Законодательные изменения в части страхования ипотечных рисков

Никто не будет спорить с тем, что для полноценной благополучной жизни каждого человека очень важно иметь свое добротное жилье. Скопить денежные средства на покупку хорошего жилья сложно, а вот взять в кредит представляется возможным. Чтобы провернуть сделку по купле-продаже недвижимости, необходимо не только о ней мечтать, но и, как говорится, «быть в теме». И в первую очередь это касается изменений в российском законодательстве, в соответствии с которым должны проходить все сделки с недвижимостью. В связи с этим предлагаем рассмотреть последние изменения, вносимые в ст. 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и определить, какие плюсы и минусы для сторон сделок несут изменения.

24 июня 2014 года на официальном сайте правовой  информации (www.pravo.gov.ru) опубликован Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 169-ФЗ, который вступит в силу спустя тридцать дней после его публикации.

Изменения, которые вступят в законную силу в ближайшее время, коснутся страхования заложенного имущества и финансового риска по ипотечным сделкам, а также момента прекращения обязательств по ипотечным сделкам. Законодательные изменения также коснутся работы кредитных организаций, их клиентов и страховых компаний.

Что должны учесть кредитные организации, выдающие кредиты на приобретение недвижимости?

1. Если заемщик по ипотечной сделке вышел на просрочку, то страховым случаем будет являться неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в связи с неуплатой долга. В настоящее время страховым случаем является факт предъявления кредитором заемщику требования о погашении кредита при недостаточности денежных средств для погашения долга от реализации заложенного имущества.

Другими словами, раньше страховой случай возможен был только после реализации заложенного имущества по ипотечной сделке, если денежных средств не хватило на уплату долга. Теперь страховой случай может наступить до реализации заложенного имущества при оставлении кредитором имущества за собой при условии, что долг полностью не покрывается стоимостью заложенного имущества.

Различие заключается и в том, что раньше одним из подтверждений страхового случая служил факт предъявления требования заемщику о погашении долга, а теперь необходим факт неисполнения требования о досрочном погашении долга заемщиком.

2. У кредитора появилась возможность застраховать свой финансовый риск на случай получения убытков в результате не полностью возвращенного долга после реализации заложенного имущества или оставления заложенного имущества за кредитором. Убытки кредитора после реализации заложенного имущества или оставлении имущества за кредитором должны быть уменьшены на сумму страховой выплаты, по договору страхования ответственности заемщика.

При расчете убытков кредитора для целей получения страховой выплаты не могут учитываться неустойки (штрафы, пени), проценты за пользование чужими денежными средствами.

Изменения страховых сумм

Страховая сумма по страховому договору ответственности заемщика или по договору финансового риска кредитора должна быть не меньше 10% от основной суммы долга. Также верхняя планка страховой суммы должна составлять не более 50% от суммы основного долга. До вступления изменений в силу страховая сумма должна составлять не более 20% от суммы основного долга без нижней планки.

Момент прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой

В новой редакции Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» моментом прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, будет считаться дата получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора. Если же страховая компания признана банкротом, то обязательства, обеспеченные ипотекой, прекращаются с даты реализации заложенного имущества или оставления кредитором предмета ипотеки за собой.

Выводы о законодательных изменениях. Плюсы и минусы

Перечисленные изменения затронут интересы кредиторов, заемщиков и страховых компаний. С одной стороны, изменения положительным образом отразятся на интересах кредиторов, так как появится возможность страхования финансовых рисков, а с другой – при страховании финансовых рисков кредитором, возможно, уменьшится нагрузка на заемщиков, которые также обязаны страховать свою ответственность при ипотечных сделках.

Страховые компании получают отдельный участок работы в части страхования финансовых рисков кредиторов, что также можно назвать положительным моментом. Главное, на что можно надеяться заемщикам – в результате страхования кредитором своих финансовых рисков в будущем, возможно, будут снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Однако есть мнения некоторых специалистов о том, что кредиторы, которые будут страховать свой финансовый риск, постараются переложить свои расходы на плечи заемщиков. Каким образом кредиторы постараются это сделать – путем повышения процентов по кредиту или другим способом, покажет время и, вероятно, это будет являться поводом для новых судебных споров между кредиторами и заемщиками.

Владимир Алистархов, 14 июля 2014