Как правильно оформить машиноместо?

Обсуждение актуальности внесения изменений в нормативно-правовые акты по регистрации отдельных объектов недвижимости, которым не уделено внимание в дорожной карте по "Собственности"

Право собственности на машино-место

Машино-место (парковочное место) по действующему законодательству не отнесено к объектам недвижимости, его нельзя поставить на кадастровый учет и, следовательно, зарегистрировать на него право собственности.
Существует социальная потребность в придании машино-месту (парковочному месту) статуса объекта недвижимости. Практически каждый многоквартирный дом проектируется со встроенно-пристроенными автостоянками. При этом машино-места (парковочные места) в автостоянках имеют значительную стоимость, сравнимую со стоимостью объекта недвижимости. Граждане желают иметь в собственности конкретный объект недвижимости, а не идеальную долю в общем объекте. Потребность в появлении такого объекта недвижимости как машино-место (парковочное место) стоит достаточно остро.

В настоящее время Управлением Росреестра сформирована практика оформления машино-мест (парковочных мест), расположенных в помещениях автостоянок во вновь построенных многоквартирных домах, путем проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на помещение автостоянки, в котором расположены машино-места (парковочные места).

Данная практика сложилась в связи с тем, что действующим законодательством такие объекты как машино-место или парковочное место не определены в качестве недвижимых вещей или объектов капитального строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Данный перечень не является закрытым.

Однако согласно ст. 2 Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 утверждены Требования к определению площади здания, помещения. Согласно п. 5 указанных требований площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ машиноместо не является предметом кадастрового учета. Предметом кадастрового учета признаются объекты недвижимости – индивидуально-определенные вещи, обладающие уникальными характеристиками объекта недвижимости В соответствии с данным федеральным законом осуществляется кадастровый учет следующих объектов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. По Градостроительному кодексу РФ объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.

Таким образом, помещение должно обладать признаком изолированности, что возможно с помощью установления пространственных границ. Долговременная разметка или маркировка машино-места (парковочного места) в автостоянке белыми линиями не свидетельствует об изолированности машино-мета (парковочного места), о наличии пространственных границ и не превращает его в самостоятельный объект недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимым условием для осуществления государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества является постановка объекта недвижимости на кадастровый учет.

Так как машино-место (парковочное место) по действующему законодательству не отнесено к объектам недвижимости, его нельзя поставить на кадастровый учет и, следовательно, зарегистрировать на него право собственности.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации также под помещением предлагают понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования.

В ДК «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» конкретных мероприятий в ближайшей перспективе по включению машино-мест (парковочных мест) в перечень объектов недвижимости не имеется.

Предлагаю обсудить актуальность внесения изменений в нормативно-правовые акты в сфере государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество для целей возможности регистрации прав собственности на машино-места (парковочные места).
стройка, собственность, регистрация прав на недвижимое имущество, дорожная карта
Филипп Рябченко

1)
Считаю этот вопрос актуальным, с той динамикой количества машин которую мы имеем в России, очень важно для повышения качества жизни формировать соответствующую инфраструктуру.
Иметь свидетельство на объект недвижимости гораздо приятнее и ликвиднее, чем на абстрактную долю в общей собственности.
Полностью поддерживаю внесение изменений в регламентирующие документы.
По поводу Дорожных Карт НПИ, поддерживаю мнение Никитина Андрея высказанное им в одном из интервью, что дорожная карта это некая «точка сборки» вокруг которой должна строиться работа по улучшению деловой среды. Так что такие утесняющие мероприятия жизненно необходимы.
Александр Кычаков

2)
С созданием нового типа объекта недвижимости «парковочное место» связано несколько методологических проблем.
Первая это границы объекта. В искусственно созданных руками человека объектах (здания, сооружения, те же помещения как вторичный объект) ориентируются на физические границы. Причем эти границы несут не только юридический, но и функциональный смысл. Преграда для внешних погодных факторов например, либо изолированность от влияния других людей (свет, шум, безопасность или запах :)… ). Когда физических границ, преград и барьеров нет — человек проводит их юридически. Это ситуация земельных участков например. Но в таком случае требуется отдельная система, позволяющая эти границы однозначно определить и при необходимости идентифицировать. Что и делается в кадастровом учете в виде привязки к координатной сетке.
Для парковочного места, если оно не огорожено в виде отдельного бокса, физические границы лишены смысла. Значит скорее всего мы говорим об определенной привязке к системе координат. В принципе это возможно (не краской по асфальту конечно), в виде привязки к строительным осям здания, расстояниям от стен и прочему. Так же, как рисуется для инвентаризационного учета планировка квартиры, может быть исполнена схема парковочного этажа, с размерами и привязной парковочных мест вплоть до миллиметров. Проблема в том, что этот вопрос не проработан даже с точки зрения методологии, а подводные камни там будут. Помню горячую дискуссию с десяток лет назад о лестничных площадках при выделении этажей в бизнес центрах. Несколько этажей, на каждом свой собственник. Площадку второго этажа можно допустим включить в собственность этажа, так же как и площадку третьего в третий. Но есть еще одна «лишняя» площадка, которая между этажами и два лестничных марша, чьи именно они? :)
Жизнь часто хитрее и разнообразнее модели того «как должно было бы быть».

Вторая большая проблема это функциональная не автономность, не обособленность парковочного места. К нему нужно как то подъезжать. Проезды априори общие, но без них парковка не имеет смысла. Инженерные системы закрытого паркинга тоже общие, например вентиляция. Но если это принудительная система, без ее существования и функционирования, выделенная 3х6 метров площадь тоже перестает быть парковочным местом. Нужно отводить выхлопные газы, иначе человеку там находиться опасно. И так далее.
Получается что кроме самого пятна 3х6 нужна еще куча всего общего, чтобы сохранилось изначальное функциональное назначение.

На мой вкус, если идти в сторону создания прав на парковочные места, отдельные объекты недвижимости скорее повредят, слишком много будет путаницы. Подумать стоит о более точном выделении доли в праве. Идеальная доля ведь не единственный вариант. В тех же коммуналках каждая комната это доля в праве, пропорционально площади. Причем выделенной долей (комнатой) вправе пользоваться только жилец, а вот на все остальное (общее) имущество пользование совместное. Туалет, ванная, кухня — без которых саму комнату нельзя признать жилым помещением, пригодным именно к проживанию.
Выделенная доля в праве должна по идее решить основные вопросы. Правда останется согласие со-собственников при отчуждении. Но это вроде можно решить и локально, утвердив собранием условия продажи, при которых все согласны на год вперед.
Андрей Тетыш

3)
Андрей, Вы изучали зарубежный опыт на этот счет? Существует ли иной какой либо способ определения подобного объекта, кроме как доля в праве?
Георгий Четверкин
4)

Георгий, целенаправленно зарубежный опыт именно по данному вопросу не изучали, не было такой прикладной необходимости. Наши если и интересуются зарубежной недвижимостью, это чаще всего не квартиры с парковочными местами. Наверняка знаю только по Финляндии, даже позвонил уточнил только что.
При покупке квартиры положена доля в кондоминиуме, пропорциональная площади. Это автоматически.
А дальше если паркинг в закрытом помещении, или хотя бы навесом прикрыт — оформляется дополнительная доля в общем имуществе кондоминиума. Но без обособления или выделения доли «в натуре». Доля абстрактная. Если кондоминиум оформлен как акционерное общество — вообще оформляют акции.
А если это просто нарисованное краской место на придомовой территории — вообще составляется только соглашение о порядке пользования частью общего земельного участка. Без выделения этого парковочного места даже в виде хоть какой либо доли. Соглашение о порядке пользования как правило все таки возмездное, но в общем случае говорят что и безвозмездным может быть, такую возможность законодательство не исключает.
По памяти похожая практика и в Швеции, но подробности надо звонить уточнять.
Это из того, что знаю by an accident, просто по случаям с которыми сталкивался лично.
Андрей Тетыш

Налог на Машино-место

Раз в год налоговая инспекция рассылает всем налоговые уведомления. В нем указывается объект, облагаемый налогом (квартира, гараж и т. д.), его инвентаризационная стоимость, ставка налога и сумма налога. К уведомлению прилагается квитанция на уплату налога. В вашу задачу входит лишь эту квитанцию оплатить в любом отделении любого банка. Какие то действия могут потребоваться только в одном случае - вы не согласны с данными, которые указаны в уведомлении (то есть там допущена ошибка) или вы имеете льготу по налогу.
Если уведомление и квитанция не придут вы можете ничего не делать. Либо самостоятельно узнать есть ли у вас задолженность (на сайте налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика) и погасить ее. Если несколько лет налог не платили вы должны его заплатить. Причем достаточно только за три последних года. Так гласит статья 5 Закон РФ от 9 декабря 1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (цитата):
"10. Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с привлечением к уплате налога".
Машино-место будет подпадать под закон "О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ" в качестве "иного строения, помещения, сооружения". Налог на имущество физических лиц является местным налогом и поступает в бюджеты муниципальных образований.
Налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как инвентаризационная стоимость имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Инвентаризационная стоимость определяется органами технического учета и технической инвентаризации. Оценка строений, помещений и сооружений осуществляется по состоянию на 1 января каждого года на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с действующим законодательством.
Техническая инвентаризация объектов капитального строительства может проводиться на основании заявления заинтересованных лиц.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований
Органы местного самоуправления имеют право устанавливать налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц и основания для их использования налогоплательщиками.
Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы.
С 1 января 2011 года налог на имущество физических лиц уплачивается физическими лицами один раз в год, не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог.

Ключевой вопрос - сколько в деньгах нужно будет платить налогов, то есть как рассчитать инвентаризационную стоимость?

Справка об инвентаризационной стоимости жилого объекта
Стоимость услуги: ХХХ рублей*
Срок исполнения: в день обращения
Зал приёма
* Стоимость и сроки подготовки документа указаны без учета проведения работ по инвентаризации объекта.

В справке об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости указывается наименование объекта, его точное местонахождение (адрес), площадь и действительная инвентаризационная стоимость по состоянию на 1 января текущего года.
По заявлению правообладателя в справке может быть указана инвентаризационная стоимость объекта по состоянию на 1 января года, отличного от текущего. Такой заказ оформляется в виде ответа на запрос, срок подготовки справки - 3 рабочих дня).
Справка об инвентаризационной стоимости по имеющимся данным (без обследования), может быть выдан по запросу любого лица, при этом для оформления заказа необходимо:
заполнить заявление;
предъявить документ, удостоверяющий личность.

Чтобы получить справку об инвентаризационной стоимости, по результатам обследования, для оформления заказа необходимо:
заполнить заявление;
предоставить правоустанавливающие документы (оригиналы и копии)
предъявить документ, удостоверяющий личность;
при обращении доверенных лиц - предоставить документы, подтверждающие полномочия представителя.

Для уточнения площади объекта, от которой зависит его инвентаризационная стоимость, вы можете провести обследование жилого помещения, индивидуального жилого дома, гаража или ячейки овощехранилища.

1.перечень документов переход права на помещение нежилое
2. Доля. Преимущественное право покупки