Вопросы и Ответы: Признание права собственности на самовольную постройку

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие – либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.).

Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и какие условия для этого необходимы?

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Какими доказательствами может быть подтверждено право собственности лица на самовольную постройку?

Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются соответствующими документами на землю.
Сложнее решить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: 1) когда земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; 2) когда земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.
В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка в целях, соответствующих назначению этой постройки.
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому лицу или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода ему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть.
Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) совместно с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка по соглашению с ним о создании общей собственности на возводимую постройку и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о праве собственности на нее судом не может быть удовлетворено.

Какие иски о правах на самовольные постройки, наиболее часто встречающиеся в практике вашего суда?

Чаще всего граждане обращаются в суд с исками о признании права собственности на строения, возведенные ими на предоставленном в пользование, либо в собственность земельном участке, без получения необходимых разрешений; о признании права собственности на самовольные постройки в порядке наследования, тогда, когда по каким-то причинам наследодателем при жизни документы на самовольную постройку не были оформлены надлежащим образом; о признании права общей долевой собственности на самовольную постройку по мотиву совместного строительства и другими подобными исками.

Назовите особенности рассмотрения дел данной категории.

По всем делам по искам о признании права собственности на самовольную постройку суд выясняет, соблюдены ли при строительстве требования охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно –гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
С целью выяснения вопросов соответствия постройки строительным нормам и правилам судом назначается строительно-техническая экспертиза.
Стоимость проведения экспертизы на соответствие построек нормам СНиП в зависимости от постановки вопросов, их количества составляет в настоящее время 6 000 – 8 000 рублей. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Думаю, что всех будет интересно узнать о подсудности споров, относительно признания права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Такого рода иски являются исками имущественными, в связи с чем подсудность спора определяется ценой иска. Таким образом, иски о правах на самовольную постройку стоимостью 50 000 руб. и менее подсудны мировому судье, свыше этой суммы- районному суду.