Ярославский районный суд Ярославской области — исковое заявление Яблокова А. С. к ООО Альянс [09.07.2013] об оспаривании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Ярославский районный суд Ярославской области.

150014, г. Ярославль, ул. Победы, 47.

ИСТЕЦ:

Яблоков Андрей Сергеевич, 26.11.1977 г.р.,

место регистрации: ЯО, ЯМР, п. Красный Бор,

Сосновый проезд, д. 5, кв. 18.

ОТВЕТЧИКИ:

1.ООО «Альянс»

(ИНН 7627028311, ОГРН 1057602573050),

150505, Ярославская область, Ярославский

муниципальный район, Заволжское сельское

поселение, пос. Заволжье, 37.

2.Администрация Ярославского муниципального

района (ИНН 7606011902, ОГРН 1027601599992)

150003, г. Ярославль, ул. Зои Космодемьянской, 10а.

3.ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области,

150000, г. Ярославль, ул. Пушкина, 14 «а».


ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об оспаривании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области (далее - арендодатель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее - арендатор, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 76:17:107101:0226 по договору от 01.04.2010 г. № 596/2, а также пеней за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды земельного участка (дело № А82-4738/2011).

Исковые требования основаны на ст.ст. 309, 310 и 614 ГК РФ и мотивированы неисполнением арендатором по договору от 01.04.2010 № 596/2 обязательств по внесению арендных платежей.

Яблоков А.С. ссылкой на ст.ст. 22 и 65 ЗК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 36 ЖК РФ и ст. 166, 167, 168 и 608 ГК РФ исходит из того, что договор от 01.04.2010 № 596/2 является недействительной сделкой.

Как стало известно истцу на основании Постановления Главы Ярославского муниципального района от 21.03.2007 г. № 288 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 21.03.2007 г. заключен договор N 596/1 об аренде земельного участка, предназначенного для строительства первой очереди застройки жилого района, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное пользование, а арендатор принять и использовать на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 76:17:1071 01:0226, площадью 148674 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет (приложение 1).

Границы переданного в аренду земельного участка обозначены на плане (чертеже, схеме) земельного участка, являющегося составной частью кадастровой выписки о земельном участке (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 29.10.2008 № 17/08-ХХХ1Х-С-0460, лист КВ.2.

Как усматривается из кадастровой выписки о земельном участке земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:226, площадью 148 674 кв.м. поставлен на кадастровый учет 13.01.2006 г. (приложение 2).

В соответствии с пунктами 2.1 и 6.2 договор аренды действует до 20.03.2010 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 21.05.2007 г.

Во исполнение условий договора Администрация передала в арендное пользование Общества земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи, являющийся приложением № 2 к договору аренды № 596/1 от 21.03.2007 г. (приложение 3).

14.09.2007 г. соглашением о внесении изменений в договор № 596/1 аренды земельного участка от 21.03.2007 г. в связи с принятием постановления администрации Ярославской области от 22.11.2006 г. № 266-а об изменении черты поселения пос. Красный Бор Ярославского муниципального района стороны изложили параграф пункта 1.1 раздела 1 предмета договора в следующей редакции: «Арендодатель за плату во временное пользование, а арендатор принимает и использует участок общей площадью 148 674 кв.м., расположенный: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, пос. Красный Бор, основание: постановление главы Ярославского муниципального района от 21.03.2007 г. № 288» (приложение 4).

В силу п. 3.4.7 по истечении срока договора арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в течение 10 календарных дней, в состоянии, пригодном для дальнейшего целевого использования.

Срок действия договора аренды истек 20.03.2010, однако при отсутствии возражений со стороны Администрации, Общество продолжало занимать земельный участок и после истечения срока действия договора. В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

В период действия договора № 596/1 аренды земельного участка от 21.03.2007 г., а именно, 01.07.2009 г. администрацией Заволжского сельского поселения застройщику - ООО «Альянс» выдано разрешение № RU 76517305-12-2009 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства трехэтажного трехсекционного жилого дома (стр. 1) с инженерными коммуникациями первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, пос. Красный Бор.

Жилой дом возведен с участием физических лиц, в том числе с участием истца, с которыми Обществом заключены договоры на участие в долевом строительстве.

Многоквартирный дом (далее - МКД), введенный в эксплуатацию после введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005), был принят приемочной комиссией при установлении размеров и границ земельного участка, на котором расположен такой дом.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 27.04.2009 № 7617/204/09-0425 земельному участку площадью 1806,4 кв. м присвоен кадастровый номер 78:17:107101:368, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 28.11.2008, разрешенное использование: для строительства первой очереди застройки жилого района без объектов соцкультбыта,; граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства в местной системе координат (приложение 6).

Как усматривается из кадастрового паспорта предыдущий кадастровый номер вновь образованного земельного участка 76:17:107101:226, т.е., земельный участок, переданный в аренду Обществу по договора № 596/1 аренды земельного участка от 21.03.2007 г.

Согласно п. 18.3 кадастрового паспорта номер участка, подлежащий снятию с кадастрового учета: 76:17:107101:226.

Факт формирования земельного участка и его постановка на кадастровый учет признается Администрацией, о чем свидетельствуют его письмо в адрес Общества от 16.06.2011 г. № 2494 (приложение 7) и возражения на отзыв на исковое заявление б/д 2010 г. в арбитражном суде.

В целях государственной регистрации права собственности на объекты капитального строительства в соответствии с заявлением застройщика ООО «Альянс» № 1124 от 04.08.2009 г., согласно техническому паспорту инв. № 14981 от 10.07.2009 г. Постановлением Администрации Заволжского сельского поселения от 04.08.2009 № 118 присвоен трехэтажному 36-ти квартирному жилому дому (лит.А) общей площадью 1619,2 кв.м., в том числе жилой 1575,5 кв.м, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 78:17:107101:368, почтовый адрес: 150518, Ярославская область, Ярославский район, п. Красный Бор, проезд Сосновый, д. 5 (приложение 8).

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик в период начиная с 01.07.2009 г. до окончания действия договора аренды земельного участка 21.03.2007 г. № 596/1, т.е. до 20.03.2010 г. осуществил передачу объекта долевого строительства (квартиры и общее имущество дома) участникам долевого строительства по подписанным сторонами передаточным актам.

Именно с момента подписания сторонами передаточных актов обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства считаются исполненными.

В свою очередь передаточные акты, разрешение №№ RU 76517305 -12-2009 от 01.07.2009 г. на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства являлись основанием для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства, что подтверждается представленным в дело выпиской из ЕГРП (приложение 9).

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.06.2012 г. № 01/063/2012-101 следует, что государственная регистрация права собственности за физическими лицами на жилые помещения в многоквартирном доме № 5 по проезду Сосновый в Ярославской области, Ярославском районе, п. Красный Бор, производилась с 2009 г. (в период действия договора № 596/1 аренды земельного участка от 21.03.2007 г.)

В частности, право собственности истца на 2-комнатную квартиру, общей площадью 54,6 кв.м., инв. № 14981, лит. А, по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос. Красный Бор, пр. Сосновый, д. 5, кв. 18, кадастровый номер 76-76-01/192/2009-111 возникло 19.08.2009 г., о чем в ЕГРП сделана запись № 76-76-01/192/2009-111.

У участников долевой собственности при возникновении права собственности на объекты долевого строительства с августа 2009 г. одновременно возникли доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объекты долевого строительства одновременно являлась государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 78:17:107101:368.

Из сказанного следует, что к 20.03.2007, т.е. на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка от 21.03.2007 г. N 596/1 имеющий кадастровый номер 76:17:107101:0226, площадью 148674 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, прекратилось ранее существовавшее право собственности на эту землю у публично-правового образования в том объеме, в каком оно было на момент заключения договора аренды -21.03.2007 г.

По этой же причине отсутствовала у арендатора обязанность возвратить земельный участок, имеющий кадастровый номер 76:17:107101:0226, площадью 148674 кв. м., арендодателю, поскольку из него выделен самостоятельный участок, имеющий кадастровый номер 78:17:107101:368.

Тот факт, что земельный участок, имеющий кадастровый номер 78:17:107101:368, являлся самостоятельным участком, свидетельствует кадастровый паспорт этого участка, из которого усматривается, что он не является частью земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0226, площадью 148674 кв. м.

В кадастровом паспорте отсутствуют графические и текстовые сведения о том, что данный земельный участок является частью земельного участка, с кадастровым номером 76:17:107101:0226, площадью 148674 кв. м.

Присвоение отдельно сформированной части земельного участка, занятой объектом недвижимого имущества, учетного кадастрового номера на основании пункта 7 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660 (далее - Правила), не производилось.

Удостоверение границ выделенного земельного участка осуществлялось путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости).

Вопросам предоставления в аренду частей земельных участков исключительно в целях для строительства объекта инженерной и транспортной инфраструктуры посвящено письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.10.2011 г. № Д23-4444.

Отношения по использованию и обороту земель регулируются земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

Часть 2 ст. 6 и ст. 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о регистрации.

При выделении ранее существующий земельный участок сохраняется, но

и в измененных границах и площади.

Согласно ст. 15, 17, 18 ЗК РФ объектом земельных правоотношений, на основании которых возникает право собственности, могут быть земельные участки, при этом, части земельных участков не названы в качестве таковых.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 5 Закона о кадастре установлено, что объектам недвижимости органами кадастрового учета присваиваются кадастровые номера.

Как следует из материалов дела, спорной части земельного участка не присвоен учетный кадастровый номер. Учетным кадастровым номером части земельного участка, согласно пункту 7 Правил является порядковый номер записи, содержащий сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Однако присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не рассматривает часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимости, объекта вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.

Данная правовая позиция подтверждается определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-O "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", в котором прямо указано, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Следует учитывать также, что часть земельного участка не может являться объектом государственного кадастрового учета. Кадастровый паспорт объекта недвижимости выдается лишь в случае постановки объекта на кадастровый учет в установленном законом порядке.

Кроме того, в силу требований ч. 3 п. 2 ст. 22.2 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации права собственности на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, на момент обращения заявителя в регистрационную службу, являлся кадастровый паспорт образуемых земельных участков.

В государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации (абз. десятый п. 1 ст. 20).

Указанная правовая позиция выражена в п. 5 Информационного письма Президиума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Представленный в материалы дела кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 78:17:107101:368 мог являться основанием проведения государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на них, так как в отношении выделенных земельных участков из единого земельного участка был произведен государственный кадастровый учет в порядке, предусмотренном ст. 24 Закона о кадастре недвижимости, что позволяет определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Как видно из материалов дела процедура выделения земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:364 из состава единого участка с кадастровым номером 76:17:107101:226 (определение их границ, обращение за постановкой на учет, постановка на учет земельных участков соответственно 27.11,2008 г. и 28.11.2008 г.) в соответствии с действующим земельным законодательством была соблюдена до подписания договора аренды земельного участка от 01.04.2010 г. № 596/2 и в период действия договора аренды земельного участка от 21.03.2007 г. № 596/1.

На основании рассмотренного обращения от Управления Росреестра по Ярославской области и уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, на территории Пестрецовского сельсовета государственным органом выявлено истечение двухлетнего срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости 78:17:107101:368, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права (либо не осуществлена государственная регистрация аренды - в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности).

На основании изложенного решением Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Ярославской области Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) от 26.05.2011 г. № 17/11-5402 (в период действия нового договора № 596/2 аренды земельного участка от 01.04.2010 г.) аннулирован и исключен из ГКН объект недвижимости, согласно ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (приложение 10).

Позднее, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.04.2010 г. подписан договор N 596/2 об аренде земельного участка, предназначенного для строительства первой очереди застройки жилого района, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное пользование, а арендатор принять и использовать на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 76:17:107101:0226, площадью 148674 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет (приложение 11).

В пункте 2.1 договора установлен срок его действия: с 21.03.2010 по 20.03.2013.

В соответствии с пунктом 6.2 договор аренды подлежит государственной регистрации, в силу чего вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2010 г.

Во исполнение условий договора (п. 3.2.1) арендодатель не передал в арендное пользование арендатора земельный участок, акт приема-передачи сторонами не составлялся.

После прекращения договорных отношений по ранее заключенному договору аренды № 596/1 от 21.03.2007 г. земельный участок арендатором не возвращен.

Истец полагает, что с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (01.07.2009) у ООО «Альянс» не возникла обязанность по возврату арендованного имущества Администрации и Общество не может считаться лицом, использующим арендованное имущество, ввиду принадлежности указанного имущества в силу закона собственникам помещений жилого дома.

Из сказанного следует, что на момент заключения договора аренды (19.04.2010 г.) земельный участок, имеющий кадастровый номер 76:17:10 71 01:0226, площадью 148674 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, как объект гражданских прав не существовал.

Указанное позволяет прийти к выводу о том, что в части индивидуализирующих признаков предмета аренды спорный договор аренды от 01.04.2010 г. № 596/2 является незаключнным.

В части осуществления полномочий собственника в отношения объекта аренды указанный договор является ничтожным, поскольку арендодатель в силу действующего законодательства не мог распоряжаться всем земельным участком.

Нормативное содержание рассматриваемого спора заключается в следующем.

Согласно ст. 307, 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.

Вопрос о правах на землю под МКД остается насущным, в первую очередь - для собственников помещений. Одна из причин заключается в том, что он имеет ключевое значение для определения момента возникновения обязанности по уплате земельного налога, а также для произведения расчетов за аренду этой земли. О практических проблемах, связанных с законным владением земельными участками под МКД, свидетельствует многочисленная арбитражная практика, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

Особенностью такого объекта строительства, как МКД, является его структура - как цельный объект права МКД не существует, он состоит из жилых помещений и, на что необходимо обратить особое внимание, общего имущества. Об этом сказано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ): объект долевого строительства, который застройщик обязан передать дольщику, - это не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество, входящее в состав, в частности, МКД.

В соответствии с п. 2 с. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Состав общего имущества МКД подробно описан в жилищном законодательстве.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В основном то, что описано в законе (ст. 36 ЖК РФ) как общее имущество, не имеет качеств объектов права, вещей (ст. 128 ГК РФ). Поэтому для возникновения права на это имущество не требуется какого-либо оформления, регистрации и подобных действий с этим имуществом, достаточно юридически корректно оформленного существования самого многоквартирного дома.

Однако в составе общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, имеются такие объекты, как земельные участки, которые являются объектами права - недвижимыми вещами. При этом право собственности на земельный участок возникает, естественно, после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости.

Соответственно в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует

Земельный участок, в отличие от иных объектов общего имущества, существует еще до возведения дома. Наличие зарегистрированных прав (собственности или аренды) на земельный участок, предоставленный для строительства, является одним из условий появления у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков (п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).

В законодательстве содержится императивная норма о возникновении у собственников помещений в МКД права общей долевой собственности на земельный участок, причем независимо от того, кто являлся его собственником ранее (застройщик либо публично-правовое образование, если застройщик арендует землю).

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Такой специальной нормой является положение п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственников помещений в МКД в силу закона:

- с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005) - в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет (п. 2 ст. 16 Закона № 189; п. 66 Постановления № 10/22);

- с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета - в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005 (п. 5).

МКД, введенные в эксплуатацию после введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005), принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома (п. 6 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку "участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД".

Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания никаких специальных ненормативных актов органов местного самоуправления или государственной власти о предоставлении такого участка собственникам помещений. Об этом же четко сказано в Постановлении КС РФ от 28.05.2010 N 12-П, п. 66 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее -совместное Постановление N 10/22).

Регистрация права общей долевой собственности на землю носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (Письмо Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370). Такое право возникает в силу закона и для его возникновения не требуется регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Постановление КС РФ от 28.05.2010 N 12-П, п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Кстати, об этом свидетельствует и п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ): государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Однако все эти разъяснения касаются земельных участков под домами, введенными в эксплуатацию до 01.03.2005. Для нас же представляет особый

интерес правовой статус земельных участков под МКД, которые введены (и будут введены) в эксплуатацию уже после этой даты. Специальных норм (кроме положения п. 6 Закона N 189-ФЗ о том, что приемка новостройки возможна только при установлении размеров и границ участков) в законодательстве нет, и до недавнего времени не было четкой позиции у представителей судебной системы. Однако все изменилось с принятием Постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 (далее -Постановление N 11642/11), опубликованного на сайте ВАС 28.03.2012.

Президиум ВАС о моменте прекращения договора аренды.

28 марта 2012 г. на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в котором были сделаны важные выводы относительно статуса земельного участка под домом, введенным в эксплуатацию. Так, застройщик получил землю в аренду для возведения МКД. После того как дом был построен, а помещения - переданы дольщикам, застройщик и публичный собственник земли подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи участка арендодателю. Однако управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде. Обоснование чиновников было следующим: на момент обращения в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав на помещения в МКД, в связи с чем право аренды земли осталось обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Суды трех инстанций поддержали застройщика. Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты, отметив: хотя выводы судов и не противоречат закону, ими не были учтены еще некоторые важные положения, а именно приведенные выше нормы о возникновении права собственности на землю под МКД и, кроме того, правило о признании регистрации права собственности на помещение в МКД одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также разъяснения, данные в Постановлении N 10/22. Все эти нормы позволили Президиуму ВАС РФ заключить: земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды между застройщиком и мэрией и возврат участка мэрии невозможны. Недопустимо и распоряжение этими лицами участком.

Кроме того, Президиум ВАС усмотрел основания для прекращения договора аренды с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства путем совпадения должника и кредитора в одном лице), поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Следовательно, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Позиция Президиума ВАС РФ. Сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под вновь построенным домом поступает в общую долевую собственность собственников помещений в нем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД,

Кстати, именно из этого принципа исходят арбитры в спорах о взыскании представителем публичного собственника земли сумм арендной платы с застройщика после ввода МКД в эксплуатацию. Они полагают, что земля перешла в собственность бывших дольщиков, соответственно, застройщик перестал пользоваться земельным участком, а публичное образование утратило право на взыскание арендной платы (Постановления ФАС ПО от 28.02.2011 по делу N А49-2793/2010, ФАС СЗО от 08.02.2012 по делу N А56-66160/2009, от 27.12.2011 по делу N А56-7453/2011).

Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика). После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у застройщика. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Итак, для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под МКД не требуется издания каких-либо специальных актов органами власти, главное - формирование участка и проведение его кадастрового учета. Если это условие выполнено, собственники помещений становятся собственниками и земельного участка. А это означает, что прекращается ранее существовавшее право собственности на эту землю у публично-правового образования или частного лица (застройщика). Соответственно, у публично-правового образования нет оснований для взыскания арендных платежей ни с застройщика, ни с собственников нежилых помещений в МКД, даже если срок действия ранее заключенных договоров аренды еще не истек. Если же участок не сформирован, он по-прежнему находится в собственности публично-правового образования, которое, однако, не вправе распоряжаться землей в той части, которая необходима для эксплуатации жилого дома.

Вместе с тем и до возникновения права общей долевой собственности на землю (до формирования участка), в то время как земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такие разъяснения содержатся в п. 67 совместного Постановления N 10/22. При этом собственник земли не вправе распоряжаться ею в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД, что указывает на невозможность заключения договора аренды в отношении всего участка, первоначально предоставленного в аренду для строительства жилого комплекса, если часть этого участка занята уже введенными в эксплуатацию МКД (Постановление ФАС ДВО от 26.04.2011 N ФОЗ-1190/2011).

В данном случае собственники помещений являются законными владельцами земельного участка под МКД и имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (ст. 305 ГК РФ).