Вопрос об обязательности согласия наймодателя для вселения в жилое помещение детей, родителей, супруга нанимателя: Вправе ли наймодатель запретить их вселение к нанимателю, если после этого площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, будет ниже учетной нормы?

- Как следует из п. 1 ст. 70 ЖК РФ, наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей. Либо с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи.

Наймодатель может запретить вселение других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случае, если после их вселения площадь жилого помещения, приходящаяся на одного человека, окажется меньше учетной нормы. При этом судам следует иметь в виду, что это единственное основание для запрета наймодателя на вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя. Иные основания не допускаются.

Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется.

Исходя из смысла этой нормы согласие наймодателя предполагается в случае вселения нанимателем своего супруга, своих детей и родителей. Вселение иных лиц в качестве членов семьи требует письменного согласия наймодателя (п. 1 ст. 70 ЖК РФ). Поэтому можно считать, что в данном случае закон предусматривает молчание как основание для изменения договора социального найма в отношении вселения других лиц из числа указанных в законе (супруг, дети, родители).

Мнение Судьи: Споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма

Договор социального найма– это договор, в соответствии с условиями которого, одна сторона – собственник жилого помещения, предоставляет во владение и пользование жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне – гражданину, для проживания. Договор социального найма является документом, необходимым для приватизации жилого помещения.

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

В случае, если граждане уже проживают в жилом помещении, заключение договора социального найма происходит на основании документов, подтверждающих законность вселения в занимаемое жилое помещение. Такими документами обычно являются ордер или обменный ордер. Обычно проблемы при заключении договора социального найма возникают в случае смерти или выбытия первоначального нанимателя, которому это помещение было предоставлено по ордеру или обменному ордеру, либо утрата ордера вообще, например при смене управляющих организаций.

В таких случаях администрация района может отказать в заключение договора социального найма. В данном случае гражданину необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о признании за ним, а также за его членами семьи, если таковые имеются, право пользования спорным жилым помещением и доказывать законность вселения и пользования жилым помещением в судебном порядке.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, при вселении других граждан в качестве проживающих совместно и ведущих с нанимателем общее хозяйство членов семьи требуется помимо согласия в письменной форме остальных членов семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, также согласие наймодателя. В то же время на вселение к родителям несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Но наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Вопросам вселения других граждан в жилое помещение уделено значительное внимание в постановлении Пленума ВС РФ О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ». Так, определено, что к другим родственникам (ч. 1 ст. 69ЖК РФ) могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства; при определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, предложено руководствоваться ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации". Для признания этих лиц, а также иных лиц (вселяемых в качестве членов семьи в исключительных случаях и в судебном порядке) предложено выяснить намерение вселения и другие обстоятельства.

Отмечено также, что вселение в жилое помещение вне установленного порядка следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п.2 ч.3 ст.11 ЖК РФ), на которое исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Вселение граждан в качестве членов семьи требует изменения договора социального найма, поскольку в нем необходимо указать нового члена семьи.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

При разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суды должны выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору в части оплаты жилого помещения и коммунальных услуг и др. (п. 32 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ» ).

Порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. 72-74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

Как отмечено в п. 34 вышеуказанного Постановления, обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. В том же порядке рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. 29,83, 85-91ЖК РФ).

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86-88ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (например, дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу) суды должны учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п.1 ч.4 ст.83, ст.90ЖК РФ) суд должен будет установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

В соответствии с ч. 4 ст. 69ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Как разъяснено в Постановлении Пленума «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ» бывший член семьи нанимателя жилого помещения вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке. Но законодателем не предусмотрена возможность заключения в этом случае отдельного самостоятельного договора социального найма.

Таким образом, несмотря на преобладание частной собственности и повсеместное развитие рынка коммерческой недвижимости в настоящее время, вопросы социального найма жилья по-прежнему актуальны для многих. Как показывает судебная практика, судебные споры относительно различных вопросов в данной сфере - один из самых распространенных видов жилищных споров.