Новостройки: Долевое строительство по закону. Недвижимость и сделки с ними

Прорабатывая способ улучшения своих жилищных условий, граждане сталкиваются с предложением строительных компаний вложить денежные средства в строительство многоквартирного дома. При этом, чашу весов в пользу долевого строительства перевешивает все-таки стоимость квадратного метра и рассрочка платежных обязательств.

В тоже время, нельзя обойти стороной вопрос возможного возникновения определенных нюансов, прежде всего связанные с не завершением строительства объекта недвижимости, банкротством застройщика и т.д. Если, все же, проанализировав все «за» и «против», вы решили стать участником долевого строительства, чтобы приобрести квартиру в новостройке, необходимо уяснить для себя первостепенные ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание при заключении договоров долевого участия в строительстве жилья.

Что же представляет собой договор участия в долевом строительстве и чем регулируются отношения между застройщиком и участниками долевого строительства?

Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства соответствующего договора.

Во-первых, договор участия в долевом строительстве – это совокупность обязательств одной стороны (застройщика) в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом (иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать его участнику долевого строительства, и с другой стороны (участника долевого строительства) оплатить оговоренную договором цену и принять объект.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Другими словами, договор вступает в силу, а значит, права и обязанности сторон возникают только после проведения государственной регистрации.

Во-вторых, в содержание договора включается ряд обязательных условий, в их числе определение в соответствии с проектной документацией конкретного объекта долевого строительства, строительного номера квартиры, этажа, местоположение квартиры в осях, количество комнат, общая площадь.

В качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), составленный застройщиком и согласованный с участником долевого строительства. В договоре закрепляются сроки передачи объекта участнику долевого строительства, цена, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Таким образом, вышеуказанные условия договора в определенной степени выступают гарантом от различных форс-мажорных обстоятельств.

Вместе с тем, необходимо обратить существенное внимание финансовой стороне сделки. В какой же момент застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан?

Законодатель закрепил условия, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, к ним относятся:

- получение в установленном порядке разрешения на строительство;

- опубликование, размещение и (или) предоставление проектной декларации в соответствии с законом об участии в долевом строительстве;

- государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды (субаренды) такого земельного участка.

Кроме отмеченных выше положений, участнику долевого строительства не стоит упускать из виду и необходимость регистрации в управлении Росреестра вновь подписанных дополнений к договору, а также соглашение о его расторжении.

Данная мера предусмотрена для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков, в том числе и для исключения фактов двойных продаж одних и тех же квартир. Если же вы подписали такое соглашение, но не обратились за регистрацией в уполномоченный орган, оно не вступило в законную силу, и не имеет правовых последствий.

В ходе участия в долевом строительстве могут возникнуть и другие ситуации, в том числе уступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья.

Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором по обязательству и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Основания и порядок перехода прав дольщика к другому лицу основывается на нормах гражданского права Российской Федерации, отражаются в соответствующем договоре, подлежащем обязательной государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Также нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства, так как обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.

После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект другому лицу, но только не на основании договора уступки прав требований, а на основании договора купли-продажи.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены по договору.

Для перехода прав к другому лицу прав дольщика не требуется согласие застройщика, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом, предыдущий участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору участия в строительстве застройщика.

Государственная регистрация соглашения об уступке прав требований по договору проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а именно необходимо представить:

· совместное заявление первого и нового участника долевого строительства;

· документ об оплате государственной пошлины (подлинник и копия);

· соглашение об уступке (не менее, чем в двух подлинных экземплярах);

· нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заключении сделки одним из супругов (подлинник и копия);

· документ от застройщика, подтверждающий оплату по договору долевого участия первого дольщика (подлинник и копия);

· договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке (один подлинник).

По завершении строительства дома, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписании между участником долевого строительства и застройщиком акта приема-передачи объекта долевого строительства (или иного документа о передаче объекта), граждане вправе обратиться за регистрацией права на приобретенную недвижимость. Для этого необходимо представить в регистрирующий орган заявление, документ об уплате госпошлины, кадастровый паспорт, зарегистрированный договор долевого участия, акт приема-передачи (или иной документ о передаче объекта).