Налоговые риски при совершении сделок купли- продажи коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями

УФНС России по Ярославской области сообщает, что анализ результатов проверок, проведенных налоговыми органами в I квартале 2012 года, свидетельствует о наличии следующих характерных нарушений налогового законодательства, допускаемых индивидуальными предпринимателями при реализации объектов коммерческой недвижимости.

При совершении индивидуальным предпринимателем сделки по реализации недвижимости, например магазина, в котором им осуществлялась деятельность по розничной торговле, подпадающую под налогообложение единым налогом на вмененный доход (далее – ЕНВД), налогоплательщик зачастую расценивает данную сделку как совершенную физическим лицом и не относящуюся к предпринимательской деятельности. Соответственно при отражении данной операции в декларации по форме 3-НДФЛ физическое лицо определяя налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, исходя из пп. 1 п.1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), заявляет имущественный налоговый вычет в сумме, полученной от продажи данного имущества.

На практике результаты проводимых мероприятий налогового контроля свидетельствуют об ошибочной трактовке индивидуальными предпринимателями налогового законодательства в данной ситуации.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При этом согласно абз. 4 данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

То есть определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Если имущество использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности

При проведении проверок налоговыми органами устанавливается и доказывается факты, что предприниматели приобретают объекты коммерческой недвижимости для предпринимательских целей, в частности осуществления розничной торговли, как правило, являясь плательщиками ЕНВД.

Дальнейшая реализация данных объектов также осуществляется в предпринимательских целях, что зачастую подтверждается поступлением денежных средств на расчетный счет предпринимателя и дальнейшее их использование в предпринимательских целях.

На основании данных обстоятельств делается вывод о том, что доход от продажи помещений коммерческой недвижимости непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Вместо возможности использования права на имущественный налоговый вычет физическому лицу, зарегистрированному в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, предоставлена возможность воспользоваться правом на получение профессиональных налоговых вычетов и уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

Состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ).

В данной ситуации у налогоплательщика появляется также обязанность по уплате НДС.

Правомерность выводов налоговых органов подтверждается Постановлением Президиума ВАС Российской Федерации от 16.03.2010 №14009/09.

Учитывая системность подобного рода нарушений УФНС России по Ярославской области предлагает индивидуальным предпринимателям самостоятельно оценить налоговые риски при совершении сделок купли- продажи коммерческой недвижимости .

В случае выявления ошибок при составлении налоговой отчетности учесть, что согласно ст. 81 НК РФ при обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также недостоверных сведений и (или) ошибок, повлекших занижение суммы налогов, подлежащих уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию.

С учетом положений пп. 1 п. 4 ст. 81 НК РФ налогоплательщик освобождается от ответственности, если уточненная налоговая декларация представлена до момента, когда налогоплательщик узнал о назначении выездной налоговой проверки по данному налогу за данный период. При этом до представления уточненной налоговой декларации он должен заплатить образовавшуюся в результате уточнения налоговых обязательств недоимку и соответствующие пени.

Одновременно с представлением уточенных деклараций по рассмотренным обстоятельствам целесообразно уведомить налоговый орган, а том, что представление уточнений обусловлено принятием мер, предпринятых для снижения налоговых рисков, что позволит инспекции своевременно учесть откорректированные налоговые обязательства данных налогоплательщиков при отборе объектов для проведения выездных налоговых проверок. Уведомление производится путем подачи вместе с уточненными декларациями Пояснительной записки по форме, рекомендуемой Федеральной налоговой службой (приложение № 5 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@ (с учетом изменений и дополнений), которым утверждена Концепция системы планирования выездных налоговых проверок.