Продажа квартиры нерезидентом

Продажа квартиры нерезидентом вызывает множество вопросов, поскольку в отличие от резидентов РФ нерезиденты при продаже квартиры рассчитывают налог по ставке 30%, а не 13 %.

Часто встречаются ситуации когда российские граждане выезжают за границу: на работу, учебу, лечение. При этом человек не меняет гражданство. Как правило, мало кто задумывается, что для расчета НДФЛ это имеет очень важное значение. Напомню, что даже если у вас есть российское гражданство, вы можете стать нерезидентом России.

О том кто такие резиденты и нерезиденты и как рассчитать статус физического лица можно прочитать здесь.

Итак, представьте, что уехав из страны вы оставили в ней некое недвижимое имущество (например, квартиру). В один прекрасный момент вы решаете ее продать. И с ужасом понимаете, что вы должны отдать государству почти треть от своего дохода, полученного при продаже квартиры. И еще один неприятный сюрприз — нерезидент при продаже квартиры не имеет право на получении налоговых вычетов. Причем вы даже не имеете право уменьшить доход на стоимость квартиры, за которую вы ее купили. Кроме того, резиденты при продаже квартиры, находящейся у них в собственности более 3 лет вообще не платят никаких налогов, а нерезидент обязан платить НДФЛ со всей стоимости.

За что такая несправедливость? Ладно если б это касалось только иностранцев, но своих-то граждан за что так грабить?

Но давайте попробуем найти выход из сложившейся ситуации.

Напомню, для расчета НДФЛ нерезидентом России признается физическое лицо, находящееся на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных календарных месяцев. Налоговым периодом для расчета НДФЛ при продаже квартиры является календарный год.

В этой связи с этим возникает вопрос: по какой ставке платить налог, если продали квартиру, будучи резидентом, а в конце года вновь стали нерезидентом?

Рассмотрим данную ситуацию на примере.

Гражданин России Альберт Мюллер живет и работает в Германии по рабочей визе. При этом он имеет российское гражданство и постоянную прописку в России.

Время пребывания его в России было таким

С 1 октября 2011 г. по 30 ноября 2011 г. – 61 день.

С 01 февраля 2012 по 30 апреля 2012 г. – 29+31+30= 90 дней

С 01 мая по 01 июня – 31+1=32 дня

1 июня гражданин России Альберт Мюллер продал квартиру стоимостью 2 000 000. Квартра находилась у него в собственности 5 лет.

Если рассчитать его статус на момент продажи квартиры, то расчетный период будет с 01 июня 2011 по 01 июня 2012 г.

Определяем количество дней Мюллера пребывания в России на момент продажи квартиры:

61+90+32= 183 дня.

Получается, что на момент продажи квартиры Мюллер являлся резидентом России и по идее должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако посмотрим, что же произойдет с его статусом 01 января 2013 года. Для определения периода расчета отсчитаем назад 12 календарных месяцев. Получаем дату начала периода 01 января 2012 года. Рассчитаем количество дней пребывания Мюллера в России за период с 01 января 2012 года по 01 января 2013 года:

90+32= 122 дня.

Следовательно, к концу года Мюллер стал нерезидентом.

Так все-таки по какой ставке считать налог при продаже квартиры нерезидентом???

На эту тему существует очень интересное письмо Минфина от 25.04.2011 N 03-04-05/6-293 , в котором говорится, что «если налог со своего дохода физическое лицо уплачивает самостоятельно в срок по истечении налогового периода, то датой, от которой нужно вести обратный отсчет, будет являться 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.» (а не «последовательные 12 календарных месяцев)

Таким образом, несмотря на то, что Мюллер продал квартиру, как резидент, по окончании года он стал нерезидентом и должен забыть про все льготы и заплатить НДФЛ по ставке 30%.

Вот такая печальная арифметика.

Итак, из приведенного примера можно сделать вывод, что при продаже имущества нерезидентом важно пробыть на территории России 183 с начала года, в котором он совершил сделку.

Рекомендации шопотом:

Если у вас нет возможности изменить свой статус можно передать квартиру в дар близкому родственнику (матери, отцу, мужу, жене, детям). Но при этом при продаже квартиры нужно будет заплатить 13 % от ее стоимости. При этом близкий родственник может воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры. Если уж совсем не хотите платить налогов, то придется ждать 3 года.

Многие мои читатели спрашивают меня о том, как налоговая может узнать, что я нерезидент, если продажа квартиры осуществлялась по российскому паспорту. Для меня остается пока загадкой предоставляет ли ФМС России данные в налоговую инспекцию о людях пересекающих границу России. Знаю только, что сделки с недвижимостью, находящейся в собственности менее 3 лет, налоговой инспекцией отслеживаются. По таким сделкам налоговая рассылает «письма счастья» вовремя неотчитавшимся налогоплательщикам. Что же касается квартир, находящееся в собственности более 3 лет, то я не слышала о таких случаях, чтобы пр продаже квартиры налоговая требовала доказательств того, что физическое лицо является резидентом. Если у моих дорогих читателей были такие случаи, то буду благодарна если вы поделитесь ими в комментариях. (Я больше никому не скажу чес. слово!) В любом случае платить или не платить решать вам.

Какие налоги платит иностранец на территории России можно прочитать здесь


Источник: http://itakprosto.ru

----------------------------

Налог на доходы нерезидентов

Платит или не платит иностранец НДФЛ в России ?