Договор дарения недвижимого имущества: Как правильно заключить договор дарения недвижимого имущества?

Когда вопрос касается недвижимости, порою довольно сложно договориться, даже между родственниками. К сожалению, это факт. Тем не менее, когда понимание достигнуто, необходимо определиться каким образом будет оформлена та или иная операция с недвижимостью. Одним из возможных вариантов  является заключение договора дарения. Но и здесь возникает ряд вопросов: как правильно составить договор дарения? В каких случаях дарение возможно, а в каких нет? На что следует обратить внимание при заключении договора? На эти и другие немаловажные вопросы, связанные с договором дарения, ответила специалист отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра.  

- Ольга Михайловна, в чем особенность договора дарения и что может быть предметом дарения?

- Договор дарения – особый договор уже потому, что он безвозмездный, то есть при подписании договора дарения недвижимости не происходит уплата денег, не оказываются какие-либо услуги, например, уход за старым человеком. При наличии условия о встречной передачи вещи или права,  либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такая сделка признается притворной. Кроме того, нельзя что-то подарить после смерти дарителя, так как в этом случае на первый план выходят уже наследственные вопросы.

 Договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Предварительно дарителю желательно побеседовать с одаряемым и убедиться о наличии у него намерения принять дар, чтобы не тратить понапрасну деньги и время на оформление документов, потому что согласно действующему законодательству одаряемый может отказаться принять дар. В случае отказа придётся составлять ещё один договор об отказе принятия дара, подлежащий, как и договор дарения, обязательной государственной регистрации. При этом даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Предметом же договора дарения могут быть вещи, в том числе недвижимое имущество, деньги, ценные бумаги, имущественные права. Как правило, дарение жилых помещений  происходит между близкими  людьми (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица.

- На что следует обратить внимание при оформлении договора дарения на квартиру или иную недвижимость?

- Действующим законодательством запрещено:

ü дарение жилых помещений от имени  малолетних  и граждан, признанных недееспособными;

ü лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

ü в отношениях между коммерческими организациями.

Так же  предусмотрено ограничение дарения для  юридических лиц, которым вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Они вправе  подарить ее с согласия собственника.

Если предметом договора дарения является доля в праве  общей собственности, то соблюдение правил о преимущественной покупке и согласия остальных участников общей долевой собственности на государственную регистрацию не требуется, так как сделка безвозмездная. Если же имущество находится в общей совместной собственности,  то дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности.

Следует так же отметить, что если объект недвижимого имущества, являющийся предметом дарения, приобретался дарителем в зарегистрированном браке и на него распространяется режим совместной собственности супругов (по возмездной сделке), то требуется получение нотариально удостоверенного согласия супруга (супруги) на отчуждение. Согласие же супруга (супруги) одаряемой (одаряемого) на заключение договора дарения недвижимого имущества не требуется.

Часто  на практике,  от имени дарителя  действует представитель по доверенности и здесь следует обратить особое внимание на то, что  доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения является ничтожной.

 - Может ли даритель отказаться от исполнения своих обязательств?

  - Да, законом это предусмотрено.  Даритель вправе отменить дарение в случае, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде    отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.

- Ольга Михайловна, в какие сроки осуществляется государственная регистрация договора дарения и сколько придется заплатить?

- Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора дарения для физических лиц составляет в настоящее время одну тысячу рублей, внесение которой сторонами договора должно осуществляться в равных долях, для юридических лиц – пятнадцать тысяч рублей, вносимой сторонами договора также в равных долях.