Ипотека в силу закона на жилые помещения

Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека.

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, является одним из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). В связи с тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание, залог как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств является более привлекательным. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, как правило, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В случае если должник не исполняет обязательства, на недвижимое имущество обращается взыскание - оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Действующим законодательством, а именно статьей 334 ГК РФ, предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу договора, т. е. при условии заключения договора о залоге;

2. в силу закона, т. е. независимо от заключения договора ипотеки, а в силу обстоятельств, указанных в законе.

Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, а также при приобретении права на вновь создаваемый объект недвижимости.

Ипотека в силу закона возникает в основном в следующих случаях:

1. При отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ).

2. При отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора купли-продажи;

3. При приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке).

Ипотека в силу закона жилых помещений имеет ряд особенностей. Не допускается ипотека индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также многоквартирных жилых домов.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, а также отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются прав или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Таким образом, в вышеуказанных случаях недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, или иного юридического лица, продавца по договору, получателя ренты до полного погашения кредита либо исполнения иного обязательства.

Ипотека в силу закона позволяет создать дополнительные гарантии кредиторам (банкам, продавцам, получателям ренты), выражающиеся в том, что им не нужно заключать с должником (покупателем, плательщиком ренты) соглашение об обеспечении своих требований, а также достичь определенной гибкости в регулировании имущественных отношений.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины.

В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.