Сделки с недвижимостью - что нужно знать о государственной регистрации

Совершение сделок с недвижимостью регулируется законодательством, поэтому они не должны ему противоречить, а также нарушать законные интересы и права других лиц.

Так, что такое сделка? Под сделкой законодатель признает действия физических и юридических лиц, направленные на установление, прекращение или изменение гражданских обязанностей и прав (ст. 153 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ). 

Документально сделки фиксируются договорами. Договоры с недвижимостью заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В некоторых случаях существует обязательное нотариальное удостоверение договора, оно установлено для договора пожизненного содержания с иждивением, ренты и брачного договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации, действующими в момент его заключения, содержать существенные условия договора. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Чтобы договор стал юридическим документом он должен вступить в силу, считаться заключенным. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательством для сторон, заключивших его, с момента заключения. Если федеральным законом не предусмотрена государственная регистрация договора, то он вступает в свою законную силу с момента его подписания сторонами, а также с другого момента, оговоренного сторонами. Однако, многие виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и в этом случае договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст. 433 ГК РФ).

Многие заблуждаются, считая, что если договор подписан сторонами (и даже нотариально удостоверен у нотариуса), то сделка совершена. Однако это не так: подписанные договоры – это ещё не заключённые договоры, по ним никто не обязан платить и передавать недвижимость. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения – это момент государственной регистрации, но никак не момент подписания договора или нотариального удостоверения. Произведённая государственная регистрация сделки подтверждается специальной регистрационной надписью – на договоре проставляется штамп «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации и заверенный подписью регистратора и печатью. Важно помнить: если договор не зарегистрирован, то сделка с недвижимостью считается ничтожной.

Обязательная государственная регистрация при оформлении сделок с недвижимостью предусмотрена для следующих договоров:

- договор купли-продажи помещений жилого назначения (жилого дома, квартиры, комнаты, доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимого имущества);

- договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;

- договор обмена (мены) помещений жилого назначения;

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;

- договор о залоге недвижимости (например, об ипотеке);

- договор аренды недвижимости на срок не менее 1 года;

- договор долевого участия в строительстве (а также уступка права требования по такому договору);

- договор продажи коммерческого предприятия, в качестве имущественного комплекса и т.д.

При заключении любого вида договора независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки (продавец и покупатель, даритель и одаряемый, арендодатель и арендатор и т.п.), или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки недееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства.

Следует помнить, что совершение любой сделки с недвижимостью требует максимального внимания, осторожности и осведомленности в вопросах законодательных норм. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. Так при несоблюдении даже одного из требований закона, сделка может быть признана недействительной или незаключенной.

Поэтому государственная регистрация сделок с недвижимостью – это не только обязательная процедура, которую каждый собственник должен осуществить. Зарегистрировать сделку с недвижимостью в государственных регистрирующих органах – это единственный и одновременно самый надежный способ узаконить свои права на новую собственность.