Особенности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. В данном случае указанное помещение рассматривается, как объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Учитывая особый статус нежилых помещений, как объекта, входящего в состав зданий и сооружений, возникает вопрос, относительно того, какой порядок применим при государственной регистрации аренды указанных помещений.

На этот счет, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем Информационном письме от 01.06.2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации». Данная норма закона предусматривает, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор аренды нежилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Какие условия считаются существенными при заключении договора аренды нежилого помещения?

Существенным условием договора аренды является указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В данном случае к договору аренды прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Что касается срока аренды, то он не является существенным условием договора аренды. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Исходя из смысла пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно указанной норме государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В отношении договоров аренды нежилых помещений также применимо существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации для аренды зданий и сооружений. В том случае, если договор аренды предусматривает последующий выкуп арендуемого имущества, условиями перехода права будут считаться: окончание срока договора аренды и уплаты выкупной цены.

Является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора?

Выводы судебной практики свидетельствуют о том, что отсутствие акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не свидетельствует о несоблюдении требований Гражданского кодекса РФ к форме договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Также для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, необходимо предоставить следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя.

• Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если обращается представитель физического лица); протокол об избрании руководителя, доверенность представителя или нотариально удостоверенные копии этих документов (в случае, если обращается представитель юридического лица) (подлинник и копия).

• Платежный документ об оплате государственной пошлины (подлинник и копия). Государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации для физических лиц составляет 1000 рублей, для юридических лиц 15000 рублей. В случае если с заявлением о регистрации договора обращаются обе стороны, то государственная пошлина делиться на количество участников сторон договора (Например, если договор заключен юридическими и физическими лицами: физическое лицо уплачивает 1000 рублей, разделенные на количество сторон договора; юридическое лицо-15000 рублей, разделенные на количество сторон договора).

• Договор аренды (не менее чем в двух экземплярах-подлинниках) с приложением кадастрового паспорта нежилого помещения с указанием в нем графического изображения арендуемой площади.

• Если обращается юридическое лицо, представляет весь пакет учредительных документов (подлинник и копия).

Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. Указанное соглашение совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, существенного нарушения договора другой стороной. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

Специалист-эксперт отдела регистрации прав

на объекты недвижимости нежилого назначения

и земельные участки