Судом признан недействительным договор о долевом участии в строительстве

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО НПК «Унистрой», апелляционной жалобе представителя Г., Х., З., И., И., К. – Ш. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл, которым признан недействительным договор о долевом участии в строительстве, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью научно-производственная компания «Унистрой» и муниципальным предприятием «Лифтовое хозяйство» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» 12 ноября 2009 года.

Признан недействительным договор № 2009 о долевом участии в строительстве, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью научно-производственная компания «Унистрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Нико-Эко» 20 января 2010 года.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Г. и др. обратились в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с иском к муниципальному предприятию «Лифтовое хозяйство» муниципального образования «Город Йошкар-Ола», обществу с ограниченной ответственностью НПК «Унистрой», обществу с ограниченной ответственностью торгово-промышленная компания «Ника-Эко» о признании недействительными договора о долевом участии в строительстве от 12 ноября 2009 года, заключенного между ООО НПК «Унистрой» и МП «Лифтовое хозяйство», договора о долевом участии в строительстве № 2009 от 20 января 2010 года, заключенного между ООО НПК «Унистрой» и ООО ТПК «Ника-Эко», истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование требований истцы указали, что являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме. На основании договоров о долевом участии в строительстве часть технических подвалов, расположенных в цокольном (подвальном) этаже жилого дома, передана застройщиком ООО НПК «Унистрой» в собственность ответчиков МП «Лифтовое хозяйство МО «Город Йошкар-Ола» и ООО ТПК «Ника-Эко». По мнению истцов, занимаемые этими ответчиками подвальные помещения являются техническими и не могут быть отчуждены каким-либо лицам по сделке.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО НПК «Унистрой» просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд не определил всех лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты решением суда, и не привлек к участию в деле всех собственников помещений в данном доме.

В апелляционной жалобе представитель истцов Ш. просит отменить решение суда, принять новое об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильность выводов суда, послуживших основанием к отказу в удовлетворении требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 10 июля 2008 года выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства 360-квартирного жилого дома со встроенными помещениями блока обслуживания населения поз. 4 в микрорайоне № 6 (I очередь строительства, II этап, 9-этажная блок-секция в осях 6-8). Согласно данным технического учета по паспорту БТИ помещения I, II, III, VII, расположенные в цокольном этаже блок-секции в осях 6-8 жилого дома, обозначены как «помещения общего пользования».

Согласно положительному заключению государственной экспертизы, выданному Государственным учреждением Республики Марий Эл «Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (том 1 л.д. 177-141), в цокольном этаже с самостоятельным входом через тамбур предусматривается разместить диспетчерскую по обслуживанию лифтов 12,88 кв.м с санузлом (3,10 кв.м), технические помещения для жилого дома – тепловой узел (36,31 кв.м.), водомерный узел (17,3 кв.м), семь технических подполий общей площадью 170,42 кв.м. В данном заключении офисные и служебные помещения запроектированы отдельно от вышеуказанных технических помещений.

12 ноября 2009 года между ООО НПК «Унистрой» и МП «Лифтовое хозяйство МО «Город Йошкар-Ола» заключен договор о долевом участии в строительстве, согласно которому ООО НПК «Унистрой» принимает дольщика в долевое с ним участие в строительстве указанного жилого дома с правом получения в нем дольщиком в хозяйственное ведение по окончании строительства дома трех нежилых помещений, общей площадью 19,9 кв.м, расположенных в цокольном этаже блок-секции 6-8 по указанному адресу. Согласно плану цокольного этажа технического паспорта Йошкар-Олинского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Марий Эл данные помещения цокольного этажа имеют номера I, II, III.

Согласно договору № 2009 о долевом участии в строительстве от 20 января 2010 года, заключенному между ООО НПК «Унистрой» и ООО ТПК «Ника-Эко», ООО НПК «Унистрой» принимает дольщика в долевое с ним участие в строительстве указанного жилого дома с правом получения в нем дольщиком в собственность по окончании строительства дома нежилого помещения (согласно техническому паспорту Йошкар-Олинского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Марий Эл под номером VII), общей площадью 9,6 кв.м, расположенного в цокольном этаже блок-секции 6-8 по указанному адресу.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе экспертное заключение № 356-11 (том 2 л.д. 67-89), суд установил, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья, которые не могли быть отчуждены по договорам о долевом участии в строительстве, и пришел к правомерному выводу о том, что сделка по отчуждению части общей долевой собственности противоречит положениям статьи 290 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной.

При этом согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, с момента признания ее таковой прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.

Таким образом, судебная коллегия полагает обоснованным признание судом первой инстанции недействительными договора о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО НПК «Унистрой» и МП «Лифтовое хозяйство» МО «Город Йошкар-Ола» 12 ноября 2009 года, и договора №2009 о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО НПК «Унистрой» и ООО ТПК «Нико-Эко» 20 января 2010 года.

Также суд первой инстанции, разрешая требования истцов об истребовании имущества из чужого незаконного владения, пришел к выводу об отказе в их удовлетворении в связи с тем, что право собственности ответчиков на спорные помещения не зарегистрировано, в материалах дела отсутствуют доказательства, что спорные помещения переданы ответчикам.

В апелляционной жалобе представитель истцов ставит под сомнение данный вывод суда, указывая, что согласно материалам дела, что не оспаривалось участниками процесса, помещения находятся в фактическом владении ответчиков.

Судебная коллегия, изучив данные доводы, приходит к следующему.

Исходя из статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска.

При этом незаконное владение – это обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию. С помощью виндикационного иска может быть защищено только индивидуально-определенное имущество, причем находящееся у незаконного владельца в натуре. При этом тот факт, что за последним не зарегистрировано право собственности, не имеет значения. Владение в данном случае по смыслу статьи 209 ГК РФ может означать фактическое обладание вещью.

Согласно экспертному заключению, доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснениям представителя истцов, представителей ответчиков, представителя третьего лица ТСЖ «Гомзовское» спорные помещения находятся во владении истцов. Доказательств обратного в материалах дела не содержится. Лицами, участвующими в деле, данные обстоятельства не оспаривались.

Таким образом, является ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств передачи помещений ответчикам, следует считать установленным тот факт, что спорное имущество на момент рассмотрения дела находилось во владении ответчиков (МП «Лифтовое хозяйство» МО «Город Йошкар-Ола» – помещения I, II, III, ООО ТПК «Ника-Эко» – помещение VII).

Вместе с тем, предъявляя в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, истцы, являясь собственниками жилых помещений в вышеуказанном доме, не приняли во внимание, что данные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности не только им, а всем собственникам квартир в многоквартирном доме (статья 290 ГК РФ). Удовлетворение требований в том виде, в котором они были заявлены, приведет к нарушению прав остальных собственников квартир. Доказательств того, что истцы уполномочены действовать в интересах собственников помещений в доме, в материалах дела не имеется, следовательно, в удовлетворении иска в данной части должно быть отказано.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что истцы избрали неправильный способ защиты своих прав.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО НПК «Унистрой», о том, что принятое по делу решение нарушает права и законные интересы других собственников помещений в здании, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку принятое решение о недействительности договоров, заключенных между ответчиками, не затрагивает права и интересы иных собственников помещений, в остальной же части исковых требований судом отказано. Кроме того, заявления и жалобы данных лиц о нарушении их прав и законных интересов не поступали. Данные доводы направлены на защиту прав иных лиц, а не ООО НПК «Унистрой», вместе с тем соответствующие полномочия у общества отсутствуют.

С учетом изложенного решение постановлено судом без нарушения норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным. Жалоба удовлетворению не подлежит.