Уступка права требования по договору долевого участия

Итак, уступка прав требования – это форма сделки, в результате которой одна сторона передает другой стороне право требовать исполнения своих обязательств у третьей стороны. Применительно к вопросам приобретения квартир в новостройках, эта сделка чаще всего используется в отношении обязательств, возникших ранее на основании договоров участия в долевом строительстве. Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст.382-390).

Основания и порядок перехода прав дольщика к другому лицу установлены в ст. 382 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 382 право (требование), принадлежащее дольщику на основании обязательства (договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (например, в результате универсального правопреемства – наследования после дольщика или реорганизации юридического лица), либо по решению суда о переводе прав дольщика на другое лицо, и в других предусмотренных законом случаях).

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Закон о долевом строительстве) участник долевого строительства, может уступить права требования к застройщику любому другому лицу при соблюдении обязательных условий:

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства, так как обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта).

Уступка требования дольщиком другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Первоначальный дольщик, уступивший требование, отвечает перед новым дольщиком за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком, кроме случая, когда первоначальный дольщик принял на себя поручительство за застройщика перед новым дольщиком (ст. 390 ГК РФ).

Нужно ли разрешение второй стороны договора на уступку требования?

По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего переуступку прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить.

В соответствии со ст. 17 Закона о долевом строительстве договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, следовательно, и уступка прав требования по такому договору также должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

Для государственной регистрации соглашения об уступки прав требования в орган по регистрации прав необходимо представить:

совместное заявление первого и нового участника долевого строительства;

документы, удостоверяющие личность заявителей, а при обращении представителя – документ, подтверждающий его полномочия – нотариально удостоверенную доверенность;

документ об уплате государственной пошлины;

договор (соглашение) об уступке прав требования;

документ от застройщика, подтверждающий оплату по договору долевого участия первого дольщика;

договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке;

для юридических лиц так же требуется предоставление учредительных документов, документа, подтверждающего полномочия руководителя, разрешение общего собрания учредителей (акционеров) на совершение сделки, если оно требуется.

В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на государственную регистрацию соглашения об уступке прав требований по договору предоставляются и иные документы (например, уведомление застройщика об уступке прав по договору, если это условие предусмотрено договором участия в долевом строительстве; нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заключении сделки одним из супругов; кредитный договор (договор займа), в случае приобретения объекта за счет кредитных (заемных) средств).

Государственная регистрация соглашения об уступке прав требований по договору проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Но прежде, чем заключить договор уступки прав требования следует обратить внимание на некоторые моменты:

1.Получить информацию о застройщике, а также, на каком этапе находится строительство дома на текущий момент;

2.Зарегистрирован ли основной договор участия в долевом строительстве;

3.Каков размер денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком (помимо изучения самого договора требуйте предъявления всех платежных документов по нему). Порядок и сроки выплат цены договора (если она не оплачена полностью);

4.Уточнить объект, на который возникнет право собственности у участника долевого строительства по окончании договора (площадь, этаж, состояние в котором передается объект).

Если вы тщательно проверите все документы, выполните все необходимые процедуры (получение сведений о застройщике, объекте строительства, заключите и зарегистрируете договор), то по завершению строительства дома вы сможете стать полноправным собственником нового жилья, и при этом избежать риска потери денежных средств.