Продажа недвижимости: материнский капитал до трёх лет, документы

- Итак, женщина получает сертификат на материнский капитал, и семья решает улучшить свои жилищные условия. Какие еще документы потребуются и куда их нужно предоставить?

- Лица, получившие сертификат, одновременно с основными документами, указанными в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, дополнительно представляют в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке.

Кроме этого, копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала. Исключение составляет случай, когда договором купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора.

- А если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение?

- Потребуется засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). При этом должен быть определен размер долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения. А в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере.

Еще нужно представить справку лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, заключенному с лицом, получившим сертификат, или с супругом лица, получившего сертификат, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору - в случае если приобретение жилого помещения осуществляется по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа.

- Где взять все перечисленные документы?

- Документы граждане могут получить в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Например, копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке. Подлинник указанного договора находится у собственника квартиры, однако в случае потери, либо уничтожении договора, возможно получение заверенной в соответствии с требованиями законодательства копии такого договора. Для этого необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган по месту нахождения объекта недвижимого имущества. При этом нужно иметь квитанцию об оплате выдачи копии договора и документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени надлежащего лица. То есть, лица, которому может быть выдана копия договора, если заявление подается представителем, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица. При этом физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица.

- А если о выдаче копии договора ходатайствует наследник или юридическое лицо - правопреемник правообладателя (при реорганизации), переход права к которому не был зарегистрирован на дату представления заявления о выдаче копии договора?

- В этом случае в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, также представляется документ, подтверждающий, что заявитель является надлежащим лицом (лицом, которому может быть выдана копия договора). Например, в качестве документа, подтверждающего, что обратившееся с заявлением о выдаче копии договора лицо является наследником правообладателя, может рассматриваться документ, выданный нотариусом (справка, уведомление и т.п.) и подтверждающий данный факт.

Свидетельство о государственной регистрации права после регистрации выдается собственнику объекта (квартиры). Однако при утере или уничтожении свидетельства, собственник недвижимости также имеет право обратиться в регистрирующий орган с заявлением о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права, приложив при этом подлинник и копию документа, подтверждающего оплату государственной пошлины. Для физических лиц пошлина составляет – 200 рублей, для организаций – 600. Свидетельство может быть выдано правообладателю, пока право, о выдаче свидетельства на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Росреестра понимает социальную значимость быстрого и качественного оформления прав и сделок на жилые помещения, приобретаемые с использованием сертификатов на материнский (семейный) капитал (далее МСК), ведь помимо оформления и регистрации документов, необходимо время на перечисление денежных средств на счет продавца. Об этом рассказывает ведущий специалист-эксперт Управления Росреестра референт государственной службы 1 класса Юлия СМИРНОВА.

Начну с того, что такое МСК. Материнский (семейный) капитал – средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки граждан. Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал – именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки.

В соответствии с законом, лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского семейного капитала в полном объеме или по частям по следующим направлениям:

- улучшение жилищных условий

- получение образования ребенком (детьми)

- формирование накопительной части трудовой пенсии

Что касается улучшения жилищных условий, то средства МСК можно направить по двум направлениям:

- на приобретение или строительство жилья, в том числе, погашение кредита, ипотеки

- на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства

В случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита, в том числе ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилья средства (часть) материнского капитала могут быть направлены на:

- уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение или строительство жилья

- погашение основного долга и уплату процентов по кредиту, в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья

Не каждый собственник недвижимого имущества соглашается ждать, когда ему перечислят деньги за проданное жилье, что очень часто становится препятствием для семей при реализации своего права на материальную поддержку со стороны государства. Надеемся, что сокращенные сроки проведения государственной регистрации позволят всем желающим реализовать свое право на улучшение жилищных условий, за счет средств материнского (семейного) капитала. Сама регистрация договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского капитала выглядит следующим образом:

договор купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского капитала с рассрочкой платежа предусматривает, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, следовательно, свидетельство о государственной регистрации права выдается с пометкой о наличии обременения. Регистрация договора и перехода права собственности проводится в течение пяти рабочих дней. Запись о наличии обременения погашается на основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации в течение трех рабочих дней на основании заявлений залогодержателя и залогодателя о погашении регистрационной записи об ипотеке.

При подаче документов на государственную регистрацию с использованием средств МСК необходимо представить следующие документы:

- государственный сертификат на (материнский) семейный капитал

- справка УПФР о состоянии лицевого счета

- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилое помещение

- поквартирная карточка (справка с места жительства, выписка)

- договор купли-продажи и акт приема-передачи

Кроме этого, проверяется семейное положение сторон и, при необходимости, может потребоваться кадастровый паспорт.

Как показывает статистика Росреестра, количество сделок с использованием МСК постоянно растет, а это значит, что закон о МСК работает эффективно.

Приобретение жилых помещений с использованием средств материнского (семейного) капитала

29 декабря 2006 года был принят Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее Федеральный закон № 256-ФЗ), вступивший в силу 1 января 2007 года. Одной из таких мер является право на использование материнского капитала.
Подтверждением того, что человек имеет право на использование средств материнского (семейного) капитала (далее МСК), является государственный сертификат. Государственный сертификат на МСК – это именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки.

Согласно статье 10 Федерального закона № 256-ФЗ средства или часть средств МСК, в соответствии с заявлением, могут направляться на различные меры по улучшению жилищных условий - на приобретение или строительство жилого помещения.

С 1 января 2014 года размер материнского капитала составляет 429 408,5 руб.

К приобретению прав на жилые помещения применяются общие нормы, установленные статьями 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением, является перечень этих лиц.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) МСК жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Например, для семьи в составе 4 человек (родители и 2 ребенка) покупателями будут являться 4 физических лица с определением доли в общей долевой собственности на приобретаемое жилое помещение в размере одной четвертой доли. При этом интересы несовершеннолетних детей будут представлять их законные представители (отец или мать) в порядке, предусмотренном статьями 26, 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила направления средств МСК на улучшение жилищных условий установлены Правительством Российской Федерации постановлением от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (далее - Правила). Указанные Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства МСК для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.

Законодателем предусмотрен порядок приобретения жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала с оформлением права собственности на одного из супругов, однако в этом случае обязательным условием перечисления денежных средств продавцу будет являться предоставление в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации нотариально засвидетельствованного обязательства оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи в течение 6 месяцев после перечисления денежных средств.

Начать использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года со дня рождения либо усыновления второго, третьего ребенка или последующих детей. Исключением является случай, когда средства материнского капитала направляются на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам (займам), взятым на приобретение и строительство жилья. В такой ситуации воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка, не дожидаясь достижения им трехлетнего возраста. Других ограничений по срокам использования материнского капитала нет.

Подводя итог всему вышесказанному, хотелось бы, чтобы семьи, получающие средства МСК, использовали его по назначению, а именно на обеспечение лучших условий развития ребенка, и чтобы средства МСК не были средством для мошеннических действий.

Материнский капитал и ипотека. Вопросы, возникающие при государственной регистрации сделок по жилью с использованием средств материнского капитала

Многие семьи уже успели воспользоваться средствами дополнительной поддержки государством семей, имеющих детей. Как известно, средства материнского капитала можно потратить на образование ребенка, формирование накопительной части трудовой пенсии его матери (отца) либо на улучшение жилищных условий и, в том числе, с помощью ипотеки. Поскольку последний вариант используется чаще всего, именно здесь и возникает основное количество вопросов, связанных с получением и дальнейшим использованием средств материнского (семейного) капитала. Некоторые из них, встречающиеся наиболее часто, хочется рассмотреть подробнее.



1.Приобретение с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее – МСК) жилого помещения на основании договора купли-продажи, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками.

Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 ГК РФ. Согласно пункту 3 этой статьи опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.
Учитывая изложенное, сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники, противоречат требованиям закона и в проведении их государственной регистрации будет отказано.

2. Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи в рассрочку жилого помещения, приобретаемого с использованием средств МСК, с возникновением ипотеки в пользу продавца.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного в наем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), на совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
В силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Учитывая указанные положения действующего законодательства и то, что в силу Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК само по себе не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.



3. О переоформлении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.

В соответствии с частью 4 статьи 10 вышеуказанного Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.

Оформление приобретенного с помощью средств МСК жилого помещения в общую долевую собственность возможно также с помощью заключения договора дарения долей в приобретенном объекте недвижимости остальным членам семьи. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации.



4. О возможности приобретения с помощью средств МСК дачи или земельного участка.

Дом, приобретаемый с помощью материнского капитала, должен соответствовать критериям жилого помещения. А к жилым помещениям согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ относятся изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан.

Если под дачей подразумевается дом или коттедж, пригодный для постоянного проживания, т.е. отвечающий санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей, то купить ее с помощью МСК можно. МСК нельзя воспользоваться и при приобретении, например, аварийного дома и прочих помещений, непригодных к проживанию. Для окончательного решения вопроса о праве направления средств МСК на приобретение дачного дома для постоянного проживания необходимо со всеми имеющимися документами обратиться в орган Пенсионного фонда по месту жительства.

Нельзя направить средства материнского капитала и на покупку лишь участка земли. Земельный участок можно купить только вместе с находящимся на нем домом, если дом уже возведен. Но средства МСК можно направить на строительство дома, приобретя участок, например, из собственных накоплений или в кредит (без участия МСК).



В заключение хочется обратить внимание на один очень важный момент. Несовершенство законодательной системы и весьма ограниченные возможности использования материнского капитала привлекают в эту область все больше мошенников, которые реализуют противозаконные схемы с материнским капиталом. По их итогам владельцам сертификатов достается в лучшем случае половина суммы семейного капитала, а то и вовсе ничего.

Многие фирмы предлагают свои услуги по обналичиванию средств МСК обманным путем в обход закона. Все мошенничества сконцентрированы вокруг приобретения жилья на материнский капитал. Среди распространенных способов – продажа ветхого негодного жилья, которое практически ничего не стоит, за полную сумму материнского капитала. При этом владелице сертификата отдается лишь часть денег, перечисленных ПФР на счет мошеннической фирмы, а остальные (от 30 процентов) - уходят в карман к мошенникам.

Также возможен вариант оформления на владелицу сертификата фиктивного кредита на приобретение жилья. Затем опять же заключается фиктивный договор на покупку жилого помещения, а деньги ПФР перечисляет мошенникам на счет погашения кредита.

Еще один вариант заключается в следующем: квартиру (комнату, дом) дарят доверенному лицу (например, кому-то из родственников), а затем через некоторое время выкупают обратно при помощи материнского капитала. Получается, что квартира в собственности, деньги с МСК без потерь сняты.

Кроме того, иногда сами родители пытаются обойти закон, не выполняя требования закона о материнском капитале. Так, владельцы сертификатов не торопятся оформлять приобретенное с использованием МСК жилье в собственность детей, ведь никто не пришел и не потребовал срочно сделать это. Многие изначально приобретают на материнский капитал жилье с целью последующей продажи и даже не предполагают выполнять требования закона о выделении долей собственности детям.

Сейчас эти все схемы легко проверяются правоохранительными органами, поэтому смысла их использовать нет. Они отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были выделены доли на детей), но также и историю приобретённой квартиры.
При совершении подобных действий следует помнить, что обналичивание материнского капитала самостоятельно или при помощи мошеннических организаций, а также нарушение требований закона о переоформлении долей в приобретенном с использованием средств МСК жилье на детей и второго супруга, уголовно наказуемы. Обо всех подобных случаях, выявленных в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию в регистрационную службу документов, информация передается в правоохранительные органы. В государственной регистрации таких сделок, естественно, будет отказано.
Подытоживая сказанное, хочется посоветовать постараться правильно оценивать ситуацию и риски и ни в коем случае не нарушать закон, поскольку расплата может оказаться дороже приобретенной выгоды.

Сделки с участием материнского капитала

Материнский капитал... Дом для молодой семьи… Государственные жилищные сертификаты…

Сегодня реализуется ряд жилищных программ, направленных на улучшение условий жизни отдельных категорий граждан: молодые семьи, матери, родившие второго и последующего ребенка, военнослужащие, граждане, проживающие в ветхом или аварийном жилье и т.д. При реализации этих государственных программ расходуются средства федерального бюджета, поэтому финансирование является целевым.

Право на получение социальной выплаты подтверждается различными документами – это может быть государственный сертификат на право получения материнского (семейного) капитала, свидетельство о праве на социальную выплату, государственный жилищный сертификат и т.д.

Поскольку перечисление целевых денежных средств на счет продавца осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на жилье в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то возникает ипотека в силу закона, государственная регистрация которой в соответствии с федеральным законом осуществляется в сокращенные сроки – 5 рабочих дней.

Несмотря на то, что при реализации государственных жилищных программ используются целевые средства федерального бюджета, переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю осуществляется в результате сделки купли-продажи, поэтому для этих договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством к этому виду сделок. И несоблюдение этих правил может повлечь ряд неприятных последствий для заявителей.

Общие правила сделки купли-продажи остаются неизменными: сделка должна быть законна, надлежаще оформлена (простая письменная или нотариальная форма), зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и содержать все существенные условия, присущие данному договору.

В договоре должен быть указаны предмет – квартира, комната, жилой дом, характеристики которого указываются в соответствии с кадастровым (техническим) паспортом; цена, устанавливаемая соглашением сторон; порядок передачи недвижимости, который оформляется актом приема-передачи или указывается в самом договоре; перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещение, которое подтверждается справкой с места регистрации; сведения о наличии или отсутствии арестов, ограничений (обременений) и иных запрещений.

Стороны сделки (физические и юридические лица) должны обязательно указать полные данные о себе.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних и лиц, лишенных дееспособности).

В силу требований Закона Управлением Росреестра могут истребоваться другие документы, подтверждающие законность сделки (например, разрешение органа опеки и попечительства, согласие супруга на приобретение, отказ от преимущественного права покупки от остальных участников долевой собственности и др.)

Требований много и связано это с необходимостью защиты прав не только участников сделки, но и третьих лиц. Получить информацию по тем или иным вопросам можно на официальном интернет сайте Управления: www.rosreestr.ru, в разделе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Немаловажные частности…

Принимая во внимание некоторую специфику приобретения жилья по целевым программам, заявители сталкиваются с проблемами, связанными с предъявлением дополнительных требований к такого рода договорам купли-продажи.

И если несоблюдение этих требований не влечет недействительность самой сделки, то получение социальной выплаты (перечисление целевых денежных средств на счет продавца) может быть под вопросом.

Эти требования касаются порядка расчетов.

Как показывает практика Управления, важной частью является точное указание расчетных счетов, размера социальной выплаты, а также документов, подтверждающих право на социальную выплату (материнский капитал). И именно в этих сведениях стороны, как правило, допускают ошибки.

Ошибаются в номере расчетного счета продавца, на который будут перечислены средства, реквизиты банка, через который осуществляется перевод этих денежных средств. Неправильно указывают реквизиты (номер, дата выдачи, орган выдавший) государственных сертификатов, свидетельств.

Выявленные неточности исправляются сторонами в самом договоре. Такие исправления оговариваются, т.е. подписываются всеми участниками сделки.

Ошибки в договоре выявляются государственным регистратором при проведении правовой экспертизы. И если сумму социальной выплаты и документ, подтверждающий право на нее, можно сверить при проверке документов, поскольку сертификаты и свидетельства прикладываются к договору, то проверить правильность расчетных счетов и банковских реквизитов не представляется возможным, да это и не входит в компетенцию государственного регистратора.

Кроме того, в практике Управления возникали случаи, когда заявители обращались после государственной регистрации сделки и перехода права собственности, за регистрацией дополнительного соглашения к уже зарегистрированному договору купли-продажи. В одном из случаев сторонами не был указан орган, выдавший свидетельство о праве на социальную выплату. В другом случае, дополнительное соглашение вносило изменение в срок перечисления денежных средств, предусмотренных свидетельством или сертификатом, вернее, исключало этот пункт из порядка расчетов. Вносятся изменения в количество банковских дней, в течение которых будут перечислятся денежные средства: при подаче документов указывают 3 банковских дня, после государственной регистрации (в процессе проверки зарегистрированного договора специалистом банка) заявители выясняют, что 5 банковских дней.

Все эти сведения не проверяются государственным регистратором, а значит остаются на усмотрение сторон.

Как же поступить в случае выявления ошибок после государственной регистрации? Главное: не надо вносить исправления в договор от руки, даже за подписью всех участников сделки. Таким образом внести исправления можно только до государственной регистрации. После государственной регистрации все изменения вносятся исключительно путем составления дополнительного соглашения, которое заключается в той же форме, что и сам договор (т.е. если договор в простой письменной форме, то и соглашение в простой письменной, если в нотариальной, то и соглашение в нотариальной форме).

Вроде бы, что здесь неприятного: ошибся, заключил соглашение и никаких проблем. Но, к сожалению, они есть. Во- первых, дополнительное соглашение – это сделка, а при государственной регистрации сделки уплачивается государственная пошлина в размере 1000 рублей, разделенная на количество участников. А во- вторых, для государственной регистрации дополнительных соглашений законодательством не установлены специальные (сокращенные) сроки. И по общему правилу, соглашения регистрируются в течение месяца. Для продавца – это неприятный сюрприз.

Поэтому, прежде чем сдать документы на государственную регистрацию, проверьте внимательно договор. Ведь цена такой ошибки бьет по карману, а также увеличивает сроки оформления вашего права.

Основных особенностей в предоставлении документов на государственную регистрацию не имеется, однако необходимо учитывать следующее:
1. Жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и с определением размера долей по договору (соглашению).
2. В договоре купли-продажи обязательно указывается способ расчета а, именно: размер, порядок и сроки перечисления денежных средств. Для этого необходимо в Пенсионном Фонде получить информацию об остатке средств материнского капитала и порядок его перечисления.
3. Сторонам сделки необходимо учитывать, что при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа жилое помещение признается в залоге Продавца, однако договором стороны могут установить, что жилое помещение не будет находиться в залоге в силу закона.
Если право собственности оформлено иначе (например, собственниками являются супруги или только один из них), то чтобы получить возможность потратить материнский капитал на оплату приобретения жилья, необходимо оформить у нотариуса обязательство о выделении доли в собственности детям в течение шести месяцев после перечисления средств.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ:необходимых для подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала

Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (в редакции постановления Правительства РФ от 27.11.2010 №937) предусмотрена возможность перечисления средств (части средств) материнского капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, взятым на приобретение или строительство жилья, независимо от срока, истекшего со дня рождения ребенка, с учетом которого получен государственный сертификат на материнский капитал.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ
необходимых для подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала:
 государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (подлинник);
 документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания (паспорт – подлинник, в случае замены документа после получения сертификата, необходимо представить также ксерокопию паспорта);
 документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт – подлинник и ксерокопия) и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - в случае подачи заявления через представителя (подлинник и ксерокопия);
 свидетельство о браке - в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат (подлинник и ксерокопия);
 документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, - в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат (подлинник и ксерокопия);
 кредитный договор (договор займа), взятого на приобретение или строительство жилья, выданного владельцу сертификата и (или) его супругу организацией, в том числе кредитной (подлинник и ксерокопия); при направлении средств МСК на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья дополнительно представляется подлинник и ксерокопия ранее заключенного кредитного договора (договора займа) на приобретение или строительство жилья;
 справка кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом (займом) (подлинник и ксерокопия); в случае если право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, передано им другому лицу (уступка права требования, передача прав на закладную) в порядке передачи прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, установленном статьями 47 и 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", или перешло к другому лицу на основании закона, в справке указываются сведения о наименовании и месте нахождения кредитора, которому права по кредитному договору (договору займа) принадлежат на дату составления справки. В случае если от имени кредитора справка представляется третьим лицом, действующим на основании доверенности, представляется копия доверенности кредитора третьему лицу;
 договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, - в случае если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение (подлинник и ксерокопия);
 свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных (заемных) средств, - предоставляется как в случае приобретения жилого помещения, а также в случае ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства (подлинник и ксерокопия);
 договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, или копию разрешения на строительство индивидуального жилого дома - в случае если объект жилищного строительства не введен в эксплуатацию (подлинник и ксерокопия);
 выписка из реестра членов кооператива, подтверждающая членство в кооперативе лица, получившего сертификат, или супруга лица, получившего сертификат (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищного накопительного кооператива, или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива), - в случае если кредит (заем) предоставлен для уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса в кооператив (подлинник);
 в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение – необходимо представить засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке (нотариально) письменное обязательство (подлинник) лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) - в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, - в случае участия в кооперативе;
после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) - в остальных случаях.

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации в месячный срок с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами, по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
В случае удовлетворения заявления перечисление средств МСК на расчетный счет кредитора осуществляется территориальным органом ПФР не позднее чем через 2 месяца с даты принятия заявления с полным пакетом документов.
Дополнительную информацию о мерах государственной поддержки в виде материнского капитала можно получить на сайте Пенсионного фонда РФ www.pfrf.ru раздел «Материнский (семейный) капитал» http://www.pfrf.ru/family_capital/

Приобретение жилого помещения за счет средств материнского (семейного) капитала: Документы, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи с использованием средств МСК

Материнский (семейный) капитал представляет собой средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда РФ на реализацию дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, рожденных (усыновленных) в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 год. С 1 января 2012 года размер материнского (семейного) капитала увеличился на 6%. Теперь его сумма составляет 387 640 рублей 30 копеек. У граждан, которые частично распорядились материнским капиталом, остаток средств также проиндексирован на 6%.

Средствами материнского (семейного) капитала можно распоряжаться в полном объеме либо частями по следующим направлениям:

1. Улучшение жилищных условий: Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения. В том числе:

• приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;

• строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения без привлечения организации-подрядчика;

• компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;

• оплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

• погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;

• оплату участия в долевом строительстве;

• оплату вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.

2. Получение образования ребенком.

3. Формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин:

Самой распространенной сделкой по направлению средств МСК на улучшение жилищных условий является договор купли-продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры. В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Также, в силу п.1 ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Остановимся более подробно на вопросе о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала. Под приобретением жилого помещения понимается получение лицом жилого помещения в собственность.

Представить документы на государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, можно в любой отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Ульяновской области.

К числу документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи с использованием средств МСК , относятся:

1) договор купли-продажи, он может быть составлен в простой письменной форме либо удостоверен нотариально;

2) государственный сертификат на МСК ;

3) кредитный договор или договор займа, если помещение приобретается с использованием кредитных или заемных средств ;

3) справка Форма 8, содержащая сведения о лицах, проживающих в приобретаемом жилом помещении (п.1 ст.558 ГК РФ);

4) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию сделки, права в размере, установленном пп.22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ - 1 000 руб. за каждое регистрационное действие.

5) в случае одновременного отчуждения жилого помещения или доли в праве общей долевой собственности на помещение, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку, представляется разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение такого помещения;

6) если приобретается доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, представляются отказы долевиков от преимущественного права покупки либо документы, подтверждающие извещение продавцом сособственников о предстоящей продаже доли в праве долевой собственности (ст.250 ГК РФ);

7) закладная, если сторонами договора составлена закладная, при этом в договоре купли-продажи не требуется указание на удостоверение прав залогодержателя закладной (п.6 ст. 9 Закона об ипотеке).

По общему правилу, установленному п.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006г. №259 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в редакции Федерального закона от 01.07.2011г. №169-ФЗ , жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК , оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Вместе с тем, п.8 Правил направления средств МСК на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007г. №862, допускается приобретение жилого помещения только в собственность лица, получившего Сертификат, при условии оформления нотариально засвидетельствованного письменного обязательства оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего Сертификат, его супруга и детей.

Таким образом, можно говорить о 2-х видах договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств МСК :

1) с непосредственным участием детей на стороне покупателя;

2) с участием на стороне покупателя только лица, получившего сертификат, или получателя и супруга.

В последнем случае жилое помещение оформляется в долевую или совместную собственность. В практике Управления встречаются договоры и того и другого вида.

По своей природе договор купли-продажи жилого помещения с использованием средств МСК является договором с условием о рассрочке платежа и на отношения сторон, возникающие в рамках обязательства, установленного договором , распространяются правила п.5 ст.488 ГК РФ.

Залог в силу закона в отношении жилого помещения, приобретаемого с использованием средств МСК , возникает только в том случае, если стороны не предусмотрели иное в договоре

Наличие условия о залоге определяет длительность срока государственной регистрации . При возникновении залога в силу закона срок государственной регистрации договора купли-продажи и права составляет 5 рабочих дней. Данный срок прямо установлен п.3 ст.13 Закона о регистрации. В случае, если договор заключается с условием без возникновения залога в силу закона, срок государственной регистрации составляет 19 рабочих дней.

Условие: приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории РФ.