс ряд изменений в законодательство, регулирующее процесс оформления прав на земельный участок. Введены понятие земельного участка, порядок образования, раздела, выдела и перераспределения земельных участков.

В практике выдел долей из земельного участка менее распространен, чем раздел земельного участка, однако при возникновении споров о разделе имущества супругов, наследственных отношений вопрос выдела или раздела земельных участков возникает. Также участки нередко делятся между родителями и детьми.

Рассмотрим процесс оформления прав собственности при выделе или разделе земельных участков в различных ситуациях.
1. Раздел или выдел доли земельного участка, находящегося в общей совместной собственности супругов в период брака.

Согласно п.1, 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен в период брака. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

Возможна ситуация, когда в общей совместной собственности супругов находится земельный участок с жилым домом. В данной ситуации супруги намерены выделить свои доли, как в жилом доме, так и на земельном участке, предназначенном для его обслуживания. Это допускается законодательством в соответствии со статьей 254 Гражданского кодекса РФ.

На первоначальном этапе необходимо составить соглашение о разделе общего имущества или заявление одного из супругов о выделе из него доли. Оно должно содержать договоренность супругов о размере долей. Но если в отношении жилого дома это обычно не составляет особой проблемы, то в отношении земельного участка следует учитывать новое положение Земельного кодекса – статью 11.9, которая оговаривает условия, при которых участки не могут делиться. Например, не допускается образование земельных участков, если их образование приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Также образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости.

Предположим супруги, находящиеся в браке планируют разделить свой земельный участок, рассчитывая в дальнейшем продать вторую часть для индивидуального жилищного строительства или подарить своим детям для тех же целей. Таким образом, при составлении соглашения о разделе или заявления о выделе доли из земельного участка необходимо учитывать возможность эксплуатации имеющегося на земельном участке жилого дома и возможность размещения в будущем на выделенном земельном участке объекта недвижимости.

Решением Собрания депутатов Козловского района Чувашской Республики от 26 марта 2004 года № 191/5 «О предоставлении предельных норм земельных участков гражданам на территории Козловского района» установлено, что минимальные размеры земельных участков, предоставленных гражданину в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для ведения личного подсобного хозяйства - 0,15 га, для индивидуального жилищного строительства - 0,03 га. А максимальные размеры земельных участков - для ведения личного подсобного хозяйства - 1,0 га,- для индивидуального жилищного строительства - 0,15 га.

Перечисленные предельные размеры земельных участков принимаются также и для эксплуатации ранее построенных соответствующих объектов, как в рассматриваемом случае.

В случае предоставления земельного участка для строительства или эксплуатации индивидуального жилого дома, при соответствующей градостроительной ситуации размера, не соответствующего установленному размеру, требуется согласование надзорных органов и администрации района.

Также при составлении соглашения о разделе земельного участка стоит учесть требования статьи 11.4 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ: «При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками». Таким образом, в соглашении о разделе должен конкретно оговариваться тот факт, что земельные участки, полученные в результате раздела, являются личной собственностью того и другого супруга. Введение этого условия в соглашение о разделе зависит от дальнейших намерений сторон в отношении образованных земельных участков. Если цель - в дальнейшем продать или подарить один из участков, то можно оставить и общую совместную собственность, тогда продавцами или дарителями будут выступать оба супруга. Если цель - сдать один из участков в аренду, то целесообразнее будет оговорить в соглашении о разделе право личной собственности, чтобы арендодателем выступал один из супругов, и таким образом упростить будущие отношения с арендатором второго участка.

При составлении заявления о выделе земельного участка в соответствии со статьей 11.5 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Таким образом, никаких дополнительных оговорок в этом заявлении делать не стоит, так как право личной собственности возникает в силу закона.
2. Раздел или выдел доли земельного участка, находящегося в общей совместной собственности супругов после расторжения брака (в момент расторжения брака).

Согласно п.1, 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен после его расторжения по требованию любого из супругов.

Зачастую вопрос о разделе в случае расторжения брака возникает в момент его расторжения или после расторжения брака, когда не достигнуто согласие супругов о размере долей. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

В такой ситуации на первоначальном этапе необходимо составить исковое заявление о разделе имущества. При его составлении должны быть учтены требования статьи 256 Гражданского кодекса и статьи 38 Семейного кодекса РФ, то есть правила определения долей супругов в общем имуществе.

Далее последует судебный процесс по рассмотрению искового заявления и принятие решения суда. Решая вопрос о разделе земельного участка, суд учитывает рассмотренные нами требования статьи 11.9 Земельного кодекса.

Возможна ситуация, когда судом будет принято решение о разделе земельного участка, а не о денежной компенсации (в зависимости от требований сторон). В этом случае начинается второй этап раздела земельного участка, о котором чуть позже.
3. Раздел или выдел доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Здесь также как в предыдущих случаях потребуется либо соглашение о разделе общего имущества или заявление о выделе из него доли либо исковое заявление о разделе имущества или выделе из него доли. Однако здесь следует учесть то обстоятельство, что если выдел доли в натуре не допускается законом (рассмотренные выше минимальные размеры земельных участков) или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Раздел земельного участка, находящегося в собственности одного лица.

Собственник имеет право распоряжения таким земельным участком. Предположим, он решил разделить данный земельный участок на два и более, оставив впоследствии в своей собственности один участок, а другие - продать.

Переходим ко второму этапу раздела земельного участка. Он заключается в обращении в ООО «ХХХ» г. ХХХ, занимающееся межеванием объектов землеустройства, с целью проведения размежевания земельного участка. Необходимо подать заявку в ООО «ХХХ», заключить договор с ним и проконтролировать выполнение проектных работ по размежеванию.

По результатам размежевания составляются планы земельных участков и акты согласования границ новых земельных участков. Заказчик подписывает эти акты и далее обращается в органы местного самоуправления для утверждения проекта границ данных земельных участков. Распоряжение об утверждении проекта границ подписывается в районной администрации.

Третий этап раздела земельного участка заключается в постановке возникших в результате раздела земельных участков на кадастровый учёт в Козловском филиале ФГУ «Земельная кадастровая палата», который находится по ул. Калинина, 6 г. Козловка ЧР. Результатом этого этапа является изготовление кадастровых паспортов на земельные участки. Срок изготовления кадастровых паспортов – 20 рабочих дней. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Четвертый этап - заключительный - регистрация права собственности на образованные земельные участки в Козловском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Чувашской Республике. Законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ дополнен Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22.2 Закона о государственной регистрации теперь определяет особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица с оплатой государственной пошлины.

Для регистрации потребуется:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

2) кадастровые паспорта образуемых земельных участков;

3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Земельным кодексом предусмотрено предоставление согласия на раздел или выдел земельного участка от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе образуются новые земельные участки (это следует из расширительного толкования п. 6 статьи 11.2 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22 июля 2008 года №141-ФЗ. Таким образом, если при покупке земельного участка Вы заключали договор ипотеки (залога недвижимости) Вам обязательно потребуется получить согласие банка на раздел земельного участка. Если собственником участка является какое-либо лицо, а Вы лишь пользуетесь этим участком или арендуете его, то собственник должен предварительно получить Ваше согласие на раздел и предоставить его при регистрации права собственности на новые участки.

Основанием для государственной регистрации прав на земельные участки, образованные при разделе или выделе, является составленное на первоначальном этапе соглашение о разделе земельного участка или заявление о выделе доли из него.

Если мы пошли по пути судебного определения размеров долей или раздела имущества, то основанием является это судебное решение, вступившее в законную силу.

Если раздел или выдел доли был проведен с целью последующей продажи, то одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки (то есть, подан договор купли- продажи). В этом случае один из земельных участков, полученный в результате раздела или выдела, продаваемый Вами, будет сразу зарегистрирован на нового собственника.