Договор купли-продажи недвижимого имущества и его государственная регистрация.

Договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.

Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре, но, это - право, а не обязанность сторон.

Практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель. Поэтому остановимся на некоторых рекомендуемых действиях, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.

Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу приобретения жилья - запросить данное свидетельство.

При этом покупателю следует учитывать следующее:
в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;
в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.
Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона о регистрации, соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом случае нужно полагаться на данные о регистрации из органов технической инвентаризации, т. е. БТИ.

До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 200 рублей).

Выписка на жилое помещение имеет большое информационное значение. В данной выписке содержится:
описание объекта недвижимости (жилого помещения);
сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;
сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;
сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.
Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:
установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации).
До совершения сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц, т.е. в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:
справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
выпиской из домовой книги;
справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК) о лицах, проживающих в жилом помещении.
Так же необходимо не забывать о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации) и нотариально удостоверенного согласия супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, дату регистрации , орган регистрации, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица).

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ).

Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), а именно в договоре указывается следующая информация:
адрес (местоположение) жилого помещения;
вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);
назначение (жилое);
иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.). Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на него

В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.

Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену.

Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:
предварительная оплата, например до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;
отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока; рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.