ЗЕМЛИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ:
ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ И РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

В Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ понятия территорий (размеров) земельных участков, их частей и долей содержатся более чем в половине статей.
Земля выполняет две важнейшие функции – средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-операционного базиса. В качестве пространственно-операционного базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т.е. созданных человеком объектов. Когда земля выступает как средство производства, она почти всегда является и операционным базисом для размещения объектов, которые, в силу своих естественных природных свойств, связаны с землей, – многолетних насаждений, лесов. Данное обстоятельство отражается в праве путем деления всех земель на категории в зависимости от их основного целевого назначения.
Тенденции развития законодательства о недвижимости позволяют сделать вывод о формировании общих подходов в определении правового режима всех элементов понятия «недвижимость». Главную роль в этом процессе играет земля как основа недвижимого имущества. Указанные обстоятельства служат объективной предпосылкой расширения сферы действия земельного права как права недвижимости, включения в состав предмета правового регулирования этой отрасли вопросов, связанных не только с иными природными ресурсами, но и с объектами, созданными человеком, – зданиями и сооружениями. В связи с этим примечательно высказывание С.Н. Братуся о том, что в основе системы права лежит дифференциация регулируемых им общественных отношений на различные качественно определенные виды. Система права не конструируется, а познается, она объективно существует, ибо выражает и закрепляет сложившиеся различные, хотя, разумеется, и тесно связанные между собой виды общественных отношений .
Нормы главы 17 ГК РФ являются фундаментальной базой всех гражданско-правовых сделок с земельными участками. В данной главе сосредоточены нормы, устанавливающие гарантии права собственности на земельные участки, способы защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, в том числе, от незаконного вмешательства государственных органов и органов местного самоуправления ограничения земельных прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ земли в России по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Вышеперечисленные категории земель, согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ч. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ , землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Категории земель установлены для целевого рационального их использования, поскольку земли в Российской Федерации используются строго в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.
Целевое назначение и категории земель устанавливаются в ст. 7 и 8 ЗК РФ. Поскольку их перечень является закрытым, внесение каких бы то ни было изменений в него любыми другими нормативными актами не допускается. Большинство категорий земель определено в соответствии с положениями ранее действовавшего земельного законодательства.
Подразделение земель на категории обусловлено тем, что земли различаются по плодородию и иным природным характеристикам, по роли, которую они играют в жизни общества и населения страны. Земля может использоваться в сельском, лесном, водном хозяйстве; служить для размещения поселений, поэтому подобное разделение направлено на упорядочение их использования, что, безусловно, связано с основанием деления земель – по целевому назначению.
Подразделение земель на категории выражает различные правовые отношения по поводу земли, правовые режимы. Целевое назначение земель различных категорий определяет специфику прежде всего в содержании прав и обязанностей собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов и в управлении отдельными категориями земель. Кроме того, целевое назначение, а следовательно, и категория земель имеет значение при совершении сделок с недвижимостью, поскольку зачастую от категории земель будет зависеть и возможность совершить ту или иную сделку.
Так, категория земель указывается в актах органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельного участка; в договорах, предметом которых выступают земельные участки; в документах государственного земельного кадастра; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Земли населенных пунктов являются одним из наиболее распространенных видов категорий земель. По мере развития земельного законодательства в России менялось и наименование рассматриваемой категории земель. Так, до вступления в силу Земельного кодекса РФ активно использовался термин «земли населенных пунктов», в то время как Земельный кодекс РФ ввел понятие «земли поселений».
Вообще, под «застройкой» понимается создание (возведение) на земельном участке объектов капитального строительства, т.е. объектов недвижимости, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве дополнительного критерия для отнесения здания, строения, сооружения к объектам капитального строительства предлагается закрепить такой критерий, как отсутствие заглубленных элементов конструкции и подземных коммуникаций.
Создание объектов капитального строительства включает в себя, как верно отмечает А.Ю. Александрова, не только процесс возведения постройки, но и этап подготовки строительства – формирование и приобретение подходящего земельного участка на соответствующем праве, получение необходимой разрешительной документации и подготовка земельного участка к строительству. Совокупность указанных действий и составляет процесс застройки. Для строительства у застройщика должно быть основанное на правовом титуле правомочие, выражающееся в дозволении или обязательстве застройщика возвести объекты недвижимости, соответствующие правовому режиму земельного участка . На основании правового титула застройка может быть и правом, и обязанностью владельца земельного участка.
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий, не могут пересекать границ муниципальных образований или выходить за их пределы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Множественность градостроительных задач, направленных на удовлетворение нужд населения и поселения в целом, обуславливает неоднородность состава земель поселений и сходство их видов с землями иных категорий .
Классификация земель населенных пунктов имеет значение для определения правового режима отдельных категорий земель и последствий совершения сделок с землями населенных пунктов той или иной разновидности . Задача подразделения земель населенных пунктов на виды заключается в определении правового режима земель населенных пунктов, т.е. порядка использования земли как природного объекта, природного ресурса и недвижимости исходя из целевого использования земельных участков.
В статье 85 ЗК РФ называется «состав земель населенных пунктов и зонирование территорий», и содержание этой статьи корреспондирует нормам Градостроительного кодекса РФ, который предусматривает зонирование территорий для целей градостроительства .
При этом под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Таким образом, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.
Земельные участки в составе жилых зон являются, пожалуй, одной из самых значимых категорий, поскольку проблема обеспечения населения жильем по-прежнему остается одной из ключевых. Земельные участки жилой зоны наиболее значительны по удельному весу в общей площади и наиболее важны с функциональной точки зрения, так как наиболее полно отражают целевое назначение этих земель.
Подобные земельные участки предназначены для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной, многоэтажной, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Вопросы застройки жилых зон урегулированы в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, которая устанавливает, что в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов.
По мнению некоторых авторов , виды территориальных зон, установленных в Градостроительном кодексе РФ и ст. 85 ЗК РФ, следует отличать от видов земель, которые ранее составляли юридическое содержание рассматриваемой категории. Безусловно, и зоны территории населенных пунктов, и виды земель поселений в ранее действовавшем законодательстве имеют явное сходство – служат определенным целям, т.е. предназначены для удовлетворения интересов поселения и населения, служат способами определения прав и обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Однако имеются существенные различия в правовых режимах, что не позволяет отождествлять их. Территориальное и введенное в настоящее время градостроительное зонирование является средством градостроительного планирования развития и застройки поселений и направлено на обеспечение согласованного правового регулирования режимов земельных участков в пределах зоны и зданий, строений, сооружений на них как комплексного объекта. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
В состав жилых зон могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Более подробно правовой режим земельных участков в пределах этих зон будет устанавливаться градостроительным регламентом. В пределах каждой жилой зоны могут быть установлены определенные параметры земельных участков, например: минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальная протяженность (длина) участка со стороны улицы, предельная высота застройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент площади земельного участка, которая может быть занята зданием, строением, сооружением.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
Законодательство подчеркивает важность использования земель населенных пунктов для жилой застройки и обеспечения устойчивого развития поселений на основе градостроительной документации и правил застройки. Поэтому любое другое использование территории поселения, в том числе ведение сельскохозяйственного производства, является временным, если иное не предусмотрено градостроительной документацией и правилами застройки. Таким образом, земли поселений используются и застраиваются в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки .
Рассматриваемый признак земель жилой застройки населенных пунктов основывается на одном из основополагающих принципов правового регулирования земельных отношений – учете земли как основы жизни и деятельности человека. Земля, используемая в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, является природным (земельным) ресурсом.
А.К. Голиченков указывает на «две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая из них – способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Вторая – способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации» . Как природный ресурс земля выполняет и социально-экономическую функцию, будучи необходимым условием функционирования человеческого общества. Как отмечает И.А. Иконицкая, «земля как природный ресурс обладает следующими основными характеристиками, имеющими существенное значение для конструирования правовых норм-моделей всей совокупности общественных отношений: собственности, пользования и охраны этого ресурса, обеспечивающих его основное качество основы жизни и деятельности общества» .
Выполняя функцию пространственно-операционного базиса, земли поселений выступают как природные ресурсы, потребительская ценность которых во многом зависит от характера и назначения (культурно-бытовые, социальные, административные и проч.) расположенных на них зданий, строений и сооружений. Как верно отмечает О.М. Козырь, ценность земель поселений «определяется по иным критериям, нежели плодородие почв, и зависит от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности просадки грунта, возможности свободного доступа на участок, обеспеченности его коммуникациями и т.п. В последние годы при оценке земельных участков на землях поселений все чаще используется и такой критерий, как состояние окружающей природной среды» .
Не действующий ныне Земельный кодекс РСФСР 1991 г. впервые ввел единое (для городских и сельских поселений) правовое определение черты поселения, под которой понималась внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, отделяющая их от других категорий земель (водного, лесного фонда, земель специального назначения и т.д.), которая не «устанавливалась» согласно формулировке ст. 72 ЗК РСФСР, а утверждалась органами государственной власти субъектов РФ .
В настоящее время правовую основу определения и утверждения черты поселений составляет Земельный и Градостроительный кодексы РФ, законодательство субъектов РФ и градостроительная документация.
За последние годы принят ряд нормативных правовых актов, в которых прослеживается весьма последовательная тенденция регулирования земельных отношений и отношений по поводу зданий и сооружений как тесно связанных между собой отношений, возникающих в сфере недвижимости. Такой подход обозначился в законодательстве о приватизации (принцип единовременной приватизации зданий, сооружений и земельного участка), в градостроительном законодательстве, регулирующем вопросы правового режима объектов недвижимости и земельных участков, на которых они находятся. Аналогичная тенденция, как верно отмечает Д.С. Бугров, видна и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном земельном кадастре, в состав которого включаются также сведения о недвижимом имуществе на земельном участке .
Правовой режим земельных участков определяет условия возведения зданий и сооружений на них и их эксплуатации. В некоторых случаях проявляется обратная взаимосвязь. Режим использования объектов недвижимости, прочно связанных с землей, в свою очередь, обусловливает правовой режим земельных участков, установление ограничений на их использование .
Правовое регулирование земель населенных пунктов, в том числе земель жилой застройки, осуществляется в соответствии с гл. XV Земельного кодекса РФ (включающей четыре статьи), в которой содержатся важные правовые предписания. Их изучение, толкование и применение требует обращения к иным источникам права, в первую очередь Градостроительному кодексу и актам субъектов РФ или актам органов местного самоуправления, регулирующим правила землепользования и застройки.
В статье 83, открывающей гл. XV Земельного кодекса РФ, определяется понятие земель поселений по двум критериям – их целевому назначению и пространственному расположению, а также устанавливается принцип зонирования их территорий и правовой статус документации зонирования территорий. Кроме того, здесь же регулируется порядок изъятия земельных участков и его цели.
Несмотря на то что многие вопросы регулируются градостроительным законодательством, правовые нормы гл. ХV Земельного кодекса РФ имеют, как верно отмечает О.Л. Дубовик, самостоятельное значение. Во-первых, потому, что они содержат исходные определения многих понятий, необходимых для понимания и применения предписаний земельного, строительного, административного, иного законодательства. Во-вторых, в главе регулируются вопросы территориального зонирования. В-третьих, в ней устанавливаются важные требования и запреты (например, в ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ), не только обеспечивающие правопорядок в области градостроительной деятельности и использования земель поселений, но и поддерживающие самостоятельность решений и деятельности органов местного самоуправления, а также направленные на защиту прав граждан .
Трудности применения норм гл. XV Земельного кодекса РФ вызваны в основном тем, что градостроительное законодательство было изменено: в 2004 г. принят новый Градостроительный кодекс РФ , в субъектах РФ ведется работа по принятию либо изменению законодательных и иных нормативных актов, регулирующих правила землепользования и застройки.
Существенно расширены права муниципальных образований. В результате административно-правовой реформы произошло перераспределение функций в области земельного, градостроительного и архитектурного контроля . В соответствии с докладом Департамента природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы «О состоянии окружающей среды в Москве за 2000–2001 годы» на территории г. Москвы городские земли по экологическому признаку были разделены на земли:
- жилых и общественных зон, находящиеся под подошвами зданий, изъятые из природной экосистемы и испытывающие на себе негативное техногенное воздействие;
- использование которых не предполагает природоохранных функций (земли промышленных объектов, транспортной инфраструктуры, оборонного назначения, сельскохозяйственные и прочие земли);
- экологического каркаса (природоохранного, оздоровительного, рекреационного назначения, парки, скверы и бульвары, водные объекты) .
Статья 83 Земельного кодекса РФ предназначена для достижения порядка и обеспечения законности при использовании земель жилой застройки населенных пунктов, а также для сохранения единства подходов землепользования и застройки с одновременным учетом местных особенностей земель жилой застройки населенных пунктов.
Правовую базу использования земель жилой застройки населенных пунктов составляют Земельный кодекс РФ и другие акты земельного законодательства, Градостроительный кодекс РФ и акты градостроительного права, но главное – конкретизирующие их правила землепользования и застройки, т.е. законы г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, а также нормативные правовые акты местного самоуправления, разрабатываемые в целях: 1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; 2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований; 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе, путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
По своему содержанию Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты.
Российским градостроительным законодательством подробно регулируется порядок подготовки проекта правил землепользования и жилой застройки населенных пунктов. Подготовка проекта правил землепользования и застройки может охватывать все территории поселений, городских округов, а также части территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов .
Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Применительно к части территории поселения подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или городского округа .
Глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки, устанавливает этапы градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ. Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки глава местной администрации утверждает состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.
Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, субъектов РФ, схемам территориального планирования Российской Федерации.
По результатам проверки указанный орган направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия установленным в Градостроительном кодексе РФ требованиям и документам – в комиссию на доработку. В свою очередь, глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта .
По проекту правил землепользования и застройки они проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 и 30 Градостроительного кодекса РФ .
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия .
Итак, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Согласно Инструкции о порядке разработки, согласования экспертизы и утверждения градостроительной документации зоны различного функционального назначения могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами.
Границы зон различного функционального назначения определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. Определенные в генеральном плане зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон являются основой для разработки правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.
Порядок установления или изменения границ населенных пунктов урегулирован положениями ст. 84 Земельного кодекса РФ , согласно которой установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) .
Итак, земли жилой застройки населенных пунктов представляют собой одну из самых сложных категорий земель и важную территориальную зону населенных пунктов как категории земель с особым правовым режимом и множественностью градостроительных задач, направленных на удовлетворение жилищных, социальных, экономических нужд проживающего на данных землях населения.
Целевое использование составных частей земель жилой застройки населенных пунктов и зонирование их территорий служат основой для существования специального правового режима. Основным критерием для классификации земель жилой застройки населенных пунктов является целевое (разрешенное) использование земельных участков, находящихся внутри черты поселения. Основные признаки земель жилой застройки населенных пунктов – функциональный (обслуживающий) признак, управляемость, ограниченность в пространстве.
Поскольку функциональный признак характеризует основное целевое назначение земель жилой застройки населенных пунктов, под основным целевым назначением земель жилой застройки населенных пунктов понимается главная цель использования земель той или иной категории. Земли жилой застройки населенных пунктов имеют большое значение, поскольку:
- являются местом обитания населения государства;
- служат базой сосредоточения инвестиционных вложений;
- служат основой для размещения зданий, строений и сооружений, выполняющие различные функции (культурно-бытовые, административно-хозяйственные и т.п.) в интересах населения поселения, что обусловливает внутреннее многообразие земель поселений.
Земельные участки жилой зоны являются наиболее значительными по удельному весу в общей площади и наиболее важными с функциональной точки зрения, так как наиболее полно отражают целевое назначение этих земель.
Т. ХОРУНЖАЯ,
юрист

ссылки:
1) СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
2) См.: Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М: Юридическая литература, 1963. С. 149.
3) Двадцать семь разнообразных по содержанию статей этой главы устанавливают общие положения о праве собственности на землю; определяют положение земельного участка как объекта права собственности, а также сами права собственника земельного участка; закрепляют права сервитута, выкупа земельных участков для государственных и муниципальных надобностей и права собственника при возникновении таких ситуаций; регулируют отношения по изъятию земельных участков, не используемых по назначению, либо в нарушение земельного законодательства, ненадлежащим образом используемых.
4) См.: СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
5) В ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ.
6) См.: СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
7) См.: Александрова А.Ю. Правовое регулирование использования земель поселений для застройки в России: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 2008. С. 7, 8.
8) См.: Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 29, 30.
9) См.: Дегеев А.В. Земля – объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8. С. 29.
10) См.: Гринев В.П. Правовое регулирование градостроительной деятельности. М.: ГроссМедиа, 2006. С. 89.
11) См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.:
Издательство Тихомирова М.Ю., 2007. С. 14.
12) См.: Комментарий к Закону о разграничении государственной собственности на землю (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2002. С. 41.
13) См.: Голиченков А.К. Комментарий к главе I. Общие положения. Основные принципы земельного законодательства / В кн.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2002. С. 6.
14) См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М., 1999. С. 23.
15) См.: Козырь О.М. Комментарий к главе XV. Земли поселений. Понятие земель поселений / В кн.: Волков Г.Л., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Л.К. Голиченкова. М., 2002. С. 253.
16) См.: Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 36.
17) См.: Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Дисс. … канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 64.
18) Происходит законодательное обособление режима недвижимого имущества как единого целого, главным элементом которого, естественно, является земля.
19) В ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ.
20) См.: Учебный комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. О.Л. Дубовик. М.: Эксмо, 2006. С. 134.
21) См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.
22) Помимо этих внешних факторов, следует указать на сложность содержания собственно правовых предписаний, регулирующих режим и порядок использования земель поселений.
23) По сведениям департамента природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, в 2000 г. земли под жилыми и общественными зонами занимали 32,7 тыс. га, земли под объектами, источниками загрязнения (2-я группа), – 50,7 тыс. га, и наконец, земли экологического каркаса – 21,1 тыс. га.
24) Следует учитывать, что в ряде случаев, например применительно к межселенным территориям, подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.
25) См.: Учебный комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. О.Л. Дубовик. М.: Эксмо, 2006. С. 152.
26) См.: Бугров Д.С. Указ. соч. С. 63.
27) Продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.
28) См.: Бугров Д.С. Указ. соч. С. 64, 65.
29) См.: БНА федеральных органов исполнительной власти. 2003. № 15.
30) В ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ.
31) См.: Бугров Д.С. Указ. соч. С. 88.