Возможность зарегистрировать право на реконструированный жилой дом с увеличившейся площадью на основании ст. 25.3 ФЗ

Вопрос:
Здравствуйте!
Имеется земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. На участке в 1996 г. был построен индивидуальный жилой дом. В 2001 г. на дом было зарегистрировано право, основание - акт приемки в эксплуатацию. В 2002-2003 г. к дому был надстроен еще один этаж, разрешение на реконструкцию не получалось. Соответственно, в кадастровом паспорте будет указание на незаконную реконструкцию.
Возможно ли зарегистрировать право на реконструированный жилой дом с увеличившейся площадью на основании ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав..."? Смущает то, что право на жилой дом уже существует, т.е. он не очень походит на "создаваемый или созданный" в смысле п. 1 ст. 25.3 ФЗ
Заранее благодарен
Ответ:
Вы не регистрируете право, оно у вас существует с 2001г. Вы носите в ГКН изменения (уникальные характеристики). Т.е. объеет индивидуализирован и приобрел характеристики объекта гражданских правоотношений. Далее если объект построен (реконструирован) без нарушения строительных норм и правил и не наркшает чьих либо прав получаем технический паспорт с новыми характеристиками и вносим данные изминения в запись ЕГРП на основании ст.25.3 п.1, 2 ФЗ 122
«что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка»
Другой вопрос — а надо ли вносить данные изминения?
Ни кто не имеет права обязать лицо внести изминения реконструированного им имущества кроме суда.
Суть "дачной амнистии" в том, что она позволяет зарегистрировать права на Объект недвижимости, владельцы которых, из-за отсутствия необходимых документов, не могут пройти процедуру госрегистрации прав обычным порядком.
По ст. 25.3 вполне возможна госрегистрация права на объект, который был реконструирован в конце концов, данные ГКН считаются (с октября 2013 года, после внесения соответствующих изменений в 221-ФЗ и 122-ФЗ) данными первого подраздела ЕГРП (когда регится РВП, а на фоне этой регистрации, в связи с тем, что Объект Недвижимости "подрос" по отношению к старой правоустановке, осуществляются действия по легализации реконструкции).
В этой ситуации права на дом зарегистрированы. Если дом на "своей" земле, права на то и другое зарегистрированы и собственник провел его реконструкцию, то следует только узаконение реконструкции. http://forum.yurclub.ru

http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=26
http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=98

Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке, и выдачи на основании этой документации разрешения на строительство. По спорам, связанным с самовольным строительством, такая документация либо ее часть, как правило, отсутствует.

Поэтому по всем делам по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство.

Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которых градостроительный регламент не устанавливается, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, в остальных случаях — органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется в случаях: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст.46 Конституции РФ).

Наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.

В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.

В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы: соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными? как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости? в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома? соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила? каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения? — и т.п.Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст.79, 188 ГПК может получить консультацию специалиста и назначить соответствующую экспертизу.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности — доли в праве в виде правильной простой дроби.

Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, потребует разъяснения решения суда в соответствии со ст.202 ГПК.