МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 30 декабря 2011 г. N 29972-ИМ/Д23

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,

СВЯЗАННЫХ С ГОСУДАРСТВЕННЫМ УЧЕТОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПРИМЕНЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

"О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

В соответствии с частью 2.2 статьи 43 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" приказом Минэкономразвития России от 14 октября 2011 г. N 577 (далее - Приказ) утвержден Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - Порядок учета). Порядок учета вводится в действие на территории Российской Федерации поэтапно (пункт 2 Приказа).

В связи с введением в действие Порядка учета с 1 января 2012 г. на территории девятнадцати субъектов Российской Федерации и поступающими в Минэкономразвития России вопросами считаем необходимым обратить внимание на следующее.

1. Согласно пункту 21 Порядка учета для государственного учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства (далее - объекты учета) необходим (если иное не предусмотрено Порядком учета) технический план соответствующего объекта учета.

Форма и требования к подготовке технического плана здания утверждены приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403, форма и требования к подготовке технического плана помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. N 583, форма и требования к подготовке технического плана сооружения утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. N 693. Проект приказа "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке" разработан и находится в стадии согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Пунктом 1 Порядка учета предусмотрено осуществление государственного учета в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Осуществление государственного учета частей объектов учета Порядком учета не предусмотрено. Таким образом, при поступлении в орган кадастрового учета соответствующего заявления и технических планов, содержащих сведения о частях объектов учета, по мнению Минэкономразвития России, в осуществлении государственного учета таких частей должно быть отказано в соответствии с подпунктом 1 пункта 70 Порядка учета (имущество, о государственном учете которого представлено заявление, не является объектом учета, государственный учет которого осуществляется в соответствии с Порядком учета).

По форме представления технического плана следует обратить внимание на следующее.

В случае, если заявление о государственном учете объекта учета представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, технический план оформляется в форме электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью лица, подготовившего такой технический план.

В случае, если заявление о государственном учете объекта учета представляется в орган кадастрового учета в виде бумажного документа, технический план оформляется в виде бумажного документа и в электронной форме на электронном носителе (в данном случае заверение технического плана в электронной форме электронной цифровой подписью не требуется).

При этом следует учитывать, что до размещения на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схем, использующихся для формирования документов, необходимых для государственного учета объектов учета в электронном виде, представление таких документов в иных форматах не может являться основанием для принятия решения об отказе либо о приостановлении государственного учета.

Вместе с тем, учитывая время, которое необходимо кадастровым инженерам и организациям технической инвентаризации (далее - ОТИ) для перехода на электронное взаимодействие с органами кадастрового учета (в части подготовки технических планов в виде электронного документа), полагаем, что органы кадастрового учета не должны принимать решения об отказе либо приостановлении государственного учета объектов учета по указанным основаниям до 1 апреля 2012 г.

2. В соответствии с пунктом 3 Приказа в течение трех месяцев с даты введения в действие Порядка учета для осуществления государственного учета вместо технического плана, предусмотренного пунктом 21 Порядка учета, заявитель вправе представить технический паспорт, выданный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При этом в субъектах Российской Федерации, на территории которых в настоящее время учет объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. N 268 (далее - Правила ведения ЕГРОКС), целесообразно сохранить возможность представления технических паспортов объектов капитального строительства после 1 января 2012 г. в ранее установленных электронных форматах.

3. В соответствии с пунктом 5 Приказа заявления об осуществлении государственного учета объектов учета, поданные до 1 января 2012 года, подлежат рассмотрению в соответствии с Правилами ведения ЕГРОКС.

В этой связи, по мнению Минэкономразвития России, в случае принятия по указанным заявлениям органом кадастрового учета решения об отказе во внесении сведений в ЕГРОКС, после 1 января 2012 г. в целях осуществления государственного учета соответствующего объекта учета в орган кадастрового учета одновременно с заявлением об осуществлении учета может быть представлен исправленный технический паспорт. Рассмотрение таких заявлений и технических паспортов должно осуществляться по Правилам ведения ЕГРОКС.

4. Согласно пункту 92 Порядка учета сведения об объектах учета, включенные в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - Единый государственный реестр), предоставляются в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. N 75 "Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости" (далее - Порядок предоставления сведений), за исключением положений, касающихся оплаты за предоставление сведений.

При этом согласно пункту 26 Порядка предоставления сведений на основании одного запроса предоставляется один документ, в виде которого предоставляются сведения государственного кадастра недвижимости.

Учитывая изложенное, по мнению Минэкономразвития России, на основании одного запроса о предоставлении сведений Единого государственного реестра в виде, например, кадастрового паспорта объекта учета предоставляется один экземпляр такого кадастрового паспорта. Взимание платы за предоставление сведений Единого государственного реестра Порядком учета не предусмотрено.

Также обращаем внимание, что с даты введения в действие Порядка учета кадастровые паспорта объектов учета предоставляются органами кадастрового учета. Вместе с тем в случае, если на государственную регистрацию прав будет представлен кадастровый паспорт, выданный ОТИ после даты введения в действие Порядка учета, в рамках проведения правовой экспертизы государственный регистратор должен запросить актуальные сведения Единого государственного реестра. При расхождении сведений Единого государственного реестра и сведений, содержащихся в кадастровом паспорте объекта учета, выданном ОТИ, по мнению Минэкономразвития России, государственная регистрация приостанавливается.

5. Пунктом 13 Порядка учета предусмотрено внесение в Единый государственный реестр сведений об уникальных характеристиках объекта учета, в том числе описание местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение объекта учета на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура соответствующего объекта учета на земельном участке.

В соответствии с частью 10 статьи 41 Закона о кадастре требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

До установления Минэкономразвития России соответствующих требований, координаты характерных точек контура объекта учета на земельном участке должны определяться с точностью не ниже нормативной точности определения координат характерных точек границ земельных участков для земель определенного целевого назначения.

6. В соответствии с пунктом 49 Порядка учета, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для государственного учета документы.

При этом, учитывая положения пункта 21 Порядка учета, с заявлением о постановке на учет здания (сооружения) и расположенного в нем помещения в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые как для учета помещения, так и для учета здания (сооружения), в которых расположено такое помещение (технический план здания (сооружения) и технический план помещения).

7. В соответствии с пунктом 54 Порядка учета постановка на учет объекта учета, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешений на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В указанном случае представление заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости не требуется.

8. По вопросу об осуществлении государственного учета объектов учета, образуемых в результате преобразования объектов учета при объединении, разделе или выделе доли в натуре либо в результате иных предусмотренных законодательством Российской Федерации действий, считаем необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 8 Порядка учета государственный учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта учета. Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Требованиями к подготовке технических планов здания, помещения, сооружения, утвержденными вышеуказанными приказами Минэкономразвития России предусмотрено, что технические планы здания, помещения, сооружения оформляются в виде отдельного документа в отношении каждого созданного (образуемого) объекта недвижимости.

Таким образом, в целях осуществления государственного учета объектов учета, образуемых в результате преобразования объектов учета, в орган кадастрового учета может быть представлено одно заявление о постановке на учет, а также технические планы (технические паспорта) в отношении каждого образованного объекта.

Внесенные в Единый государственный реестр сведения при постановке на учет образуемого объекта учета или образуемых объектов учета носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образуемый объект учета (пункт 48 Порядка учета). Указанные правила не распространяются на внесенные в Единый государственный реестр сведения при постановке на учет созданного (вновь построенного) объекта учета.

9. По вопросу особенностей осуществления государственного учета объектов учета, расположенных в нескольких кадастровых округах (например, линий электропередач, автомобильных дорог и т.п.), отмечаем следующее.

Пунктом 55 Порядка учета предусмотрено, что орган кадастрового учета, осуществивший государственный учет объекта учета, расположенного одновременно на территории двух и более кадастровых округов, в течение трех рабочих дней с даты завершения учета направляет в органы кадастрового учета, осуществляющие государственный учет на территории кадастровых округов, в границах которых располагается соответствующий объект учета, уведомление о поставленном на учет объекте, содержащее информацию о таком объекте в объеме сведений, внесенных в Единый государственный реестр.

В связи с чем, по мнению Минэкономразвития России, в целях внесения в Единый государственный реестр полной и достоверной информации об объектах учета, расположенных в пределах двух и более кадастровых округов, в техническом плане объекта учета необходимо отразить сведения о частях контура такого объекта учета, расположенных в соответствующих кадастровых округах.

В частности, при подготовке технического плана такого объекта учета раздел "Описание местоположения сооружения на земельном участке" оформляется в отношении части контура соответствующего объекта учета, расположенной в одном кадастровом округе. Количество разделов технического плана "Описание местоположения сооружения на земельном участке" должно соответствовать количеству кадастровых округов, в которых расположен соответствующий объект учета. В указанных случаях координаты характерных точек части контура такого объекта учета определяются в системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости на территории соответствующего кадастрового округа.

При этом сведения о поставленном на государственный учет объекте учета, в том числе сведения о местоположении части контура такого объекта учета подлежат внесению в Единый государственный реестр органом кадастрового учета, осуществляющим государственный учет объектов учета в пределах соответствующего кадастрового округа. Внесенные в Единый государственный реестр сведения о таком объекте учета во всех кадастровых округах должны идентифицироваться одним кадастровым номером.

10. Также по отдельным вопросам оформления технических планов сообщаем следующее.

В соответствии с пунктом 40 Требований к подготовке технического плана помещения на плане этажа отображаются: стены и перегородки; окна и двери; лестницы, балконы; внутренние выступы стен. Таким образом, при подготовке технического плана помещения стены и внутренние перегородки в квартире отображаются на плане этажа вне зависимости от их принадлежности к общему имуществу многоквартирного дома.

В связи с тем, что в форме технического плана сооружения, а также в форме кадастрового паспорта сооружения, утвержденной приказом Минюста России от 18 февраля 2008 г. N 32, площадь застройки сооружений (при ее наличии) указывается с точностью до 0,1 кв. м, то при ведении Единого государственного реестра площадь застройки сооружений также должна указываться с точностью до 0,1 кв. м. В пункт 44 Порядка учета соответствующие изменения будут внесены дополнительно.

Порядок учета не содержит оснований для приостановок и отказов в государственном учете объектов учета по причине отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках, на которых находятся такие объекты учета.

Учитывая, что графическая часть технического плана здания оформляется на основе сведений кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана территории (пункт 50 Требований к оформлению технического плана здания), при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке, в границах которого расположено здание, схема расположения здания на земельном участке оформляется аналогично схеме расположения сооружения на земельном участке в соответствии с положениями пунктов 47 - 49 Требований к оформлению технического плана сооружения.

Кроме того, в целях обеспечения организации государственного учета объектов учета в соответствии с Порядком учета, Росреестру необходимо в возможно короткий срок обеспечить размещение на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схем, необходимых для подготовки технических планов объектов учета в форме электронных документов.

Также Росреестру необходимо обеспечить в субъектах Российской Федерации, на территории которых в настоящее время учет объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с Правилами ведения ЕГРОКС, возможность представления в органы кадастрового учета после 1 января 2012 г. технических паспортов объектов учета в форме электронных документов с использованием XML-схем, применяемых для учета объектов капитального строительства в соответствии с Правилами ведения ЕГРОКС.

Также необходимо обеспечить возможность приема документов в соответствии с Порядком учета в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг.

Прошу довести настоящее письмо до территориальных органов и подведомственных организаций Росреестра для учета в работе.

И.Е.МАНЫЛОВ

Проблемные вопросы применения Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства», утвержденного приказом Минэкономразвития от 14.10.2011 № 577

(по письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от 21.09.2012 № КЛ-2494/2012)

Вопрос 1. В орган кадастрового учета поступают заявления о государственном учете изменений наименования здания, например, изменение наименования «магазин» на «склад». Порядком учета предусмотрен государственный учет изменения наименования только
в отношении сооружений. Вместе с тем, Приказом Минюста РФ
от 18.02.2008 № 32 в строке 1.1. кадастрового паспорта здания предусмотрено указание наименования объекта. Возможно ли осуществление государственного учета изменения наименования здания на основании проектной документации или правоустанавливающих документов?

Ответ: Согласно п. 14 Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – Порядок учета), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577, в Единый государственный реестр (далее – ЕГР) вносятся сведения о:

– назначении здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом учета является здание;

– назначении помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом учета является помещение;

– назначении сооружения, если объектом учета является сооружение;

– наименовании сооружения, если объектом учета является сооружение (при

наличии наименования у сооружения).

Таким образом, изменить наименование возможно только у сооружения на основании копии документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение наименования сооружения. Наряду с этим, по мнению Росреестра документом, на основании которого может быть осуществлен государственный учет изменений сооружения в связи с изменением наименования сооружения, является любой документ, содержащий наименование соответствующего сооружения.

Вопрос 2. Порядком учета не предусмотрено внесение сведений в ЕГР в порядке информационного взаимодействия. С заявлениями об учете изменений объектов, согласно п. 18 Порядка учета, вправе обратиться собственники таких объектов учета или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. На практике возникают многочисленные случаи обращения заявителей о необходимости внесения изменений в ЕГР в части адреса объекта в отсутствие зарегистрированного права на объект. Например, обращения участников долевого строительства (либо застройщиков) за кадастровым паспортом для регистрации права на квартиру, в случае изменения строительного адреса многоквартирного жилого дома после ввода его в эксплуатацию, при наличии в АИС сведений о строительном адресе многоквартирного жилого дома. Допустимо ли внесение изменений в ЕГР изменений в части адреса объекта учета на основании акта органа местного самоуправления, поступившего в адрес органа кадастрового учета в рамках информационного или межведомственного взаимодействия?

Допустимо ли изменение адреса у всех стоящих на государственном учете помещений многоквартирного жилого дома на основании распоряжения органа местного самоуправления об изменении адреса самого здания многоквартирного жилого дома?

Ответ: Порядок учета предусматривает учет изменений объектов учета на основании заявления собственников таких объектов учета или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иных лиц. Внесение изменений в ЕГР в порядке информационного взаимодействия Порядком учета не предусмотрено, при этом ФГБУ «ФКП Росреестра» считает возможным в случае поступления от органа местного самоуправления соответствующего акта о смене адреса объекта, производить учет изменений.

Вопрос 3. В ЕГР в рамках исполнения Государственного контракта № 120Д от 30.09.2010 «Обеспечение условий перехода к государственному учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2012 году (I этап)» включены сведения о многоквартирном жилом доме. Сведения о помещениях в составе указанного жилого дома в соответствии с п. 38.1 Порядка включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утв. приказа Минэкономразвития России от 11.01.201 № 1 (далее – Порядок по ранее учтенным объектам), включены на основании технического паспорта на жилой дом.

После передачи сведений и после вступления в силу на территории субъекта Порядка учета, организацией технической инвентаризации составлены технические паспорта на помещения в многоквартирном жилом доме. При этом, площади помещений при осуществлении измерений изменились по отношению к заявленным в техническом паспорте на жилой дом. Акты приема-передачи на помещения составлены с учетом площади, указанной в техническом паспорте на помещение. Кто может обратиться за осуществлением государственного учета изменений площади помещений в отсутствие государственной регистрации прав, но при наличии договора долевого участия в строительстве?

Ответ: В соответствии с п. 18 Порядка учета с заявлениями об учете изменений объектов учета вправе обратиться собственники таких объектов учета или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений объектов учета, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе обратиться лица, обладающие этими объектами учета на указанном праве.

Вопрос 4. Каким нормативно-правовым документом необходимо руководствоваться при определении помещения как изолированного и обособленного от других помещений в здании или сооружении при проведении проверки документов на предмет отсутствия оснований для отказа согласно п. 71 Порядка учета?

Ответ: В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Наряду с этим, в соответствии с Федеральным законом РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 17.05.1994 № 18-38, помещением признается пространство (часть объема) здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В настоящий момент в законодательстве отсутствуют нормативно-правовые акты, содержащие определения помещения как объекта учета с указанием параметров изолированности и обособленности.

Вопрос 5. Вправе ли орган кадастрового учета в соответствии с п.п. 4 п 70 Порядка учета принять решение от отказе в снятии с государственного учета жилого дома, если с заявлением о снятии с государственного учета объекта учета обратилось лицо, являющееся собственником только 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом. Все ли участники общей долевой собственности одновременно должны обратиться с заявлением о государственном учете изменений объекта учета (снятии объекта с государственного учета) или достаточно обращения одного из сособственников?

Ответ: В соответствии с п. 20 Порядка учета с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов учета, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства – также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты учета. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование. Также в соответствии с п. 15 Порядка учета с заявлениями о государственном учете вправе обратиться указанные в пунктах 16 – 20 Порядка учета лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Вопрос 6. Согласно приказу Минюста РФ от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», оформление кадастрового паспорта на бумажном носителе может производиться с применением технических средств, а также ручным или комбинированным способом. Допускается ли выделение в кадастровом паспорте (на листе с планом помещения) границы такого помещения на плане ручным способом, если план в ЕГР существует в виде плана этажа?

Ответ: В кадастровом паспорте помещения в разделе «План расположения помещения на этаже» предусматривается отображение образов технических паспортов помещения (поэтажных планов), внесенные в ЕГР в рамках исполнения Государственного контракта № 120Д от 30.09.2010 «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (I этап)». Внесение дополнений и корректировок в данные сведения недопустимо. При этом, в случае постановки на государственный учет помещения на основании технического плана, привязывается образ «Поэтажного плана» из технического плана, который в свою очередь изготавливается в соответствии с Требованиями, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке» (далее – Требования). Согласно данным Требованиям для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки, которые в последствие позволяют отождествлять объект учета на «Поэтажном плане» с семантическими данными.

Вопрос 7. Допускается ли отражение в п. 1.10. кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения информации, необходимой для осуществления государственной регистрации аренды в соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: о размере арендуемой площади (в случае, если предметом аренды является не все помещение, а его часть)?

Ответ: Порядком учета не предусмотрено внесение в ЕГР сведений об арендуемых площадях объекта учета. Также в форме кадастрового паспорта, утвержденной приказом Минюста РA от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» не предусмотрена возможность отображения информации об арендуемых площадях объекта учета. В тоже время, с целью возможности указания в договорах аренды части помещений представляется целесообразным рекомендовать кадастровым инженерам при подготовке технического плана описывать графическую часть (план помещения) с детализацией до уровня комнат и их нумераций. Такое графическое приложение, включенное впоследствии в кадастровый паспорт, позволит арендодателю ссылаться на него при заключении договора аренды.

Вопрос 8. В рамках исполнения Государственного контракта № 120Д от 30.09.2010 в ЕГР в качестве ранее учтенных объектов включены «виртуальные» родительские объекты – здания гаражных блоков. Вместе с тем, технические паспорта на здания гаражных блоков никогда не составлялись. При выдаче сведений из реестра о таком «виртуальном» гаражном блоке в графе «Общая площадь» указано нулевое значение, а также отсутствует ситуационный план. Каким образом возможно исключить «виртуальные» объекты из сведений ГКН, если в случае снятия с государственного учета «виртуального» объекта все помещения, привязанные к родительскому объекту, снимаются автоматически?

Ответ: При поступлении запросов о предоставлении сведений ГКН на помещения, расположенные в «виртуальном» родительском объекте, ФГБУ «ФКП Росреестра» считает необходимым в строке «Примечание» кадастрового паспорта указывать информацию о необходимости уточнения сведений о таком «виртуальном» объекте учета. При этом предоставление сведений ГКН на «виртуальные» объекты не допускается. В случае поступления заявления о государственном учете помещений, расположенных в подобных «виртуальных» зданиях/сооружениях органу кадастрового учета необходимо руководствоваться следующим:

– принимать заявления о постановке на учет помещений согласно п. 49 Порядка учета;

– проводить постановку на учет здания/сооружения, в котором расположено помещение;

– при постановке на учет здания/сооружения необходимо указывать кадастровый номер «виртуального» родительского объекта в качестве предыдущего кадастрового номера. При этом способ образования объекта учета не указывать. По результатам государственного учета при формировании кадастрового паспорта в строке 1.8. «Предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества» будет отражен кадастровый номер «виртуального» объекта;

– после постановки на учет объекта учета в него переносятся сведения о помещениях, расположенных в «виртуальном» объекте. По результатам переноса, «виртуальному» объекту присваивается статус «Архивный».

Вопрос 9. Правомерно ли снятие с государственного учета объекта учета – коммунальной квартиры при разделе этого объекта и постановке на учет с последующей регистрацией прав всех комнат, с учетом того, что в квартире имеются помещения общего пользования (коридор, кухня, санузел), которые невозможно выделить в натуре? Необходимы рекомендации по осуществлению государственного учета таких объектов.

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире). В соответствии с ч. 4 ст. 42 ЖК РФ при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. В соответствии с ч. 5 ст. 42 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Учитывая вышеизложенное, объект учета – коммунальная квартира не может

быть снят с государственного учета, так как общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности у собственников комнат в данной коммунальной квартире. Однако, если комнаты в коммунальной квартире принадлежат на праве собственности одному лицу, следовательно общее имущество в коммунальной квартире также принадлежит на праве собственности данному лицу – собственнику комнат. Таким образом, до момента регистрации права собственности на все комнаты за одним лицом, сведения о помещении (коммунальной квартире) содержаться в ЕГР в актуальном статусе. При этом, в случае раздела такого помещения, в строке «1.9. Примечание» кадастрового паспорта помещения возможно указывать информацию о сформированных объектах.

Вопрос 10. При преобразовании объекта учета (коммунальной квартиры, квартиры в общежитии, состоящей из 20-40 комнат) правомерно ли требование органа кадастрового учета о необходимости одновременного обращения собственников преобразуемой квартиры с заявлением о постановке на государственный учет всех образующихся после раздела комнат?

Ответ: В соответствии с п. 17 Порядка учета с заявлением о постановке на учет объектов учета, образуемых из объекта учета или объектов учета путем раздела или выдела доли в натуре либо иного совершаемого при таком образовании действия с преобразуемым объектом учета или преобразуемыми объектами учета, вправе обратиться только собственники преобразуемых объектов учета. Также в соответствии с п. 15 Порядка учета с заявлениями о государственном учете вправе обратиться указанные в пунктах 16-20 Порядка учета лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Вопрос 11. На территории Челябинской области существует проблема по постановке на государственный учет помещений гаражных боксов, в связи с тем, что организациями технической инвентаризации допускались случаи проведения государственного технического учета помещения (гаражного бокса) без проведения учета родительского объекта (гаражного блока). Таким образом, при обращении заявителя за постановкой на государственный учет помещения (гаражного бокса), орган кадастрового учета вынужден отказывать в учете ввиду того, что здание гаражного блока на учете не состоит (п. 49 Порядка учета). Подготовка технических планов на здания гаражных блоков вызывает у организаций технической инвентаризации трудности по причине отсутствия проектно-сметной документации, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, технических паспортов по таким объектам, проблемам при заполнении деклараций.

В соответствии с п. 2 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 628, декларация об объекте недвижимости составляется правообладателем объекта недвижимости или его представителем. В разделе 7 «Правоустанавливающие документы» должны быть указаны наименования, номера, даты документов, устанавливающих право на объект недвижимости. Возможно ли составление декларации от имени фактического владельца гаражного бокса в гаражном блоке, чьи права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы. Какой документ следует указать в разделе «Правоустанавливающие документы». При этом, декларация составляется для постановки объекта на государственный учет с целью дальнейшей регистрации прав на него.

Согласно п. 12 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 № 403 (далее – Требования) для подготовки технических планов возможно использование иных документов, помимо тех, которые перечислены в указанном пункте. Возможно ли в отсутствие документов, перечисленных в п. 12 Требований, использование для подготовки технических планов документов, подтверждающих, что указанное здание не является самовольной постройкой: разрешения на строительство, договора аренды и т.п.

Ответ: Согласно п. 54 Порядка учета постановка на учет объекта учета, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством РФ, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правила настоящего пункта не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта учета в соответствии с Порядком учета на основании заявления о постановке на учет указанного объекта учета и необходимых для такого учета документов. Если при этом заявителем является гражданин, обладающий правом собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, в пределах которого расположен указанный объект учета, вместо технического плана может быть представлена составленная и заверенная этим гражданином декларация об указанном объекте недвижимости. Форма данной декларации и состав включаемых в нее сведений установлены Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества».

Вопрос 12. Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531, общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 № 188-ФЗ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Пунктом 3.16. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Вместе с тем, в нарушение указанных требований, организациями технической инвентаризации допускались многочисленные случаи выдачи технических паспортов с включением в общую площадь жилого помещения площади балконов, лоджий, веранд и террас. На основании изложенного, в ЕГР общая площадь объектов также внесена в порядке исполнения приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.201 № 1 с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п.п.2 п. 79, п.п.86, 87 Порядка учета, воспроизведенная ошибка в реестровых записях ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в реестровые записи, является реестровой ошибкой, которая подлежит исправлению в порядке учета изменений с предоставлением соответствующего заявления и необходимых документов. Допустимо ли органу кадастрового учета принимать в таких случаях решение об исправлении технической ошибки?

Ответ: Как отмечалось в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 28.06.2012 № АС-217/2012, исправление технической ошибки в сведениях о площади жилого помещения производить в случае выявления несоответствия указанной в техническом паспорте площади жилого помещения, требованиям к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531, а также ст. 15 ЖК РФ. Выявление данных несоответствий производить в процессе ведения ЕГР в соответствии с Порядком учета. Одновременно сообщаю, что в случаях, когда в техническом паспорте помещения, общая площадь без учета балконов, лоджий, веранд и террас не выведена в отдельную строку, органу кадастрового учета необходимо самостоятельно производить расчет площади помещения в соответствии с действующим законодательством согласно экспликации помещения прилагаемой к техническому паспорту помещения.

Вопрос 13. В соответствии с п. 22 Порядка по ранее учтенным объектам, способом передачи в орган кадастрового учета электронных копий технических паспортов является передача их на электронном носителе. Обязан ли орган кадастрового учета в данном случае возвращать электронные носители организации, передавшей электронные копии технических паспортов?

Ответ: В соответствии с п. 4 Порядка учета ЕГР состоит из:

1) раздела, содержащего записи об объектах учета на электронных носителях

(далее – Реестровые записи);

2) кадастровых дел, представляющих собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых записи об объектах учета внесены в Реестровые записи.

Таким образом, электронные носители, содержащие записи об объектах учета являются частью ЕГР и подлежат хранению в соответствии с разделом XIV Порядка учета.

Вопрос 14. Заявители обратились за осуществлением государственного учета двух квартир в двухквартирном жилом доме. Сумма площадей квартир больше, чем площадь жилого дома, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре. Правомерно ли принятие решения о приостановлении государственного учета в соответствии с п.п.1 п. 57 Порядка учета с рекомендацией о проведении учета изменений в части сведений о площади жилого дома?

Ответ: В соответствии со п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Исходя из определения, площадь квартиры (помещения) априори не может быть больше площади дома (здания), в котором она расположена. Согласно п. 44 Требований, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» (далее - Требования к подготовке технического плана здания), значение площади здания в техническом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра. При этом при проведении кадастровых работ площадь здания не вычисляется, соответствующая строка графы «3» таблицы раздела «Характеристики здания» заполняется в соответствии со сведениями об общей площади здания, указанными в разрешении на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации, техническом паспорте или Декларации. Таким образом, в случае если площадь квартиры превышает площадь жилого дома, в котором она расположена, органу кадастрового учета необходимо произвести проверку имеющихся в ЕГР документов на наличие ошибки в сведениях о площади здания. Исправление ошибок следует проводить в соответствии с разделом XIV Порядка учета.

Вопрос 15. При постановке на государственный учет, границы здания пересекают границы другого здания. Порядком учета не предусмотрено оснований для отказа или приостановления осуществления государственного учета в указанном случае. Необходимы рекомендации по разъяснению действий органа кадастрового учета в указанной ситуации.

Ответ: Порядком учета не предусмотрено оснований для отказа или приостановления осуществления государственного учета в случае выявления пересечения границ здания с границами другого здания. Однако, ФГБУ «ФКП Росреестра» считает возможным в случае наличия пересечения границ здания с границами другого здания в строке «Примечание» кадастрового паспорта указывать информацию о таком пересечении.

Вопрос 16. При исполнении Государственного контракта 120Д ряд объектов недвижимости не подлежал оцифровке ввиду ветхого состояния документов технической инвентаризации. В Челябинской области порядка 10000 объектов, не подлежащих оцифровке. Каков порядок внесения сведений в ЕГР указанных объектов учета?

Вопрос включения в ЕГР сведений о ранее учтенных зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства освещен в письме заместителя руководителя Росреестра

Вопрос 17. В рамках исполнения Государственного контракта № 120Д в ЕГР в соответствии с п. 38.1 Порядка по ранее учтенным объектам включены сведения о помещениях, сформированные на основании технического паспорта здания, в котором расположены указанные помещения (по состоянию на 15.12.2006). 15.01.2012 в отношении этого же помещения другой организацией технической инвентаризации был составлен технический паспорт. Актуализированные сведения на помещение (по состоянию на 15.01.2012) организацией технической инвентаризации, в соответствии с п. 12 Порядка по ранее учтенным объектам, переданы в орган кадастрового учета после загрузки по государственному контракту основного массива сведений. В данном случае провести актуализацию сведений об объекте учета в ГКН не представляется возможным, так как наименование ОТИ передаваемого объекта в xml-файле, переданном организацией технической инвентаризации в рамках исполнения п. 12 Порядка по ранее учтенным объектам, отличается от того, который уже учтен в ГКН по государственному контракту № 120-Д, в результате чего при импорте сведений в ГКН образуется дубль.

Просим разъяснить порядок включения в ГКН актуальных сведений о ранее учтенных объектах учета, полученных органом кадастрового учета от организаций технической инвентаризации в рамках исполнения п. 12 Порядка по ранее учтенным объектам.

Ответ: При проведении актуализации сведений об объектах учета в ГКН следует учитывать п. 21 Порядка включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 1, согласно которому, передаче в орган кадастрового учета подлежат копии технических паспортов, составленных по данным последней на день поступления запроса технической инвентаризации. Ранее перенесенные объекты учета с неактуальными сведениями во избежание дублирования рекомендуем устранять в рамках исправления технической ошибки в соответствии с п.п. 80-81 Порядка учета.