Договор перенайма арендованного имущества

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм — вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме — передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка

Город
____________________________две тысячи восьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «z», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «x», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «НОВЫЙ АРЕНДАТОР», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору № __ аренды земельного участка от «_» __ 2008 года (далее именуемый «Договор аренды») в отношении земельного участка площадью __, с кадастровым номером __, категория земель: __, разрешенное использование: __, расположенного по адресу: __.
2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у АРЕНДАТОРА на основании __.
3. Настоящим АРЕНДАТОР заявляет и гарантирует, что:
- АРЕНДАТОР является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав по Договору аренды;
- передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
- передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам АРЕНДАТОРА;
- все права и обязанности по Договору аренды исполнялись АРЕНДАТОРОМ надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, отсутствуют.
4. На момент подписания настоящего соглашения АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял следующие документы:
- Договор № __ аренды земельного участка от «__» __ 2008 года ;
- __;
- ____.
5. АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял указанный в п. 1 земельный участок до подписания настоящего соглашения в состоянии пригодном для разрешенного использования.
6. АРЕНДАТОР обязан уведомить ___ о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.
7. НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего срока его действия, после подписания настоящего соглашения.
С момента вступления настоящего соглашения в силу ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится НОВЫЙ АРЕНДАТОР.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ.
9. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах: по одному экземпляру для АРЕНДАТОРА и НОВОГО АРЕНДАТОРА.

Реквизиты сторон:

АРЕНДАТОР


НОВЫЙ АРЕНДАТОР



Подписи сторон:

От АРЕНДАТОРА
Директор ООО «z»

______________________ /_______/


От НОВОГО АРЕНДАТОРА
Директор ООО «x»

______________________ /______/

источник: http://rieltor-ask.ru

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору арендыПеренаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор.

Практическая сторона перенаема
Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.

Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.

Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма
Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.

Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.

При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав:

подробно отразить реквизиты договора аренды;
определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
указать задолженность по обязательствам;
установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Форма договора перенайма

ДОГОВОР

ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (перенайм)

Тукаевский район Республики Татарстан, девятнадцатое сентября две тысячи двенадцатого года.

Мы, гр. Михайлова Анна Дмитриевна, 24 декабря 1951 года рождения, место рождения: с. Хмелов Роменского района Сумской области, пол женский, паспорт 92 02 985297, выданный Электротехническим ОВД гор. Набережные Челны РТ, 17 апреля 2002 года, код подразделения 162-013, зарегистрированная по адресу: пр. Набережночелнинский , дом 90/27, кв. 245, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и гр. Ижболдин Алексей Анатольевич , 02 июня 1981 года рождения, место рождения: д. Старая Чекалда Агрызского района РТ, пол мужской, паспорт 92 04 457497, выданный Автозаводским ОВД гор. Набережные Челны РТ, 27 августа 2003 года, код подразделения 162-008, зарегистрированный по адресу: б-р Шишкинский, дом 12, кв.47, именуемый в дальнейшем «Новый Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1. «Арендатор » передал «Новому Арендатору» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, сроком по 17 июня 2014 года на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 1094 (одна тысяча девяносто четыре) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, уч.9, находящийся в ведении Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, с кадастровым номером 16:39:092004:291.

2. Указанный земельный участок предоставлен в аренду «Арендатору» на основании договор аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, зарегистрированного в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 06 июля 2011 года, запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество 16-16-43/024/2011-403

2.ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендная плата за указанный земельный участок согласовывается в Федеральной службе земельного кадастра РФ по РТ, в Управлении земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ и Тукаевском районе РТ ежегодно с индексацией на коэффициент инфляции, установленный Кабинетом Министров РТ.

2.2. «Арендатор» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

2.3. Оплата арендной платы за указанный земельный участок будет производится «Новым Арендатором» с 19 сентября 2012 года.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Земельный участок правами других лиц не обременен.

3.2 Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. «Арендатор» передал «Новому Арендатору» права и обязанности по договору аренды земельного участка сроком по 17 июня 2014 года на указанный земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Арендатор» или «Новый Арендатор» не могли не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами администрации РТ, изданными в пределах ее полномочий.

4.3. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ «Арендатор» обязан уведомить собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды «Новому Арендатору».

4.4. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится «Новый Арендатор» земельного участка.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

5.1. «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» указанный земельный участок не позднее 19 сентября 2012 года по акту приема-передачи.

5.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у «Нового Арендатора» с момента государственной регистрации настоящего договора в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

5.3. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и по экземпляру выдается сторонам.

Продавец_____________________________________________________________________

Покупатель___________________________________________________________________

Форма договора перенаема
Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.

Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной.

Государственная регистрация сделки
Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.

Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.

Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.

Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.

Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.

Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений.

Акт приемки-передачи
Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте.

Согласие на перенаем
Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.

Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.
http://largo.ru

Бухгалтерия вопроса договора перенайма: Передача права аренды земли