Как через суд узаконить уже пристроенный балкон (пристройку)?

Возведение балкона или пристройки к квартире в многоквартирном жилом доме, также как объединение балкона, лоджии с комнатой квартиры, является реконструкцией здания, так как сопряжено с частичной разборкой внешней несущей конструкции здания. Кроме того, как правило, возведение балкона сопряжено и с разбором подоконного пространства, а если квартира, к которой пристраивается балкон, находится на первом этаже, то возникает необходимость получения согласия собственников помещений дома на использование части земельного участка под ним.

Пристроить балкон к квартире. Какие требования заявлять в суде для узаконивания балкона?

Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.


Из этого следует, что просить суд признать право собственности на самовольно возведенный балкон не будет корректным и правильным, ведь балкон не является жилым помещением и его площадь не включается в общую площадь квартиры. Кроме того, балкон не является самостоятельным помещением, право на которое может быть зарегистрировано в регистрирующем органе.
Поэтому полагаем, что следует просить суд сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии с учетом возведенного балкона и сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире.
В том случае, если самовольно пристроенный балкон объединен с жилой комнатой, кухней, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась, то следует просить суд признать право собственности на вновь созданный объект - квартиру большей площади по правилам статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Перед обращением в суд, следует озаботиться сбором доказательств, обосновывающих ваши требовния. В частности, необходимы: проект устройства пристройки - балкона, заключения о соответствии установленного балкона всем строительным и санитарным нормам и правилам, решением общего собрания собственников помещений дома о том, что собственники не возражают против сущестующего балкона и сохранении дома в реконструированном виде.

Судебная практика узаконивания пристроенного балкона

Между тем, с вышесказанным не всегда согласуется существующая судебная практика. Есть примеры невероятных решений судов. Например, в одном случае суд указывает, что пристрой балкона является реконструкцией здания и так как не представлено разрешение на строительство, проект, то требование истца о сохранении балкона не может быть удовлетворено.

В другом случае, суд приходит к выводу, что возведение балкона без какой-либо разрешительной документации является перепланировкой и переустройством квартиры и не нарушает прав третьих лиц, а значит, иск о сохранении квартиры (с балконом) в переустроенном и перепланированном виде подлежит удовлетворению.
Некоторые суды в своих решениях оперируют как понятиями "перепланировки, переустройство", так и "реконструкция", однако, в итоге рассматривают дело, применяя нормы статьи 29 ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Есть примеры удовлетворения исков собственников квартир, пристроивших балконы и пристройки без учета норм ЖК РФ об общей долевой собственности на сформированный под домом земельный участок. Ведь формально пристрой не может быть легализован если он расположен на общем земельном участке в отсутствие согласия всех собственников помещения жилого дома. Согласие на пристройку балкона только собственников соседних квартир по смыслу закона не достаточно.

Следует однако принять во внимание и рациональную составляющую в подобных решениях судов. Формально такие решения, мягко говоря, не совсем соответствуют букве закона, вместе с тем, если пристройка балкона не нарушает ничьих прав и интересов и, согласно заключениям специалистов, обследовавших постройку, не грозит жизни и здоровью, выполнена в соответствии с строительными, санитарными нормами и правилами, не противоречит требованиям пожарной безопасности, то легализация такого балкона представляется разумной и рациональной, ведь пристрой к квартире улучшает жилищные условия граждан.

Но другая сторона монеты менее позитивная - осознание возможности через суд узаконить фактически произведенную реконструкцию здания толкает российского человека на мысль "сначала сделаю, потом посмотрим". Ведь надо признать, что далеко не все пристройки в виде балконов и других сооружения соответствуют требованиям строительных норм, некоторые такие "строения" могут обрушиться в любой момент и такие случаи в практике имеются.



Итак, приведем примеры решений судов, где суд пришел к выводу о том, что возведение балкона не нарушает ничьих прав и соответствует всем требованиям и нормам, а потому решениями судов пристрои балкона узаконены.

Так, Советским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан от 17 июля 2012 года по делу № 2-3991/2012 требования о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии удовлетворены, судом указано следующее. Возведение балкона не является ни переустройством, ни перепланировкой жилого помещения, при этом не затрагиваются интересы..

По другому делу суд установил следующее. Был демонтирован балкон и на его месте возведена пристройка. Пристройка на месте балкона к квартире производилась также без проектной документации. Заключением установлено, что перепланировка и пристройка столовой не затрагивают конструктивных элементов основных сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения и теплоснабжения жилого дом литер «А» в целом, а соответственно не создает негативных последствий. Перепланировка в квартире произведена в целях повышения уровня ее благоустройства и удобства эксплуатации, перепланировка и возведенная пристройка соответствуют строительным нормам и правилам.
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 2 августа 2012 года постановлено сохранить в переустроенном и перепланированном состоянии жилое помещение - квартиру, состоящую из следующих помещений: ...

Представляет интерес следующее решение суда

С целью улучшения условий проживания истица без согласования с Администрацией произвела перепланировку квартиры в виде монтажа конструкции балкона. Демонтирован фрагмент наружной кирпичной стены под оконным проемом квартиры для организации дверного проема для сообщения с проектируемым балконом, выполнен монтаж конструкции балкона.
Решением Октябрьского районного суда г. Омска от 22.11.2011г. по делу № 2 – 3730/2011г. исковые требования удовлетворены. Суд привел в решении следующие доводы.
Выполненная реконструкция квартиры не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, что подтверждается материалами дела, с учетом положений ст. 25 ЖК РФ является перепланировкой и переустройством спорного жилого помещения.
Заключениями специалистов подтверждается, что перепланировка и переустройство спорного жилого помещения не затронула его конструктивных особенностей, произведена с целью улучшения жилищных прав и законных интересов проживающих в нём граждан, не создаёт угрозу их жизни или здоровью
Истица осуществила пристройку лоджии к квартире на земельном участке под домом, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, в том числе и ей, с согласия соседей прилегающих квартир, что подтверждается заявлением.

Решение суда о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом возведенного балкона при том, что возведение балкона судом квалифицировано как реконструкция здания.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 14 сентября 2012 года по делу № 2-4169/2012 постановлено сохранить квартиру в перепланированном состоянии с учетом возведенного балкона, сохранить жилой дом в реконструированном состоянии с учетом возведенного балкона к квартире Суд указал, что решением собственников жилого дома разрешено сохранение жилого дома в реконструированном состоянии с учетом самовольно пристроенного балкона, а выполненные перепланировка и переустройство в квартире не противоречат требованиям строительных норм и правил, а также нормам СанПиН 2.1.2.1002-00 и не создают угрозу для жизни и здоровья граждан. Пристройка - балкон не создает помех для выполнения работ по содержанию наружных инженерных коммуникаций и придомовой территории.

Решение по иску о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии. (судья Конорева Л.С.)

Пресс-служба Белгородского областного суда - Новость от 02.04.2014

Пресс-служба Ярославского областного суда - Материал от 01.04.2015

Дело №2-278/2-10 г.