Вопрос: О Праве собственности на объект по договору купли-продажы, подписаннму Покупателем без брачных отношений и зарегистрированному в период брака Покупателя

Вопрос: Здравствуйте! У меня вот такой вопрос: когда заключал договор купли- продажи, был еще не женат. Регистрация продлилась дольше, чем ожидалось. В результате, получил документы на собственность, уже будучи в законном браке. Является ли теперь моя жена собственником? Спасибо!

Ответ:

Момент возникновения права собственности имеет существенное значение при решении вопроса о возможности владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Так, граждане при совершении сделок с недвижимым имуществом зачастую ошибочно полагают, что становятся полноправными собственниками с момента заключения соответствующего договора. Согласно общему правилу, закрепленному в пункте 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При этом следует отметить, что из данного правила существуют исключения (например, наследование имущества).

Важно отметить, что Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация, в том числе, ДКП недвижимого имущества. Соответственно, на сегодняшний день при заключении договора ДКП недвижимости обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю (статья 131 ГК РФ) и право собственности покупателя.
С учетом изложенного следует вывод о том, что требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя сохраняет свое действие для сделок продаже недвижимости. Так, например, гражданин, который принимает решение о продаже своей квартиры, лишается права владения, пользования, распоряжения недвижимостью с момента государственной регистрации права собственности лица, который продает такое имущество. Соответственно, покупатель становится собственником недвижимости также с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 36 Семейного кодекса РФ: Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши .

В соответствии со статьей 37 Семейного кодекса РФ: "Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)".

ИТОГ:
1. Таким образом Ваша жена может попытаться признать право собственности на 1/2 объекта, если докажет, что объект является "нажитым в период брака" (совместная собственность)и приобретен на "совместные деньги" (расчет по ДКП произведен в браке).

2. Специалисты Регистрации, при желании в дальнейшей Продаже объекта, не будут разбираться в том кто и что платил, а "тупо" возьмут свидетельство о браке и потребует согласие супруги на продажу, т.к. будут считать эту квартиру находящейся в совместной собственности.

3. Для неоспаримости в будущем надо будет через суд доказывать, что имущество приобретено Вами на личные денежные средства и является Вашей личной собственностью.

4. Судебная практика такова, что вне зависимости от того, когда было зарегистрировано право собственности на недвижимость, при разделе суд выясняет - на чьи средства данная недвижимость приобреталась. Потому как, разделу подлежит только приобретенное на общие доходы.