Покупка квартиры Залог-Задаток-Аванс:Что такое задаток или аванс и какой разумный размер?

Хорошо, когда сделка с недвижимостью проходит легко и гладко: сразу расплатились и оформили документы. Но на практике часто бывает по-другому. И когда сделка не может состояться в данный момент, стороны заключают предварительный договор: устный или письменный. А многие прибегают к такой мере как внесение задатка. О том, что такое задаток в сфере недвижимости, и в каких случаях он нужен, рассказывает наш эксперт - менеджер АН «Монолит Истейт» Сергей Михайлович Сорочан.

Что такое задаток

Прежде всего, заглянем в Гражданский кодекс РФ:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.

Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму. Однако, если открыть экономический словарь, то мы увидим, что залог это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Сразу понятно, что в приведенном выше примере употреблять такой термин некорректно.

Аванс – это слово, понятное каждому. В сделке с недвижимостью оно означает, что мы передаем в счет покупки жилья определенную сумму денег, которая составляет лишь часть его стоимости. Продавец может использовать полученные деньги по своему усмотрению. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, он должен их вернуть. Аванс вносится как бы в подтверждение честного слова, без официальных обязательств с каждой стороны.

Задаток - вещь более сложная. Он определяет обязательства сторон в соответствии с Гражданским кодексом, причем они носят обоюдный характер. Если мы передаем кому-то задаток как покупатели, то мы должны потом купить жилье у продавца – иначе потеряем данную сумму. Если продавец отказывается от совершения сделки, то, согласно закону, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере. А в случае, когда продажа прошла успешно, сумма задатка входит в стоимость недвижимости. Это четкая и справедливая схема, хотя на практике она работает далеко не всегда.

Для того, чтобы потом не возникло проблем, необходима письменная форма договора, в котором должно быть непременно указано, что внесен именно задаток (а не аванс). Соблюдение процедуры дисциплинирует обе стороны.

Зачем он нужен?

Из самого определения задатка вырисовывается его использование. Он нужен в двух случаях. Во-первых, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки. Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой заинтересовавшую квартиру. Продавец устанавливает срок, в течение которого покупатель должен представить полную сумму. В случае необходимости договор может быть продлен. В таком случае покупатель может передать задаток продавцу, чтобы быть уверенным: квартира остается за ним.

Во-вторых, возможна обратная ситуация, когда квартира временно не может быть продана, но ее хозяин не хотел бы упустить покупателя. Сложности с продажей возникают по разным причинам: не готовы документы, отсутствует один из совладельцев, нет разрешения от органов опеки и попечительства, не подобрано альтернативное жилье…

Если одна из сторон отказывается от совершения сделки, можно принудить ее к выполнению обязательств через суд.

Его размер

Размер задатка – непредсказуемая цифра. Обычно он составляет от 50 тыс. и больше. Конкретная сумма связана с обстоятельствами сделки. Если продавцу нужна большая сумма, он может попросить ее в качестве задатка.

Если сделка не состоялась…

К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее.

Случай из жизни

В 90-е годы многие квартиры были не приватизированы, в том числе и двушка Владимира. Он обратился к маклеру со словами: «Мне срочно нужны деньги. Я хочу приватизировать квартиру и продать». Началась работа по поиску покупателя и подготовка к приватизации. Вскоре нашелся покупатель. Его очень заинтересовала светлая двухкомнатная квартира с хорошей транспортной развязкой. «Я бы купил ее прямо сегодня, но не могу. Деньги будут в течение двух недель, - обещал он. В подтверждение своих слов покупатель передал задаток маклеру. Посредник отдал часть суммы Владимиру, а тот, приватизировав квартиру, внезапно отказался её продавать - безо всяких объяснений. На самом деле ему просто нужны были деньги для погашения своих долгов и приватизации за чужой счёт, а продавать свое жилье он и не думал. Покупателю пришлось подать в суд. После долгой волокиты и нервотрепки он все-таки выиграл дело.

Неприятных историй, связанных с невыполнением обязательств, было немало в 1998 году, когда цены успевали понизиться настолько, что покупателю было не страшно потерять задаток размером около 100, а то и 500 долларов. Он вполне мог купить квартиру намного дешевле и только выиграть. Когда же цены шли в рост, то продавцу легче было вернуть двойную сумму задатка и продать квартиру дороже, а в суд приходится обращаться уже покупателю. В настоящее время таких историй все меньше. Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.

Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.

Случай из жизни

Алексей давно мечтал купить квартиру для своей большой семьи. Наконец-то нашелся отличный вариант: три просторных комнаты, удачная планировка, свежий ремонт. Продавал жилье молодой человек по имени Валентин. Алексей хотел «закрепить» за собой квартиру и внес задаток. В подъезде он встретил двух незнакомцев. «А вы тоже, наверное, отдали задаток за квартиру Малышева?», - спросили они. Алексей был в шоке. Оказалось, что Валентин взял задаток еще у двух человек, но ни возвращать деньги, ни продавать квартиру не собирался… Полученные деньги уже ушли на многочисленные приобретения предприимчивого юноши.

Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи.

Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.

Случай из жизни

Оксана и Анатолий давно хотели переехать из тесной хрущевки в более просторную квартиру. Но для того, чтобы претворить планы в жизнь, им нужно было совершать сразу две сделки: продать прежнее жилье и купить новое с доплатой. Покупателя они нашли - на встречу пришла солидная дама, внушающая доверие. А вот отыскать альтернативное жилье оказалось сложнее. Поэтому продать свою квартиру сразу они не могли и предложили покупательнице внести задаток. Она без проблем согласилась, но через неделю позвонила и сказала: «Я передумала. Ваша квартира все-таки слишком тесная. Верните мне мои деньги и немедленно!». Хотя ее требования были незаконны, она изрядно потрепала нервы продавцам. Оксана и Анатолий к тому времени нашли себе новое жилье, но для того, чтобы его купить у них не было денег – они же не продали свою квартиру. В целом из-за одного необязательного человека пострадала цепочка из пяти сделок с недвижимостью.

Семь раз отмерь…

Для того, чтобы снизить риск подобных неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры, в связи с нецелесообразностью. Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников.

Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться. Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Можно долго перечислять всё необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».

Подготовила Злата Балика