БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД — "Белгородские известия" : "На сносях. Суд обязал недобросовестного застройщика снести за свой счет многоквартирный жилой дом" [06.03.2013]

Белгородский областной суд обязал гражданина Селина снести жилой дом № 6 по улице маршала Катукова в Белгороде. Этот гражданин Селин купил участок под строительство индивидуального дома, а выкатил там четырёхэтажные семиквартирные хоромы, и квартиры эти распродал. А это незаконно.

Первые ласточки незаконных многоквартирных застроек появились на рынке недвижимости несколько лет назад - после принятия нового Градостроительного кодекса. Собственникам земли, выделенной под индивидуальную жилищную застройку, разрешили строить на ней дома до трёх этажей и площадью до 1,5 тысячи квадратных метров без проведения экспертизы.

Некоторые предприимчивые граждане, воспользовавшись новацией, принялись плодить под видом индивидуальных домов многоквартирные. В таких проектах на начальной стадии продавались не квартиры, а доли в праве общей собственности на землю, либо паи в кооперативе. Позже на готовый дом оформлялся техпаспорт БТИ, а соинвесторы регистрировали право собственности теперь уже на доли в объекте недвижимости. То есть, квартир по документам в доме как бы не было, а люди покупали только долю в этом строении.

Само возведение такого дома не является нарушением. Ведь доказать, что на пятачке земли строят многоэтажку, можно только тогда, когда дом завершён и квартиры проданы. В общем, полная свобода для недобросовестного застройщика: переоформил права собственности на покупателей, и с тебя взятки гладки, за дом теперь отвечают новые собственники.

Власти с такими стройками, конечно, пытаются бороться, вносят поправки в законы и возрождают жилищно-строительные кооперативы. Таким ЖСК обещают выделять бесплатно землю, обеспечивать коммуникациями и документами, а за счёт этого и цена жилья должна существенно снизиться. Правда, светит такое счастье только льготникам - то есть учителям, учёным, военнослужащим, чиновникам, - да и то только тем, у кого нет собственного жилья, зато есть определённый стаж работы. В общем, схема сложная и работает пока со скрипом.

Этим и пользуются строители многоэтажек на дачных участках. У них всё проще, и квартиры доступней. Но видимая простота порой заканчивается плачевным результатом. Если суд признает такое строение подлежащим сносу, дольщики не только теряют квартиры, но и вложенные деньги.
Похожая история произошла недавно и в Белгороде. В 2007 году некто Вадим Селин купил в Белгороде на улице маршала Катукова участок площадью 1495 квадратных метров с недостроем в 259 квадратных метров. В том же году он получил разрешение на реконструкцию жилого дома с гаражом. Через два года реконструкция превратилась в здание площадью 1142,6 квадратного метра. Селин поставил постройку на учёт как индивидуальный жилой дом и зарегистрировал в упрощённом порядке право собственности. А на самом деле он стал собственником четырёхэтажного семиквартирного дома. И продал пять из семи квартир. Вернее, продал доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. И тут у новосёлов начались проблемы.

Администрация Белгорода подала в суд иск о сносе этого дома как самовольно возведённого объекта недвижимости, прекращении права собственности владельцев квартир, а также исключении соответствующих записей о государственной регистрации права из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В иске администрация указала на то, что четырёхэтажный многоквартирный дом построен на земле, предназначенной только для индивидуального жилищного строительства, и без должной государственной экспертизы проектной документации. В октябре прошлого года Свердловский районный суд Белгорода, сославшись на пропуск срока исковой давности, отклонил требования городской власти.

Администрация подала апелляцию. В феврале нынешнего года Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда рассмотрела жалобу. В судебном процессе ответчики настаивали на том, что их дом является не четырёх-, а трёхэтажным зданием с мансардой, и поэтому к нему не могут применяться требования как к строительству многоквартирных домов. Однако в соответствии со статьёй 49 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трёх и предназначенный для проживания одной семьи. К тому же мансарда и подвал включаются в число этажей жилого дома.

Тогда ответчики попытались убедить суд, что все собственники квартир - одна большая семья. Но тщетно.

Не в пользу ответчиков было и то обстоятельство, что многоквартирный дом возведён на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, то есть с нарушением вида разрешённого использования и без акта ввода объекта в эксплуатацию. В общем, у дома № 6 по улице маршала Катукова судом установлены все признаки самовольной постройки, что явилось правовым основанием для принятия решения о его сносе за счёт Вадима Селина и признания недействительным регистрации его права собственности на жилой дом.

А самое печальное в этой истории то, что решение суда явилось основанием прекращения права собственности всех купивших квартиры в этом доме. Проще говоря, люди, остались и без квартир, и без денег.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам вынесла частное определение, в котором обратила внимание главы администрации Белгорода Сергея Боженова на недопустимость нарушения действующего законодательства в области градостроительной деятельности и земельных отношений и необходимость строгого контроля за соблюдением гражданами требований закона. Как выяснилось, в 2005 году первому собственнику, у которого Селин купил землю, администрацией Белгорода было разрешено строительство трёхэтажного восьмиквартирного дома с мансардой, что уже на тот момент было нарушением законодательства. И в 2007 году, когда Селин оформлял документы на реконструкцию приобретённого им незавершённого строительства, в администрации Белгорода вновь не обратили внимания на указанное выше обстоятельство.

Это стало возможным из-за несоблюдения городской администрацией требований закона, что привело к драматическим последствиям. Ведь теперь необходимо восстановить нарушенные права покупателей спорного имущества. То есть, либо вернуть деньги, либо дать жильё. Поэтому в частном определении Судебная коллегия по гражданским делам предложила администрации Белгорода в случае выселения людей из сносимого дома предоставить им временное жильё.

Кстати, представитель администрации Белгорода попросил суд об отсрочке исполнения решения о сносе дома. Но это уже совсем другая история.