№ п/п

Что проверить или риски/угрозы для оспаривания сделки

Необходимые действия сделки

Документы, которые нужно проверить

1

Подлинность паспорта

Совершить визуальную проверку паспорта на подлинность: наличие признаков подделки, подчистки, пометки (например, номера страниц должны идти по порядку, печати не смазаны, хорошо видны и т.д.)

- паспорт

2

Дееспособность участников сделки

Установить личность собственника путем сравнения данных, указанных в документах, устанавливающих право собственности и удостоверяющих личность собственника т.д.)

- паспорт;

- правоустанавливающие документы собственника т.д.)

Если действует представитель собственника по доверенности:

- установить полномочия представителя недееспособного лица (родитель, опекун, попечитель)

- выписка из ЕГРП (1) (при наличии в ней указываются сведения о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным; в данном случае надо попросить представителя правообладателя представить сведения ограниченного характера);

- документы, подтверждающие представление недееспособного лица (свидетельство о рождении, документы органов опеки и попечительства, решение суда)

3

Подлинность доверенности и ее действительность

Совершить визуальную проверку доверенности на подлинность и проверить на наличие визуальных признаков подделки

- подлинник доверенности

Проверить в доверенности данные доверителя и доверенного лица визуальных признаков подделки

- паспорт доверенного лица;

- правоустанавливающие документы

Проверить срок действия доверенности

- подлинник доверенности

Проверить в доверенности какие полномочия прописаны у доверенного лица:

- совершение сделки;

- подписание договора;

- получение денежных средств;

- совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Узнать жив ли человек, выдавший доверенность (доверитель)

- паспорт доверенного лица;

- подлинник доверенности;

- правоустанавливающие документы

4

В случае если квартира приобретена в период брака

Проверить факт приобретения квартиры в период брака:

- сравнить дату заключения брака в свидетельстве о браке/паспорте с датой покупки квартиры в правоустанавливающих документах

- паспорт продавца;

- свидетельство о браке;

- правоустанавливающие документы

В случае если квартира приобретена в период брака получить согласие второго супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом (приобретенная квартира в период брака находится в совместной собственности)

- согласие супруга на продажу квартиры, заверенное у нотариуса

В случае приобретения квартиры в браке распорядиться квартирой может только один супруг, если:

Брачным договором или соглашением о разделе имущества установлено, что квартира находится в личной собственности одного из супругов

- соглашение о разделе общего имущества;

- брачный договор

Квартира приобретена в период брака:

- по договору дарения;

- получена по наследству;

- иной безвозмездной сделке  

(например, приватизация).

На основании указанных документов квартира может находиться в личной собственности одного из супругов.

- правоустанавливающие документы

5

В случае если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети

Выявить наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей

- выписка из ЕГРП (1);

- правоустанавливающий документ

Получить согласие органов опеки и попечительства 

- согласие органов опеки и попечительства

6

В случае если есть лица, имеющие право пользования квартирой:

- заключенные, отбывающие срок наказания;

- военнослужащие срочной службы;

- дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;

- пожилые люди, помещенные в дома престарелых;

- лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере. Установить проживали ли в квартире лица, имеющие право пользование квартирой

Установить проживали ли в квартире лица, имеющие право пользование квартирой

- выписка из домовой книги (данный документ дает информацию о том кто, когда, куда и на каком основании выбыл из квартиры);

- правоустанавливающий документ (в нем может быть указано условие о сохранении права пользования за иными лицами)

7

Исполнение собственником квартиры обязательств по оплате квартиры с предыдущим собственником

Проверить наличие расписок или иных документов, подтверждающих исполнение денежных обязательств по договору на приобретение квартиры

- расписки;

- платежки;

- иные документы, подтверждающие исполнение обязанности по оплате

Получить согласие органов опеки и попечительства 

- согласие органов опеки и попечительства

8

Наличие обременений на квартиру (арест, ипотека, ограничения, иное) ком

Запросить самостоятельно в Росреестре информацию о зарегистрированном ограничении (обременении) на объект недвижимого имущества 

- выписка из ЕГРП (1)

9

Приобретение квартиры на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца

Проверить, что бывший собственник квартиры умер

- свидетельство о смерти бывшего владельца

10

Приобретение квартиры на основе дубликата правоустанавливающего документа

Направить запрос в орган, выдавший дубликат:

- в орган местного самоуправления;

- нотариусу;

- иной орган, выдавший дубликат

- в данном случае следует попросить у правообладателя или представителя правообладателя справку из Росреестра о содержании правоустанавливающего документа 

11

Наличие в отношении объекта недвижимого имущества судебного разбирательства 

Запросить самостоятельно информацию в Росреестре

- выписку из ЕГРП (1), в которой отражаются сведения о наличии возражения в отношении зарегистрированного права