Решение от 02.03.2010 о признании заключенным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

2 марта 2010 года

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Ксензовой О.В.,

при секретаре Санниковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Д.В. к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа «Управление строительства», Администрации Копейского городского округа о признании заключенным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

П.Д.В. обратился в суд с иском о признании заключенным между ним, ООО «ЛесСтройСервис» и МУ КГО «Управление строительством» договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по пр.Славы г.Копейска в целях приобретения в собственность трехкомнатной квартиры площадью 64,58 кв.м.; признании за ним права собственности на квартиру площадью 64,58 кв.м., расположенной в доме по пр.Славы г.Копейска, в обоснование своих требований истец указал, что он заключил в 2008 году договор целевого займа с ООО «ЛесСтройСервис», по которым обязались передать в собственность заемщика денежные суммы, соответствующие стоимости квартиры, данные денежные суммы должны были быть направлены заемщиком на строительство квартиры в многоквартирном доме по пр.Славы г.Копейска. В один день с договором займа истец подписал договоры о преимущественном праве, согласно которого имел преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, направленных на возникновение прав собственности на квартиру, которая должна была быть построена заемщиком на заемные денежные средства. Обязательства по договору займа перед ООО «ЛесСтройСервис» выполнены истцом в полном объеме. Ответчик свои обязательства по договору о преимущественном праве не исполнил. Дом по пр.Славы сдан в эксплуатацию, квартира фактически предоставлена истцу в пользование, истец вселился в квартиру, проживает в ней, производит ремонт, оплачивает коммунальные платежи. Ответчик не предоставил истцу пакет документов, позволяющий зарегистрировать право собственности на квартиру по соответствующим договорам, направленным на возникновение права собственности. Истец считает, что между ним и ответчиками ООО «ЛесСтройСервис», МУ КГО «Управление строительством» сложились отношения, регулируемые нормами Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку договорами займа и преимущественного права определены все необходимые условия договора долевого участия в строительстве - объект (квартира), срок передачи объекта, цена договора, срок и порядок ее уплаты. На этом основании истец просит признать заключенным договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по пр.Славы г.Копейска и признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.

В ходе судебного разбирательства П.Д.В. требования уточнил, просит признать заключенным между ним, ООО «ЛесСтройСервис» и МУ КГО «Управление строительством» договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по пр.Славы г.Копейска в целях приобретения в собственность трехкомнатной квартиры площадью 62,4 кв.м.; признать за ним право собственности на квартиру площадью 62,4 кв.м., расположенную в доме по пр.Славы г.Копейска.

Истец П.Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца, П.Д.В., Ш.В.В. в судебном заседании поддержал исковые требования по тем же основаниям.

Третье лицо П.Л.И. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «ЛесСтройСервис» в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело без участия представителя (л.д.87).

Представитель ответчика Муниципального учреждения Копейского городского округа «Управление строительством» в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 90).

Представитель ответчика Администрации Копейского городского округа в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 91).

Представитель третьего лица Управления имуществом Копейского городского округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 88).

Представители третьих лиц - Управление Росреестра по Челябинской области, Орган опеки и попечительства УСЗН КГО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д.92,93).

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца П.Д.В., представителя истца Ш.В.В., третье лицо П.Л.И., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Установлено, что П.Д.В. заключил с ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Н.Г.В. договор целевого займа от 8.07.2008 г., по которому обязался передать в собственность заемщика – ООО «ЛесСтройСервис» денежные средства в размере 1937400 рублей, а заемщик обязался вернуть сумму займа в обусловленный срок. Заем по договору является беспроцентным и целевым. Денежные средства, полученные по настоящему договору, Заемщик направляет на строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу г.Копейск, пр.Славы (п.2.3 договора). Согласно п.3.1. договора возврат суммы займа производится не позднее 30.01.2009 г. путем выдачи из кассы Заемщика денежных средств. Пунктом 3.2 договора установлена стоимость одного квадратного метра жилого помещения равная 30 000 руб. (л.д.9).

8.08.2008 г. истец П.Д.В. заключил с ООО «ЛесСтройСервис» договор о преимущественном праве о том, что при исполнении обязательств в соответствии с настоящим договором П.Д.В. имеет преимущественное перед другими лицами право на заключением с обществом договора, направленного на возникновение права собственности у нее на жилое помещение –квартиру, расположенной в подъезде на этаже в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу г.Копейск, пр.Славы. Общая площадь помещения согласно данного договора – 64,58 кв.м. Пунктом 1.6 данного договора определено, что преимущественное право осуществляется в течении 70 дней после направления П.Д.В. уведомления об окончании строительства и готовности документов для заключения договора, направленного на возникновение права собственности на квартиру. В течение указанного срока ООО «ЛесСтройСервис» обязуется заключить с П.Д.В. договор, направленный на возникновение права собственности. Стоимость квартиры, исходя из ориентировочного количества квадратных метров, составляет 1937400 рублей 00 копеек, что определено в п.2.1 данного договора (л.д.10-11).

Внесение денежных средств по договору займа в полном объеме подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, платежным поручением (л.д.12).

Установлено, что 28.10.2005 года между МУ КГО «Управление строительством» (заказчиком-застройщиком) и ООО «ЛесСтройСервис» (инвестором – генеральным подрядчиком) заключен договор инвестирования проектирования и строительства жилого дома по пр.Славы г.Копейска (далее -объект) (л.д.51-54).

Пунктами 2.1, 2.2 данного договора установлено, что инвестор – генеральный подрядчик принял на себя обязательство направить денежные средства на проектирование и строительство объекта в размере 100 % от общего объема финансирования.

В соответствии с п.2.5. договора и с учетом дополнительных соглашений к договору от 14.11.2006г. и 03.03.2008г., по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор-генеральный подрядчик получает право собственности на объект, его доля в собственности на объект составляет 90,35%, а 9,65% общей жилой площади сдаваемого дома подлежит передаче муниципальному образованию Копейский городской округ, из них 3% для обеспечения жильем льготных категорий граждан, и 6,65% для передачи ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» В силу п.5.1.8 вышеуказанного договора заказчик- застройщик вправе привлечь дополнительные инвестиции, о чем сторонами заключается дополнительное соглашение.

На основании указанного пункта договора МУ КГО «Управление строительства» (заказчиком-застройщиком) заключен договор от 15.12.2006 года об инвестиционной деятельности в строительстве жилых домов с ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (инвестором), в соответствии с которым инвестор направляет денежные средства в сумме 63 882 600 руб. на строительство жилого дома по пр.Славы г.Копейска, а застройщик обеспечивает строительство дома и после введения дома в эксплуатацию передает в собственность инвестору квартиры (л.д.37-40).

Данный договор расторгнут соглашением сторон от 03.03.2008г. (л.д.44).

Судом установлено, что земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного дома по пр.Славы г.Копейска является муниципальной собственностью, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МУ КГО «Управление строительства».

Указанные обстоятельства подтверждаются: Распоряжением Главы Копейского городского округа от 30.09.2005г. «О предварительном согласовании размещения жилого дома на земельном участке из земель поселений, расположенном по адресу г.Копейск, пр.Славы» (л.д.50), Актом от 04.08.2005г. выбора земельного участка под размещение данного дома (л.д.47-49), Распоряжением Главы Копейского городского округа от 24.09.2007г. «О предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование МУ КГО «Управление строительства» земельного участка, расположенного на землях населенного пункта по адресу г.Копейск, севернее ул.Калинина, для выполнения подготовительных работ по строительству жилых домов» (л.д.55), свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования от 27.10.2008г. (л.д.56).

Из пояснительной записки по проекту строительства жилого дома, составленной Контсрукторским бюро «Строительство технологии» следует, что жилой дом - это 10-этажный дом с офисами в цокольном помещении и кирпичным пристроем в 5 этажей, состоит из двух типовых блок-секций 121 серии и одного индивидуального проекта (кирпичного пристроя). Количество квартир в доме 95, из них 80 квартир – 121 серии и 15 квартир – индивидуальный проект (л.д.98-109).

В материалах дела имеется положительное заключение государственной экспертизы от 28.04.2009г. о соответствии рабочего проекта жилого дома по пр.Славы г.Копейска с учетом внесенных изменений и дополнений требованиям нормативных технических документов, а также результатам инженерных изысканий (л.д.110-116).

Главой Копейского городского округа выдано разрешение на строительство объекта недвижимости сроком действия до 31.12.2008г. (л.д.57), затем сроки действия разрешения продлены до 30.04.2009г., 01.07.2009 года (л.д.58).

28.05.2009 года Главой Копейского городского округа К.М.П. подписано разрешение на ввод объекта – жилого дома по пр.Славы г.Копейска в эксплуатацию (л.д.59-60).

Согласно указанного разрешения объект, введенный в эксплуатацию, представляет собой 10 этажный 95-квартирный жилой дом, имеет 45 однокомнатных, 25 двухкомнатных и 25 трехкомнатных квартир.

На л.д.101-105 имеется технический паспорт на жилое помещение-квартиру, из которого следует, что квартира является трехкомнатной, имеет общую площадь 62,4 кв.м., жилую – 39,4 кв.м., расположена на 7 этаже.

06.08.2009 года Муниципальным учреждением КГО «Управление строительства» и ООО «ЛесСтройСервис» подписан акт исполнения инвестиционных обязательств по договору инвестирования проектирования и строительства жилого дома от 28.10.2005 года и произведено распределение имущественных прав по результатам инвестиционного проекта:

-заказчик-застройщик приобретает право на регистрацию права собственности на 165,1 кв.м., что соответствует 4 квартирам жилого дома пр.Славы г.Копейска;

-ОАО Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» приобретает право на регистрацию права собственности на 331,4 кв.м., что соответствует 6 квартирам этого же дома;

-инвестор – генеральный подрядчик ООО «ЛесСтройСервис» приобретает право на регистрацию права собственности на 4 490,5 кв.м., что соответствует 85 квартирам, в том числе № . (л.д.31).

Право собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни за кем не зарегистрировано (л.д.24).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2009 года по делу в отношении должника – ООО «ЛесСтройСервис» введено внешнее управление, с момента его введения наступают последствия, предусмотренные ст. 94 Федерального закона РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судом назначен внешний управляющий Е.Д.С. (л.д.26-27).

В силу п.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 814 ГК РФ если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст.3 данного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

На основании ч.1 ст.4 вышеуказанного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.4 ст. 4 Закона договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиками МУ КГО «Управление строительством», ООО «ЛесСтройСервис» сложились правоотношения, регулируемые Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку направлены данные правоотношения на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объект долевого строительства.

Договорами целевого займа и о преимущественном праве, заключенными с истцами, определены все необходимые условия договора долевого участия в строительстве, а именно:

-конкретный объект долевого строительства - квартира. В договорах указан номер квартиры, ее этажность, площадь;

- срок передачи объекта долевого строительства;

-цена договора, срок и порядок ее уплаты и иные условия.

ООО «ЛесСтройСервис», являясь инвестором и генеральным подрядчиком, не был наделен правом на заключение договоров долевого участия в строительстве и привлечения денежных средств граждан для строительства дома.

Таким правом обладает МУ КГО «Управление строительства» как заказчик – застройщик в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, отведенный в установленном порядке для строительства многоквартирного дома.

Тот факт, что указанный земельный участок предоставлен заказчику-застройщику в постоянное (бессрочное) пользование, а не в собственность или аренду, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований граждан, поскольку самовольного захвата земли для строительства дома застройщиком не было.

Факт направления денежных средств граждан не на строительство дома, а на иные цели, не нашел подтверждения в судебном заседании.

Суд приходит к выводу, что следует признать заключенными между истцом и МУ КГО «Управление строительства», ООО «ЛесСтройСервис» договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома пр.Славы г.Копейска с целью возникновения у участников долевого строительства права собственности на объект долевого строительства.

На основании заключенного договора долевого участия в строительстве у истца возникает право собственности на объекты долевого строительства – квартиры, поскольку многоквартирный дом введен в эксплуатацию, поставлен на технический учет.

Ответчики своих возражений по заявленным искам не представили.

Третье лицо П.Л.И. с требованиями П.Д.В. о признании за ним права собственности на квартиру дома пр.Славы г.Копейска согласна.

При таких обстоятельствах исковые требования П.Д.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Следует признать заключенным 8 июля 2008 года между МУ КГО «Управление строительством», ООО «ЛесСтройСервис» и П.Д.В. договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по пр.Славы г.Копейска в целях приобретения в собственность участником долевого строительства П.Д.В. трехкомнатной квартиры, в доме по пр.Славы г.Копейска.

Признать за П.Д.В. право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 62,4 кв.м., жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной в доме по пр. Славы г. Копейска Челябинской области.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд

РЕШИЛ:

Исковые требования П.Д.В. к ООО «ЛесСтройСервис», Муниципальному учреждению Копейского городского округа «Управление строительства», Администрации Копейского городского округа Челябинской области удовлетворить.

Признать заключенным 8 июля 2008 года между МУ Копейского городского округа «Управление строительства», ООО «ЛесСтройСервис» и П.Д.В. договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по пр. Славы г. Копейска в целях приобретения в собственность участником долевого строительства П.Д.В. трехкомнатной квартиры, расположенной в доме по пр. Славы г. Копейска Челябинской области.

Признать за П.Д.В. право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 62,4 кв.м., жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной в доме по пр. Славы г. Копейска Челябинской области.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Копейский городской суд.

Председательствующий О.В. Ксензова