Возможность перенайма земельных участков: Как оформить переуступку прав аренды участка? Вариант оформления через объект незавершенного строительства

В аренду переданы муниципальные земельные участки под строительство: - под комплексное освоение в целях жилищного строительства; - под индивидуальное жилищное строительство. Срок действия договора аренды неизвестен. Правомерно ли предусмотреть в условиях договоров аренды на данные земельные участки запрет переуступки права аренды на данные земельные участки до момента полной готовности строящихся на них объектов недвижимого имущества?

Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Иными словами, по общему правилу арендодатель вправе запретить перенаем.

Возможность перенайма земельных участков может быть ограничена законами (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Такое ограничение, например, установлено в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в случае аренды таких участков государственными или муниципальными предприятиями (п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Земельные участки предоставляются их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1 ст. 264 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок менее чем 5 лет договором может быть предусмотрено получение предварительного согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав третьему лицу (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 N А55-15012/2009, от 31.01.2011 N А72-1529/2010, ФАС Центрального округа от 02.09.2009 N А35-1502/08-С26 (определением ВАС РФ от 30.10.2009 N ВАС-13721/09 в передаче данного постановления для пересмотра в порядке надзора отказано)). При этом некоторые судьи признают передачу земельных участков неправомерной по причине наличия в договоре аренды запрета на передачу земельного участка третьим лицам (смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2011 N А14-4816/2010/150/10). Вместе с тем в ряде случаев, признавая правомерным включение в договор аренды земельного участка условия об обязательном получении согласия собственника на передачу арендных прав третьему лицу, суды приходят к выводу о неправомерности включения в договор условия о запрете перенайма участка (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 04.09.2007 N А49-7356/06).

Следует учитывать, что в каждом отдельном случае суды рассматривают споры о правомерности передачи арендных прав на земельный участок третьему лицу исходя из конкретных обстоятельств дела. Поэтому не исключена возможность признания условия договора аренды, заключенного на срок до 5 лет, о запрете переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, до момента 100% готовности строящегося на нем объекта недвижимого имущества неправомерными. К тому же, на наш взгляд, включение такого условия в договор делает затруднительной реализацию положений ст. 35, ст. 36 ЗК РФ о преимущественном праве аренды земельного участка, собственником здания, строения, сооружения в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, к другому лицу, соответственно, ограничивает право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием, строением, сооружением. В отношении аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор такого земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, включение в договор аренды, заключенный на срок более чем 5 лет, условия о запрете переуступки права аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, до момента 100% готовности строящегося на нем объекта недвижимого имущества неправомерно. Указанное подтверждено судебной практикой (смотрите, например, п. 17, п. 18 постановления Пленума N 11, п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2010 N А43-25591/2008, ФАС Уральского округа от 06.04.2009 N Ф09-1889/09-С6).

Как оформить переуступку прав аренды участка?

Вопрос по переуступку прав аренды участка: Мы хотим оформить переуступку прав аренды участка, находящегося в аренде (сроком на 3 года), на участке имеется «недострой» (в процессе оформление в БТИ). Подскажите, пожалуйста: какой порядок оформления, какие документы необходимы, могут ли нам отказать в переуступке, если мы купим этот «недострой».

Ответ:
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, законодательство РФ допускает возможность переуступки прав аренды земельного участка.

Вам могут отказать в переуступке только в случае, если в договоре аренды есть пункт, который запрещает осуществлять арендатору уступку права аренды третьему лицу.

Относительно вопроса о «недострое». Так называемый недострой вы приобретаете (оформляете) так же, как и любой другой объект недвижимости — необходимо свидетельство о регистрации права собственности. Договор купли-продажи «недостроя» вам нужно будет зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе и получить свидетельство о праве собственности.

Собственник объекта недвижимости имеет несколько иные, более широкие права на земельный участок, который находится под домом, а также на земельный участок, который необходим для эксплуатации дома. Данные понятия следует разграничивать, так как понятие земельного участка для эксплуатации жилого дома гораздо шире, нежели площадь земельного участка, который занят домом. В данном случае администрация не вправе отказать вам в перезаключении договора аренды на земельный участок, который необходим для эксплуатации жилого дома. Более того, в определенных законом случаях в дальнейшем вы можете стать и собственником этого земельного участка.

Учитывая, что земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года, могу предположить, что в данный срок должен быть построен дом и сдан в эксплуатацию, с дальнейшим перезаключением договора аренды на более длительный срок, так как строить объект недвижимости на земельном участке со сроком аренды 3 года бессмысленно.

Таким образом, необходимо внимательно изучить договор аренды земельного участка, а также все разрешительные документы на строительство, определить права и обязанности застройщика, а также возможность перезаключения договора аренды на длительный срок.

Вывод: возможным выходом из ситуации будет - купить «незавершенный объект строительства», переоформив договор аренды.