Что делать покупателю квартиры, если продавец умер до госрегистрации и она перешла к наследнику?

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 Состоявшееся по делу о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся судебное определение следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

После заключения договора купли-продажи квартиры и получения оплаты за нее продавец умер. Переход права собственности на эту недвижимость к покупателю не был зарегистрирован. Поскольку квартира перешла к наследнику продавца, покупатель обратился в суд.

Одна из судебных инстанций сочла его требования необоснованными. При этом она сослалась на то, что договор купли-продажи квартиры подлежит госрегистрации. Если это требование несоблюдено, он не имеет юрсилы и не порождает правовых последствий.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и разъяснила следующее. В силу ГК РФ когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В рассматриваемом случае между истцом и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по сделке сторонами исполнены: оплата была получена, квартира была передана по акту покупателю.

Ни одна из сторон от госрегистрации сделки не уклонялась. Проведению этой процедуры воспрепятствовал арест, наложенный приставом (в рамках иного дела о взыскании алиментов с продавца). Затем исполнительное производство было прекращено. Исходя из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, обязанности продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимости вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным универсальным правопреемникам.

Таким образом, покупатель недвижимости вправе обратиться с названным требованием к наследнику продавца в случае смерти последнего. Условие для этого - сторонами были исполнены все условия сделки. При этом не требуется признавать недействительным свидетельство о праве на наследство. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий (кроме смерти продавца) для регистрации