Иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признания права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением

Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

12 мая 2008 года                                                                город Ульяновск

 

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

Председательствующего судьи                         О.В. Миллер

С участием адвоката                                          О.В. Лебедевой

при секретаре                                                     К.И. Крайновой

 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску      М. к М. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признания права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением,

 

 

         У С Т А Н О В И Л:

         М. обратилась в суд с иском к  М. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признания права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, обосновывая свои требования следующим.

 

         Между сторонами 27 апреля 2007 года был заключен договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры № * дома 30 по  улице Ленинградской города Ульяновска, которая принадлежала М. на праве собственности. В договоре была  установлена цена квартиры – 1 250 000 рублей. В соответствии с условиями договора ответчик проинформировал истицу, что он приобретает квартиру за счет собственных денежных средств, а также кредитный средств, предоставляемых КБ ЗАО «Европейский Трастовый Банк» согласно кредитному договору. Для чего М. был предоставлен кредит в размере 1 125 000 рублей.  Оплата по Договору купли-продажи (п.3.1.2.) предусматривается в два этапа. При этом аванс в размере 125 000 рублей уплачивается ответчиком, как покупателем квартиры из собственных средств, а окончательный расчет производится после государственной регистрации Договора и перехода права собственности на квартиру к ответчику путем безналичного перечисления ответчиком суммы ипотечного кредита в сумме 1 125 000 рублей.

         25 апреля 2007 года истица получила от ответчика аванс в сумме 250 000 рублей и 06 июня 2007 года М. перечислил на ее расчетный счет 675 000 рублей, вместо 1 125 000 рублей. Долг по оплате составляет 450 000 рублей, который М. до настоящего времени не погасил, хотя деньги от банка получил в полном объеме.

         В соответствии с п.4.2.1 Договора купли-продажи, она имеет право требовать расторжения данного договора в случае неполучения денежных средств в полном объеме в течение 5-ти дней, считая с даты подписания настоящего Договора. Поскольку решить данный вопрос мирным путем не представляется возможным, просит суд расторгнуть договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры № * дома 30 по  улице Ленинградской города Ульяновска между ней и М., прекратить право собственности ответчика на квартиру, признав за ней право собственности на спорную квартиру. Также просит прекратить за ответчиком право пользования жилым помещением.

                  

         В судебном заседании истица М. поддержала исковые требования, по основаниям, указанным в исковом заявлении. При этом истица  пояснила, что неоднократно обращалась к М., в ООО «Волжская ипотечная корпорация, в Банк с требованием о полной оплате стоимости квартиры. При этом ответчик  скрывался, не отвечал ничего вразумительного. При ознакомлении с условиями договора купли-продажи специалисты  ООО «Волжская ипотечная корпорация», сопровождавшие сделку и готовившие все документы, заверили ее, что при неполучении в полном объеме суммы за проданную квартиру, у нее есть право расторгнуть договор. В настоящее время спорная квартира ответчиком не оплачена, в связи с чем, руководствуясь п.4.2.1 Договора и на основании  450-453 ГК РФ просит расторгнуть договор и вернуть стороны в первоначальное положение. Поскольку ответчик зарегистрировался в спорной квартире, просит также прекратить за ним право пользования квартирой.

 

          Ответчик М. в судебном заседании иск не признал, поскольку он связан обязательствами перед Банком. При этом пояснил, что у М. была возможность ознакомиться со всеми условиями Договора купли-продажи, Кредитного договора и Закладной. При этом Банк на его счет перечислил действительно всю сумму по Кредитному договору, а он, сняв деньги со счета, перечислил М. 675 000 рублей. Оставшуюся сумму, полученную по кредиту в размере 450 000 рублей, израсходовал на личные нужды. Недели две назад он выдал Доверенность ООО «Волжская ипотечная корпорация» на продажу квартиры, чтобы рассчитаться по долгам перед Банком и М. Денежных средств для расчета с истицей у него нет.

 

         Представитель третьего лица ООО «Волжская ипотечная корпорация» У. (Доверенность № * от 14.02.2008 года)  в судебном заседании высказал мнение о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. Согласно условиям договора стоимость квартиры составляла 1 250 000 рублей. Оплата предусмотрена за счет собственных средств и средств ипотечного кредита в два этапа. Ответчик оплатил истцу 800 000 рублей, то есть большую часть от стоимости квартиры. В соответствии с п.2 ст.489 ГК РФ истец не вправе требовать расторжения договора и возврата квартиры. Более того, согласно п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Договором купли-продажи возвращения переданного по договору имущества не предусмотрено в случае его неоплаты. Законом также не предусмотрен возврат неоплаченного товара в случае расторжения договора купли-продажи. При этом истец не лишен возможности требовать оплаты проданного имущества, взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возмещения убытков.

 

         Представитель третьего лица Коммерческий банк «Европейский трастовый Банк» У. (Доверенность № * от 07.05.2008 года л.д.94) в судебном заседании о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по тем же основанием, которые были   приведены ранее им же, как представителем ООО «Волжская ипотечная корпорация».

 

         Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы  по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного слушания. В письменном отзыве просит рассмотреть дело в отсутствии представителя УФРС, решение оставляет на усмотрение суда.

 

         Заслушав мнение участников процесса и их представителей,   изучив и оценив письменные материалы дела в совокупности, суд полагает  исковые требования подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

 

  В соответствии со статьей   549 ГК РФ  по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

 

 

 

В судебном заседании установлено, что 27 апреля 2007 года между М. и М. был заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом № 30 квартира № *. В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности недвижимости зарегистрирован на М. 03 мая 2007 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 73 АТ № *.

 

 При этом в полном соответствии со статьей 556 ГК РФ  передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлена по   передаточному акту  от 27 апреля 2007 года, то есть в момент подписания Договора купли-продажи.

 

Следовательно, продавцом М. обязанности по Договору купли-продажи от 27 апреля 2007 года исполнены в точном соответствии с Законом и условиями Договора.

 

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, порядок расчетом между сторонами по Договору купли-продажи от 27 апреля 2007 года (раздел 3 Договора) был установлен следующий. Денежная сумма в размере 1 250 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается Покупателем М. как за счет собственный средств Покупателя, так и за счет предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств со своего счета в Заволжском ОСБ № 8286 в городе Ульяновске на имя М. на счет Продавца, открытого в Заволжском ОСБ № 8286/00001 в городе Ульяновске на имя М.

 

В пункте 3.1.2 Договора заложено, что уплата денежной суммы производится в два этапа. При этом аванс в размере 125 000 рублей уплачивается Покупателем из собственных средств в течение трех банковских дней после подписания настоящего Договора.

 

Как установлено в судебном заседании, условие Договора, указанное в пункте 3.1.2. не соответствует фактическим обстоятельствам. В соответствии с нотариально удостоверенным Соглашением об авансе от 25 апреля 2007 года, М. до подписания Договора купли-продажи от 27 апреля 2007 года выдал в качестве аванса М. денежную сумму в размере 125 000 рублей в счет причитающихся платежей в  размере 1 250 000 рублей по предстоящему договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира *. При этом в пункте 3 Соглашения указано и подтверждено сторонами в ходе судебного разбирательства, передача суммы аванса произведена полностью до подписания настоящего соглашения.

 

Следовательно, на момент заключения Договора купли-продажи при цене недвижимого имущества, определенного в пункте 1.4 Договора, в размере 1 250 000 рублей, была не оплачена сумма в размере 1 125 000 рублей.

 

Согласно пункту 3.2.3 Договора купли-продажи, окончательный расчет производится после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ путем безналичного перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ суммы ипотечного кредита в размере 1 125 000 рублей за счет кредитных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ему ипотечного кредита по Кредитному договору.

 

Действительно, до заключения Договора купли-продажи квартиры, между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» и М. был заключен Кредитный договор № * от 19 апреля 2007 года. По условиям Кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира *, стоимостью 1 250 000 рублей (п.3.1). При этом кредит предоставлен М. именно в размере недостающей суммы по Договору купли-продажи на сумму 1 125 000 рублей (п.1.1 Кредитного договора).

 

Более того, в Кредитном договоре предусмотрено условие, в соответствие с которым кредит предоставляется ЗАЕМЩИКУ при условии оплаты разницы между вышеуказанной стоимостью Квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств ЗАЕМЩИКА в размере 125 000 рублей, и предоставления документа, подтверждающего получение Продавцом Квартиры указанных денежных средств (п.п.2.2 Кредитного договора).

 

Оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что фактически оплата за спорную квартиру производилась авансом до подписания Договора в сумме 125 000 рублей и перечислением оставшейся суммы 1 125 000 рублей за счет кредитных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ипотечного кредита ответчику.

 

В соответствии со статьей  486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

 

В судебном заседании достоверно установлено, и не оспаривалось участниками процесса, что Банк, исполнив свое обязательство по Кредитному договору, перечислил на расчетный счет М. сумму кредита одним платежом в размере 1 125 000 рублей. Тогда как, М., в нарушение условий Кредитного договора и Договора купли-продажи, снял денежные средства со своего расчетного счета и перечислил на расчетный счет М. 06 июня 2007 года 675 000 рублей. При этом оставшуюся сумму целевого кредита в размере 450 000 рублей израсходовал на личные нужды.

 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что до настоящего времени Покупатель не исполнил свое обязательство по полной оплате недвижимого имущества по Договору купли-продажи от 27 апреля 2007 года, поскольку  в нарушение п.4.3.1 Договора выплатил Продавцу вместо цены квартиры 1 250 000 рублей, оговоренной в п.1.4 Договора,  лишь 800 000 рублей. Сумма долга составляет на день рассмотрения дела 450 000 рублей.

 

Согласно статье 450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

При этом статьей  451 ГК РФ  определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

 

 Кроме того, пунктом 4.2.1 Договора купли-продажи предусмотрено, что Продавец имеет право требовать расторжения Договора  в случае неполучения денежных средств в сумме 1 125 000 рублей в течение 10 дней, считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.

 

Как установлено в судебном заседании, право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за М. 03 мая 2007 года, а денежная сумма в размере  675 000 рублей была перечислена лишь 06 июня 2007 года на счет продавца. Кроме того, сумма перечислена не в полном объеме. Следовательно, не только в течение 10 банковских дней, а и до настоящего времени Покупателем не произведена полная оплата за приобретенную недвижимость.

Поскольку цена по Договору купли-продажи является существенным условием, стороны определили цену при подписании как Соглашения об авансе, так и при подписании Договора купли-продажи в 1 250 000 рублей, а изменение цены до 800 000 рублей сторонами не оговорено, следовательно, при изменении цены спорной квартиры до 800 000 рублей Продавец вообще не заключил бы договор купли-продажи.

 

С учетом изложенного, положений ст.ст.450, 451 ГК РФ и п.4.2.1 Договора купли-продажи от 27 апреля 2007 года, суд полагает требования истца о расторжении Договора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Соответственно, при расторжении Договора стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. При этом право собственности на спорную квартиру за ответчиком подлежит прекращению, и должно быть признано за истцом. В свою очередь истица должна возвратить ответчику полученные по сделке денежные средства в размере 800 000 рублей.

 

Доводы представителя третьих лиц У. о том, что истица имела право требовать расторжения договора в соответствии с п.4.2.1 Договора купли-продажи от 27 апреля 2007 года только в течение 10 банковских дней после регистрации права собственности М. на спорную квартиру, основаны на неверной трактовке условий Договора.  В Договоре недвусмысленно прописано, что требовать расторжения Договора Продавец имеет право в случае неполучения денежных средств в течение 10 банковских дней. В противном случае по трактовке условий Договора, предложенной представителем третьих лиц, условия Договора противоречили бы действующему Гражданскому законодательству и существенно ущемляли права и законные интересы Продавца при недобросовестности Покупателя.

 

Суд не принимает за основу и доводы представителя третьих лиц У. о том, что в данном случае имела место продажа товара в рассрочку, в связи, с чем при получении большей части стоимости квартиры Продавец не вправе требовать расторжения договора купли-продажи.

 

  Согласно статье 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

 

Оплата товара в рассрочку является особым случаем продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров. Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей придается   значение существенных. Анализ содержания Договора купли-продажи от 27 апреля 2007 года, заключенный между М. и М. позволяет сделать вывод о том, что между сторонами не возникли кредитные правоотношения, соответственно не оговорены условия о продаже товара в рассрочку, поскольку п.3.1.3 Договора предусмотрен разовый платеж одной суммой 1 125 000 рублей  в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения кредита Покупателем.

 

         В судебном заседании также установлено, что при заключении Договора купли-продажи 27 апреля 2007 года была составлена Закладная на спорную квартиру, где Залогодержателем является Кредитор - КБ «Европейский трастовый банк».

 

Согласно статье 5 ФЗ № 102ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ст.6 ФЗ № 102ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

 

         Поскольку решением суда Договор купли-продажи от 27 апреля 2007 года расторгается с прекращением права собственности М. на спорную квартиру, стороны возвращаются в первоначальное положение, следовательно, за М. право собственности на квартиру признается без обременений.

 

         Право пользования спорной квартирой * в доме 30 по улице Ленинградская в городе Ульяновске возникло у М. как производное от его права собственника, включающее в себя в силу ст.209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, при прекращении права собственности на спорное имущество, подлежит прекращению и право М. пользования жилым помещением.

 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

 

         Истица понесла  судебные расходы – оплата государственной пошлины и юридические услуги. При этом расходы по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению   в сумме 10350 рублей. Расходы по составлению искового заявления и юридической консультации подлежат удовлетворению   на сумму 1500 рублей, поскольку первое исковое заявление, за составление которого в 2007 году истицей было оплачено 800 рублей, к производству суда принято не было.

 

Суд полагает подтвержденными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в соответствии со ст.100 ГПК РФ.

 

С учетом сложности данного дела, количества судебных заседаний, в которых принимал участие представитель  М., суд полагает взыскать с М. 5 000 рублей.

 

 

Руководствуясь ст.ст.209, 451, 486, 489, 549, 556 ГК РФ, 12, 56, 194-198 ГПК РФ,  суд

 

Р Е Ш И Л :

 

 

 Исковые требования  М. удовлетворить.

 

  Расторгнуть договор купли-продажи  от 27 апреля 2007 года квартиры, расположенной по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира *, заключенный между М. и М.

 

Прекратить право собственности М. на жилое помещение по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира *.

 

Признать право собственности М. на жилое помещение по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира * без обременений.

 

Взыскать с М. в пользу М. денежные средства, полученные по Договору купли-продажи от 27 апреля 2007 года в сумме 800 000 рублей.

 

Прекратить право пользования М. жилым помещением по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира *.

 

Решение суда является основанием для снятия М., 13.12.1980 года рождения с регистрационного учета по адресу город Ульяновск, улица Ленинградская, дом 30 квартира *.

 

Взыскать в пользу М. с М. судебные расходы: государственную пошлину в сумме 10 350 рублей, расходы по оплате услуг представителя и составление искового заявления 6 500 рублей.

 

         Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение 10 дней.

        

Судья -                                                                        О.В. Миллер